アルファグランデ 千桜タワー〈契約者専用〉【Part1】

[契約済みさん]

アルファグランデ 千桜タワーの契約者専用スレとなります。
契約者のみなさまは是非こちらで健全な情報交換をしましょう。

入居まで宜しくお願い致します。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番2他
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5分他、
　　　13駅13路線利用可
総戸数：276 戸
専有面積：56.14m2?110.51m2
バルコニー面積：7.40m2?30.31m2
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
事業主：スターツコーポレーション株式会社
売主：安田不動産株式会社
販売代理：伊藤忠ハウジング株式会社・東京建物株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体
管理会社：スターツアメニティー株式会社

[1851: 匿名]

2LDK（56㎡）で27万とか、3LDK（68㎡）で32万とか決まっているの・・・！？
うちの部屋は表面4.4％だよ。
キャピタルは狙えないと思う。ぜんぜん中古動いていない、たかだか10～15％増しなのに。

[1852: 匿名]

南だと5％切りますね。元々高かったので。
ただ、一番坪単価が安い東でも、7480／5710と30％は乗ってますね。

[1853: 住民板ユーザーさん1]

そうそう、煽りでなく住民として書き込みしてください。

30%乗せはさすがに出ないと思うけどね。
チャレンジ価格で棚ぼた待ちでしょう。

[1854: 匿名さん]

西向きの6980万売り出し中は6000万でしょ。
15%ちょっと。

[1855: 匿名]

大体15～30％程度の上乗せって感じでしょうね。割安感はないので、簡単には決まらないでしょう。
10年ぐらい賃貸で寝かして、当初の価格と同じぐらいなら売れそうですかね。

[1856: 住民板ユーザーさん1]

それ結構良くない？

[1857: 匿名]

>>1855 匿名さん
元が安いから、情勢要因が無い限りは元値以上では売れるでしょう。
元値で、買えなかった人は少しでも高く出せば安くしようとネガりまくるでしょうね。

[1861: 匿名さん]

[No.1858～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1862: 匿名さん]

15%増でも売れない、これが現実なのでは。
所有権じゃないし、10年賃貸して元値で売れるかなは
呑気にも程がある。
マンション市況の伸びしろは少ない。

[1863: 匿名さん]

定借なんだから、使い捨てと同じ。みんな賃貸とどっちが特かってだけでここを購入してるんだから、下手な心配はご無用。

[1864: 匿名さん]

あなたには言っていないよ。
1855みないな方に言っております。

[1865: 匿名さん]

たった２年前の価格から15%増しだからね。
相場感無いから、将来も予想できないんだね。10年賃貸でたんまり稼ぐから、心配無用。途中自分で住んでも良し。

[1866: 匿名さん]

あなたには言ってないよ
10年貸して買値で売れるかななんて
妄想激しい人にだよ。
緩和縮小方向で、今より高くなる要因は少ない。

[1867: 匿名さん]

>>1866 匿名さん
場所によるかね？郊外は縮小、都内中心地は競争率上がると思う。
どこが中心地になるかは諸説あるとして。
今は西より東有利。

[1868: 匿名さん]

俺なら定借期限まで賃貸で引っ張るなあ

[1869: 匿名さん]

使い倒すのも良いよね。

[1870: 匿名さん]

豪雨や台風で浸水あれば、人気はまた西寄りに
戻る可能性も。この辺りは低いからね。

[1871: 匿名さん]

賃貸で70年ひっぱるとして、家賃下落、空き室期間、修繕(ユニットバスやトイレ等)を考えると、実質利回り3%で70年は厳しいと見る。
仮に3%で買値の210%、３倍です。70年で３倍は投資効率としてどうなのか・・。

[1872: 匿名さん]

>>1870 匿名さん
西でも渋谷とかは水没するけどね。
あと、改定後のハザードでまここは残る。
水が抜ける地形の自然堤防に更に盛り土してるし。
湾岸で海抜高いとこも同様。
災害で生き残る建物は災害前より人気高まるの、知らない？

[1873: 住民板ユーザーさん1]

西側でも台東区、荒川区、江東区の川沿いの古い町並みは広範囲レッドゾーンで危ないよね。

[1874: 住民板ユーザーさん1]

日経によると沿線力トップは京浜東北線だね
4位までは全て東
田園都市線などの西は古き良き路線として6位健闘
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO35523050Z10C18A9X11000

[1875: 匿名]

>>1872

荒川から水が押し寄せれば、ここらは50～100㎝の浸水だけど。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/map.html

標高だけ高くても、そのエリア内で谷になっていればそりゃ水は集まる。
いわゆる高台、台地の上、山の手の人気が戻るという事。
といっても環七より東だけどね。

[1876: 匿名さん]

>>1875 匿名さん
それを想定して、更に盛り土してるよ。

[1877: 匿]

盛り土じゃ絶対安心ではないという事だ。想定を超える風雨が起きる時世。
高台の方がその観点ではやはりいいな。

[1878: 匿名さん]

ここは東の中で利便性の割には
レッドゾーンではないだけ。
災害考慮が比較的されてるからね。
ただ、電気設備考えると発電関係が
水没しないのは重要。
盛り土してるのに電気施設やポンプか
地下にあるマンションもあるからね。

[1879: 匿名さん]

>>1875 匿名さん
>>1877 匿さん
西側の想定がズレてたね。
田園都市線とか流行りモノはともかく
山手や高台は不動の地位だと思うよ。
何だかんだ言って飛行機真上になろうが
白金台とか大して値下がりはしないかと。
ブーム終わりつつある沼地の白金ではなく
白金台の方ね。
今もあと10年は続く東京駅ブームでも
大して下がってないでしょ？

[1880: 住民板ユーザーさん1]

高台の欠点は土砂崩れや地盤崩れで豪雨には意外に弱い地形もあるから注意。
崖削って作ったマンションとかの。
まあ、昔からの武家屋敷とか地歴ある本当の高級住宅地は、まず安心。

[1881: 住民板ユーザーさん1]

高台は利便性劣るから、駅力は無い。
その手のランキング上がりにくい、
閑静な住宅街としては◎。
ただし、そう言う価値観の人が
ここの住民になるかと言うと、ならないだろう。

[1882: 匿]

本郷とか高台であるうえ、駅利便性も高いよ。

[1883: 住民板ユーザーさん1]

良いよね。
一回検討したけど、通勤時間で断念したよ。
勤め先変わればまた検討すると思うよ。

[1884: 匿名さん]

>>1882 匿さん
文京区で無ければ考えた。
将来の人口考えると港区千代田区あたり以外は考えてなかった。

[1885: 匿名さん]

>>1874 パワーカップルにとって重要なのは東京駅までのトータル通勤時間らしい。
ここは30-40代働き盛りバワカ層かそれを狙う賃貸オーナーが多いから需要ずれるかな。
本郷みたいな住宅街は50代以上のリタイア層か地縁好きな人に人気だよね。

今考えるとバワカ需要の先駆けだったのだね。

[1886: 匿]

ここは一馬力で十分買える価格帯だが。。。

[1887: 匿名さん]

バワカ+空中族は1人一物件交互に買って税金優遇最大に使いながら資産形成よ。

[1888: 匿名さん]

高島屋SCのオープンで日本橋も盛り上がるだろうし、ますます便利になりますね。

[1889: 匿名さん]

>>1874 住民板ユーザーさん1さん
またまたー、見る区間間違えてない？
どう見てもここの位置は、薄黄色〜無色。
つまり、0〜50cmですよね？
そこに盛り土1mしてる訳です。
今年政府が最新で改定したマップでも
浸水深さは変わってませんよ。

事実はここは元小学校、その前は武家屋敷で
周りより浸水しにくい自然堤防地形です。

[1890: 住民板ユーザーさん1]

上記は>>1874 ではなく、>>1875

[1891: 匿名さん]

ここから高島屋SCまで徒歩22分もかかるというのにどうやったらここが盛り上がるのか、、、（マジレス

[1892: 匿名さん]

徒歩で行かなくても銀座線もある。
もちろんタクシーでもいいけど。

[1893: 匿名さん]

それだけ距離があるということですよ。
ネガの材料を与えないで下さい。

[1894: 住民]

日本橋は生活圏だよ
三越前でランチしたついでに、高島屋にも行くって感じかな

匿名さんで書く人ってアレな人が多いですね。

[1895: 匿名さん]

仮にこのマンションだけが、ギリギリ浸水を免れても、すぐ周囲は浸水なんだから、まあ同じ事。

[1896: 住民板ユーザーさん1]

ま、自然堤防の場合はそこだけ周りより高いから大抵そうなりますな。
山手だけ残っても住宅地だけ残って便利な場所にある生活必要施設はほぼ全滅なんで同じこと。

[1897: 住民板ユーザーさん1]

>>1894 住民さん
高台に住む、やんごとなき人々は
徒歩5分以上は歩かないのです。
徒歩20分は会社帰りコース内でも
生活圏ではないと言うこと。
そもそも通勤しませんし。

[1898: 匿名さん]

>>1897 住民板ユーザーさん1さん
やんごとなき人は完売物件の匿名掲示板にしつこくネガ行為は致しません。

[1899: 評判気になるさん]

やんご？

[1900: 匿名]

台風で被害はありませんでしたか？樹木が若いので、倒れてないか心配です。

[1901: 住民板ユーザーさん1]

昨日みたいな風は建物が揺れるのかと思ってたのですが、全く揺れなくて安心しました

[1902: 住民板ユーザーさん1]

むしろ、制振の旧居のが揺れてた。
ここ、快適だわ。

[1903: 住民板ユーザーさん1]

会社で他のタワーに住んでる人は台風うるさくて寝られなかったと言ってたわ。

[1904: 匿名さん]

つまりこの台風の中、ここだけが快適だった、ということでしょうか

[1905: 住民板ユーザーさん1]

ここだけかは知らないけど
ここは、快適だった。

[1906: 匿名さん]

ここが快適なら他所様も快適でしょうね

[1907: 匿名さん]

最新の免震は揺れないのか
もしくは超高層ではないから安定してるのか

超高層は揺れやすいよね

[1908: 匿名さん]

このスレ、住民スレなのに変なレスに
参考になる！が押されてるね。

[1909: 匿名さん]

結構ピューピュー風がうるさかったよ。
風向き部屋向きによるのでは。

[1910: 匿名さん]

ここだけが唯一無二に静かでした。
首都高の音に慣れたからかも。

[1911: 住民板ユーザーさん1]

良い点書くと、執念でネガる輩がいるよね。
住民板であからさますぎ。

[1912: 住民板ユーザーさん1]

向きによる？東と北に窓あるけど高速の音はしないけど。
ここの高速通行量少ないのか、間に建物あるせいかわからないけどね。
賃貸も東人気なんでしょ？
賃貸人さんも東住まいならわかると思うけどね。

[1913: 匿名]

ホントにうるさいなら、
賃貸も購入も東希望が多くはならない。

[1914: 住民板ユーザーさん1]

9月に住宅ローン金利上がってるとこ多いね
ここは7月で良かった

[1915: 匿名さん]

上がってないよ。
まさか、固定にしたの・・・？

[1916: 住民板ユーザーさん1]

長期金利上がってるよね。

[1917: 住民板ユーザーさん1]

設立総会の案内きました？

[1918: 住民板ユーザーさん1]

来ない

[1919: 住民板ユーザーさん1]

せめて伊藤忠アーバンコミュニティの方がよかったですね

[1920: 住民板ユーザーさん1]

伊藤忠アーバンは対応良かったよね

[1921: 住民板ユーザーさん1]

でも管理室人変わったよね

[1922: 匿名さん]

コンシェルジュにクレームを伝えても改善しようとする気配や努力は感じないわ。管理会社リプレイ待った無しだわ

[1923: 住民板ユーザーさん1]

え？具体的には？
前に書き込みあった内廊下放置物とかは
改善してるじゃん

[1924: 匿名さん]

内容は書き込みすると管理会社から個人を特定されるので書き込みはしません。相変わらず、一切の月次報告書も出て来ないし、どうなっているんだろうな。

[1925: マンション住民さん]

10月28日の設立総会＆理事会で決めるようだよ

[1926: マンション住民さん]

取り上げて欲しい議案や要望があれば、早めにスターツさんへ

[1927: 住民板ユーザーさん1]

コンシェルジュ高い。1日8時間で月54万って。管理人も1人？で月63万。更に追加で月100万以上の清掃費

住宅部会は赤字で管理準備金を取り崩してるし、ぼったくってるとしか言いようの無い水準ですね

[1928: 住民板ユーザーさん3]

立候補された方に議決権を委任して、票をまとめてはどうでしょう?

[1929: 住民板ユーザーさん1]

タワー住んだことや本職で人雇ったことないの？
ま、サービス落とさず、安くできるなら、頑張ってみ。

[1930: 住民板ユーザーさん1]

サービスレベルが悪いと言いながら
単価落とすって矛盾してない？
月54万年て新人レベルの単価だと思うよ。
同じ値段以下でほかの大手が受けてくれる
エビデンスがあるなら別だけと。

根拠になる比較見積もりもせずに
イキナリ解任図るような危ない人に
委任して良いかは疑問に感じる。

[1931: 住民板ユーザーさん1]

どちらにしろ暫定契約して相見積ですかね

[1932: マンション住民さん]

54万は正直糞やすいなｗ
大体給料は1/3くらいっていうからあの人の給料は18万だろう。
日本の1人月の単価は90万～150万
コンサル雇うと300万、外資コンサルだと600万とかあるぜ。

[1933: マンション検討中さん]

他の業種と比べても意味がないので同業で比べましょう

http://web.hk-mankan.jp/kanri12.pdf
管理人の委託費で週40時間で27万円以上なら割高とされています

立地が東京都心で高めだとしても、コンシェルジュはスターツの費用も管理人より安いので、同等のサービスレベルで安くするのは十分可能でしょう。管理人も同様。

常時2人体制で同等水準ですが、コンシェルジュの仕事で常時2名は不要でしょう

[1934: 住民板ユーザーさん1]

それ、タワーの管理人料金？
50戸とかのまったり管理人ではなく？
タワーのノウハウあるとこにたのむのなら
人件費もタワー用で見ないと。

[1935: 住民板ユーザーさん8]

相見積もり&直接契約で適正価格に是正して修繕積立金の足しにしましょう。

[1936: 住民板ユーザーさん1]

それは賛成
サービスレベルが落ちないように
組合で管理しないとね

[1937: 住民板ユーザーさん1]

>>1932 マンション住民さん
18万で住民の苦情を受け続けるのは大変だね。
なってないとこは指摘するけど言い方だけは
考えるようにしよう。

[1938: 住民板ユーザーさん2]

共用の自転車空気入れの設置を希望。寄付を募られれば、無料で提供するよ。わざわざ一階まで持っていくの面倒なんだ

[1939: 住民板ユーザーさん3]

それイイネ。確かに往復するの大変。
コンシェルジュで空気入れを無料貸出でも良いね。

[1940: 住民板ユーザーさん3]

3つのマンションで相見積もり経験者だけど、管理会社大手10社に相見積もりを依頼すれば少なくとも半分の5社が見積もりしてくれるよ（もちろん無料）。

[1941: 住民板ユーザーさん1]

コンシェルジュで空気入れ貸してもらえますよ。うちはコンシェルジュそれくらいしかお願いしませんが、あとは挨拶されるだけで月2,500円/戸くらいかかってるんですね

[1942: 住民板ユーザーさん1]

ある方が便利だし、反対する人も居ないだろうから
良いと思うよ

[1943: 匿名さん]

https://www.google.co.jp/amp/s/news.biglobe.ne.jp/smart/amp/economy/10...

徒歩10分圏内にお洒落な書店が出来るのは最高ですね。

[1944: 匿名さん]

正確には900mの徒歩11分ですね。

ちょっと残念な距離ですが、自転車で行けます。

[1945: 匿名さん]

>>1944 匿名さん
すごいな、ワザワザ住民板にまだ粘着してる笑
10分超えたら歩けなくなる様じゃますます太るよ。そして君的に残念だけど10分圏なんだわ。

[1946: 住民板ユーザーさん1]

>>1943 匿名さん
本屋好きだからマジ最高
書泉タワー徒歩数分近いし
神保町もすぐだし、良いね。

[1947: 住民板ユーザーさん1]

蔦屋書店的なブックカフェになるのかな。
徒歩10分、自転車5分で行けるなら日常使い出来ていいね。特に最初は、すごい混んでそうだけど。

[1948: 住民板ユーザーさん2]

有隣堂がライセンス契約して運営するらしいですね。どんなものができるか楽しみだ。

[1949: 匿名さん]

目的地が、新日本橋駅になっています。
自転車はお嫌いでしょうか。私は10分以上歩くのは嫌なので自転車で行きます。10分ちょっとの本やさん、楽しみです。

[1950: 住民板ユーザーさん1]

電動自転車借りられるしね。