GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[1115: マンコミュファンさん]

>>1114 検討板ユーザーさん
そうだな、物件は並で手数料もバカ高い会社から買う理由ないから、認めて放置しとくしかないわな（爆笑）

[1116: マンション検討中さん]

紹介料10万って、ネットワークビジネスの劣化版？

[1117: マンション検討中さん]

今提案受けてる方。
よく、勉強してくださいねー、YouTubeとかでも充分ですよー。
一生後悔する可能性もあります。よく考えてくださいね！
納得して買うなら問題ありません（笑）

[1118: マンション検討中さん]

独自の理論ねえ…
一般的な考えだけどな。
ワンルームマンション投資肯定のほうが少数派だぞ（笑）
今までは運良くうまくいってる人もいるけど、今からだとどうですかねえ（笑）

[1119: マンション検討中さん]

感情的で中身のない罵倒しかしてこないから、ある楽しくてやめられない。
被害者を出さないためにも頑張ります！

[1121: マンション検討中さん]

35年後築50年の物件
GAの利益込2000万の物件が1400万で売れるから、CFマイナス650万として750万儲かる！

納税入ってません！固定資産税、修繕積立金もゆるーく試算！金利上昇考えてません！
そもそも1400万で売れますかあ？

意味があると思う方は、是非GAから買えるだけ買ってください！

[1122: マンション検討中さん]

>>1121 マンション検討中さん
CFマイナス分貯金してたら650万！
さあ、意味ありますか？
インフレに備えるなら当然リスクはありますが、インデックスファンドなどの積立で問題ないでしょう。

[1123: マンション検討中さん]

株や投信は勉強する時間がない→分散投資が困難な不動産投資こそ勉強が必要。株よりローリスクは嘘。何十件も物件を持てる人なら話は違うけど、ごく少数でしょう。

株や投信はまとまったお金が必要→ともに少額の積立可能。月々マイナス２万の提案なら、毎月２万積立るのと一緒で、充分株や投信できますよ。

不動産投資やるなら、他の投資を含め、勉強は必須です。その上で始める分にはいいんじゃないですか。

[1124: マンション検討中さん]

月当たり２万円の手出しなら、その分で、投信などの積立はもちろん、単元未満株取扱いのある証券会社で株式投資だってできます。

一件不動産買うより全然リスクは少ないです。
あと、不動産価格だけが上がって株価が下がるは極めて可能性が低い。むしろ、株価の変動に少し遅れて連動することが多いです。

[1125: マンション検討中さん]

他人資本でといいながら、手出しウン万は草が生えますね！

[1126: マンション検討中さん]

累計CF650万プラス納税プラス緩いシュミ
マイナスを積み重ねて、35年後その物件必要ですか？よく考えて購入してくださいねー。

あと、シュミにリノベーションとかぶち込まれてると思うけど、その効果はおいといてあげて、それまでマイナス150万とか積み重ねて、70万出しましょうと言っている。
他人資本でもなんでもない、素晴らしいシュミを出してきます。
普通の会社はシュミにいれません（笑）

[1127: マンション掲示板さん]

ありえない下落の固定資産税。
修繕計画がわかっていても、反映させない。
3年後4000円あがる計画があっても、数年後に1000円アップなど緩いシュミをくんでくる。

これらを指摘すると、否定反論はせずに「会社として出してますんで…すみません」と謝るのみ。
リノベーション、節税を含め反映させると、手出し1.5万とか2万とか説明してきたことに矛盾がでるから当然か（笑）

[1128: 検討者さん]

ご意見ください。

提案いただいてる内容で、収支は悪くないのですが懸念点としてはハザードマップで水害地域にあることです。
一定期間の保有になりますし、立地の面でもやはりリスクは高いと考えるべきでしょうか？

[1129: 口コミ知りたいさん]

>>1128 検討者さん
何階ですか？上層階ならそこまで気にしすぎることはないかと思います。

今の時期、収支がいいのはすごいですね。
数字はよく精査してくださいね。
今までで出てきてないところでは、初期費用、これがマイナスCFに入っていない可能性があります。初期費用もローンに組み込むなら関係ない話です。

[1130: マンション検討中さん]

とりあえず、修繕計画わかっているなら、修繕積立金を計算しなおしたほうがよい。固定資産税もせいぜい三分の一くらいの下落に、普通はフラットでみるけど（笑）
納税についても、当然加味したほうがよい。
多分説明してこないけど（笑）

物件の売却想定額は、スタートが買値に近かったら既におかしい。利益のっけてんだから…

[1131: 購入経験者さん]

ありがとうございます。
階層は4階です。高さ的に浸水はしないという説明でしたが、住む側の立場ととオーナーとしての立場では考え方が違うのかと。そういったエリアが将来的に価値が保たれるのか、など不安があります。

収支悪くないとしましたが、固都税抜いてトントンかわずかにプラスくらい、これを悪くないとするかは洗脳されてるんですかね。プランは集金代行で、諸費用は融資に含めてません。

[1132: 匿名さん]

>>1131 購入経験者さん
収支、シュミレーションはご自分で計算しなおしましょう。業者はよく見せるのが仕事です。

売却想定額が適正か？
修繕積立金の増加が適正か？
固定資産税ってそんなに下がるの？
リノベーション、家賃こんなにあがるの？
早ければ2年目から納税、この物件は？
納税ならシュミに反映を。
諸費用融資でないなら、マイナスのCF累計に反映してる？してなきゃかなりやばいシュミレーションです。

何言ってるかわからなければ勉強不足、まだ買うべきではありません。高い買い物、よく勉強し、納得してから買うべきかと思います。

[1133: マンション検討中さん]

エリアの家賃相場と比べてどうですか？
できれざ同じくらいの築年数、広さの物件と比較した方がいいですよ。
あとは築50年くらいの同じエリアの物件が家賃や売却価格がどうなっているか？

高い買い物です。営業のいいなりはやめましょう。あと、何社かからは話を聞くべきです。リノシー営業の魔法をといてくれるでしょう。

[1134: マンション検討中さん]

集金代行で、設備はつける感じですか？
エリア、築年数次第ではありますが、月々の収支はわるくないですね。

[1135: 検討者さん]

1131です。
皆様ありがとうございます。
諸費用はCFに含まれてませんね。
固都税はこちらから計画書を要求したらそのあと修正されました。
固定資産税は最終的に半分以下になってます。
リノベーションは自信満々で納税もなんかうやむやにされたような？
築浅なので50年後はわかりませんが、売却想定額は95％から1％ずつ下がってますね。

特定されないか心配ですが、まぁいいです。妙に自信満々ですが不信感も拭えません。なにより、一週間経つから今日中に返事を、と。

高い買い物、おっしゃる通りで不動産以外にも運用はしており焦って買うものじゃないですね。
皆様、ありがとうございます！

[1136: 口コミ知りたいさん]

>>1135 検討者さん
大丈夫、あそこは一律のシュミだから（笑）
本来それがあり得ないんだけどね。

納税をうやむやにする時点で、買うべきではないと個人的には思いますけど…
95パーから始まるなら、GAの利益5%、あり得ません。

[1137: マンション検討中さん]

築浅なら、多分修繕積立金、恐らくめちゃくちゃあがりますよ。シュミの想定を超えて（笑）
修繕計画わかっているか確認して、反映させた方ががいいですよ。
総戸数が少なければ尚更です。

[1138: 口コミ知りたいさん]

>>1135 検討者さん
ハザードマップ、納税、リノベーションほか、少しでも疑念があるなら、慌てて買う必要はないでしょ。

幸い断る理由は沢山このスレで挙げられているようです。

[1139: 検討者さん]

ありがとうございます。
築5-6年で、確認させたら翌年2400円ほど、その9年後くらいにさらに2400円ほど上がる計画とのことでした。業者には提示する義務はないようですが、なんだかもやっとしました。

[1140: マンション掲示板さん]

>>1139 検討者さん
必ずしも修繕計画がわかるとは限らないようです。
ただここはわかっていても、反映させず緩いシュミを出してきます。
その計画、シュミに反映されてますか？

私は4000円上がる計画がわかっていながら、1000円しか上がらないシュミを見せられました（笑）
「あくまで計画なので…」
いやいや…根拠のない1000円にするより全然いいだろ（笑）

[1141: 検討者さん]

1140さん

はい、修正していただきました。

長期保有というよりは途中売却想定だったので売却想定額を最重要視しているのですが、そこが甘いと厳しいと感じました。
1136さんのおっしゃるように会社の利益5％は少ないかなと思いました。

先輩方、ありがとうございます。

[1142: マンション掲示板さん]

直してくれたんですね。
私は、「会社として出してますんで…」と断られました。計画が酷かったのかも知れません（笑）
リノベーションは特に強く言って外させました。
リノベーションをシュミにぶち込んでくるのは、恐らくここだけです（笑）

[1143: 匿名さん]

シミュレーションをシュミって略すところで残念な気持ちになるが、言っていることは大体合ってる。
GAから2件買ったけど、ここのxx以内に決めてくださいの圧力がすごい。まともなシミュレーションが出た後にここから3日くれと言おう。人生でトップクラスに高い買い物、時間かかるのは当たり前。
それでも急かしてくるなら買うことない。どうせ売れ残るから押し付けようとしてるだけ。

[1144: マンション検討中さん]

正しくは？「シミュ」か（笑）

[1145: マンション検討中さん]

向こうとしては買わせる為の最後の提案で、紹介された物件について「土地建物比率は？」と聞いたら答えられなかった。
本当に信じられなかった。ただの事実です。
当然、納税について説明なんてない。
というか、できないでしょう。土地建物比率がわからないんだから、減価償却費もわからないんだろうし…
提案を受ける方は、よく考えて納得して結論をだして下さい。

[1146: マンション検討中さん]

ここ含めて色んな業者に収支+5000円になるプラン持ってこいって言ってるけどパタっと営業電話かかって来なくなるの草

ワンルーム業者には不遇の時代やね～

[1147: 通りがかりさん]

>>1141 検討者さん
GAがおかしいのは永遠に保有する前提のセールストークするところ
そのほうが管理的にはおいしいからなんだけど
築30年過ぎたマンションなんて一気に売れなくなるから市況にもよるけど投資効率を考えたら10～15年くらいを目安に出口戦略まで提案できるのが優良業者
管理まで手がけてそれができる業者はツチノコ並みにレアだけど

[1148: マンション検討中さん]

シミュレーションがインチ…いや緩いから、長ければ長いほど収支がよく見えて売りやすいんじゃないかなあ。

あとは、手数料でたんまり利益を取っているはずなので、長期保有してもらったほうが会社は潤うっていうのもあると思います。

[1149: 検討板ユーザーさん]

長ければ長いほどってのはないかな
人間は数十年先の大金より数年先の小金をとるものだから
どちらかといえば損益分岐点が早ければ早いほどよく見えるだろうね　
そもそもシミュレーションは長いものほど信用できないし

[1150: マンション検討中さん]

途中売却で儲かる金額が、累計のマイナス金額（手出し）を上まらなければ全く無意味ですからねえ。
10年年間18万マイナスなら180万利益出ても全く無意味。さらに諸費用80万なら260万か。
今、10年で260万売却益とか、ゆるーいシミュレーションでも出ないんじゃない？

[1151: マンション掲示板さん]

いやいや月々の収支-2万近い物件なんか選ぶやついないだろ…
あと高収入なら節税効果も見込める（ただの繰延じゃなく）から実質的な損益分岐点はもっと早くくる
逆に年収1000万以下ならリスクに見合わないからマジでただのカモでしかない

[1152: 通りがかりさん]

>>1151 マンション掲示板さん
1000万以下ならカモ、その通り！
年収600万や700万で、マイナス月々1.5万２万の提案で買っちゃう人がいるのが現実です。

[1153: マンション掲示板さん]

それはもはや買っちゃう人の自業自得な気がする
自分の頭で考えずに無駄に高い保険契約する生保会社の養分と一緒

[1154: マンション検討中さん]

よく調べずに、アマギフ5万に釣られて、ワンルームマンションを買ってしまう。
確かに自業自得かもしれません。
無駄な保険と一緒、とてもわかりやすい表現です。

[1155: 検討板ユーザーさん]

一生賃貸勢が生保、がんほ代わりの団信使う手段としてはけっこうありと思うけどね。ワンチャンで数千万が家族に残る。

このケースは自身のメリットにはなりがたい。が、実際周りに本人が貰ってるケースはある。

家系的になりやすい人とかは狙ってもいいんじゃない？人間いつか死ぬし

[1156: 通りがかりさん]

すげえ考え（笑）

[1157: マンション検討中さん]

がんにならなかないことが「リスク」になる斬新な考えですね。
リスクがでかすぎると思います。

[1158: マンコミュファンさん]

まぁ生保ってそういうもんでしょ
住宅ローンの団信もいまは逆ザヤ状態で、普通に入るより割安だからありだと思うよ
主目的にするべきでないし、管理費高いGAでやったら「割高な保険料」になるだけだけど

[1159: マンション掲示板さん]

主目的にするべきでなく、管理費が高いGAでは…

その通りかと思います。
あくまで投資として成立した上での、プラスアルファでしょう。

[1160: マンション検討中さん]

GA technologiesさんの競合はどこになりますか？

[1161: eマンションさん]

ランドネットとか、プロパティエージェントとかじゃない？
非上場を含めれば無数にある。

[1162: 通りがかりさん]

結局いま始めるならどこがお勧めなん？

[1163: eマンションさん]

今始めることが、おすすめじゃない。

どうしてもやりたければ、物件が並で手数料が高いここではないどこか。

[1164: 検討板ユーザーさん]

手数料高いのはわかるけど物件が並とは？
投資用マンションの性質からして物件のスペック自体に差は生まれようもない気がするけど
仕入れ条件を殊更厳しくするメリットが業者側にない以上は（紹介できる物件が減って売上が減るだけ）