GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[1015: マンション掲示板さん]

>>1014 検討板ユーザーさん
入居率99パー超えていて、なぜ家賃保障が多いのか聞いたのですが、「心配なんじゃないですか」と適当にあしらわれました。営業の言う事があってれば、今でも約半数は家賃保障のプランだそうです。

[1016: マンコミュファンさん]

>>1014 検討板ユーザーさん
株価も利益が出せていないせいか、低迷していますね。
会社の成長を見込んでるなら、買い時なんでしょう。

[1017: マンション検討中さん]

利益を厚くするための管理費5倍値上げやねん

逆にサブリースが半数って驚きだわ笑
マジで客層ごっそり入れ替わってそう

[1018: マンション検討中さん]

月4000円の値上げで、年間48000円、35年で168万円のCF悪化か、ひどいな…

[1019: 通りがかりさん]

>>1014 検討板ユーザーさん
集金代行手数料が税抜1000円だった頃は、「弊社は需要が高い物件を仕入れているため空室リスクが低く、サブリースの必要性は低いです」というスタンスだったんだよね。
それが、会社の方針で1000円をやめたから営業担当者としては説明しづらいのだと想像できる

[1020: 通りがかりさん]

それまでと説明ロジックが全く変わってしまったのだから。

[1021: マンション掲示板さん]

サブリース半数（笑）

集金代行より割高感がないからかな、他社と比べた時に。
まあ、入居率が99%超えてりゃあ、本来いらないと思うけどねえ。

[1022: マンション検討中さん]

リノシーチャンネルすごいな

2000万の物件、24万の手出しで40万残債減ったら16万の利益だって！
つっこみどころしかない。
こんなんに騙される奴いんの？

[1023: マンション検討中さん]

当たり前だか、コメント欄で批判されまくり。

現時点で削除や封鎖してないのが、ある意味潔い。

[1024: 名無しさん]

みてきたけど客観的にコメント欄も相当ツッコミどころ多いよ

「物件価格が変わらない前提はおかしい」って批判あるけど概念の説明をわかりやすくするために1年と仮定としてるだけだし、実際ここ数年は物件価格変わらないどころかむしろ上がってる（シミュレーションより上振れ）のに、その事実は無視（まさか知らないわけじゃないよな？）

あと中古専門（だよね？）のリノシーで新築プレミアは的な話も的外れだし、極め付けは2000万のワンルームで短期譲渡税が800万になるとか言ってるやつは笑うしかない

業者はポジトークしかしないけどガバガバの知識でネガキャン頑張ってるやつも大概だね

唯一同意できたのは扱ってる物件が昔より立地悪くなってるってコメント
まぁこれはどこも一緒だと思うけど最近は本当にまともな物件出にくくなったね

[1025: マンション掲示板さん]

>>1024 名無しさん

リノシーの利益ゼロ？

[1026: 口コミ知りたいさん]

まあ、コメント欄「も」だからいいか（笑）

エリアが悪くなってるのは事実なんですね。
まあ、価格が上がってるから仕方ないか。

あの理屈を信じられる人が始めるんですね、勉強になりました。

[1027: マンション検討中さん]

利益200万はのせてるんじゃないの？

物件価格が下がらない前提はおかしいってあたりまえのことじゃないかと…
新築ほどでなくても利益はとるでしょ、アマギフ配りまくっておつりがくるくらいの（笑）

[1028: マンション検討中さん]

短期譲渡税、金額はおかしいがかかるでしょ。
減価償却費なしですか？

[1029: マンション検討中さん]

物件価格が上がってるのは誰でも知っているが、これからも上がり続けると思ってるのは、極少数。
可能性はゼロとは言わないが、限りなく低い。
それを前提としたセールストークはスルーした方がよい。

[1030: マンション検討中さん]

今は物件はまともなのはなかなか出てこない。
サービスはよいが手数料が高くおすすめできない。

リノシー擁護派、過去購入者の方もある程度認めているようですね。
今は買い時ではないんでしょう。
営業の方は大変だ。

[1031: 検討板ユーザーさん]

>>1022 マンション検討中さん

こんなん、見るまでもなくありえん。
擁護してるの営業か？
利益、税金どこいった？
シミュレーションも都合よく作ってるんだろうな。

[1032: 通りがかりさん]

>>1031 検討板ユーザーさん
1年後？
250万の手出しじゃね？
こっちのほうが、信ぴょう性あるだろ（笑）

[1033: マンション検討中さん]

あくまで説明の為の設定のようだが、誤解しかまねかないわな。

[1034: 通りがかりさん]

>>1024 名無しさん
すごいですね。
二か月空いていようが、夜の投稿だろうが、即反応ですよね。また、「たまたま」ですか？
わざわざYouTubeまで確認したんですね、業務でもないのに頭が下がります。

[1035: 検討板ユーザーさん]

>>1032 さん
即時買取なら、充分あり得ますね。

[1036: eマンションさん]

最初のセールストークでは「平均半月で新しい借主が決まるから空室の心配はない」と説明があったが、実際には6ヶ月決まらなかった物件が1つ、1.5ヶ月経っても決まらない（今もなお更新中）物件が1つ。

他の業者に相談したら「その立地で空室が続くのは賃貸付けが下手としか考えられない」とのこと。
リノシーで購入して、管理は別の会社というのが現実的か。
毎月9000円近く管理手数料払ってるのに空室が続いたため、他社で賃料保証の管理に変えることにした。

[1037: 投稿者]

>>1036 eマンションさん
ここ、高いくせに空室時も手数料取りますからね。
あまりに酷いですね…

[1038: 通りがかりさん]

>>1036 eマンションさん
なんで賃料保証…搾取元変えただけやん

[1039: マンション検討中さん]

ワンルーム業者が利益載せるのは当たり前
仲介と比較してる奴は融資付けの難しさ知らない素人
物件価格が将来的にどうなるかも市況次第
シミュレーションに文句あるなら自分で好きなだけ負荷かけたらいい
日本の不動産はまともな売買統計がないからそもそも誰もが納得するデータなんて出せない

そのうえであえてGAを勧めない理由を挙げるとすれば、やはり管理費の高さかな
かつては安さで評価されていたはずだが大企業の常なのか大幅値上げでGAでやる意味なくなっちゃったね

[1040: マンション検討中さん]

今GAから買うべきって人いないのかな？

批判的な人だけでなく、購入者の方もネガティブな印象。

[1041: マンション検討中さん]

>>1039 マンション検討中さん
利益乗ってて当たり前なのに、売却想定額に全く反映してないからね。
おっしゃる通り、自分で作り直せばいいんだろうけど、ただ売りつけたいのがあからさまなんで腹立たしい。
まあ、どこも一緒かもしれないけど…

[1042: マンション掲示板さん]

>>1040 マンション検討中さん
価格改定前の購入者だけどシミュレーションでは5～10年だった損益分岐点を3年で超えて満足してます
でもそれは管理費1000円、諸費用20万円だったからこそ
毎月のCFも1万ほど出ていましたが今はCFマイナスが標準のようですね

投資信託と一緒で結局差別化できるのは手数料をいかに安くするかしかありません
そういう意味ではGAはひふみ投信とかぶりますね
とはいえ多くの人が言うように他の業者も似たようなものですよ

[1043: マンション検討中さん]

GA云々より、今はワンルームマンション投資自体が厳しいんでしょうね。
物件価格は上がり、利回りも相当低い。
金利上昇リスクも考慮が必要です。

[1044: 検討板ユーザーさん]

>>1042 マンション掲示板さん
今やフルローンならマイナス2万円とかザラですよ。
いい時に投資されましたね！

[1045: 匿名さん]

>>1043 マンション検討中さん
投資用ローンの金利はすでに上がってるのでは？
以前はイオン1.65%、ソニー1.60%とかあったけどもうないでしょ？

[1046: マンション掲示板さん]

>>1045 匿名さん
去年の段階ではイオン1.8
オリックス1.6だったかな
今はどうなんでしょう？

[1047: マンション検討中]

>>1041 マンション検討中さん
一つ付け加えるとワンルーム業者が乗せられる利益はかなり減ってるんだけどね
それこそキャッシュフローが余裕でプラスになってた5年くらい前は2000万の物件なら300万は乗ってたと思うけど今は大体半分の150万くらい
仕入れ値上がりすぎて十分に価格転嫁できてないのが現状だよ
だから「業者の利益ガー」って奴は今こそ買えばいいと思う笑
ほんとに中古だけじゃやってけない時代
そのうちGAも手のひら返して新築に手出すかもね

[1048: マンコミュファンさん]

>>1040 マンション検討中さん
GAっていうか中古マンションに関しては大手で買うメリット全くないよ
GAも創業したての頃はすごかった
都内から関西の物件見るために新幹線代出してくれたもの（結局買わずに観光だけして帰ったｗ）

今は時期が悪いと思うけどどうしても買いたいなら新興企業探して比較検討しながら好条件を引き出すといいよ

[1049: 通りがかりさん]

所有してる物件の情報を法務局のDBで見つけた業者からDMがよく来るんだけど、
2年前という最近購入した物件ですら利益+400万円以上の購入希望者がいるからな……。

短期譲渡になるから売らないし、現在のGAは物件の質、集金代行のコスパともに劣化してるから長期保有の方針なのだけれど

[1050: 評判気になるさん]

>>1047 マンション検討中さん
利益を乗せるななんて誰も言ってないけどね。
2000万の物件の売却想定額を1950万とかから始めんなよとは思ってる。
せめて、1800万くらいからだろうと。

2000万の物件が物件価格が変わらなければ…も、お前らの利益が当然あるだろ？どこいった？と思っただけ。
物件価格が上がっているとかは、関係ない話ね。それは別の話。

[1051: マンション検討中さん]

物件価格が高騰しすぎて、利益を乗せきれなくなった。その分管理手数料を5倍にして補ってる。

こう考えると辻褄あうな。

[1052: マンション検討中さん]

仕入れ値が上がって、利益を余り上乗せできないのは、別に買い時でもなんでもないわな。

[1053: マンション検討中さん]

大阪の物件の紹介で、1900万の物件があった。
色々話した中で、仕入れが1790万と言っていた。
多分本当だと思う。

ワンルームマンション投資は、今始めるべきではないと個人的には思います。

[1054: eマンションさん]

>>1052 マンション検討中さん
少なくとも購入時点での含み損は少ない状態からスタートできるよ

[1055: 通りがかりさん]

>>1054 eマンションさん
元々、GAなどのセールストークやシミュレーションに含み損という概念はないけどね（笑）

[1056: 通りがかりさん]

あー、買った時点で発生する含み損のことね。

[1057: 通りがかりさん]

1700万で仕入れたものを2000万で購入
→-300万スタート
1850万で仕入れたものを2000万で購入
→-150万スタート

こう考えると多少月々の赤字が多くてもプラマイゼロな気がしなくもない
リーマンショック直後も物件価格は安かったけどローン金利は今より全然高かったし
結局買える時が買い時なんじゃないかな

[1058: マンション検討中さん]

結果的に「あのときが最安値だったね…」なんてパターンはいくらでもあるからな
投資用じゃないけど3年前に地方都市の駅近に65平米3900万円とかのマンションできてその地域の相場からしたら誰が買うんだ？って感じで、完成後もしばらくは売れ残ってた
でもコロナでテレワーク移住者が増えて築3年の今は4900万円で売りに出されてた（すぐ消えたから売れたと思う）
元々マンションが少ない地域で出物がないってのもあるけど
いまは駅前建設ラッシュ始まって3棟くらい建設中
普通に考えればコロナも落ち着いてさすがに供給過多になるのでは？と予想しているがはてさて…

[1059: マンション検討中さん]

不動産が上がり続けると信じて買うなら問題ないんじゃない？

投機に近いが可能性はゼロではない。

[1060: マンション検討中さん]

この地合いで、すごい株価だな…

Amazonだっけ？滑稽でならない。

[1061: マンション検討中さん]

不動産は上がり続けないし下がり続けることもないよ

[1062: マンション検討中さん]

なんだ、「物件が違います！」はセールストークか…
じゃあ、ここで買う理由はないな。

[1063: マンション検討中さん]

紹介すると、10万貰える。
これが多い人を営業にスカウト。
ゆえに、営業は元客が多い。
社員の回転が早い。

こう知り合いから聞いたけど、本当？

[1064: マンション検討中さん]

さすがに、管理について「業界最低水準の手数料」と書くのはやめたな。
5倍にあげといても、しばらくそのままだったからなあ。
いまだに「低価格」と書いてあるのもどうかと思うが…