オープンレジデンシア目白avenue［旧：オープンレジデンシア下落合３丁目］ってどうよ？

[匿名さん]

新宿の奥座敷・目白御留山の邸宅街を南に、北側には徳川黎明館・徳川ビレジを見おろす好立地。
２ＬＤＫをメインに18戸。
そんな『オープンレジデンシア目白avenue』について語りましょう。


公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/mejiro/
売主：(株)オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社 片山組
管理会社：日本ハウズイング株式会社

所在地：東京都新宿区下落合3丁目17番地
東京都新宿区下落合3丁目523番1（地番）
交通：ＪＲ山手線目白駅徒歩4分、東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩12分
敷地面積：240㎡
用途地域：商業地域・第1種低層住居専用地域

構造・規模：鉄筋コンクリート造地下１階地上９階建
戸数：18戸
延床面積：1,145㎡
　
【名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2016.8.4 管理担当】

[1: 匿名さん]

プラウドよりはこちらの方が、立地がよいね。
目白から４分は希少だよね。

[2: 匿名さん]

プラウドって中落合のですか？
あちらとはコンセプトもターゲットも全然違うと思います。

でもオープンハウスとはいえ下落合三丁目アドレスですし駅に近いので、
間取りとお値段次第では現住居から買い換えようかと考えてます。

[3: 匿名さん]

240平米というと80坪もないのか。
1フロア2戸…。
住みやすそうだが管理組合の運営は大変そう。
駅近だから賃貸にする所有者もいるだろうし…。

[4: 匿名さん]

18戸の小規模マンションですね。立地も良いですし小さい部屋は投資用になりそうですか？
1フロア2戸となるんでしょうけど68.07㎡の3LDKがあるので配置はどうなるんでしょうね。一方は35.73㎡、もう一方が68.07㎡となるのかな？？とりあえず間取りとランドプランが気になりました。価格帯はどうですかね、お高めとなるんでしょうか。

[5: 匿名さん]

低層階に１ＬＤＫ、上層階に３ＬＤＫ、
中層は２ＬＤＫと予想します。

現地を見てきましたが、とにかく南北に細長い土地です。
マンションなんて建てられるの？という感じ。
オープンハウスならではですね。

[6: 匿名さん]

現地を見てきました。
隣のフレンチが素敵でした。

[7: 匿名さん]

お写真UPありがとうございます。
間口は狭く、細長い土地なのですね。
マンションが建つのか…！というような広さ。
賃貸ではなく、自分の家がほしいという人にとっては良いのかな。

総戸数は少なくなります。
となると修繕費や管理費などについて考えてみると
それを込で価格もつけて行ってほしいものですが・・・・どうなることでしょう。

[8: 匿名さん]

目白は駅が小さいので、
駅まで4分ならホームまでも5分以内でしょう。
山手線でこの距離は魅力です。

資料請求しようかと考えてますが、
オープンハウスって電話とかDMとかしつこいですか？
ご存じの方がいましたら教えてください。

[9: 匿名さん]

しつこいです。
文京本郷資料請求したらえげつないくらいに電話がかかってきました。メールもたくさん来ます。
検討をやめたって伝えた後も他の担当がまた電話してきました。情報共有してんの？
メールはいまだに来ます笑　完売するか知りたいからそのままにしてるけど。

[10: 匿名さん]

>>9

ありがとうございます。
やっぱりしつこいのですね。

ちょっと様子見します。

[11: 匿名さん]

間取り公開されましたね。
3LDKはなかなか工夫されてる感じ。

値段はどのくらいになるでしょうか。
@500以内で収まるなら買いたいですが。

[12: 匿名さん]

えっ・・　500？
11さん、ここ1坪500弱なら買うんですか？

[13: 匿名さん]

>>10 匿名さん

ほんとしつこくて問合せたことを後悔するレベルですよ、もうここしかない、位に考えてるならいいかもしれません。
資料請求しただけでガンガン電話かけてくるデベって初めてです。メールは夜中の12時過ぎでも送ってくるし、ほんと変な会社。電話は着信拒否しました。

[14: マンション比較中さん]

確かに駅近だけど、この駅力、この立地、このデペで坪500なんてありえない
>>11は関係者でしょ。

[15: 匿名さん]

そうですよね、プンレジなんだから安くしてほしいよ。

[16: 匿名さん]

>>14
500だとＡタイプが億超えますからね。

一番高い部屋（Ａの最上階）が480くらい、北向き目白通り側が400切るくらい、全体平均で450程度だと思います。

[17: 匿名さん]

営業さん、そんな値段じゃ誰も買わないよ。

[18: 匿名さん]

このあたりの中古を調べてみました。

同じ通り沿い、築19年の北向き2LDKで坪370、
住宅街に入っていった築45年で坪350。

新築のここが400切ることはなさそうです。

買えるかと思いましたが短い夢でした…。

[19: 買い替え検討中さん]

・目白駅徒歩４分
・下落合３丁目アドレス
・南が第一種低層住居専用地域
・１８戸しかない
・エントランスに金がかかっていそう
→億ションでも全然不思議じゃない。オープンレジデンス＝安物ってのは数年前までのこと。桜新町ですら億ション販売済み。
ざっくり、ファミリータイプが９～１０千万、シングル向けが４～５千万台だろ。

[20: 匿名さん]

・目白駅徒歩４分 →使えるのは1路線1駅のみ　目白駅の駅力の低さ
・下落合３丁目アドレス →そんなブランドはない
・南が第一種低層住居専用地域 →北は交通量の多い目白通り
・１８戸しかない→1戸あたりの管理費修繕費が割高
・エントランスに金がかかっていそう→エントランスだけ見栄を張っても意味なし。施工会社の評判の悪さ

安くなきゃ買ってやんないよプンレジさん

[21: 匿名さん]

オープン物件はリセールが不安かな。
すぐ近くにあったが、相場よりかなり安いのに全く売れなかったのを見ていたので。
安ければ買ってもいいとは思うが、他デべと同等の価格だとリスクが大きい気がする。
住まいサーフィンを見ると、最近のオープンは沖式時価と実売価格の乖離が大きい（沖式よりかなり高い）。沖式はおそらく「オープンハウス物件の過去の中古成約価格」を加味していると思うのだが。

[22: 匿名さん]

>>20 匿名さん

オープンレジデンスは知りませんが下落合2、3丁目はブランドエリアですよ。

[23: 匿名さん]

デザインと1フロア2戸がいいですね。窓が多いし。
値段は２ＬＤＫで5千万以上になるでしょうかね？
4千万台なら欲しいです。

[24: マンション検討中さん]

ここ坪450万円程度だと、3LDK　9,290万円、2LDK　7,530万円、1LDK　4,880万円
か～・・・少し高い気がするね～。ここのエリアはこんなもんかな？

[25: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん

新宿区内で山手線駅４分だから妥当では？
駅も新大久保じゃなくて目白ですからね。

むしろ安いくらいですが、そこはオープンレジデンス水準ということで。

[26: 匿名さん]

>>20 匿名さん

自分は建築の職人ですけど施工会社の評判の悪さはその通りです！

[27: 匿名さん]

ここは関係者の書き込みばっかり？（笑）
この物件、３LDKで9000万台はあり得ない！（笑）

[28: 匿名さん]

もう少し高級感のあるマンションにできないのかな～？
見た目が安っぽい。
このデベの目白駅付近の物件、中古で出てる...

[29: 匿名]

事前説明会に行った方いますか？いくらぐらいなんですかね？

[30: 匿名さん]

ここの高層階からの眺めはスゴイですよ。
たぶんデベの方も知らないと思うけど。

学習院～東京ドーム～大手町～虎ノ門ヒルズ～六本木ミッドタウン～六本木ヒルズ～西新宿高層ビル街～富士山、全部見えます。（スカイツリーと東京タワーは見えません）
そして眼下には区立御留山公園の緑。

眺望を考えたら7階以上は9千万円台で全然オッケーだと思います。

[31: 匿名さん]

現場通りました。

上の階だと、南向き（新宿方面）は（今は）高い建物もなく眺望は良さそうでした。
だからと言って、「この物件」で60平米台が9千は高すぎでは？　6千台が妥当では？

しかし、東側には3-4階くらいの古い建物があり（ごちゃごちゃした建物で、距離が近すぎる）、
下の階はかなり微妙！（窓も開けられないのではと思うくらいでした）

[32: マンション検討中さん]

営業さん、大変ですね～
こんなところに書き込みをするより、
誠心誠意、真心で対応すれば、きっと売れると思いますよ（笑）

[33: 匿名さん]

＞３１

そのくらいならいいけど、
学習院下のサンヨーホームズの完成売りがジャストその水準ですよ。
目白から15分、メトロの高田馬場へ10分の明治通り沿いで。

後、目白通り沿いは商業地域なのでこのマンションと同じ高さの建物を建てれます。
東西の眺めはオマケだと思ったほうがいいと思います。

[34: マンション検討中さん]

＞３３さん、
確かに、サンヨーホームズ…「完成販売型」…の方が「オープン」な気がするし、
なんとなく信頼もできそうですね。

[35: 通りがかりさん]

>>34 マンション検討中さん

明治通り沿いと目白通り沿い、
騒音と排気ガスはどちらが多いでしょうかね。
同じ程度でしょうか。

[36: 匿名さん]

目白は利便性が良い割には静かで住みやすそうな印象です。
池袋も近いですしデパ地下に行くこともできますし、池袋よりは静かで住みやすく家族で住むなら目白の方が住みやすそうです
間取りタイプを見ると３LDKだとコンパクトですし、どちらかというとDINKSや単身向きなのかな。３LDKならぎりぎり家族で住むことは出来そうでしょう。

[37: マンション比較中さん]

あれ？前にホームページを見ていたが、今は間取りが消えてる（笑）
間取りが使いづらい間取りだからか意図的に消しているのかな？

間取り見ないとないとモデルルーム見に行こうという気が起きないな～。

[38: 匿名さん]

>>37 マンション比較中さん

間取り、今は見れますけど？

3LDKが低層階だけなのがショックです。
南側は一低層エリア内なので高さが引っかかるとか。

あの間取りで最上階だったら即決したのに。

[39: 匿名さん]

高いね。北側低層の一番安い部屋が坪単価424万。びっくり。
参考として超豪華仕様のプラウド中落合は坪323万から（しかも南向き）で平均398万。

オープンさんちょっと欲張り過ぎだね。会社も社員もその金額に全然見合ってないよ。
目白駅に近いからこの値段っていうのはかなり短絡的な値付けの仕方だと思う。
場所だけを買うわけじゃないんだから。

[40: 通りがかり]

>>39 匿名さん
二流、三流デベロッパーは短絡的な計画が多いですよ。
土地そのものの評価ではなく、ステレオタイプ的な。
例えば、自由が丘と聞けば＝高級と言った。実態は、闇市と農家小作地主の街で、極一部が分譲地なんだけど。

[41: 匿名さん]

近所の者です。ここずいぶん高いんですね。
二流ディベロッパーと言えば二流ですね。

[42: 匿名さん]

>>39 匿名さん

平均450万円強が現実になったね。
意外なのは3LDKが割安なこと。
低層階だからかな。

一期8戸で一期二次先着順2戸ということは6戸売れたのかな？　それとも先の8戸は即日完売？

[43: 匿名さん]

18戸を2期に分けて、一期分は3戸先着順販売中。
やっぱりサクサクとは売れませんよね、この値段だと。

[44: 匿名さん]

オープンは良くも悪くも安普請のイメージがあるから高値つかみが怖い
この会社の物件に一生住む気があるならいいが売却のことを考えるとおいそれとは手を出せない

[45: 匿名さん]

２期は販売価格書いてないけど。。。もしかして１期で書いたら誰も来なかった？？？

[46: マンション検討中さん]

1LDKが北側、2LDKが南高層、3LDKは南低層になるのかな？
3LDK検討していたが、この値段で、低層？？？　
だとすると、周りの建物が...
このマンションだと、「南4-5階以上」に限る！　
う～～～ん、かなり微妙だな～～～
検討の余地無しか～～～残念。
営業さん教えて～～　

[47: 匿名さん]

Aタイプは通風がいいですが低層だとあまり効果が無いのかもしれませんね
２LDKはリビングにはバルコニーの無い珍しいタイプですね
洋室からバルコニーに出られるのででも布団を干したりはできないでしょうね
でも高層だし窓際に布団干し出かけておけばいい日差しが入ってきそうではあります

[48: マンション検討中さん]

＞＞47さん、
このマンションは、HPの間取りを見る限り、
どのタイプにもリビングに直結しているバルコニーはありませんね。
細長い敷地だからバルコニーを作るスペースはなかったのでしょうか。
公開間取りにも方角表示もなく、タイプの階数詳細もなく、
なんだか情報（不利な情報）を隠し過ぎているような気がします。
駅から近く、場所が良かったから候補に入れていたけど…残念。

[49: 匿名さん]

48さん
掲示板内でのおそらく関係者であろう露骨なヨイショとか、その反面不利な情報を極力開示しないやり方など、
実状より良質に見せようとするこのデペの虚勢体質が如実に現れてると思います

[50: ご近所さん]

随分叩かれてますねｗ
そんなに悪くないと思います。
高い高いといわれますが現在の市況から言って仕方ない価格かと。
競合がなく比べられないからでしょうか。
サンウッドはどちらかというと高田馬場ですし駅からかなり遠いので比較にはなりませんね。

[51: 匿名さん]

2期は2戸ですか。

1LDK・3LDK
35.73㎡・68.07㎡
4,468万円・6,768万円

1LDKがずいぶん割高ですね。
3LDKは相場より安いくらい。

[52: 匿名さん]

３LDKはお得感があるのが不思議。
１LDKの方が圧倒的に需要があるからということなのかなぁと思いました。
目白駅から近い場所。
となると投資用にと持つ人が多くなってくるのかしらと考えていますがいかがでしょう
利回りを計算するとどうなのかなぁ
それ次第ですよね。
ただ新築分譲を投資物件にするのは今の相場だと厳しい面もあります。

[53: 匿名さん]

利回り、全然合わないですよ。
北向きのバス通り面じゃ需要も少ないし。

[54: 匿名さん]

そうですよね…となると、基本的にはここは実需でということになってくるのでしょうね。高くても立地が良いと利回り悪くなさそうなところもありますが、
こちらの場合はものすごく良いというわけではなくというのがあるので。
３LDKが少々お安いのは、そういうデメリットを飲み込んでいる部分もあるのかもしれないなと感じました。

[55: 匿名さん]

残り戸数が全然減りませんね…。

[56: 匿名さん]

今HP間取り見たら方角表示されてる。
笑えますな～～

関係者、営業さん、
時には素直に不利な情報も開示した方が良心的で信頼がおけるのではないでしょうか？
かなり高い確率で候補に入れていただけに、お宅の売り方にはかなり失望していますよ。。。

[57: 匿名さん]

とりあえず東京に家を持とう、だったかな
この会社はCMのおかげでチープな印象あるから、知り合いにマンション名を言うのが恥ずかしい

[58: 匿名さん]

今時の分譲マンションでセキュリティがオートロック一つだけという脆弱さ。
普通は居住階以外入れないエレベーターロックや
オートロック二重くらいはやると思うんだけどね。

[59: 匿名さん]

あれこれ言われても残り2戸。
年内完売でしょうか。

残っている３ＬＤＫは地下の部屋ですね。
開口部の少なさは特筆すべきかも。
どうやって暮らすのか、ちょっと想像できない。。

[60: 匿名さん]

開口部イコール窓が少ないんですか？
今確認しましたが、窓がついているのはテラス側の寝室（1）と（2）のみで
残りのリビング・ダイニング、寝室（3）は日中も電気が必要そうです。
窓がないので家具が配置しやすいという利点はありそうですが、
通風・採光は期待できないかもしれません。

[61: 匿名さん]

>60

その部屋、いま見たら消えてます。
売れたようです。
残りは１ＬＤＫ１戸。
なんだかんだで早かったですね。

[62: 匿名さん]

ここらへんで９階建てのマンションは普通に多いのかな？
もっと高いマンションは結構多いと思うけど、
周辺はどうなんでしょうね。
６０さんも気になっていることがあるようですが、
昼間の日照はどうなのかが気になってしまいます。

[63: 匿名さん]

新宿区は30m規制があるので、
新しく建つマンションは9階か10階までですね。

隣接の豊島区なら14階15階がありますけど。

[64: 匿名さん]

地下の３ＬＤＫ、ＨＰから消えたので売れたと思っていたら
ＤＭだかチラシだかで入ってきました。

つくづくスゴい間取りだと思います。
開口部はオレンジ色に塗った部分だけ。
採光だけでなく湿気も心配です。
静かだろうとは思いますが。

[65: 匿名さん]

Btタイプの地下の部屋…！？
てっきり売れてしまったと思えば、まだ残っていましたか(^_^;)
公式サイトでの販売は取りやめ、近隣に直接セールスを始めたのでしょうか？
価格はHPで販売されていた時に比べて、割引されておりますか？
もしかしたら今回のチラシで反応を見つつ、今後価格を引き下げていくのかもしれませんね。

[66: 匿名さん]

>65
どうなのでしょうね。
物件サイトでは残り2戸で１ＬＤＫだけとなっていますが。
Ｂｔタイプは売れたのかも。

現地では建物本体が組み上がってきましたが、
通りから奥まった感じですね。
それでも周囲の圧迫感が強いですが。

[67: 匿名さん]

完売しましたね。
おめでとうございます。


　

[68: マンション掲示板さん]

>>58 匿名さん
エレベータロックありますよ

[69: 匿名さん]

昨日前を通りましたが覆いが外されて建物が見えました。
こぢんまりしていながらもお洒落なマンションですね。
本当に駅に近くて羨ましいです。

[70: 匿名さん]

キャンセルが1戸出たようですね。
何階の部屋だかわかる方いますか？

[71: ご近所さん]

オープンさん売れ残りで必死なのはわかりますが工事中の現地前で営業マン2組で通行人つかまえるのやめてください。昨日3日の午後のことです。
歩道を歩くのに邪魔で仕方ありません。車椅子や白杖の人やベビーカーが困っていても知らん顔で腹が立ちます。
千万単位の買い物を通りがかりでするはずないのに、思慮のない方々だと感じます。素敵なエントランスが完成したのですからいいと感じた人はメールか電話すると思います。
キャッチセールスまがいの通行人呼び止めは本当に自粛願います。

[72: 匿名さん]

キャンセルの分、まだあるそうです。
D2タイプとのことでした。

ウォークインクローゼットよりもシューズインクローゼットの方が大きいなぁ。
ここまでシューズインクローゼットも大きいと、
ゴルフバッグくらいは楽々置いておくこともできるのかも？
これった何階住戸なんでしょうね？

[73: 匿名さん]

いいなと思っていても入りづらかったりもするので背中を押す程度の営業は常識の範囲でお願いしたいですね。　角住戸で開放的ですけどエントランスまでのアプローチも有、落ち着いたたずまい。都内ではあまりみかけないタイプですね。手は届かないけれど一見の価値はあると思います。

[74: 匿名さん]

>>73
たしかにあの狭い土地にどう建てるのかと思いましたが、歩道からエントランスまでの設えは見事ですね。
まあ目白通りが拡幅される時には消えてしまいますが。。。

>>72
ホームページのトップに7階と書かれてますよ。

[75: 匿名さん]

>>64 匿名さん
このお部屋が中古で売りに出されてます。
お値段はなんと9980万円！　ほぼ億ション。3000万以上の上乗せです。
果たして・・・

[76: 匿名さん]

こちらの向かいを少し駅に進んだ所、旧東京三菱銀行の跡地にオープンレジデンシア目白三丁目が建ちます。
狭い敷地に13階建てなのでペンシルマンションですが駅徒歩3分なのでメチャ高い値段になりそうですね。