ザ・パークハウス 国分寺四季の森ってどうですか？

[評判気になるさん]

ザ・パークハウス 国分寺四季の森についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-mori494/index.html

所在地：東京都国分寺市東恋ヶ窪1丁目280番4他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（フォレストエントランスまで）
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（フォレストエントランスまで）
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（フォレストエントランスまで）
中央本線（JR東日本） 「西国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（パークサイドエントランスまで）
武蔵野線 「西国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（パークサイドエントランスまで）
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩15分 （北口より）（パークサイドエントランスまで）
間取：2LDK～4LDK
面積：62.68平米～97.49平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 通りがかりさん]

ここの一部の検討者の方は他地域を極端に扱き下ろす傾向がありますね。
好みや価値観は人それぞれなので、他の意見も尊重してもいいのではないでしょうか。
国分寺は供給過剰、駅近も値崩れ、道の整備も進んでいないので、四季の森はワーストでもないけれど、ベストでもないという感想です。
ただ四季の森崇拝者が多そうなので、ここのご意見が圧倒的多数であるならば竣工前に完売するでしょうね。

[402: 匿名さん]

>>400 匿名さん
正確に言うと、恋ヶ窪が中央線では割安なのだと思います。
武蔵小金井で戸建を検討していた知人がその予算・条件ならば西国分寺でないと探せないと不動産屋に言われたそうなので。。
でも徒歩圏は魅力ですね。

[403: 匿名さん]

>>401 通りがかりさん

>>401 通りがかりさん
私は決して他が単に悪いとは思いませんよ。
駅前は値崩れしてるかもしれませんが、もともとの予算から買えないので、検討できないだけですし、シティテラス小金井公園やパークハウス花小金井、グランヴィラも見学しましたが、西武新宿線の駅前の雰囲気よりＪＲ国分寺駅が便利だと思えたこと、再開発でショッピングモールや行政サービスもできさらに便利になりそうと感じたこと、中央線通勤特快停車利用でかつ徒歩圏、そして緑が多い環境の良さ、南向きで日当たりの良さや部屋からのロケーションの良さ、不特定多数から室内を見られない安心さ、共用部の充実、保育園や学童整備が整ってさらに提供公園もあり子育てには良い環境であること、売主が大手等々を考慮すると、5000万予算で検討できる物件としては他にないという結論です。
四季の森検討の立場から他より気に入った点を書き記しただけですよ。
国分寺駅13分、直床などのデメリットも理解はしています。
もし四季の森を検討されない方がこちらの掲示板で気分を害されたのでしたら、すみません。

[404: マンション検討中さん]

>>403 匿名さん

四季の森以外の物件を教えて下さいという流れで他物件の話になったのだと思います。四季の森検討者でも並行して検討した他物件にも魅力を見出す人はいるでしょう。ただ、本当に一部なのでしょうが、闇組に他物件をろくでもないと批判する方や練馬に対する中傷は国分寺の印象を下げるものだったので残念でした。

[405: 通りがかりさん]

>>396 匿名さん
どっちもどっちですが、練馬が不憫なってきたので、、、
国分寺の早実より練馬の早稲田大学高等学院の方が偏差値も進学実績も上ですよ（小声）。

[406: 匿名さん]

>>398 eマンションさん
久我山は高級住宅街ではないでしょう。
どこか別の街と勘違いされていませんか？

[407: 匿名さん]

>>406 匿名さん
久我山に関する記事です。もしかしたら一部なのかもしれませんが、文化水準が高いようです。
http://diamond.jp/articles/-/6600

ところでMR訪問者のマンション契約率は20％で足踏み状態なので、494邸の四季は単純計算で2470組を接客する必要がありますね。
この契約率が高ければ即完ですね。先に販売開始した駅前タワーより先に完売したら、国分寺の面子が立たないでしょうが（笑）。

[408: 匿名さん]

>>406
久我山はお屋敷が立ち並ぶ高級住宅街が多いですよ。しかも閑静。
１丁目から５丁目までありますのでもしかして一部だけを見て「普通」と思ってしまったのかも知れませんが高台の辺りは一般庶民にはまず手が出ないでしょうね。

[409: 匿名さん]

>>407 匿名さん
2470組となると気の遠くなる数字ですね。50%以上の成約率であれば違うでしょうが、現時点で長期戦か短期戦かは読めないですね。

[410: 匿名さん]

>>408 匿名さん
差し支えなければ久我山のどのあたりが高級住宅街か教えていただけますでしょうか？
学生の頃、家賃が手頃のため久我山に住んでおりましたが、そのような印象は受けませんでした。
友人は久我山に家を買いましたが、4000万台の建て売りです。駅前は私が住んでた頃とは比べ物にならないほどきれいにかわってましたが、やはりスーパーや商店街など庶民的でした。
路地を入れば建て売りと古くからの家が混在し、立派なお屋敷というのは見たことがありません。
地価は駅近でも坪130万くらいと手頃だったため、一時は注文住宅をたてようか考えたこともあります。

[411: 検討板ユーザーさん]

>>410 匿名さん
408さんではありませんが、こちらのサイトに久我山や井の頭沿線のエリア感が紹介されています。
http://www.sutekicookan.com/井の頭線沿線の住環境

[412: 検討板ユーザーさん]

408
エラーですみません。「井の頭沿線の住環境」で検索するとまとめwikiがあります。

[413: マンション検討中さん]

ベランダにはスロップシンクがないのですね。
ベランダ側に木が多いと枯れ葉や鳥の糞などで汚れますのでスロップシンクがあると良かったですね。

あと、鍵ですがハンズフリーキーなのでしょうか？今住んでいるマンションは玄関もキーレスなのでとても便利なので、エントランスくらいはハンズフリーのキーだと良いのですが。

お風呂場とキッチンでは通話が出来ないタイプのようで、お湯張りの予約は出来るのかな。

あまり設備が良いとは思いませんが、空気が２３区内と比べると良いので悩むところです。

[414: 検討板ユーザーさん]

>>413 マンション検討中さん
23区でも空気が綺麗なところは多々ありますが、具体的にはどの区でしょうか。

[415: 匿名さん]

>>410
久我山も広いですからねぇ。
あなたが住んでいた場所がたまたま庶民的だっただけでは？
あと、久我山で土地付きで4000万台というのは相当狭い土地ですね。
ペンシルハウスでなければ無理です。庭も駐車場も取れない敷地でしょう。
スーパーも競合相手がないせいか値段は高めでしたよ。

[416: 匿名さん]

>>415
「久我山はお屋敷が立ち並ぶ高級住宅街が多い」と断言する一方で、その具体的な地域名と高級住宅地が久我山全体に占める割合を提示せず、駅付近の坪単価の具体的な数字を出した人のレスに対して「たまたま」と断じるこの態度。人生楽しそうだな。
あと国分寺駅徒歩5分でも、4000万円台だとペンシルハウスで庭は無し駐車場が1階部分の一戸建てになるけど、国分寺も高級住宅地だと言うのだろうか？

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
久我山の話はもう終わりにしませんか。エリア別の掲示板に行かれてはどうでしょうか。
高級住宅街がよろしければ四季の森以外の物件を中古も含めて探されるほうがよいかと。
国分寺市全体のイメージは庶民派ですが、南町・本多・国立駅北口の光町には比較的立派なお宅が多いと思います。

[418: 匿名さん]

>>400 匿名さん

有益な情報ありがとうございます。
5000万台前半で条件の良いところが検討できるのはいいですね。
うちも子供が生まれ来年職場に復帰することを考えると、保育園や学童はとても魅力的ですし、子育てにはとても良さそうに感じました。今週末にでも見学に行こうと思います。
四季の森の掲示板ですから他のエリア物件の比較は参考なります。

[419: 匿名さん]

>>410 匿名さん
高級住宅街は案外商店街のある駅近ではなく駅から離れた場所に多いですよ。久我山も駅から離れた高台が高級です。
住民には経営者・学者・文化人が多いので、特に毎朝満員電車に揺られて通勤する必要がなく、利便性よりも閑静な環境と美しい街並み（どうしても駅周辺は看板やネオンがあるので難しい）を評価する傾向があります。
脱線しました。四季の森の話に戻りましょう。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん
具体的に久我山何丁目か教えていただけると話も長引かないのでしょうけれど…今はストリートビューで街並みはすぐに確認できますし、地価もググればデータをしらべられますからね。
まあ、どの街にもその街の中では比較的裕福な人がすむエリアっていうのはありますが、高級住宅街と呼べるところとなると限られてきますし、結構勘違いしている人や街もありますけれど。

[421: 匿名さん]

>>415 匿名さん
そもそも高級住宅地といわれているエリアにペンシルハウスはたちません。そのようなところは街の景観から高級であることを重視しているので、広い区画でなければ取引できなかったり、建蔽率などの制限があります。

[422: 評判気になるさん]

とりあえず恋ヶ窪は高級住宅街ではないので（もしそうならば四季の森が「割安」であるはずがない）、本題に戻りましょう。

[423: 匿名さん]

>>421
「久我山で4000万円台の家を買った知人がいた」というエピソードで「久我山は高級住宅街ではない」と結論付けたい410さんに対しての返答が415なのです。
理解していただければ。
久我山もいろいろな場所があります。
高級といわれているのは高台のほうですね。
敷地の広い、いわゆるお屋敷街は。

[424: eマンションさん]

恋ヶ窪もとても良いところですよ。
小さいお子さんのいるファミリーに、たくさん来ていただきたいです。

[425: eマンションさん]

たびたび議論にあがる国分寺駅へ向かう「坂道」、そんなにキツイですか？西国分寺駅に向かうなら、もっと平坦ですね。

[426: eマンションさん]

>>424 eマンションさん

あくまで高齢なった時にどう感じるかが分からないという話ではないですか。

[427: 匿名さん]

あとは30年以上と長いスパンに亘って世帯数を維持し、シャトルバスを維持できるか。
世帯数が減少し、管理収支を圧迫した時にシャトルバスをスムーズに解約できるか、その時に高齢化した住民の足としてぶんバスだけでも事足りるかといったところでしょうか。
国分寺は同時期の駅近の供給数も多いので、10年後のタワーはまだ高いでしょうが、築年の経過とともに駅近の中古価格も下がり、四季の森はリセールが厳しくなるので、永住視野は必要だと思います。
あとは既存の西国分寺物件との差別化が図れているか、でしょうか。

[428: eマンションさん]

保育園＆ぶんバスのロータリー。ぶんバスは1時間1本ですが、マンション目の前から乗れるので、時間に余裕を持って行動すれば大丈夫そうですね。急ぎならタクシーもあるし。

[429: 匿名さん]

坂道もバスも小さな問題です。
一番の問題は20年後、30年後も世帯数を維持出来るかどうか。

未来のことは誰にも分かりませんが、駅から徒歩5分以上のマンションは、このポイントをどう考えるかだと思います。

[430: 匿名さん]

>>429 匿名さん
人が住んでいないエリアなら兎も角、目の前には武蔵境レジデンスやグランプラドがあり、バス便でない徒歩13分物件ですから
問題ないですよ。
因みに上記二物件は値下がりしてないですよ。

[431: 匿名さん]

四季の森の管理費はバス費用込みで㎡220円程度。駅前のマンションは㎡300円以上。
仮にバスが廃止になったとしてもさらに管理費が下がりますよ。この管理費なら普通バス継続されるのではないでしょうか。
これも大規模マンションメリットですね。

[432: マンコミュファンさん]

>>430 匿名さん

値下がりしていないのは、現在の国分寺が一時的にマンションバブルだからではないでしょうか。
四季が資産価値を将来保てるかは別の問題です。
あと管理費は世帯数が維持されることが前提ですよね。

[433: 通りすがりさん]

国分寺の中古市場に関しては
>>370 匿名さん
の仰るとおりで楽観視はできないと思います。

[434: 匿名さん]

駅前バブルはじけてますが、
中古ははじけてませんよ。
適正価格で、販売するかどうかじゃないですか。

[435: 匿名さん]

>>431 匿名さん

思ったより管理費安いですね。
駅前の緑邸、プラウドより6000円から7000円位安い感じですね。
大規模だとそんなにコスパよくなるのですね。

[436: マンション検討中さん]

>>434 匿名さん
中古は途中で販売を諦めるかたもいますし、価格交渉もあるので売買が成立したか、実際の成約価格は外からは判断できないです。
（もし地元の不動産関係者様でしたら申し訳ございません。）
それに四季の森を中古に出す時には安い新築が出る可能性もあるので、基本はリセールよりも永住前提でしょう
リセールを考えるならば、国分寺駅に限らず築浅・駅近の中古の方が安全かと思います。
少なくとも私はこのマンションを購入するならば、先ず永住に値するかを検討したいです。

[437: 匿名さん]

>>432 マンコミュファンさん

429さんと表現から同一ですね。
世帯数の維持とは意味がよくわからないですね。そもそも広大な首都圏マーケットがあるなかで、山手線の次に人気な中央線の徒歩圏物件で世帯数の維持ができないのなら、郊外でマンションの多い多摩ニュータウンやひばりヶ丘、今供給が多い花小金井等は全く維持できないというのでしょうか。そんなことはないと思いますよ。執拗に四季の森では資産価値ないとか世帯数の維持ができないと思うのであれば、どこが検討に値するのか教えていただけるとありがたいです。

[438: eマンションさん]

>>437 匿名さん
432ですが429さんではありません。資産価値という点では436さんの仰る通り、駅近・築浅の中古だと思います。
首都圏マーケットとはいえ、23区はともかく、都下であれば人気の自治体の方が人口減の影響は低いと思います。
他の大規模マンションの掲示板も見ていますが、大規模ゆえにレス数が500-1000以上伸びますので、色々な意見が出るのは自然です。
四季の森が完璧もしくは他の新築・中古よりも絶対的に優れているだと思う方しか意見できないのであれば検討版の意味はないでしょう。
（そもそもこのスレの初期にもネガティブな意見も多々出ていますが、統制するような動きはありませんでした）。
では失礼します。

[439: 匿名さん]

>>438 eマンションさん
四季の森が完璧とは思わないですが価格的に検討するなら好条件と思うだけです。国分寺ゼルクハウスや国分寺パークハウスの中古も見ましたが、やはり古い感じで値段の割にイマイチでしたし、パークシティ西国分寺も四季の森と価格はあまりかわらなかったです。中央線の新築で予算5000万で南向きが検討できるのですから単に気に入っているだけですよ。結局具体的な検討物件はないのですね。

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
国分寺以外の中古・新築見ていますが、ここで意見を書いても四季と比較して碌でもないと批判される様式美が完成されているので、書く気になれません。周辺環境（教育・景観も含めて）も地域が変われば異なりますし、個人の価値観も多様だと思いますが。
ごめんなさい。再訪はいたしません。

[441: マンション掲示板さん]

花小金井は、大変なんじゃないかな〜
売れ行き知らないけど。

ムサコのスミフの営業が大規模押ししてたけど、そもそも都心ならともかく、郊外の大規模ってどうなんだろうね。

ここは、中央線徒歩圏なので、ハナコの二物件よりかはいいと思います。

[442: 通りがかりさん]

花小金井は高田馬場のある西武新宿線沿線で小平市にも大学が多いので、早稲田関係者を始め、意外と大学関係者が多く、住民層は悪くないようです（全体で言えば少数派でしょうが）。なので花小金井限定ならば小平市でもいいかと考えていました。でも供給過剰は気になりますね。国分寺も同じくですが。
恋ヶ窪周辺の教育事情（学区・塾）や住民層はいかがでしょうか。

[443: 匿名さん]

>>442 通りがかりさん
小平は学園都市構想がありましたね。セールスは大変でしょうが。。。

[444: マンション検討中さん]

国分寺の学区制を見ると、東恋ヶ窪1丁目は3小（7小）・1中（2中）と選択制ですが、同じマンション内の子どもでも学校が違うということが起こりうるのでしょうか。これは四季の森で生徒数が増えることを想定した、学区がパンクしないための臨時措置でしょうか。
どちらの学区がお奨めですか。
地元にお住まいの方、ご教示お願いします。

[445: 匿名さん]

四季の森前提という訳ではないと思います。少し前に東恋ヶ窪に大きなマンションがいくつか建ったことで三小の生徒が増えたからじゃないでしょうか。

[446: eマンションさん]

中小・小戸数ですが中央線東小金井駅徒歩2分のリリーゼ小金井梶野町が駅距離・仕様の割にはお値段が優しいです。
モモレジさんのブログにも取り上げられています。文中で国分寺（中央線の西とぼやかされていましたが）の苦戦に言及されており、その分安くなっているのではという分析でした。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4756.html
四季もブログに登場するといいですね。

[447: 通りがかりさん]

>>446 eマンションさん

駅近が値崩れ中のエリア（モモレジさんも予想外の値引き幅とコメント欄に書かれていました）にある駅距離のある大規模となると価格・セールスの行方が予想できず、取り上げにくいかもしれませんね。

[448: マンション掲示板さん]

>>446 eマンションさん

少しでもリセールを考えるのならば西国分寺10分よりも東小金井2分（駅近no.1）のリリーゼの方が堅いかもしれませんね。エリアの供給数も少ないですし。
駅は地味ですが西国分寺も東小金井・西八王子並ぶ中央線3大マイナー駅、東小金井の方が東京に近いという良さもあります。

[449: 匿名さん]

売主聞いたことないですね。純粋に価格だけ重要視されるならいいんじゃないでしょうか。
掲示板ではあまりいい評判ではなさそうです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47899/

[450: 通りがかりさん]

マイナーデベですが、リリーゼ東小金井10分は健闘したそうですよ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590233/5/
大手でも瑕疵物件はありますし、大手条件ならば四季を竣工後に買うという手もありますね
（おそらく竣工前完売はないかと。場合によって値引きもあるかも）。
中小でも中央線3分以内のマンションは適正価格であれば中古の動きがいい印象があります。