GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[1035: 検討板ユーザーさん]

>>1032 さん
即時買取なら、充分あり得ますね。

[1036: eマンションさん]

最初のセールストークでは「平均半月で新しい借主が決まるから空室の心配はない」と説明があったが、実際には6ヶ月決まらなかった物件が1つ、1.5ヶ月経っても決まらない（今もなお更新中）物件が1つ。

他の業者に相談したら「その立地で空室が続くのは賃貸付けが下手としか考えられない」とのこと。
リノシーで購入して、管理は別の会社というのが現実的か。
毎月9000円近く管理手数料払ってるのに空室が続いたため、他社で賃料保証の管理に変えることにした。

[1037: 投稿者]

>>1036 eマンションさん
ここ、高いくせに空室時も手数料取りますからね。
あまりに酷いですね…

[1038: 通りがかりさん]

>>1036 eマンションさん
なんで賃料保証…搾取元変えただけやん

[1039: マンション検討中さん]

ワンルーム業者が利益載せるのは当たり前
仲介と比較してる奴は融資付けの難しさ知らない素人
物件価格が将来的にどうなるかも市況次第
シミュレーションに文句あるなら自分で好きなだけ負荷かけたらいい
日本の不動産はまともな売買統計がないからそもそも誰もが納得するデータなんて出せない

そのうえであえてGAを勧めない理由を挙げるとすれば、やはり管理費の高さかな
かつては安さで評価されていたはずだが大企業の常なのか大幅値上げでGAでやる意味なくなっちゃったね

[1040: マンション検討中さん]

今GAから買うべきって人いないのかな？

批判的な人だけでなく、購入者の方もネガティブな印象。

[1041: マンション検討中さん]

>>1039 マンション検討中さん
利益乗ってて当たり前なのに、売却想定額に全く反映してないからね。
おっしゃる通り、自分で作り直せばいいんだろうけど、ただ売りつけたいのがあからさまなんで腹立たしい。
まあ、どこも一緒かもしれないけど…

[1042: マンション掲示板さん]

>>1040 マンション検討中さん
価格改定前の購入者だけどシミュレーションでは5～10年だった損益分岐点を3年で超えて満足してます
でもそれは管理費1000円、諸費用20万円だったからこそ
毎月のCFも1万ほど出ていましたが今はCFマイナスが標準のようですね

投資信託と一緒で結局差別化できるのは手数料をいかに安くするかしかありません
そういう意味ではGAはひふみ投信とかぶりますね
とはいえ多くの人が言うように他の業者も似たようなものですよ

[1043: マンション検討中さん]

GA云々より、今はワンルームマンション投資自体が厳しいんでしょうね。
物件価格は上がり、利回りも相当低い。
金利上昇リスクも考慮が必要です。

[1044: 検討板ユーザーさん]

>>1042 マンション掲示板さん
今やフルローンならマイナス2万円とかザラですよ。
いい時に投資されましたね！

[1045: 匿名さん]

>>1043 マンション検討中さん
投資用ローンの金利はすでに上がってるのでは？
以前はイオン1.65%、ソニー1.60%とかあったけどもうないでしょ？

[1046: マンション掲示板さん]

>>1045 匿名さん
去年の段階ではイオン1.8
オリックス1.6だったかな
今はどうなんでしょう？

[1047: マンション検討中]

>>1041 マンション検討中さん
一つ付け加えるとワンルーム業者が乗せられる利益はかなり減ってるんだけどね
それこそキャッシュフローが余裕でプラスになってた5年くらい前は2000万の物件なら300万は乗ってたと思うけど今は大体半分の150万くらい
仕入れ値上がりすぎて十分に価格転嫁できてないのが現状だよ
だから「業者の利益ガー」って奴は今こそ買えばいいと思う笑
ほんとに中古だけじゃやってけない時代
そのうちGAも手のひら返して新築に手出すかもね

[1048: マンコミュファンさん]

>>1040 マンション検討中さん
GAっていうか中古マンションに関しては大手で買うメリット全くないよ
GAも創業したての頃はすごかった
都内から関西の物件見るために新幹線代出してくれたもの（結局買わずに観光だけして帰ったｗ）

今は時期が悪いと思うけどどうしても買いたいなら新興企業探して比較検討しながら好条件を引き出すといいよ

[1049: 通りがかりさん]

所有してる物件の情報を法務局のDBで見つけた業者からDMがよく来るんだけど、
2年前という最近購入した物件ですら利益+400万円以上の購入希望者がいるからな……。

短期譲渡になるから売らないし、現在のGAは物件の質、集金代行のコスパともに劣化してるから長期保有の方針なのだけれど

[1050: 評判気になるさん]

>>1047 マンション検討中さん
利益を乗せるななんて誰も言ってないけどね。
2000万の物件の売却想定額を1950万とかから始めんなよとは思ってる。
せめて、1800万くらいからだろうと。

2000万の物件が物件価格が変わらなければ…も、お前らの利益が当然あるだろ？どこいった？と思っただけ。
物件価格が上がっているとかは、関係ない話ね。それは別の話。

[1051: マンション検討中さん]

物件価格が高騰しすぎて、利益を乗せきれなくなった。その分管理手数料を5倍にして補ってる。

こう考えると辻褄あうな。

[1052: マンション検討中さん]

仕入れ値が上がって、利益を余り上乗せできないのは、別に買い時でもなんでもないわな。

[1053: マンション検討中さん]

大阪の物件の紹介で、1900万の物件があった。
色々話した中で、仕入れが1790万と言っていた。
多分本当だと思う。

ワンルームマンション投資は、今始めるべきではないと個人的には思います。

[1054: eマンションさん]

>>1052 マンション検討中さん
少なくとも購入時点での含み損は少ない状態からスタートできるよ

[1055: 通りがかりさん]

>>1054 eマンションさん
元々、GAなどのセールストークやシミュレーションに含み損という概念はないけどね（笑）

[1056: 通りがかりさん]

あー、買った時点で発生する含み損のことね。

[1057: 通りがかりさん]

1700万で仕入れたものを2000万で購入
→-300万スタート
1850万で仕入れたものを2000万で購入
→-150万スタート

こう考えると多少月々の赤字が多くてもプラマイゼロな気がしなくもない
リーマンショック直後も物件価格は安かったけどローン金利は今より全然高かったし
結局買える時が買い時なんじゃないかな

[1058: マンション検討中さん]

結果的に「あのときが最安値だったね…」なんてパターンはいくらでもあるからな
投資用じゃないけど3年前に地方都市の駅近に65平米3900万円とかのマンションできてその地域の相場からしたら誰が買うんだ？って感じで、完成後もしばらくは売れ残ってた
でもコロナでテレワーク移住者が増えて築3年の今は4900万円で売りに出されてた（すぐ消えたから売れたと思う）
元々マンションが少ない地域で出物がないってのもあるけど
いまは駅前建設ラッシュ始まって3棟くらい建設中
普通に考えればコロナも落ち着いてさすがに供給過多になるのでは？と予想しているがはてさて…

[1059: マンション検討中さん]

不動産が上がり続けると信じて買うなら問題ないんじゃない？

投機に近いが可能性はゼロではない。

[1060: マンション検討中さん]

この地合いで、すごい株価だな…

Amazonだっけ？滑稽でならない。

[1061: マンション検討中さん]

不動産は上がり続けないし下がり続けることもないよ

[1062: マンション検討中さん]

なんだ、「物件が違います！」はセールストークか…
じゃあ、ここで買う理由はないな。

[1063: マンション検討中さん]

紹介すると、10万貰える。
これが多い人を営業にスカウト。
ゆえに、営業は元客が多い。
社員の回転が早い。

こう知り合いから聞いたけど、本当？

[1064: マンション検討中さん]

さすがに、管理について「業界最低水準の手数料」と書くのはやめたな。
5倍にあげといても、しばらくそのままだったからなあ。
いまだに「低価格」と書いてあるのもどうかと思うが…

[1065: 通りがかりさん]

最低水準？低価格？

最高水準の間違いだろ。

[1066: マンション検討中さん]

逆に今業界最低水準ってどこ？
管理1000円でやってくれるとこなんてまだある？
久しぶりにアプリ開いたけど好立地物件ない上にサブリース付きばっかで笑った

[1067: マンション掲示板さん]

最低水準と言っていいかは別として、3000円前後かな。リノシーが5500円弱に対してね。

サービスが違うだなんだ騒ぐんだろうが、営業も高いと認めている。

[1068: マンション検討中さん]

5倍にした手数料を、最初「これでも安い」と熱弁。
他社の手数料を内容を含め列挙したら、「確かに高い」と前言撤回なさいました。
これはただの事実です。

[1069: マンション検討中さん]

「確かに高い」の後に、さらに色々なサービスを進化させていく。それに投資して欲しいみたいなこと言ってた。
いやいや、CF大幅に悪化させて、これからのサービス進化を期待しろって無理あるでしょ？と個人的には思ったので、丁重にお断りしました。

[1070: マンコミュファンさん]

>>1067 マンション掲示板さん
3000円かーやっぱマンション投資自体がもうオワコンやね

[1071: マンション検討中さん]

GAが1000円でやってたころは、この掲示板でGAのセールストークを信じた維持できる派と、現実をみた維持できない派がいたようです。

後者が正解でしたね。
今や5000円オーバーです（笑）

[1072: eマンションさん]

紹介10万→紹介料を多数貰っている人を社員にスカウト→元客の社員が多数
その結果かは不明だが、社員の入れ替わりが激しい。
この真偽、わかる方いませんか？

[1073: 通りがかりさん]

>>1069 マンション検討中さん
これからのサービスに投資って（笑）
本当なら、酷いセールストークだな、安くないことを示されてテンパったんじゃないの？

[1074: マンション掲示板さん]

1000円のときに購入した人は値上がりしてるわけじゃないしそれはどうでもいいと思う。

[1075: マンション検討中さん]

まあ、買ってた人に関係あるかどうかじゃなく、この会社の言うことは信用に値しないってことだろうな（笑）
まあ、ここだけじゃなくどこも一緒だと思うけどね。所詮売りつけたいだけのセールストーク。
よく勉強すれば、ワンルームマンション投資をやるべきかどうかなんてわかるでしょ（笑）

[1076: マンション検討中さん]

脱税しなきゃ、早ければ2年目から納税。
説明受けてた人いる？

ちゃんと累計のCFには、反映させましょう！

[1077: 検討板ユーザーさん]

>>1066 マンション検討中さん
立地悪くてサブリースは危険極まりないですね…
色々意見はあれど、結局今は買い時ではないってことでしょうね。

[1078: マンション掲示板さん]

知名度上がって客が増えたら値上げするのはある意味当たり前
　
安く抑えたいなら創業間もないベンチャーを当たりましょう

[1079: 名無しさん]

>>1078 マンション掲示板さん
おっしゃる通り！

物件は並で、手数料も高いんだから、ここから買う必要があるかないかは明白ですよね！

[1080: マンション掲示板さん]

管理1000円代のとこ見つけたわ　
口コミによるとCFもプラスになるらしい
ネクストGAはここかな

[1081: eマンションさん]

>>1080 マンション掲示板さん

まさかランドネット？
あそこは、築年数とか制限ありますよね。
違ったら教えてほしいです。

[1082: 名無しさん]

>>1081 eマンションさん
ランドネットは築15年くらいの物件を10年目処で持つなら、確かにネクストGAと言えるかも。
まあ、都合の良く10年で売れるかはわからないけど。

[1083: マンション検討中さん]

ランドネットなんてGA以上にないわ
管理手数料もそうだが設備保証とかも条件付きだし何より営業のしつこさはGAの比じゃない
企業価値に至ってはGAの1/5以下だしな

[1084: マンション検討中さん]

営業の質はGAの方が下だろな。以下事実を書きます。
証拠残す為メールでお断り、丁寧に商談のお礼の返信をくれたのがランドネット、完全スルーしたのがGA（笑）
何社か同様に断ったが、スルーしたのはここだけ！ただの事実です。