GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[299: 匿名さん]

>>298 マンション検討中さん

金額は記載ありませんでしたが、ご存知てすか？

[300: 通りがかりさん]

既存オーナーは、プラン変更しない限り、11月超えても値上げなし。11月越えたプラン変更、物件購入は、新プラン適用=値上げ。

新規オーナーは、新プラン=値上げ。

[301: 匿名さん]

2年毎の契約更新でも値上げなしでしょうか？

[302: 職人さん]

>>296 匿名さん
物件資料を紛失してしまったので実利等は、わからないですが管理委託費は1000円（税別）で案内されましたよ。

[303: マンション検討中さん]

中古は節税効果数年しかないってちゃんと聞いた？聞いた担当が節税の話になるとだいぶ濁してたよ。途中から税金だらけで損しそうー！
マスタープランでも水回りは保証なしだよね？

[304: 匿名さん]

そりゃあ都内中古ワンルーム不動産投資なんて節税目的でやるもんじゃないからね。
むしろ2年目以降はあふれ出る利益、年を追う毎に支払利息が減って利益が増えていく。
毎年節税できるなら、そんな物件むしろすぐ手放した方がいい。

[306: 通りがかりさん]

[NO.305と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[307: 名無しさん]

諸費用を値引きしてくれるとこならあるけど物件価格を負けてくれる所はなかなかないねぇ。

[308: マンション検討中さん]

GAは、管理手数料1100円？とか謳ってるけど、それは入り口だけ。5年に一回設備（エアコンとか）の修繕費で20万円、2年に一回賃貸募集の広告費で家賃1か月分取ってくるよ。そしたら、月々の収支6000?7000悪化するけどね。

[309: マンション掲示板さん]

月々の値段とどこでやってもかかる値段はわけて考えようなw

[310: 検討板ユーザーさん]

設備は壊れなきゃかからんし
広告費はかからないのがGAの売りだよ
それに都心マンションの平均居住期間は4年
2年に1回ペースで賃貸募集なんてしない
逆に2年に1回更新料は入ってくるけどね

ネガキャンやるにしても少しくらい調べてからにしたらどうだろう？

[311: 匿名さん]

皆さんローンはどこの金融機関と契約しました？

私は変動金利短期プライムレート基準の1.65%なのですが、繰上返済手数料が高額なのがちょっと……。
繰上返済手数料が無料で変動金利1.64%の銀行も選べたのですが、こちらは短期プライムレート基準ではなく長期プライムレート基準で条件が悪かったのでやめたんですよね

理想としては
・短期プライムレート基準
・当初変動金利1.65%程度
・繰上返済手数料無料
なのですが、全てを満たす金融機関と契約した人がいればすごいなと

[312: 検討板ユーザーさん]

>>311 匿名さん
イオン銀行は？

[313: マンコミュファンさん]

>>312 検討板ユーザーさん
マジですか～。イオン銀行なら短期プライムレート基準ですか

[314: デベにお勤めさん]

>>313 マンコミュファンさん
短期プラに似たような動きをする独自レートですよ。

[315: マンコミュファンさん]

>>314 デベにお勤めさん
ありがとうございます。繰上返済するより投信を追加買いした方が儲かるでしょうけど、イオン銀行が良かったなあ……。ATM多いし

[316: マンション検討中さん]

基本的にはソニーかイオンで組むのが最適解だよ
逆に1戸目からどちらも使えない属性ならフルローンでワンルーム投資なんてするべきじゃない

[317: デベにお勤めさん]

>>315 マンコミュファンさん
イオン銀行、金利1.7%になってしまったので城北信金かオリックスがいいですよ。
ATMの件は仕方ないです、、、

[318: マンコミュファンさん]

>>317 デベにお勤めさん
そうなんですね。じゃあ結局城北信金が現在は一番いい選択だったのかもしれないですね……。ATMと繰上返済手数料は我慢します笑

[319: 口コミ知りたいさん]

>>317
オリックスって今そんなに金利下がってるの？
以前提案されたときは1.9%で選択肢にすら入らなかったけど

[320: デベにお勤めさん]

>>318 マンコミュファンさん
一部繰上返済手数料は無料らしいですよ、オリックス。

[321: デベにお勤めさん]

>>319 口コミ知りたいさん
年収次第ですけど1.6で引けますよ。
ただ、条件それなりに厳しいらしいです。

[322: マンコミュファンさん]

>>321 デベにお勤めさん
1.6%は最安？ですね。ソニーの1.64%を超える

[323: マンション検討中さん]

ソニー銀行の1.64が一番条件良くないですか？

[324: デベにお勤めさん]

>>323 マンション検討中さん
ソニーを選ぶなら手数料50万円型選んで1.49（2年固定
）が一番条件いいと思いますよ。

[325: デベにお勤めさん]

>>322 マンコミュファンさん
諸費用もローンに組み込める金融機関では最安だと思います。

[326: マンコミュファンさん]

>>323 マンション検討中さん
短プラじゃなく長プラだからダメ

[327: 購入者]

とにかく提案は良いことばかりしか言わず、その後のフォローはなく、対応も遅い。
リスクを聞いても大丈夫、そんなことはほとんどないだけのトーク。
社員にもよると思うが、特にひどい人はひどく、売るだけの自分の年収のことしか考えてない。

[328: マンション検討中さん]

空室期間って皆さんどのくらいでしたか？
都内で１ヶ月空室なのですが、こんなもんでしょうか。

[329: マンコミュファンさん]

>>328 マンション検討中さん

？　何で家賃下げないの？

[330: 評判気になるさん]

>>327 購入者さん
購入時の相見積もりで他がそんなんだったわ。

[331: マンコミュファンさん]

営業マンなんだからそれが当たり前と思うくらいの方がいい
自調自考できない人は仕事でも趣味でも何してもダメでしょ

[332: マンション検討中さん]

>>329 マンコミュファンさん
キャッシュフローって言葉知らんのかな笑

[333: マンコミュファンさん]

>>332 マンション検討中さん
頭コロナかな？

[334: 検討板ユーザーさん]

>>328 マンション検討中さん
退去前に次決まるのが普通
よっぽど不人気な立地では？駅徒歩20分とか？
一回だけリノシーで見たことあるわ

[335: マンション検討中さん]

>>326 マンコミュファンさん
長プラだと何が影響あるのですか？

[336: マンコミュファンさん]

328とか335とか、少しは自分で調べたり考えたりしてから書き込めよ

[337: eマンションさん]

先日4ヶ月空室続いてやっと入ってくれたよ…山手線駅徒歩3分なのに入らんかった。

[338: マンション検討中さん]

>>337 eマンションさん

そんなことあるの？相場家賃より高く設定して攻めたのかな？

[339: マンション掲示板さん]

私も副都心の駅徒歩3分の物件がまったく入居者が見つかりません。今は東京でも賃貸経営かなり厳しいのでは？

[340: マンコミュファンさん]

周辺相場を調べもせずに募集だしてるんだろ

[341: マンション検討中さん]

コロナ前と比較して20平米程度の賃貸需要は相当弱くなってますよ。相場より安くしても空室が埋まりにくい。コロナバブルで物件価格は上がってるので空室率上がっても純資産は増えてたりしますが、キャッシュフローがマイナスは厳しいですよね。

[342: マンコミュファンさん]

リーマンとOLの会社最寄り自宅需要しか見込めない土地は厳しいかもね
俺は横浜エリア (桜木町駅、横浜駅) の物件しか買わないな

[343: マンション検討中さん]

今ってそんな賃貸需要減ってんの？
物件価格上がってるから需要も旺盛なのかと思ってた
だってGAで2100万で買った（少なくとも300万くらいは利益が乗ってるであろう）物件が
3年で2200万で売れたぜ？
大田区駅徒歩5分の20平米ね

空室で困ってる人が売り出して相場下がるならまた買いたいけど
そういうわけでもないんかな？

[344: マンコミュファンさん]

>>343 マンション検討中さん
その場合、GAテクノロジーズが安く仕入れられるだけで
購入者が安く買えるわけではない

GAテクノロジーズの値付けは、銀行が収益還元法で計算した価格に利益を乗せるだけだから

[345: マンション検討中さん]

>>344 マンコミュファンさん
いやGAの販売価格も3年前よりだいぶ高くなってるんですよ

[346: デベにお勤めさん]

>>345 マンション検討中さん
GAさんの販売価格を高く感じるのは管理手数料が高くなって収支が悪くなったからそう思うじゃないですか？
定期的に提案資料送られきますけど今も昔も変わらず高いですよｗ

[347: マンション検討中さん]

>>346 デベにお勤めさん
すでに売却済みなので管理手数料の値上げとかは関係ないです笑
3年前は23区の駅近でも利回り5%超えゴロゴロあったよ
今リノシー見てもほとんど4%台
たまにあっても築20年越えとか駅から遠いとか

少し前に「前の所有物件より条件いいの出たら資料送って？」と言ってから提案資料送られて来なくなりました笑

[348: 名無しさん]

その位の利回りだと新築物件と大差ないなと思って1Kの築浅区分を購入しました。
築浅だけあって直ぐに入居者着いたけどいくら立地良くても築古だと入居者がなかなか見つからないみたいだね…