年収に対して無謀なローン その３４

[マンション検討中さん]

その34です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589172/

[1521: 匿名さん]

ローン35年0.7%で月112000円、管理費固定資産税で33000円、計145000円、年180万ぐらい。手取りを700万とすると住居費の割合は25%（手取り年収の6倍）ぐらいです。低くもないですが高過ぎることもない。
ローン控除は10年で400万ぐらいですかね。全部学費に充てるとして残り5年で200万貯めれば600万になります。
あとは貯金ですね。引っ越しとか家具家電の購入で結構な出費になります。
私なりに総括すると、まだお若いし、昇給も見込めるということなので、無謀ではないと思います。あとはタイミングですね。

[1522: 匿名さん]

>>1520
貯蓄130万とは別に150万前後の諸費用が用意されていて子供が小さいうちに節約と貯蓄を頑張る事ができる性格ならアリ。
本当に130万しかないなら時期尚早。
借り先にもよるけれど、住宅ローンは諸費用として100万前後、更に新居が現在の住居より広くなるなら引っ越しと新居の家具家電他購入で50万近くはかかると思った方が良いよ。

[1523: マンション検討中さん]

【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込980万円　正社員 （手取り月38万円くらい、ボーナス年180万円くらい）
　配偶者　専業主婦

■家族構成　※要年齢
　本人　38歳
　配偶者　39歳
　子供１　4歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　5300万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　12000円・5600円・14000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　4300万円
　・変動　35年・0.9% （変動と固定のミックスにする可能性あり）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　600万円

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　可能なら、子供もう１人欲しい

■その他事情
　・現在、5年前に3500万円で購入した中古マンションに居住中（購入時に両家合わせて1000万円の贈与あり）。ローン残り約1800万円。恐らく2500万円から3000万円で売却できる予定。

この年収で4300万円のローンは無謀かなと不安です。

[1524: 匿名さん]

契約済みなんでいまさら後戻りはできませんが、巨額のローン生活がはじまり不安なってきましたので、よろしくお願いします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込850万円　正社員 （手取り月40万円くらい、ボーナス年200万円くらい）
　配偶者　専業主婦

■家族構成　※要年齢
　本人　39歳
　配偶者　33歳
　子供 年長の双子

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4800万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　12000円・8000円・11000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　300万円（諸経費別途200万円用意）
　・借入　4500万円
　・変動　35年・0.6%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　3000万円（引越しや家具等新生活関連費用も除く）

■昇給見込み
　あり

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）

現状維持予定。

■その他
車一台所有。

子供が小学生にあがったら妻が仕事再開予定。
年収100万円以上が目標。

住宅ローン減税期間が終わったら、教育費の試算も加味しつつ、繰り上げ返済したいと思っています。
低金利なんで減税メリット最大限活用すべく頭金少なめで目一杯借りましたが、少々借りすぎたかと不安です。

[1525: 1520です]

>>1521
>>1522

早速のレスありがとうございます。
具体的な金額提示、感謝致します。

入居するとすれば、来年の4月になります。
今年の4月からは私も仕事復帰ですので、150万は届かないかもしれませんが、昨年度の100万よりかは今年の年末までには貯金出来ると思います。

資金のやり繰りがカツカツになりますが、
生活はある程度の我慢ややりくりは出来る方だとは思います。

お二人のご意見を参考に夫と話し合い、
明日またモデルルームに行くのでそこでもまた話を聞いてきます。
しかしながら、勿論向こうは大丈夫の太鼓判しか押してはこないので、気を引き締めます。

ちなみに、ローン返済プランやお金に関することで、モデルルームの方に聞いておくべきことや、注意して話を聞いておくことなどはございますか。

再質問になりますが、お時間あるときによろしくお願いします。

[1526: 匿名さん]

新居に入居した年は諸々出費があるので100万程度は即消えますよ。

[1527: 匿名さん]

>>1520
このスレ的には問題ないけど、売却の見積もりは甘い
金融の知識がないのにどうして4200万が割安と判断できたんですか？

転勤族の27歳なら、土地に思い入れがなければ
貯金しつつもう少し待っても良いと思いますけどね

お金のことでモデルルームで聞くことはあまりないけど、
長期修繕の計画(数年後値上がりする)、固定資産税の目安、賃貸の際の目安くらい
聞いたら、ローンの月額+管理費+長期修繕費+固定資産税(月額換算)を計算

[1528: 匿名さん]

>>1523 マンション検討中さん

ローンが月15万（期間25年で試算、35年なら11.5万）、管理費固定資産税等込みで20万ですね。手取りの37%（35年なら31%）なので少々高い気がしますね。生活は大丈夫だけど、子供の学費が心配なのでローン控除分ぐらいは貯金したい。
あとは手持ちの物件がいくらで売れるかでしょう。

[1529: 1520です]

>>1527 匿名さん

レスありがとうございます。
ごもっともなご意見です。

4200万を割安と判断した理由は、土地が年々上昇している地域であり、
土地の値段がマンションの工事が建設時からすでに上昇している・周辺地域のマンションが同じ3LDKでもっと高い(800〜1000万程)・転勤族が多い地域・文教地区・そこの小学校の地区にわざわざ引越しをしてくるということから
売却は可能だと思いました。

10年住めば元が売却損しても元がほぼ取れる状態と判断し、転勤決まれば賃貸でもいいかと思いました。(海外ならてばなします)
賃貸に出した場合でも、タワマンではないので需要があると判断しました。

やはり甘いですかね。
私はこの土地に特に未練はなく、大阪市内ならどこでも購入したらいいと思いました。
しかし夫がその土地周辺がいいらしく、売却視野なので中古は検討していないということです。
周りの新築マンションは5000万前後がほとんで、今後もそうなるらしいです。

ちなみにモデルルームの数を統一しているから4200万で販売可能なんだそうです。
物件の名称がバレそうな程の情報ですね。。

マンションは100年コンクリート(とモデルルームの方はおっしゃっております)採用。
ここ3〜4年のマンションの建築に採用されているらしいですね。
従って修繕費がさほどあがらないと聞きました。

[1530: 匿名さん]

ローン組んだ後の固定費ぐらい、先ず当事者が計算したら、って感じなんだよな。。収支の長期見込みも自と出せるだろうに、、

[1531: 匿名さん]

>>1525 1520ですさん

1521です。
モデルルームの営業さんは売ったら終わりなんで、とりあえず35年変動試算した月の返済額ぐらいしか出さないですよね。なのでお金の話はあまりあてになりません。
どちらかというと、追加の諸費用がどれくらい掛かるかを確認した方がいいでしょう。

[1532: 匿名さん]

>>1528 匿名さん
固定資産税高く見積もり過ぎ〜
5300の新築の固定資産税いくらだと思ってる？

[1533: 匿名]

>>1532 匿名さん
20万ぐらい？

[1534: 匿名]

>>1532 匿名さん

新築だからまだ分からないけど。自分の試算では21万ぐらいでした。

5000万×0.7×0.7=2450万
2450万×1.7%÷2≒21万

違っていたら教えてください。

[1535: 匿名さん]

>>1524
年収からすると少し高めの物件ですがそれだけ貯蓄があれば問題ないでしょう。

>>1525
まずはライフプラン表を自作するかモデルルームとは無関係のFP（有料FPまたは保険等の無料FP）に相談してみては。
顧客がローン破綻しても売ってしまえば関係なしのモデルルームの営業に聞いたところで全く参考にはなりません。

[1536: 匿名]

>>1532 匿名さん

おいくらですか？

[1537: 匿名]

>>1536 匿名さん

いつものアレだから聞いてもムダですよ。20万ぐらいでいいと思います。

[1538: 匿名さん]

>1520
周囲5000万で4000万の物件なら修繕積み立てはその設定だと
多分破綻するでしょう。
5年から10年の間に修繕積み立てで4
〜5万になるか、
15年後あたりに100万程度の一時金徴集をしないと成り立たなく
なることを想定してればokかと。
その前に売るならなお良いですが、そろそろマンションは売れなく
なってくるのでむずかしいところですね。
（数年前より周囲のマンション価格上がってるでしょ？と言うことは
その要因がなくなると下がると言うことです。
ちなみに、予定しているマンションが安いのは他に理由があるとは思います。
広告宣伝費が。。。と言うのはアピールの常套句で実質的にというか
結果的には他のコスト減と比べるとマンション価格数百万低下の
要因にはならないくらいですから。
たとえば抑え多分販売時期が伸びたら同じだし。。。）

[1539: 匿名さん]

>1520
あと、100年コンクリートは今の世の中常識的になってきてるものです。
他の物件はそれでも修繕積み立てがある程度高いとは思います。
それは他の部分のメンテナンスに費用がかかるからです。
躯体コンクリートをその比較対象にするのは危ない営業です。
コンクリート強度はそもそもマンション寿命の話ですから。
どちらかというと、たとえばメンテナンス的に長持ちする
タイルと施工方法をしてるとか（多分やってるとこないけど）
、そういう類の寿命部分で大規模に関係する
ケアが充実してあるとかが営業だったら説得材料かと思います。

[1540: 匿名]

>>1538 匿名さん

100年コンクリと通常の場合で、修繕積立金はどれぐらい変わるのでしょうか？躯体部分の修繕を想定していなければ積立金の試算には影響ないと考えてもいいですか？