アルファグランデ 千桜タワー〈契約者専用〉【Part1】

[契約済みさん]

アルファグランデ 千桜タワーの契約者専用スレとなります。
契約者のみなさまは是非こちらで健全な情報交換をしましょう。

入居まで宜しくお願い致します。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番2他
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5分、
　　　ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5分他、
　　　13駅13路線利用可
総戸数：276 戸
専有面積：56.14m2?110.51m2
バルコニー面積：7.40m2?30.31m2
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
事業主：スターツコーポレーション株式会社
売主：安田不動産株式会社
販売代理：伊藤忠ハウジング株式会社・東京建物株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体
管理会社：スターツアメニティー株式会社

[141: 匿名さん]

管理費が「近年の物件という括りで考えるとここはかなり安いです」「管理費安」とも書かれています。

[142: 匿名さん]

モモレジさんの記事はこれですね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4187.html
管理費は272円/㎡。内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、各階ゴミ置場とコストのかかる設備仕様がそろっているにもかかわらずリーブナブルな水準ですね。この組み合わせのタワマンで300円/㎡未満となるケースは最近では凄く少ないです。

湾岸戦争と呼ばれた2000年代前半に港区港南などで林立されたタワマンはこの要素を備えていても200円/㎡程度（安いものは200円/㎡を切っている）だったわけで最近の管理費のバブル化は疑問の1つではあるのですが、近年の物件という括りで考えるとここはかなり安いです。
地代が295円/㎡と高いですし、それ以外にも42円/㎡の解体積立金がかかってくるのでランニングは嵩みますが、管理費安による後押しは多少なりともあるかもしれませんね。

[143: 匿名さん]

私は契約者ですが、スターツさんの管理費が高いとは全く思いません。

[144: 匿名さん]

今住んでるとこがディスポーザーあり、
コンシェルジュ付の防災担当者24時間のタワーで
平米150円程度なんだけど、ここよりスケール
大きい上に破格でこの値段だった。
最近のタワー自体が高くなってると思うので、
ここが高いわけではないと思うよ。

[145: 匿名さん]

空中族さんですね、昔は安かった

[146: 匿名さん]

相見積もりとるのはタダなので、空中戦で議論せずとも組合設立後に高くないか確認すればいいと思うのですが。

安くいいサービス受けれるならそれに越したことはないですから

[147: 匿名さん]

良いと思います。
ただ、合い見積とるのももちろんですが
それを元に管理会社変えずに業者や勤務形態
見直させるというのも手です。
同じ値段なら、情報あって関連会社のが連携でスムーズでしょうし

[148: 匿名さん]

確かに他社の価格をベースに安くしてくれるのならリプレースの必要はありませんね

[149: 匿名さん]

他社から安い価格が出てこなかった場合には、ヤブヘビになるリスクも。

[150: 匿名さん]

管理は結局のところ、人によるので派遣人員に問題があれば、人員を変えてもらうとか、
（管理費が多少上がっても）コンシェルジュの待機時間(特に夜）を少し伸ばすとか、
マンションの管理がよくなる方向に労力を使った方がよいと個人的には思います。

[151: 匿名さん]

安くなってかつ、コンシェルジュの待機時間も長くできる可能性もあると思います。
コンシェルジュの人がよっぽどいい人なら、その人を残して管理会社だけ変更することもできることも多いです。
（結局バイトのようなものなので）

他社から安い価格が出てこなかったとしてもプラスにならないだけでマイナスにはならないですよ。
我々が継承しないといけないスターツとスターツアメニティとの契約が、
途中解約のできない超長期契約を結んでいない限り。
（人件費高騰リスクがあるのでしないと思いますが、
　スターツアメニティからの一方的な解約権だけ設定される等、
　管理組合に一方的に不利な契約になっているかもしれません）

[152: 匿名さん]

安くいいサービスをしてくれるならどこでもいいです

[153: 匿名]

9人乗りエレベーター乗ったけど狭いね・・・
これで各階止まりだと高層階きつそう。

[154: 匿名さん]

上りは乗った人の階しか止まらないので各階停まりになりません。
下りで、各階どころか低層階が満員通過になる可能性が。非常用頼みですね。

[155: 匿名さん]

>>154
満員通過機能が付いてれば良いんですけどねー^^

[156: 匿名さん]

湾岸タワマンで、ベビーカー連れのママさんたちが集団でエレベーター待ちをしているのを見ましたが、それが一番きつそう。

[157: 住民板ユーザーさん1]

モデルルームって、いつまで休みでしょうか

[158: 匿名さん]

25日まで休みで、26日から再開らしいですよ。

[159: 住民板ユーザーさん1]

どうもありがとうございます。
プラン決めの参考に再度モデルルームでも訪れるかな。

[160: 契約済みさん]

今まで2つのマンションで理事長として、個々の業務毎に相見積して、
管理会社を変えずに管理業務委託費を大幅に削減するとともに、
その浮いた予算で、管理人さんの勤務時間を延長したり、防犯カメラを大幅に増やしたり、管理の質を向上させました。
その経験を活かしてスターツさんとの交渉を楽しみにしています。

[161: 匿名さん]

>>160 契約済みさん

交渉ごとは苦手なので頼りになります。生活環境の改善には積極的に協力させていただきますので、是非よろしくお願いします。
より良い管理は資産価値を高めますしね。

[162: 匿名さん]

>>160 契約済みさん

161さんと同感です。よろしくお願いします。

[163: 匿名さん]

>>160 契約済みさん
賛成です！一緒に頑張りましょう。

[164: 匿名さん]

管理費が削減できるなら、修繕積立金への補充も検討したいですね。

上がる前提になっているのを横ばいにできるかもしれません

[165: 匿名さん]

ここだけではなくて、タワマン全般に修繕積立金は上がる前提ですから。あるいは一時金にして定期的に支払うか。

[166: 匿名さん]

>>165 匿名さん
CT品川とかは都が関わってて上がる前提を許さず最初から揚がらない計画だったけど、ここは？
やはり上がる前提かな？

[167: 匿名さん]

CT品川も、修繕費の値上がり分を都が払ってくれるわけではないですよ。分譲価格の間違いでは。

[168: 匿名さん]

修繕費は上がる前提で作られてるものですが、それは管理費をボッタくられてる前提なので、早めに管理費を市場競争価格に戻せば上げなくても済むor上げ幅を縮小することも可能です

[169: 160]

私の現在のマンションは管理費削減額の一部を修繕積立金に振り替えることによって、修繕積立金の値上げを回避することに成功しました。
千桜に入居する人は、交渉力に長けたビジネスマンが多いと思いますが、一緒に頑張りましょう！

[170: 匿名さん]

>>167 匿名さん
都が払ってるなんていってないよ。
都の監守で営業が有利なように最初だけ安く見せる
後で値上がることを前提にした計画で修繕計画立ててないだけ。
住宅供給公社なんかも、そういう買い主視点の計画だよね。

[171: 住民さん]

ここは管理がスターツですから、管理コスト上げて収益確保し放題になりやすい。

兎にも角にも、スターツを追い出すことから始めないと。
まずは署名運動からですかね。スターツの議決権を現行の半分に下げてもらわないと。

[172: 匿名さん]

オプション説明会行かれた方、いかがでしたか？
いま住んでいるマンションで無償だったアイテムがあれこれオプションになっていて驚きました。あとからつけるとなると躊躇してしまいます。

[173: 匿名さん]

そうですね、湾岸タワマンでは無償のような物が有償というのが多いですね。ドトールも食洗機なし、水栓非グローエだったりしますが。

ここでのオプションは、ダウンライトとコンセント増設ぐらいかな。

[174: 匿名さん]

あとは、他で頼んだ方が安いしねえ

[175: 匿名さん]

オプション注文解除したら、オプション料金没収と現状回復費用300万は高過ぎるような。。。相場がわかりません。
建築オプションとセミオーダーオプションの申し込み用紙それぞれに書かれているので、600万だと考えると恐ろしいオプションです。
PCデポもビックリ解約料です。

[176: 匿名さん]

なんか、キャンセルの話は300万になる事もあるぐらいの話だと記憶してますが、ダウンライトとコンセントぐらいで後は個人手配ならコストカットとキャンセル料リスクヘッジも兼ねて良いんじゃないすか？

[177: 匿名さん]

別デベで過去に解約したことがありますが、原状回復は免除してくれました。ここの契約書にも免除の場合が書かれていますよね。

[178: 匿名さん]

契約書ではなくオプションの申し込み用紙。

[179: 匿名さん]

免除の免の字もないですよね。

[180: 匿名さん]

原状回復工事を実施せずに、って部分ね。

[181: 匿名さん]

千代田区は最低400票で区議を一人当選させることができます。
ぜひ、ここの管理組合から区議を出しましょう。
そうすれば、広場の利用などの地域の課題に私たちの代表として当たってもらえるはずです。

[182: マンション住民さん]

>>181 匿名さん
立候補してください

[183: 匿名さん]

>>181 匿名さん

いいですね！笑。
加えて、周辺の電柱地中化、雑居ビルの解体促進おねがいします！！

[184: 匿名さん]

70年解除or延長もおねがいします！

[185: 匿名さん]

オプションについてなのですが、3LDKを2LDKに変更考えてる方いますか？
１０年ぐらい住んだら売ろうと思うんですが、70平米で2LDKと3LDKだと、この立地でどちらが需要高いのでしょうか？
3LDKのままだとらリビングが12畳ほどなので、広く使えればなと考えてます。

[186: 匿名さん]

待機児童ゼロ等を推していることを考えると3LDKかなぁ？
3LDKor2LDKに変更出来る扉タイプの間仕切りを設置してはいかがでしょう。

[187: 匿名さん]

自分の世代、子供、孫の世代までここに住んだとして、
せっかく出来た地域コミュニティーが70年後に無くなってしまうのはなんだか悲しいですよね。
私は生きてないと思いますが(笑)

[188: 匿名さん]

>>186 匿名さん

80タイプしかオプションでないと言われたのですが、他のタイプでも可能なものはあるんでしょうか？

[189: 契約済みさん]

だいぶ前のどなたか書かれていたように思いますが、管理会社の解約は3ヶ月前までの申し出でできるみたいですよ。
ただ、実態としては、議決権の問題で管理会社の変更のための決議ができない可能性が高い気がしています。

[190: 契約済みさん]

オプション説明会に行きました。
どのカラーパターンにするか、かなり悩んでます。
また、色々とオプション付けると高いので、なるべくオプションなしでいきたいところです。
モデルルームで全てのオプションを確認できるわけではないので、TOTOやTAKARAのショールームに行ったりしています。
せっかくなので楽しみながら決めていきたいです。