アルファグランデ 千桜タワー〈契約者専用〉【Part1】

[契約済みさん]

アルファグランデ 千桜タワーの契約者専用スレとなります。
契約者のみなさまは是非こちらで健全な情報交換をしましょう。

入居まで宜しくお願い致します。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番2他
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5分他、
　　　13駅13路線利用可
総戸数：276 戸
専有面積：56.14m2?110.51m2
バルコニー面積：7.40m2?30.31m2
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
事業主：スターツコーポレーション株式会社
売主：安田不動産株式会社
販売代理：伊藤忠ハウジング株式会社・東京建物株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体
管理会社：スターツアメニティー株式会社

[2219: 匿名さん]

もんじゃタワーと比べてること自体が意味不明

[2220: 匿名さん]

議論熱いね。
住民は誰も富裕層向けだなんて思って無いよね。
ここは区民優先枠があったくらいの一般区民向け物件。
平均より給与高い程度の多忙サラリーマンが、最善策として、ここを選んでるだけ。
富裕層向けマンションを好む人は、倍の価格出して、パークマンションやザコートとか買えば良いと思うよ。

[2221: 匿名さん]

賃貸相手にしても仕方ないでしょ。時間のムダ。

[2222: 匿名さん]

まじめな話、定借だと築年たってくると価格が急落する恐れがあるから、どのタイミングで売るかはよく考えないとと思ってます。

[2223: 匿名]

格下のはずの中央区それも湾岸マンションよりも仕様が悪いみたいですね。
価格は定借分補正して同じような物でしょう。

[2224: 匿名さん]

残があと20年とかになるとね。70年あるここは当分先だろうけど。

[2225: 匿名さん]

>>2221 匿名さん
検討スレでもない住民スレで他物件と比較とかしてる>>2223 とかは、賃貸住民ですら無いと思う。
スレ主旨違反なのであまり大手を振って書き込むのはどうかと。

[2226: 住民板ユーザーさん6]

>>2224 匿名さん
いやそうとはかぎりません。品川もまだ58年？くらい残っているのに売れなくなってきています。
まわりの物件よりかなり安くだしているにもかかわらず…
やはり所有権と定借では差がつくのは事実のよう。
10年経つとやすく叩き売るしかなさそう。
ただ、品川と違い駅近なので忙しいサラリーマンには受けるかも。 車移動の富裕層は関係ないでしょうが、サラリーマンが払える価格ならうれるなではないでしょうか。

[2227: 匿名さん]

シティタワー品川は、以前から言われていましたが
来年からの飛行機ルートに近いから難しいでしょうね。

[2229: 匿名さん]

>>2226 売り出しは増えてるみたいだけど、ふつうに年間20件ペースで売れてるみたいだけどね。去年より成約坪単価上がってはいる見たいだけど。
売れてない根拠を論理的に数字で示してよ。

[2230: 匿名さん]

[No.2228～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2231: 匿名さん]

>>2226 住民板ユーザーさん6さん
値上がり率＋140%以上の物件と比べてられても。
しかし飛行機通るの分かっているのにまだ値上がりして売れてるなら、飛行ルート関係ないここは来年以降鉄板だね。

[2232: 匿名さん]

>>2229 匿名さん
調べてみたけど直近2-3ヶ月の制約件数はCT品川もここも変わらない。
両方先月くらいからパタパタ制約してるから、定借残69年と58年では現状では売れ行きに大して差はなかった。
今後飛行機通ったりリニアや新駅出来たりした場合どうなるかは未知数だが。

[2233: 住民板ユーザーさん2]

しかし、実際は値下がりしているのですが…

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/115279

[2234: 匿名さん]

こちらは、実際の成約価格の話をしている
>>2233リンク先は毎回貼り付けられてひらけど、下記のとおり当てにならない予想価格だと明記されてる
「価格相場とは、対象マンションの売出し事例や近隣のマンションの売出し事例を考慮して算出した想定価格となります。上記の予想価格は目安であり、実際の取引価格として保証するものではありません。」
リンクを貼って、誤解させてアクセス数稼ぐためのステマだよね？
意図的な迷惑行為なので、皆さま飛ばないように

[2235: 住民板ユーザーさん1]

同じことの繰り返しになるんで、過去レス引用で失礼。
>>2152
>>2153
中古売れてる件数は倍伸びてる。
しかし、それ以外は同じパターン。

[2236: マンション住民さん]

＞売出し事例を考慮して算出

てことは、成約価格はさらに低くなりますよね。
ここは売り出し坪350台ですから、一割指値をして成約価格は坪330弱、といったところでしょうか。

[2237: 匿名]

>>2236 マンション住民さん
逆なので、レインズみてみたら？
それに新築のブラス20%だと論理的に考えてもそんなに低くないてしょう。
そのサイトの予想価格は、取引数多くない物件は実際の成約より低めの自社買取価格か瞬殺価格なんでないかと予想。

住民スレなんで、これ以上中古価格話したいなら、専用スレ立てて。

[2238: 住民板ユーザーさん1]

>>2236 マンション住民さん
悪いけど、そんな坪単価で売る人はいないよ。
今時点で売れる物件（非千代田区優先枠）だとその金額だと新築時割ってるから、売る意味無くて成約しない。
>>2153みたいな人が新築時より安く買いたくて希望的観測を事実にしたいのかな、と感じる。

[2239: 住民板ユーザーさん1]

経年劣化していくのですから、新築時価格を割り込むのは当たり前の話ですよ。
しかもここは定期借地ですから、そのスピードは速いのです。
立地的にここは台東区の相場に近似しますから、指値無しで坪350なら御の字だと思ってますよ。

[2240: 匿名さん]

>>2236 マンション住民さん
過去何件か売ってるけど、値切りしてくる人には絶対に売らなかっなあ。それでも問題なく売れた。
ここ売るときは更に、値切ってくる棟内賃貸の希望者に売らない、も大切だね。

[2241: 住民板ユーザーさん1]

>>2239 それなら、売らない。で終わり。
住民でもないのに、スレ違おつかれ様でした。

[2242: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2243: 住民板ユーザーさん1]

2億物件の住民が書き込んでると思って、価格落とそうとネガしてたのですね。
納得。地道な活動お疲れ様です。

[2244: 住民板ユーザーさん8]

>>2242 匿名さん
台東区と同じエリアって、トンデモ理論は若葉マークだから許されるのかな？笑
残念ながらここは千代田区なんだわ。

[2245: 匿名さん]

若葉さんは、煽りがプロなので永遠の若葉なのです。
しかし、価値観や教養や常識がフレッシュではなく昭和なのです。
つまり、台東区も神田も下町なので、一緒と言う感性。

[2246: マンション住民さん]

レインズの取引価格を見ると、成約住戸はここまでで10戸、平均すると㎡単価は114.7万、つまり坪単価は379.1万。

以上。

[2247: 匿名さん]

だよね。330とか坪単価50万も値切る気満々。

[2248: マンション住民さん]

俺の部屋は1000万の含み益か。1500は行きたかったな～

[2265: 匿名]

現在の物件の坪単価について話題にするのはなんら不思議ではないはずです。
契約者なら気になるところでしょう。

[2269: 住民板ユーザーさん8]

[No.2249から本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[2270: 住民板ユーザーさん2]

含み益伸びなくて残念でしたね。
市場の票がなので仕方ありませんね。

[2271: 住民板ユーザーさん1]

どのスレでもネガ周回するのも大変ですね。
住民以外にも人気の物件のようで何よりです。

暑さが酷いと多数駅で駅近のマンションの良さが身にしみます。

[2278: 住民板ユーザーさん1]

[No.2272から本レスまで他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[2279: 住民板ユーザーさん3]

結局のところ、スターツが手掛けるタワマンはどの程度リセールバリューがあるんでしょうか。

[2280: 匿名さん]

リセールバリューとは買値に依存するからお買得な物件なら価値はある。
マンションオタク以外はデベにこだわらない上、致命的な施工不良やらかすのは三井とか住友とか下請け丸投げ体制だったり。長谷工とか自分も作る二流デベのが致命的なのに当たる確率少ない。

ちなみに買う前に分析しだが、ここ以外のアルファグランデは郊外ばかりなので、ここのリセールバリューには参考にならない。

[2281: 匿名さん]

日本橋の再開発、ヒルズの2倍の規模の親水公園とは半端ないですね。
日本橋再開発が結実した頃には、内神田の再開発もまとまっているだろうし、周辺再開発豊富の立地は伸び代が大きいね。

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2019/0829_02/index.html

[2282: 匿名さん]

浅草線、銀座線、東西線の住民は勝ち組ですね。

[2283: 匿名さん]

浅草線東西線はなぜ？
ここなら、京浜東北線や新宿線では？

[2284: 住民板ユーザーさん1]

日経の千代田区の待機児童記事に千桜タワーの外観写真が使われているね。記事読んで無いけど、子育て世代が多くファミリー世帯が増えたので、選ばれたかな。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO49195290Q9A830C1KNTP00

[2285: 匿名さん]

千代田区で人口が300世代弱増えたら、それなりのインパクトとか？
ここは外区からが多いし。

[2286: 匿名さん]

秋葉原はもともと休めでお買い得だから上昇率良いね。
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/638

[2287: 匿名さん]

相変わらず賃貸もすぐに埋まりますね。ここは売らずに賃貸で転がす方がいいかもしれないね。

[2291: 匿名さん]

[No.2288から本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]??

[2292: 匿名さん]

当時は70平米6000万後半で高所得者向けマンションて言われたんだね。
今考えると安いので買って良かった。

[2293: 匿名さん]

神田川は現時点でも大人しいし
地震は揺れないし今のところ安心

[2294: マンション検討中さん]

ここ、優秀ですね。
いざとなったら防災拠点としての備蓄もあるし井戸も自家発電もあるし免震だし、最強？

[2295: 匿名さん]

地震も風も全く揺れませんでしたね。

[2296: 匿名さん]

神田川は上流に巨大な地下調整いけないあるから基本増水しにくいですよhttps://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E7%A5%9E%E7%94%B0%E5%B7%9D%E3%83%BB%E...

[2297: 住民板ユーザーさん1]

そう言えば防災訓練で井戸とマンホールトイレの使い方習いましたね。

[2298: 匿名さん]

朝から散歩がてらチェックしてしたけど、敷地内も周りも被害なしでした。
神田川もいつもより水位低いくらいで穏やか。

ベランダも被害なく窓も溝も洗い流されて台風来る前より綺麗になってて、掃除一回分ラッキー。
館内放送もありましたが、念のためベランダの隔壁板などに破損ないか、皆様チェックしてくださいね。
共有部ですが、管理人さんが確認できない場所なので。

[2299: 匿名さん]

コレド室町テラスオープンしましたね。
カフェ併設本屋の誠品生活、楽しいです。
お店も駅ビルに入っている良く見る店ではなく、ここでないとない店ばかり。
オープン当初土日は混雑してましたが、今は平日夜は空いているので穴場！
神田駅徒歩4分ですし会社帰りもオススメです。

日本橋再開発がだんだん近づいてきて、常盤橋も期待ですね。

[2300: 住民板ユーザーさん1]

神田駅徒歩4分、近！このマンションからでも10分くらい？
再開発地区には徒歩20分とか言ってた煽りは嘘つきかよ。

[2301: 匿名さん]

ここから神田駅北口から4分の方かと思ったら
コレド室町テラスも南口から徒歩4分なのね。
なるへそ

[2302: 匿名さん]

ここは一括受電ですが変電装置は二階ですね。
土地自体が1m盛り土した上でで他の機械関連施設も地下になく、1階、2階、15階なので、かなり安心感あります。
スターツの建物は免震だけでなく防災意識高いのでしょうか。

[2303: 住民板ユーザーさん2]

あの台風の時にスターツが土嚢の準備してなかったのは不満です
何事もなくてよかったですが

[2304: 住民板ユーザーさん1]

スターツではなく、スターツ含めた我々管理組合が、だよね。
賃貸人でない限りは、自分ごとだからね？
盛り土1mなら土嚢いらなくない、とは思うけど、
まあ、あった方がよりよいから、組合で備えた方が良いかもね。

[2305: 匿名さん]

>>2303 住民板ユーザーさん2さん
良いご意見ありがとうございます。
でも、住民さんなら、情報来てますよね？
管理会社の対応が早いマンションで助かりますよね。

[2306: 住民板ユーザーさん8]

スターツの場合、作って売った後も自分の資産でもあるから、災害は他人事ではなく自分事だよね。
そのために免震作り続けてる訳だし。
地震に強くても水害出たら意味ないしね。

[2307: 匿名さん]

>>2305 匿名さん

対応しているのは、管理会社ではなくて理事会かと

[2308: 住民板ユーザーさん8]

良い理事会ですね。
入居直後から日頃から防災講座も開催されてますし、お祭り炊き出しで予行練習も出来てああます。
マンションを良くしようと言う気概が感じられますね。
管理会社も依頼した調査と資料の対応よかったですね。

[2309: 匿名さん]

土日の昼は、コレド室町テラスめちゃくちゃ混んでた。
平日か、土日は夜がオススメ。

[2310: 住民板ユーザーさん8]

とうとう坪416万超えで売れたね。都心3区は強い。

[2311: 住民板ユーザーさん8]

まだ固定資産税の納付書来ていないんですが皆さん届いてるんでしょうか。
主税局に行った方がいいのかな？

[2312: 匿名さん]

昨年の1月時点で住んでる人に今年届くので、この物件は来年です。

[2313: 住民板ユーザーさん8]

>>2303 住民板ユーザーさん2さん
スムログみましたが
管理会社がちゃんとやってくれない！
と言う他罰的な人は理事長に向いてないみたいですね。

[2314: 住民のひとり]

昨年の1月時点に住んでいる人ではなく、
今年の1月時点に所有している人が該当者ですよね。

[2315: 匿名さん]

建物評価が遅れているので、納付通知書は年明けの2020年1月に来ます。

[2316: 住民板ユーザーさん1]

千代田区はマンションあまりたたないから職員少ないのかね？

[2317: 住民板ユーザーさん1]

あるあるですが自転車駐輪場のスペースが足りないですね。
知り合いの方ともいつも話していて投書した方もいると聞いています。
お金をかけてもスペースを増やして欲しいと思ってしまいますね。

[2318: 匿名さん]

その前にシール貼ってない自転車を撤去して良いのでは？
違法もありそう。