GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[509: 注文住宅検討中さん]

>>507 マンション掲示板さん

>>507 マンション掲示板さん
イメージ、毎月持ち出しが修繕積立金と管理手数料分って感じですね。固定資産税別途かかります。もう向こうの口ぶりが、生命保険や学資保険やるくらいなら、不動産に持ち出しやったほうが利回りよくて資産も手元残りますみたいな感じ。途中で死んだらローンちゃらだよとか。

[510: 注文住宅検討中さん]

>>508 マンション検討中さん
もう高すぎてリノシー経由だと厳しいですね。フルローンで購入する場合、物件価格は融資する銀行が相場を元に決めるそうです。足元見た客から安く買い上げても、売値は固定のためすべてリノシーの取り分です。安く仕入れるか渋くなるかは向こうの利益率の話で、我々からしたらお宝は常に皆無です。まぁ転売ビジネスなのでそんなもんですね。ちなみに、キャッシュで買う場合でも、フルローンで購入する金額が結局売値でやってるそうで余計損です。
平均で仕入れ値の8%増しくらいが販売価格になるそうです。2000万で買う物件は実質1840万の価値の物件です。物件の売買で手数料が10%かかるとすると、買ってすぐ売ったとしたら1650万円になりますね。取得する際の手数料も考えると、相当伸びない限りキャピタルも厳しく思います。

[511: マンション検討中さん]

>>510 注文住宅検討中さん
今や今後はわからないですが、自分がちょっと前に買った物件は買った値段やそれ以上で売ってくれ～があります。
いつまであがるんですかね。減価償却なども加味してじぶんはそこそこいい成績です。

[512: 注文住宅検討中さん]

>>511 マンション検討中さん
落ちる落ちると言われながら上がってますもんね笑。今後どうなるかはわかりませんが、そのリスク背負って昔に買った人は利回り8%とか羨ましい限りです。まだ上がり続けるなら常に今が買いなのかもしれませんが、キャピタル狙いでなければ持っているうちに下がりそうなのでよく考えたほうがよさそうですね、、、一応リノシーいわく、いま紹介できる物件の利回りは4.5パーセントだそうです。

[513: マンション掲示板さん]

>>512 注文住宅検討中さん
2年前に紹介受けた利回りもそんな感じでしたね。高止まりしてますね。

[514: 匿名さん]

プランのオシは、ワイドがネオインカムのようです。あまり金額の差がないようで。
サブリースとそれほど違いがわかりませんが、手はかからないようです。毎月1万は手出しあり、固定資産税もかかります。
ふつうに考えたらこんなにキャッシュが流出し続ける投資などありえないのですが、もし不動産相場が崩れなければ、そこまでおおきく損となることはないのではないかとも感じます。
どこで買っても、利回りはだいたい同じですからプランの違いと好みで決めるようなものに感じます。
考え方次第ですね。

[515: 住まいに詳しい人]

>>514 匿名さん
普通の管理手数料が約5000円、オーナー負担の修繕費補償付きが約7000円、さらに空室補償をつけたフルサポートが家賃の12%(東京に限る)です。
家賃8万円で貸す物件なら月々9600円になります。
一般的なサブリースは、自由に契約変更ができません。しかしリノシーの場合、一月前の手続きで変更可能です。退去は2ヶ月前に連絡がきます。つまり、2ヶ月後に必ず空室が生まれます。
退去の連絡がきたら、空室補償プランに変更の申込みをしましょう。すると、退去の月は空室補償されるので、手出しは約1万円かかりますが、家賃は満額の8万円がもらえます。リノシーの東京の紹介物件は次の客がつくまで平均2週間だそうです。つまりその月は家賃収入が4万円になります。簡素な5000円プランより手出しは5000円増えますが、家賃収入が4万円増えるため3.5万円の得になります。
次の客がついたら空室補償プランから通常プランに戻しましょう。手続きは億劫ですが、ここまで徹底すれば数年に一度の退去がほぼノーリスクになります。
そもそも最近の不動産投資は月々の持ち出しが高すぎて厳しいですが、どうしても投資したいのであればリノシーが最強だと思ってます。
ただし、30年間このシステムが維持されるかの保証はないためなんとも言えませんし、話が良すぎてすぐ廃止になるのではないかと思ってます。

[516: 検討板ユーザーさん]

利回り4%未満が増えてるな。頭金2割ぐらい入れなきゃ儲からない感じかな。

[517: 匿名さん]

他社とも比較しましたが、リノシーは提携ローンの金利とサブリースのプランに優位性があると思いました。金利は0.2%違ってましたよ。

[518: マンション検討中さん]

リノシーって物件価格が高いって言われてますが、物件価格は金融機関ぎ決めてるなら、どこで購入しても同じなんですかね？
そうすると、金利と管理費用が低い購入先から購入するのが、安いんですかね？

[519: 賃貸住まいさん]

>>518 マンション検討中さん
提携先の銀行によって算出は変わるかもしれませんが、大きく変わらないんじゃないでしょうか。他社さんの話も聞いて比較検討してみては。

リノシーは優良物件を主に扱ってるそうなのでご参考まで。
【優良物件とは】
主要駅まで10分で乗り換えなしでアクセス
最寄り駅まで徒歩10-15分
都心の中古ワンルームマンション
築年数15年前後。家賃や建物価格の下落が落ち着くところ

持ち出しが少ないほうがもちろんいいです。数十年引きずるので。ただ、サービス内容も同じくらい大事です。リノシーは次の客がつくまでの広告代無料です。ホームズ、スーモ等大手にも出してくれます。あとは上にも書いてます。

[520: マンション検討中さん]

>>519 賃貸住まいさん
ありがとうございました。ちなみに、リノシーそんの物件を実際持たれている方ですか？

[521: 匿名さん‐評判気になる]

>>520 マンション検討中さん
持っていません。持ち出しが多すぎてプラスになるのは40年後とかです。詳しくは505に書いてます

[522: 匿名さん]

株式、終身保険、ドル建て養老保険、投資用マンション、米国不動産を持っています。
利回りを狙うのは株式でやってますが、他の投資はインフレリスク、為替リスクなどのリスク対応の意味合いが強いです。所得の少ない若いうちからでもできるインフレリスク対策は国内不動産という認識です。金などの実物資産はレバレッジが効かないので少ない資産の場合は効果が小さいです。
なので、個人的には多少利回りが低くても都心の区分マンションはありだと考えています。（利回りが高い物件は空室リスクもあるため）

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん

あと、節税対策を忘れてました。
総合課税になるので所得を減らせますし、子どものいる場合は児童手当の所得上限に引っ掛からなくなったりします。持ち出し分は児童手当で埋められる場合も。

[524: マンション掲示板さん]

私も他社からですが駅5分以内の物件を買い増しました。利回りは低いですがコンクリート貯金ですね、銀行に現金を眠らせておくよりマシかなと思って高いけど買った感じです。
早速空き室出て補修費の見積もりがきましたが…

[525: マンション検討中さん]

>>521 匿名さん‐評判気になるさん

ありがとうございます。なるほどですね。
他にリノシー以外でもっと儲かる不動産ってございますか？

[526: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん

不動産所得が赤字の場合、給与所得と総合することですよね？
課税所得を減らせるのは良いことです。

[527: マンション掲示板さん]

>>524 マンション掲示板さん
？　リノシーなら原状回復無料なのに何でリノシーにしなかったの？

[528: 匿名さん-戸建て全般]

>>526 マンション検討中さん
メリットかどうかは熟考すべきです。お金を稼げば課税され、マイナスであればモノによっては控除されるのが税金です。ものすごーく節税になるということは赤字まみれということです。リノシーで物件買っても、控除受けれるのは序盤だけです。
節税になる！生命保険の代わりになる！こんな売り文句が出てくるのは完全落ち目です。
純粋に儲かるかどうかで話ができないんです。掛け捨ての生命保険よりましですという論調しかないんです。