GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[299: 匿名さん]

>>298 マンション検討中さん

金額は記載ありませんでしたが、ご存知てすか？

[300: 通りがかりさん]

既存オーナーは、プラン変更しない限り、11月超えても値上げなし。11月越えたプラン変更、物件購入は、新プラン適用=値上げ。

新規オーナーは、新プラン=値上げ。

[301: 匿名さん]

2年毎の契約更新でも値上げなしでしょうか？

[302: 職人さん]

>>296 匿名さん
物件資料を紛失してしまったので実利等は、わからないですが管理委託費は1000円（税別）で案内されましたよ。

[303: マンション検討中さん]

中古は節税効果数年しかないってちゃんと聞いた？聞いた担当が節税の話になるとだいぶ濁してたよ。途中から税金だらけで損しそうー！
マスタープランでも水回りは保証なしだよね？

[304: 匿名さん]

そりゃあ都内中古ワンルーム不動産投資なんて節税目的でやるもんじゃないからね。
むしろ2年目以降はあふれ出る利益、年を追う毎に支払利息が減って利益が増えていく。
毎年節税できるなら、そんな物件むしろすぐ手放した方がいい。

[306: 通りがかりさん]

[NO.305と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[307: 名無しさん]

諸費用を値引きしてくれるとこならあるけど物件価格を負けてくれる所はなかなかないねぇ。

[308: マンション検討中さん]

GAは、管理手数料1100円？とか謳ってるけど、それは入り口だけ。5年に一回設備（エアコンとか）の修繕費で20万円、2年に一回賃貸募集の広告費で家賃1か月分取ってくるよ。そしたら、月々の収支6000?7000悪化するけどね。

[309: マンション掲示板さん]

月々の値段とどこでやってもかかる値段はわけて考えようなw

[310: 検討板ユーザーさん]

設備は壊れなきゃかからんし
広告費はかからないのがGAの売りだよ
それに都心マンションの平均居住期間は4年
2年に1回ペースで賃貸募集なんてしない
逆に2年に1回更新料は入ってくるけどね

ネガキャンやるにしても少しくらい調べてからにしたらどうだろう？

[311: 匿名さん]

皆さんローンはどこの金融機関と契約しました？

私は変動金利短期プライムレート基準の1.65%なのですが、繰上返済手数料が高額なのがちょっと……。
繰上返済手数料が無料で変動金利1.64%の銀行も選べたのですが、こちらは短期プライムレート基準ではなく長期プライムレート基準で条件が悪かったのでやめたんですよね

理想としては
・短期プライムレート基準
・当初変動金利1.65%程度
・繰上返済手数料無料
なのですが、全てを満たす金融機関と契約した人がいればすごいなと

[312: 検討板ユーザーさん]

>>311 匿名さん
イオン銀行は？

[313: マンコミュファンさん]

>>312 検討板ユーザーさん
マジですか～。イオン銀行なら短期プライムレート基準ですか

[314: デベにお勤めさん]

>>313 マンコミュファンさん
短期プラに似たような動きをする独自レートですよ。

[315: マンコミュファンさん]

>>314 デベにお勤めさん
ありがとうございます。繰上返済するより投信を追加買いした方が儲かるでしょうけど、イオン銀行が良かったなあ……。ATM多いし

[316: マンション検討中さん]

基本的にはソニーかイオンで組むのが最適解だよ
逆に1戸目からどちらも使えない属性ならフルローンでワンルーム投資なんてするべきじゃない

[317: デベにお勤めさん]

>>315 マンコミュファンさん
イオン銀行、金利1.7%になってしまったので城北信金かオリックスがいいですよ。
ATMの件は仕方ないです、、、

[318: マンコミュファンさん]

>>317 デベにお勤めさん
そうなんですね。じゃあ結局城北信金が現在は一番いい選択だったのかもしれないですね……。ATMと繰上返済手数料は我慢します笑

[319: 口コミ知りたいさん]

>>317
オリックスって今そんなに金利下がってるの？
以前提案されたときは1.9%で選択肢にすら入らなかったけど

[320: デベにお勤めさん]

>>318 マンコミュファンさん
一部繰上返済手数料は無料らしいですよ、オリックス。

[321: デベにお勤めさん]

>>319 口コミ知りたいさん
年収次第ですけど1.6で引けますよ。
ただ、条件それなりに厳しいらしいです。

[322: マンコミュファンさん]

>>321 デベにお勤めさん
1.6%は最安？ですね。ソニーの1.64%を超える

[323: マンション検討中さん]

ソニー銀行の1.64が一番条件良くないですか？

[324: デベにお勤めさん]

>>323 マンション検討中さん
ソニーを選ぶなら手数料50万円型選んで1.49（2年固定
）が一番条件いいと思いますよ。

[325: デベにお勤めさん]

>>322 マンコミュファンさん
諸費用もローンに組み込める金融機関では最安だと思います。

[326: マンコミュファンさん]

>>323 マンション検討中さん
短プラじゃなく長プラだからダメ

[327: 購入者]

とにかく提案は良いことばかりしか言わず、その後のフォローはなく、対応も遅い。
リスクを聞いても大丈夫、そんなことはほとんどないだけのトーク。
社員にもよると思うが、特にひどい人はひどく、売るだけの自分の年収のことしか考えてない。

[328: マンション検討中さん]

空室期間って皆さんどのくらいでしたか？
都内で１ヶ月空室なのですが、こんなもんでしょうか。

[329: マンコミュファンさん]

>>328 マンション検討中さん

？　何で家賃下げないの？

[330: 評判気になるさん]

>>327 購入者さん
購入時の相見積もりで他がそんなんだったわ。

[331: マンコミュファンさん]

営業マンなんだからそれが当たり前と思うくらいの方がいい
自調自考できない人は仕事でも趣味でも何してもダメでしょ

[332: マンション検討中さん]

>>329 マンコミュファンさん
キャッシュフローって言葉知らんのかな笑

[333: マンコミュファンさん]

>>332 マンション検討中さん
頭コロナかな？

[334: 検討板ユーザーさん]

>>328 マンション検討中さん
退去前に次決まるのが普通
よっぽど不人気な立地では？駅徒歩20分とか？
一回だけリノシーで見たことあるわ

[335: マンション検討中さん]

>>326 マンコミュファンさん
長プラだと何が影響あるのですか？

[336: マンコミュファンさん]

328とか335とか、少しは自分で調べたり考えたりしてから書き込めよ

[337: eマンションさん]

先日4ヶ月空室続いてやっと入ってくれたよ…山手線駅徒歩3分なのに入らんかった。

[338: マンション検討中さん]

>>337 eマンションさん

そんなことあるの？相場家賃より高く設定して攻めたのかな？

[339: マンション掲示板さん]

私も副都心の駅徒歩3分の物件がまったく入居者が見つかりません。今は東京でも賃貸経営かなり厳しいのでは？

[340: マンコミュファンさん]

周辺相場を調べもせずに募集だしてるんだろ

[341: マンション検討中さん]

コロナ前と比較して20平米程度の賃貸需要は相当弱くなってますよ。相場より安くしても空室が埋まりにくい。コロナバブルで物件価格は上がってるので空室率上がっても純資産は増えてたりしますが、キャッシュフローがマイナスは厳しいですよね。

[342: マンコミュファンさん]

リーマンとOLの会社最寄り自宅需要しか見込めない土地は厳しいかもね
俺は横浜エリア (桜木町駅、横浜駅) の物件しか買わないな

[343: マンション検討中さん]

今ってそんな賃貸需要減ってんの？
物件価格上がってるから需要も旺盛なのかと思ってた
だってGAで2100万で買った（少なくとも300万くらいは利益が乗ってるであろう）物件が
3年で2200万で売れたぜ？
大田区駅徒歩5分の20平米ね

空室で困ってる人が売り出して相場下がるならまた買いたいけど
そういうわけでもないんかな？

[344: マンコミュファンさん]

>>343 マンション検討中さん
その場合、GAテクノロジーズが安く仕入れられるだけで
購入者が安く買えるわけではない

GAテクノロジーズの値付けは、銀行が収益還元法で計算した価格に利益を乗せるだけだから

[345: マンション検討中さん]

>>344 マンコミュファンさん
いやGAの販売価格も3年前よりだいぶ高くなってるんですよ

[346: デベにお勤めさん]

>>345 マンション検討中さん
GAさんの販売価格を高く感じるのは管理手数料が高くなって収支が悪くなったからそう思うじゃないですか？
定期的に提案資料送られきますけど今も昔も変わらず高いですよｗ

[347: マンション検討中さん]

>>346 デベにお勤めさん
すでに売却済みなので管理手数料の値上げとかは関係ないです笑
3年前は23区の駅近でも利回り5%超えゴロゴロあったよ
今リノシー見てもほとんど4%台
たまにあっても築20年越えとか駅から遠いとか

少し前に「前の所有物件より条件いいの出たら資料送って？」と言ってから提案資料送られて来なくなりました笑

[348: 名無しさん]

その位の利回りだと新築物件と大差ないなと思って1Kの築浅区分を購入しました。
築浅だけあって直ぐに入居者着いたけどいくら立地良くても築古だと入居者がなかなか見つからないみたいだね…

[349: 通りがかりさん]

面談したら5万円キャンペーンやってるね。
昔は3万円だった気がするけど業績厳しいのかな。
10月の決算期末に向けた最後の追い込み？

[350: マンコミュファンさん]

>>349 通りがかりさん
だと思う。もしかしたら諸費用の値引き額も増えるのかな？　俺は3万円くらいだったけど

[351: マンション検討中さん]

昔は面談3万だったけど諸費用値引きは40万とかしてくれたからね笑
5万にしたところで全然痛くないと思うよ
管理費も値上げするみたいだしね

[352: マンコミュファンさん]

アマギフばら撒きはやめた方いいと思う
上場する前に面談した時は、アマギフばら撒きで怪しいとしか思わなかったし

[353: 名無しさん]

株価がえらい事になってるなと思ったら、赤字転落なのね。
やっぱり厳しかったんだね、管理費値上げしたり。

[354: 通りがかりさん]

新規事業始めてすぐに黒とか無茶ぶり。

あと管理費値上げしたけどまだ他より内容は上。
アプリも含め他にないサービスを考えたらぜんぜんあり。というかアプリが申告とかその他もろもろに便利すぎて、他がムリ

[355: 匿名さん]

売買を過剰にしなくても食っていけるように、管理費上げてストック収益増やしていく構図か。
上手くいくんかね？

[356: 匿名さん]

経費計上するために、10万円くらいの新品スマホを購入することはあまり意味がないですか？

[357: eマンションさん]

>>220 マンション検討中さん
そんなことってありますか？初回面談後すぐにギフト券もらえました。

[358: マンション掲示板さん]

>>357 eマンションさん
いくらもらえました？

[359: eマンションさん]

>>358 マンション掲示板さん
30,000円です

[360: 物件比較中さん]

>>359 eマンションさん
面談後すぐってどれぐらいの期間でですか？
4回目の面談を控えてますけど、やはり契約しないともらえないですか？

[361: 評判気になるさん]

>>360 物件比較中さん
>>359の方ではないですが、私の場合は2回目面談後の3日後にAmazonギフト券の応募フォームがメールで届き、それから9日後にAmazonギフト券5万円分が届きましたよ。
応募してから届くまでの間に実際に物件を申し込んだので、それも影響しているかもしれませんが笑
仮に申し込まなかったとしてもそんなに差はなかったのではないかなぁと思います。

[362: 物件比較中?]

>>361 評判気になるさん

参考になります。ありがとうございます。
やはり契約しないと厳しそうですね。応募して6日目ですが、もう少し気長に待ちます。

[363: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[364: マンコミュファンさん]

>>360 物件比較中さん
1回目の後にもらえました。2回目の面談前に。
契約しないとくれないとかじゃないですよ。でも念押し？したからもです。もらえるんですよね？って…。恥。

[365: マンコミュファンさん]

>>360 物件比較中さん
ちなみに私は3回面談しましたが、契約していません。

[366: マンション掲示板さん]

>>365 マンコミュファンさん

アマギフ目当てだと思われないように、具体的にどのタイミングでどのように念押ししたら良いのでしょうか？

[367: マンコミュファンさん]

>>366 マンション掲示板さん
もう思われてるよ

[368: マンコミュファンさん]

>>366 マンション掲示板さん

私は別に目当てだと思われてもいいと思ったので、初回面談の前に確認しました。
もらえると言うことで興味が湧いたのでと伝えました。あちらの提示した条件もクリアしていたし、はいもちろんという感じで、1回目の面談数日後、2回目の面談まえにいただけました。

[369: 匿名さん]

今だと諸経費値引き聞いてもらえると思います。
決算前で売りたいみたいだし。
担当者の当たり外れはあるかもしれません。私の担当はかなり頼もしい感じでした。
色々な疑問にもすぐ正確に答えてもらいました。
自分で物件探さないで、管理とか任せるなら区分マンション投資なら良心的だと思います。
大きな当たりはないけど、失敗とまではいかないラインではないかなと思います。
儲けたいなら自分で掘り出し物を探さないといけないのかなと思いました。

[370: マンコミュファンさん]

>>369 匿名さん

固定資産税・都市計画税を引く前の毎月の収支が+5000円前後ならいいんじゃない

[371: 検討板ユーザーさん]

キャッシュフローメインならそれでも良い、リセールメインなら価値が上がるか下がりにくいとこ。

キャッシュフローしか語らない人多いよね。まあ現金減らないに越したことないけど、リセール価値高いやつは、物件価格高いから、キャッシュフロー悪い。

結局バランスです

[372: マンコミュファンさん]

？　資産価値が下落せずかつキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶのが当たり前

[373: マンション掲示板さん]

資産価値が下がらないのはほとんど大前提で良いとは思うが、キャッシュフローがプラスが良いかは人それぞれ。

一般的に駅近は、空室リスクが低いが物件価格高いからキャッシュフロー悪い。
逆はリスク高いが、価格安いから人が入り続けるならキャッシュフローはいい。

この辺をバランスって言ってる。

[374: マンコミュファンさん]

かわいそうに

[375: マンション比較中さん]

373さんが言ってることは合理性あると思いますよ。ただそのバランスがどれくらいかは判断が難しいんですけどね（笑）

[376: マンション比較中さん]

当初キャッシュフロー立地が良くてもプラスがいいんじゃにでしょうか？
所有し続ければ、家賃が下がったりや修繕積立金が上がったりするので手出しはどんどん大きくなりますよ。

リセールに関しても、結局は収益還元法で出口の金額が決まってくるので少しでも安く賃料が上がりそうな物件を買うべきだと思うのですが。

[377: 匿名さん]

都心５区、駅歩5分、築10?20年の中古区分マンションで、表面利回り5.5%いってれば検討の余地ありかな。

[378: 検討者さん]

不動産投資初心者です。
こちらで検討してますが、都心のワンルームの相場自体が上がりすぎているのか月々のキャッシュフローがどうやってもマイナスの物件しかでてきませんね。
プロパティエージェントと面談しましたが、そちらも月々マイナスがどうにも。。と言った時点で客扱いされませんでした。
資産として不動産を持ちたい気持ちはあるのですが、難しいですね。

[379: 匿名さん]

数年前までは都心部でも利回り5%以上がゴロゴロしてたんですけどね。

[380: マンション検討中さん]

数年前は5%台って言うけど、イールドギャップは現在と変わらないのではない？
イールドギャップは数年前は今より大きかったのですか？

[381: 通りがかりさん]

営業マン:頭金3割とか多めに入れれば毎月キャッシュフローはプラスになりますよ
ワイ:その手があったか！買います！

[382: 通りがかりさん]

実際頭金3割以上入れて駅徒歩5分以内の築浅買って毎月小遣い程度のキャッシュフローだわ。

[383: 通りがかりさん]

イールドギャップだのキャッシュフローマイナスだの以前にローン定数>NOIの時点でワンルームマンションは投資不適合。エリートサラリーマンの信用でローン組めてるだけ。

[384: 検討板ユーザーさん]

>>378 検討者さん

東京で買うくらいなら
大阪か福岡がいいよ

[385: マンコミュファンさん]

頭金20万円しか入れてないけど毎月+5000円おいしいです　＊空室になった時に備えて貯めてる

[386: マンション検討中さん]

>>385 マンコミュファンさん

何の話し？それ東京23区の物件？

[387: デベにお勤めさん]

>>386 マンション検討中さん
他社ですが、都内の物件で諸費用込でそれぐらいの収支で提案されましたよ。

[388: マンション検討中さん]

>>387 デベにお勤めさん

駅から遠いのでは？

[389: デベにお勤めさん]

>>388 マンション検討中さん
最寄駅まで6分、10分圏内に複数路線走ってるエリアです。

[390: マンション検討中さん]

いまキャッシュフローが出るのは大体築年古だね
俺もGAから買った物件が都心の駅徒歩5分で月1万のプラスだったけど築18年

[391: デベにお勤めさん]

>>390 マンション検討中さん

築11年でした！35年ローンで月1万円はすごいですね?

[392: マンション検討中さん]

>>391 デベにお勤めさん

それは凄いけど、訳ありでしょ？
収益還元法なんだから、ありえないと思うんだけど。
家賃いくらで、物件価格いくら？

[393: マンション検討中さん]

物件価格2070万で家賃8.8万な

[394: マンション検討中さん]

>>393 マンション検討中さん

ありがとう！それってオーバーフルローン？頭金10万円じゃないよね？

[395: 評判気になるさん]

>>394 マンション検討中さん
頭金10万＋諸費用10万だね
渋ってたら諸費用値引きしてくれた

[396: マンコミュファンさん]

>>395 評判気になるさん
うらやましい。諸費用40万円も払ってしまった

[397: 検討板ユーザーさん]

ゴネ得じゃないけど人によって費用が数十万円単位で変わってくるってところに不動産業界の闇があるよね
AIでオープンな取引をっていう前にまずそういうどんぶり勘定なところから率先して改善してほしいものだ

[398: 検討者さん]

当初ヒアリング内容と異なるという理由でもれなくAmazonギフトは渡さないことになっていますよ。これから面談される方はご注意ください。