アルファグランデ 千桜タワー〈契約者専用〉【Part1】

[契約済みさん]

アルファグランデ 千桜タワーの契約者専用スレとなります。
契約者のみなさまは是非こちらで健全な情報交換をしましょう。

入居まで宜しくお願い致します。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番2他
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5分他、
　　　13駅13路線利用可
総戸数：276 戸
専有面積：56.14m2?110.51m2
バルコニー面積：7.40m2?30.31m2
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
事業主：スターツコーポレーション株式会社
売主：安田不動産株式会社
販売代理：伊藤忠ハウジング株式会社・東京建物株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体
管理会社：スターツアメニティー株式会社

[81: 匿名さん]

まいばすけっとのみスターツ
他は地権者

[82: 匿名さん]

ってことは、スターツの不動産仲介店舗は下に入らないのかな。賃貸や中古の。

[83: 匿名]

まいばすけっとと自動車整備場以外に店舗ありましたっけ？

[84: 匿名さん]

ありますよ、あと2店舗。不動産屋が入る予定です。

[85: 入居予定さん]

エレベーターは下記設定がいいな。
1号機→賃貸用＋分譲用
2号機→分譲専用
3号機→分譲専用

[86: 匿名さん]

>85
採用！！！

スターツが反対しても住民全員が賛成したら勝てますからね。
住民が住みやすくするように一致団結しましょう

[87: 匿名]

エレベーターの設定案いいですね！賛成です！

[88: 匿名さん]

どれが大形貨物だっけ？
引っ越し時は、引っ越し専用になるでしょうから。

[89: 内覧前さん]

>>86

そうだ！団結しよう！！

[90: 匿名さん]

引越時には、エレベーターを２基引越用にしなければ日にちが掛り過ぎるでしょう。

[91: 契約済みさん]

>>85 大賛成！　分譲住民だけの組織を作って、スターツに対抗しましょう！

[92: 匿名さん]

ここ、住民板ですよね。
なんだか愉快犯ぽい荒らしが。

[93: 匿名さん]

>>92　「愉快犯ぽい荒らし」って、例えば何番？
千桜生活を良くしようと考える真面目な投稿ばかりと思います。

[94: 匿名さん]

スターツ＝悪
ではないので、使えるところは使いましょう

スターツにお任せになると住民の費用負担の上で彼らが儲けるという搾取構造ができあがるのであくまで我々が主体性をもたないといけません

今話題のエレベーターの分担は住民にはメリットしかないので採用すべき。

[95: 匿名さん]

〉あくまで我々が主体性をもたないといけません

これは、賛成

[96: 匿名さん]

ヘイトクライムっぽいのは、気持ち悪い。
誰かを敵にすることで全体を統一しようとするのは
ファッショなやり方だと思うし。

多様性を認めない場所では暮らしにくくなるからね。

[97: 匿名さん]

スターツが3割以上の議決権を持っている中、少しの人が逆の意見や白票を投じるだけで住民の意見は通らなくなります。
（下手すれば地権者はスターツに丸め込まれているので殆ど全員意見を一致させないといけません）

自分達で自分達のマンションの規約を決められないことに危機感を持たないと良いようにやられ、それこそ賃貸物件のようで暮らしにくいです

[98: 匿名さん]

そもそも、管理規約変更はスターツに不利な内容は認められません。エレベーターも変えれませんね。

以下は3/4の同意が必要です。
住民が団結してできるのはスターツの提案を拒否するまでです。管理会社をスターツアメニティから変えることができるかは、詳しい方わかりますか？

1．管理規約の設定・変更・廃止
2．管理組合法人の成立
3．共用部分等の変更
4．大規模滅失における建物の復旧
5．建物の建替え
6．専有部分の使用禁止の請求
7．区分所有権の競売の請求
8．占有者に対する引渡し請求

[99: 匿名さん]

>>97 匿名さん
スターツに危機感はもってるけど
同じ意見をも矯正されるのにも危機感を感じる

もちろん、くらしやす暮らしやすくするためには票を投じるよ

[100: 匿名さん]

>98
スターツが1/4以上持っているのは相当影響力が大きいですね

どうしたらいいのやら

[101: 匿名さん]

入居開始後はこのスレに、分譲入居者と利害が一致しない賃貸入居者も書き込み始めて、スレでの団結は難しくなると予想します。

[102: 匿名さん]

賃貸入居者はこのスレに限らず、実際組合に何か言ってきても無視ですね。発言権がない、規約をただ守ってもらうだけの存在です

[103: 匿名さん]

スターツさん30%ならなんとかなると思っていたら
何にも住民で決められないんですね

スターツさん持ち分売りだしてくれないですかねぇ

[104: 住民さん]

この流れだとスターツの物件に入居したらハブられそうなマンションになるな(^_^)a

[105: 匿名さん]

ハブるも何も議決権持ってない賃貸入居者には何も主張する権利は無いですよ

管理費という名目で払ってるから賃貸で入居しときながら自分が管理人を雇ってると勘違いする人がいますが、管理人を雇ってるのは組合で、組合の構成員は区分所有者だけです

[106: 匿名さん]

まあ、だから賃貸人はスターツに申し入れして
スターツは賃貸人を考慮しつつ、66だかの
議決権行使するんでない。

[107: 匿名さん]

>106
リスク以外の何物でもないですね

[108: 匿名さん]

リスクばかりではないよ？
66戸については、管理費や修繕積立・解体費などの費用が
とりっぱぐれる心配はないです。
何百個もあると、滞納や未払いする人は必ずいるもんだけど
そのリスクがスターツ分についてはありません。

逆に、あまりに賃貸に対して生活が不便なほどの
規約を定めてしまうと共有部を傷つけるなど賃貸人の素行の質が下がったり、
最悪以下のリスクもあり得えます。

　賃貸の借り手がない。
　　　↓
　利益が出ないのでスターツがまとめて手放す。
　　　↓
　海外資本がまとめ買い。民泊利用可になる。

スターツばかり有利になるのは防ぐ必要がありますが
何事もバランスです。
オオカミの次にトラが来ることもあるのですから。
まあ、今のところ、スターツの交渉能力を考えると
著しく不利になるようなことはないので住民側も全力で団結して
大丈夫かと思いますけどね。

[109: 匿名さん]

>108
「海外資本がまとめ買い。民泊利用可になる。」
これの最後は明らかにおかしいです。
民泊不可の規約なので、規約を改定するには2/3以上の同意が必要です。
民泊利用可にするにはスターツの持分を全て買い取ってもダメです。

>共有部を傷つけるなど賃貸人の素行の質が下がったり
これも、管理組合から請求するのは区分所有者なので、
スターツが払い、スターツが入居者に請求する構造になります。
管理会社がスターツである間はスターツグループ内での請求になり、
比較的支払いはスムーズかと思います。

8Fまでの賃貸入居者のことは意識せず、9F以上が住みやすいようにすればよいはずです

[110: 住民板ユーザーさん1]

民泊不可でも民泊に利用されているマンションはたくさんあります。
特に都心。
ただ、ここは千代田区わくがあったり実需の方が多そうなので、大型タワーよりは安心かもしれません

[111: マンション住民さん]

民泊なら、ゲストルームの又貸しで小銭稼ぎするケースがあるそうですが、幸か不幸かここは無し。

[112: 匿名さん]

〉スターツが払い、スターツが入居者に請求する構造になります。
〉管理会社がスターツである間はスターツグループ内での請求になり、
比較的支払いはスムーズかと思います。

↑机上の理屈では。
ただし、実際に荒れるのは一階やエレベータや駐輪場やごみすて場などの共有部になるわけで。
賃貸の人がやったという確証がない限り、請求は管理組合へいく。
そして、確証はほぼ無理。

[113: マンション住民さん]

MRは長期夏休業なんですか、レターパックの返送を今やったら受取人不在かな。

[114: 契約済みさん]

いつ契約書を返送してくれるのだろう？
まさか夏期休業の後？

[115: 匿名さん]

8/11(祝)はやってなかったっけ？

[116: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>109 匿名さん

はは、チャイニーズが法律を守るって？
そいつは面白い冗談だ。

そして、日本はやったもん勝ちの国。如何に法律が力を持ってないか
理解が足りないようだ。

[117: 匿名さん]

民泊についてはサイトに登録したらどうにかなるって規約にありませんでした？

そもそもそういう人がいたらスターツも含め管理規約を変えて、民泊に利用したら住民に不安を与えるのでどうこうと盛り込むこともできるかと思います

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
CT品川とか湾岸でもあったようだけど、
見つかったのは国内サイトだったからなんだよね。
海外のサイトに現地語で出されると見つけるのも結構お手上げ。
モラルの低い住人が増えるのを防ぐしかないと思うよ。
あと、見慣れない人の出入りが頻繁にあるとか、
24時間管理なら分かりやすいんだけどね。
住みやすいよう、色々変えないとね

[119: 契約済みさん]

千桜は外国人購入者がほとんどいないと聞いたが、
もしそれが本当ならば、他のマンションより安心ですね。

[120: 匿名さん]

24時間管理でも、マンションの出入口は１箇所ではないので規則破りをしたい人は手薄な出入口を使うようになるから意味ないですよ。

[121: 契約済みさん]

>>119 契約済みさん

何んで安心できんの？

民泊のほとんどは！賃貸で借りたものを貸し出してるんだぜ。

国が民泊OKにしたら、スターツ自体が民泊やりだすかもしれんし。

スターツは規模あるからやりだしたら、このマンションは民泊ホテルと変わらんよ。

[122: 匿名さん]

>>121 契約済みさん
や、だから、管理規約で明確に民泊禁止だってばよ。
さすがにモラルの低い湖人やルール常識の違う外国人はともかく、企業であるスターツは破らんて。

[123: 匿名さん]

規約で民泊禁止だと、スターツはやらないでしょうが、
一般の人はやっても裁判しないと何の強制権もないのでやったもん勝ちです

ただ、さすがに千代田区優先枠で購入した人は強制的に反対売買される可能性があり、
その時の評価額が購入価格から大幅マイナスの可能性もあるので
リスクが高すぎるので5年間はやらないでしょう

そうなると5年間は管理規約を変えれる2/3が民泊反対で一致団結できるので、
やったもん勝ちにできない規約に変更することができ、民泊を防ぐことができると思います
（例えば強制するには裁判が必要としても民泊をやった場合の罰則規定を異常に厳しくして、
　告訴された場合のリスクを高めるとか）

[124: 匿名さん]

反対売買って何ですか？

[125: 匿名さん]

違反行為で、売買契約の取り消しをされる事では。

[126: 匿名さん]

>125
売買契約の取り消しも何も、既に引き渡されちゃっているので、
取り消しようがなくないですか？

結局やったもん勝ち？

[127: 匿名さん]

取り消し可能の為に作るのが公正証書。私は千代田枠で買ったのではないから知りませんが。

[128: 匿名さん]

公正証書はつくってません

[129: 匿名さん]

公正証書でやってないなら、5年シバリなどは何の書面でやってるのですか。

[130: 匿名さん]

>129さん
契約してたら千代田区優先枠でなくてもわかるはずです

ちなみに、公正証書を作ったとしても引き渡しとかは強制できないので裁判がいります
（裁判で有利になりますが、公正証書の意味合いは無く、契約書に書くのと差はほぼ無いです）

[131: 匿名さん]

いや、重要事項に判押してるよね？

[132: 匿名さん]

千代田枠の方達だけ集めて公正証書を作ったのかと思ってました。公正証書は厳密に作れば裁判無しで強制執行できます。

[133: 匿名さん]

132さん
強制執行できますが、金銭債権の強制執行権しかありませんよ。

[134: 匿名さん]

相続も裁判なしでいけるので、金銭だけということはないですよ。
不動産も含め契約ごとなら。

[135: 匿名さん]

134さん
何れにしろこのマンションには関係ないことですし、
同じ契約者同士責めるわけではないですが、
「相続」は金銭分配のを意味しているのではないでしょうか。
それは金銭債権に該当します。

また、強制執行権があるのは金銭債権だけなのは公正役場で明記されています。
http://www.k-kosho.jp/k.html

[136: 匿名さん]

スターツアメニティって管理会社のランキングに全く出てこないですね
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_7.php

ノウハウもないのにノーコンペでグループ関係で高い管理費を押しつけられている可能性が高いので
コンペによって20-30%管理費を削減してその分修繕積立金に補充するとかで
将来の修繕積立金の上昇を少しでも抑えたいですね

[137: 住民板ユーザーさん7]

>>136 匿名さん

まったく、その通りです。管理費、このマンションでは高いです。

絶対に見直しをかけないとです。

[138: 匿名さん]

我々が毎月支払う管理費って削減できるのでしょうか？ランニングコストが低くなれば良いなーと思いまして。
今のマンションは、削減された管理費はそのまま修繕積立金に回ってましたので、削減効果が月々の管理費削減には繋がってなかったですが。

[139: 匿名さん]

>>137 住民板ユーザーさん7さん

同感です。この物件の懸念点はランニングコストの高さ。そこが少しでも改善するのであれば嬉しい限りです。
管理組合には、大いに期待します。
ただし、その辺の変更もスターツの多数の票数があるのでその他の住民が団結する必要があると考えます。

[140: 匿名さん]

モモレジさんのブログでは、ここの管理費は「リーズナブルな水準ですね」と書かれています。

[141: 匿名さん]

管理費が「近年の物件という括りで考えるとここはかなり安いです」「管理費安」とも書かれています。

[142: 匿名さん]

モモレジさんの記事はこれですね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4187.html
管理費は272円/㎡。内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、各階ゴミ置場とコストのかかる設備仕様がそろっているにもかかわらずリーブナブルな水準ですね。この組み合わせのタワマンで300円/㎡未満となるケースは最近では凄く少ないです。

湾岸戦争と呼ばれた2000年代前半に港区港南などで林立されたタワマンはこの要素を備えていても200円/㎡程度（安いものは200円/㎡を切っている）だったわけで最近の管理費のバブル化は疑問の1つではあるのですが、近年の物件という括りで考えるとここはかなり安いです。
地代が295円/㎡と高いですし、それ以外にも42円/㎡の解体積立金がかかってくるのでランニングは嵩みますが、管理費安による後押しは多少なりともあるかもしれませんね。

[143: 匿名さん]

私は契約者ですが、スターツさんの管理費が高いとは全く思いません。

[144: 匿名さん]

今住んでるとこがディスポーザーあり、
コンシェルジュ付の防災担当者24時間のタワーで
平米150円程度なんだけど、ここよりスケール
大きい上に破格でこの値段だった。
最近のタワー自体が高くなってると思うので、
ここが高いわけではないと思うよ。

[145: 匿名さん]

空中族さんですね、昔は安かった

[146: 匿名さん]

相見積もりとるのはタダなので、空中戦で議論せずとも組合設立後に高くないか確認すればいいと思うのですが。

安くいいサービス受けれるならそれに越したことはないですから

[147: 匿名さん]

良いと思います。
ただ、合い見積とるのももちろんですが
それを元に管理会社変えずに業者や勤務形態
見直させるというのも手です。
同じ値段なら、情報あって関連会社のが連携でスムーズでしょうし

[148: 匿名さん]

確かに他社の価格をベースに安くしてくれるのならリプレースの必要はありませんね

[149: 匿名さん]

他社から安い価格が出てこなかった場合には、ヤブヘビになるリスクも。

[150: 匿名さん]

管理は結局のところ、人によるので派遣人員に問題があれば、人員を変えてもらうとか、
（管理費が多少上がっても）コンシェルジュの待機時間(特に夜）を少し伸ばすとか、
マンションの管理がよくなる方向に労力を使った方がよいと個人的には思います。

[151: 匿名さん]

安くなってかつ、コンシェルジュの待機時間も長くできる可能性もあると思います。
コンシェルジュの人がよっぽどいい人なら、その人を残して管理会社だけ変更することもできることも多いです。
（結局バイトのようなものなので）

他社から安い価格が出てこなかったとしてもプラスにならないだけでマイナスにはならないですよ。
我々が継承しないといけないスターツとスターツアメニティとの契約が、
途中解約のできない超長期契約を結んでいない限り。
（人件費高騰リスクがあるのでしないと思いますが、
　スターツアメニティからの一方的な解約権だけ設定される等、
　管理組合に一方的に不利な契約になっているかもしれません）

[152: 匿名さん]

安くいいサービスをしてくれるならどこでもいいです

[153: 匿名]

9人乗りエレベーター乗ったけど狭いね・・・
これで各階止まりだと高層階きつそう。

[154: 匿名さん]

上りは乗った人の階しか止まらないので各階停まりになりません。
下りで、各階どころか低層階が満員通過になる可能性が。非常用頼みですね。

[155: 匿名さん]

>>154
満員通過機能が付いてれば良いんですけどねー^^

[156: 匿名さん]

湾岸タワマンで、ベビーカー連れのママさんたちが集団でエレベーター待ちをしているのを見ましたが、それが一番きつそう。

[157: 住民板ユーザーさん1]

モデルルームって、いつまで休みでしょうか

[158: 匿名さん]

25日まで休みで、26日から再開らしいですよ。

[159: 住民板ユーザーさん1]

どうもありがとうございます。
プラン決めの参考に再度モデルルームでも訪れるかな。

[160: 契約済みさん]

今まで2つのマンションで理事長として、個々の業務毎に相見積して、
管理会社を変えずに管理業務委託費を大幅に削減するとともに、
その浮いた予算で、管理人さんの勤務時間を延長したり、防犯カメラを大幅に増やしたり、管理の質を向上させました。
その経験を活かしてスターツさんとの交渉を楽しみにしています。

[161: 匿名さん]

>>160 契約済みさん

交渉ごとは苦手なので頼りになります。生活環境の改善には積極的に協力させていただきますので、是非よろしくお願いします。
より良い管理は資産価値を高めますしね。

[162: 匿名さん]

>>160 契約済みさん

161さんと同感です。よろしくお願いします。

[163: 匿名さん]

>>160 契約済みさん
賛成です！一緒に頑張りましょう。

[164: 匿名さん]

管理費が削減できるなら、修繕積立金への補充も検討したいですね。

上がる前提になっているのを横ばいにできるかもしれません

[165: 匿名さん]

ここだけではなくて、タワマン全般に修繕積立金は上がる前提ですから。あるいは一時金にして定期的に支払うか。

[166: 匿名さん]

>>165 匿名さん
CT品川とかは都が関わってて上がる前提を許さず最初から揚がらない計画だったけど、ここは？
やはり上がる前提かな？

[167: 匿名さん]

CT品川も、修繕費の値上がり分を都が払ってくれるわけではないですよ。分譲価格の間違いでは。

[168: 匿名さん]

修繕費は上がる前提で作られてるものですが、それは管理費をボッタくられてる前提なので、早めに管理費を市場競争価格に戻せば上げなくても済むor上げ幅を縮小することも可能です

[169: 160]

私の現在のマンションは管理費削減額の一部を修繕積立金に振り替えることによって、修繕積立金の値上げを回避することに成功しました。
千桜に入居する人は、交渉力に長けたビジネスマンが多いと思いますが、一緒に頑張りましょう！

[170: 匿名さん]

>>167 匿名さん
都が払ってるなんていってないよ。
都の監守で営業が有利なように最初だけ安く見せる
後で値上がることを前提にした計画で修繕計画立ててないだけ。
住宅供給公社なんかも、そういう買い主視点の計画だよね。

[171: 住民さん]

ここは管理がスターツですから、管理コスト上げて収益確保し放題になりやすい。

兎にも角にも、スターツを追い出すことから始めないと。
まずは署名運動からですかね。スターツの議決権を現行の半分に下げてもらわないと。

[172: 匿名さん]

オプション説明会行かれた方、いかがでしたか？
いま住んでいるマンションで無償だったアイテムがあれこれオプションになっていて驚きました。あとからつけるとなると躊躇してしまいます。

[173: 匿名さん]

そうですね、湾岸タワマンでは無償のような物が有償というのが多いですね。ドトールも食洗機なし、水栓非グローエだったりしますが。

ここでのオプションは、ダウンライトとコンセント増設ぐらいかな。

[174: 匿名さん]

あとは、他で頼んだ方が安いしねえ

[175: 匿名さん]

オプション注文解除したら、オプション料金没収と現状回復費用300万は高過ぎるような。。。相場がわかりません。
建築オプションとセミオーダーオプションの申し込み用紙それぞれに書かれているので、600万だと考えると恐ろしいオプションです。
PCデポもビックリ解約料です。

[176: 匿名さん]

なんか、キャンセルの話は300万になる事もあるぐらいの話だと記憶してますが、ダウンライトとコンセントぐらいで後は個人手配ならコストカットとキャンセル料リスクヘッジも兼ねて良いんじゃないすか？

[177: 匿名さん]

別デベで過去に解約したことがありますが、原状回復は免除してくれました。ここの契約書にも免除の場合が書かれていますよね。

[178: 匿名さん]

契約書ではなくオプションの申し込み用紙。

[179: 匿名さん]

免除の免の字もないですよね。

[180: 匿名さん]

原状回復工事を実施せずに、って部分ね。