GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[279: 匿名さん]

>>278 デベにお勤めさん

どちら様からの購入でしょうか？手持ち資金の持ち出しなくとも購入は可能でしょうか？

[280: デベにお勤めさん]

勝手に名前だしていいかのか分からないですが、福岡の中古マンション専門業者で10年以上続いている会社ですよ。私は1割ほど頭金を入れましたが、手持ち資金はなくてもいいと思いますよ。

[281: マンション掲示板さん]

安いといっても原状回復費用、ADはどうするの？
金利は1%台で組めてる？
物件価格だけで判断すると見誤るよ

まぁGAも値上げしたからもう用はないけど

[282: 購入経験者さん]

ADはオーナーが払うものだと認識しています。金利は１%台です。
固定資産税引いても年間プラスなので特に支障はないです。

[283: マンション検討中さん]

そりゃ頭金入れればプラスになるわな
フルローンでもプラスになるかどうかが一つの基準
GAも23区だと今はないんじゃないかなー

[284: 口コミ知りたいさん]

今物件価格上がりつづけててどこも仕入れ上がってる。GAだけじゃない。今フルローンプラスなんてどこもないんじゃない？

あったら情報よろ。

[285: 匿名さん]

>>284 口コミ知りたいさん

フルローンでプラスって、固定資産税含んで？
それはないと思うけど、固定資産税抜いたらプラスはあるよね？それもないの？

[286: 購入経験者さん]

頭金入れずに35年でもプラスですね。固定資産税引いても。

[287: 購入経験者さん]

あくまでも福岡市内の物件なので
東京の物件は分からないです

[288: 検討板ユーザーさん]

福岡ならプラスにならない方がおかしいだろ…
>>285
ないことはないけど大きめの部屋で高価格帯だったり立地や築年数に難ありの物件くらいだね
神奈川だったら多少はあるかな程度

[289: 匿名さん]

>>288 検討板ユーザーさん

そうだよね、、、
GA管理委託等値上がってしまったから、月々のCFが赤の物件しかないんだよね。。。
かと言って、利回り5%とかの駅から遠い物件は空室リスク高いしさ。。。
どうしようか迷ってるよ。。。ほんと。。。

[290: 検討板ユーザーさん]

>>289 匿名さん
正直いまは時期が悪いとしか
数年前に諸費用値引き（40万）してもらった身からするととてもじゃないが手が出せないね
ただみんなが下がる下がると思ってるうちは意外と下がらなかったりするのもよくあること
GAのシミュレーションに反して物件価格上がり続けてるしな

[291: 匿名さん]

>>290 検討板ユーザーさん

情報ありがとうございます！
数年前は諸経費40万円も引いてくれたんですね。
いまは全く引いてくれなかったよ。トホホ。。。
GA以外にはないのかな？

[292: 検討板ユーザーさん]

色々探してるけど今のところ見つからないね
というのもGAは早期上場という目論見があったから実績積むために利益度外視で売ってきたという背景がある
アマギフばら撒きもその一環
だから狙い目は創立したて且つ急成長を目指してる不動産業者なんだけど
売り出し物件が減ってる現状だと新規参入もなかなか難しいんだよね

[293: 匿名さん]

>>292 検討板ユーザーさん

やっぱりそうですか。。。
住宅ローン枠まだあるから使いたいんだけど、CFが月々マイナスなのもなんかなーった思ってるんですよね。

[294: 坪単価比較中さん]

結局GAの管理委託費は値上げなの？公式ホームページ見ると1100円プランがいまだに載ってますけど。

[295: 職人さん]

>>284 口コミ知りたいさん
最近、上場した池袋の不動産屋さんがフルローンでプラスでしたよ。

[296: 匿名さん]

>>295 職人さん

表利回りと、固定資産税までいれた実質利回りはどの程度でしょうか？また管理委託費は月々おいくらですか？
情報頂ければ幸いです。

[297: 検討板ユーザーさん]

ランドネットですね
あそこ仲介は強いですが管理が手厚いイメージはそんなにないですね
売却はGAよりこっちに任せたほうがいいと思います

[298: マンション検討中さん]

>>270 eマンションさん
アプリ見ると11月から変更されるとのメッセージあったけど。。

[299: 匿名さん]

>>298 マンション検討中さん

金額は記載ありませんでしたが、ご存知てすか？

[300: 通りがかりさん]

既存オーナーは、プラン変更しない限り、11月超えても値上げなし。11月越えたプラン変更、物件購入は、新プラン適用=値上げ。

新規オーナーは、新プラン=値上げ。

[301: 匿名さん]

2年毎の契約更新でも値上げなしでしょうか？

[302: 職人さん]

>>296 匿名さん
物件資料を紛失してしまったので実利等は、わからないですが管理委託費は1000円（税別）で案内されましたよ。

[303: マンション検討中さん]

中古は節税効果数年しかないってちゃんと聞いた？聞いた担当が節税の話になるとだいぶ濁してたよ。途中から税金だらけで損しそうー！
マスタープランでも水回りは保証なしだよね？

[304: 匿名さん]

そりゃあ都内中古ワンルーム不動産投資なんて節税目的でやるもんじゃないからね。
むしろ2年目以降はあふれ出る利益、年を追う毎に支払利息が減って利益が増えていく。
毎年節税できるなら、そんな物件むしろすぐ手放した方がいい。

[306: 通りがかりさん]

[NO.305と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[307: 名無しさん]

諸費用を値引きしてくれるとこならあるけど物件価格を負けてくれる所はなかなかないねぇ。

[308: マンション検討中さん]

GAは、管理手数料1100円？とか謳ってるけど、それは入り口だけ。5年に一回設備（エアコンとか）の修繕費で20万円、2年に一回賃貸募集の広告費で家賃1か月分取ってくるよ。そしたら、月々の収支6000?7000悪化するけどね。

[309: マンション掲示板さん]

月々の値段とどこでやってもかかる値段はわけて考えようなw

[310: 検討板ユーザーさん]

設備は壊れなきゃかからんし
広告費はかからないのがGAの売りだよ
それに都心マンションの平均居住期間は4年
2年に1回ペースで賃貸募集なんてしない
逆に2年に1回更新料は入ってくるけどね

ネガキャンやるにしても少しくらい調べてからにしたらどうだろう？

[311: 匿名さん]

皆さんローンはどこの金融機関と契約しました？

私は変動金利短期プライムレート基準の1.65%なのですが、繰上返済手数料が高額なのがちょっと……。
繰上返済手数料が無料で変動金利1.64%の銀行も選べたのですが、こちらは短期プライムレート基準ではなく長期プライムレート基準で条件が悪かったのでやめたんですよね

理想としては
・短期プライムレート基準
・当初変動金利1.65%程度
・繰上返済手数料無料
なのですが、全てを満たす金融機関と契約した人がいればすごいなと

[312: 検討板ユーザーさん]

>>311 匿名さん
イオン銀行は？

[313: マンコミュファンさん]

>>312 検討板ユーザーさん
マジですか～。イオン銀行なら短期プライムレート基準ですか

[314: デベにお勤めさん]

>>313 マンコミュファンさん
短期プラに似たような動きをする独自レートですよ。

[315: マンコミュファンさん]

>>314 デベにお勤めさん
ありがとうございます。繰上返済するより投信を追加買いした方が儲かるでしょうけど、イオン銀行が良かったなあ……。ATM多いし

[316: マンション検討中さん]

基本的にはソニーかイオンで組むのが最適解だよ
逆に1戸目からどちらも使えない属性ならフルローンでワンルーム投資なんてするべきじゃない

[317: デベにお勤めさん]

>>315 マンコミュファンさん
イオン銀行、金利1.7%になってしまったので城北信金かオリックスがいいですよ。
ATMの件は仕方ないです、、、

[318: マンコミュファンさん]

>>317 デベにお勤めさん
そうなんですね。じゃあ結局城北信金が現在は一番いい選択だったのかもしれないですね……。ATMと繰上返済手数料は我慢します笑

[319: 口コミ知りたいさん]

>>317
オリックスって今そんなに金利下がってるの？
以前提案されたときは1.9%で選択肢にすら入らなかったけど

[320: デベにお勤めさん]

>>318 マンコミュファンさん
一部繰上返済手数料は無料らしいですよ、オリックス。

[321: デベにお勤めさん]

>>319 口コミ知りたいさん
年収次第ですけど1.6で引けますよ。
ただ、条件それなりに厳しいらしいです。

[322: マンコミュファンさん]

>>321 デベにお勤めさん
1.6%は最安？ですね。ソニーの1.64%を超える

[323: マンション検討中さん]

ソニー銀行の1.64が一番条件良くないですか？

[324: デベにお勤めさん]

>>323 マンション検討中さん
ソニーを選ぶなら手数料50万円型選んで1.49（2年固定
）が一番条件いいと思いますよ。

[325: デベにお勤めさん]

>>322 マンコミュファンさん
諸費用もローンに組み込める金融機関では最安だと思います。

[326: マンコミュファンさん]

>>323 マンション検討中さん
短プラじゃなく長プラだからダメ

[327: 購入者]

とにかく提案は良いことばかりしか言わず、その後のフォローはなく、対応も遅い。
リスクを聞いても大丈夫、そんなことはほとんどないだけのトーク。
社員にもよると思うが、特にひどい人はひどく、売るだけの自分の年収のことしか考えてない。

[328: マンション検討中さん]

空室期間って皆さんどのくらいでしたか？
都内で１ヶ月空室なのですが、こんなもんでしょうか。