フラット金利はどうなる？【26】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の26です。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/583797/

[681: 通りがかりさん]

ソニー銀行の住宅ローン金利、2月は少し下がりましたね。2年前に35Sで借りたけど、1.01だったので、三菱に借り換えました。もし、1パー切ってなかったら借り換えなんか考えなかったかも。

[682: 匿名さん]

色々ネットサーフィンすると、近時では銀行審査がとおるｔ人は銀行、銀行は通らなかったけれどフラットみたい記述が多いように思います。
でも、銀行審査がとおらないでフラットは通るってことは、その金額を借りるにはぎりぎりということ？余裕をもったローンとは言えないのであれば、そもそも借入金額を下げることを考えた方が良いのでしょうか？

[683: 匿名さん]

>682
審査基準が根本的に違う。銀行は安定収入の手堅い属性かを重視する。いくら年収があっても個人事業や零細の役員には冷たい。フラットは直近2、3年の収入を重視。フラットだからギリギリは間違い。

[684: 匿名さん]

675です。ちょっと長々と書いてしまいましたが、要するに、

●銀行独自のローン: 銀行の身銭で融資をするので、焦げ付きを避けたいために、職種等の審査が厳しめ。
●フラット: 機構債を市場で売って、投資家から融資資金を市場から集めるので、銀行ほど厳しくない。焦げ付き比率はこれまで低く抑えられていて、機構債の格付けは国債より上なので、債券市場としては安心感がある。

ちなみに「昔の住宅金融公庫時代は……」みたいな話をする人もいますけど、その頃は銀行ローンと同じ仕組みでした。今の仕組みは、あの「サブプライムローン」と同じですが、サブプライムローンの時のアメリカは住宅バブルで、金利が途中から高利になる前に数年住んで売れば儲かる仕組み、それが破綻しました。一方、フラットは全期間固定、サブプライム問題みたいなことは、よっぽど不景気にでもならない限りは起こりません。

月々の返済額で身の丈に合っているか事前にシミュレーションで解ります。銀行だろうがフラットだろうが、借入可能金額と実際に借りる額は全然違いますよね。どっちにせよ、景気回復を期待してギリギリにするのは止めたい(笑)

[685: 匿名さん]

①民間よりフラットの方が審査が緩い
②フラットは証券化するから審査が緩い
的なことが色々書かれていますが、
やや的外れですね。

①に関しては、しばらく前の銀行の姿勢であればそれも間違っていませんが、
自営業とか、特殊な事例を除けば、今はそんなに差はないというのが常識。
（フラットを進められるのは、ギリギリの人ではなく、民間では借りられない自営業者等）
余程の悪条件でなければ民間も通るし、
民間で落ちた理由が自営業とかじゃなければフラットも落ちますよ。

②に関しては、証券化のメリットは
市場金利の変動リスクを債券購入者に分担させることで、
貸し倒れリスクはローン自体を買い取る住宅機構が負担することになるから、
審査の緩さ厳しさには関係ありません。

[686: 匿名さん]

>>685 匿名さん

684ですが、確かにちょっと憶測で書いてしまった感はありました。おっしゃる通り、だいたいそんな感じだと思います。

融資方法が違うので審査基準も違うのかも知れませんが、実際には、具体的な審査内容は(団信審査含め)ブラックボックスですよね。

[687: 匿名さん]

>>686

おっしゃるとおり、ブラックボックスです。
（民間住宅ローンが自営業を明らかに落としていること以外）
が、住宅ローンを取り扱う住宅事業者側の感想を踏まえると、
民間住宅ローンが融資基準を引き下げてでも貸しに動いている、
というのは間違いなさそうです。
それが今後も続くかどうかは分かりません。

[688: 名無しさん]

予想屋さんカモン

[689: 匿名さん]

トランプラリーでこの1週間で円高・債券高になっていたのに、昨日から長期金利が上昇し始めましたね。
とは言え、0.05% から 0.065% に上がったぐらい。

次回起債は明日でしょう。1.10% よりちょっと下がるかな?

[690: 匿名さん]

2月の金利はどうなりますかね？

[691: 匿名さん]

本日、機構債の起債条件決定しましたね: http://www.jhf.go.jp/investor/shisan_tanpo/kihatsu.html

前月より 0.02% 低い 0.46%, ローンチスプレッドも前月より 0.01% 低い 0.38% です。

年始から 0.05% 前後だった長期金利が、0.06～0.07% と若干上がってしまったのが残念ですが、フラット35金利は 1.10% 近辺になると予想。先月は長期金利が急上昇してもフラット金利は殆ど上がりませんでしたし、今回は予想よりももっと下がると良いですね。

[692: 起債条件決定]

2月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/300324307.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/300324306.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
表面利率0.46％（スプレッド0.38％）、2月の金利は1.08％だろうか。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）


フラット金利の算式。①+②+③
2017年02月：0.64?+0.08+0.38=1.08?
2017年01月：0.64+0.09+0.39=1.12
2016年12月：0.69+0.02+0.39=1.10
2016年11月：0.69-0.06+0.40=1.03
2016年10月：0.69-0.04+0.41=1.06
2016年09月：0.69-0.08+0.41=1.02
2016年08月：0.71-0.23+0.42=0.90
2016年07月：0.70-0.20+0.43=0.93
2016年06月：0.74-0.08+0.44=1.10
2016年05月：0.74-0.12+0.46=1.08
2016年04月：0.71+0.00+0.48=1.19
2016年03月：0.71+0.00+0.54=1.25
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

[693: 起債条件決定]

>>692を訂正（1.08％→1.10％）

2月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/300324307.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/300324306.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
表面利率0.46％（スプレッド0.38％）、2月の金利は1.10％だろうか。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）


フラット金利の算式。①+②+③
2017年02月：0.64?+0.08+0.38=1.10?
2017年01月：0.64+0.09+0.39=1.12
2016年12月：0.69+0.02+0.39=1.10
2016年11月：0.69-0.06+0.40=1.03
2016年10月：0.69-0.04+0.41=1.06
2016年09月：0.69-0.08+0.41=1.02
2016年08月：0.71-0.23+0.42=0.90
2016年07月：0.70-0.20+0.43=0.93
2016年06月：0.74-0.08+0.44=1.10
2016年05月：0.74-0.12+0.46=1.08
2016年04月：0.71+0.00+0.48=1.19
2016年03月：0.71+0.00+0.54=1.25
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

[694: 匿名]

ヤバい。

[695: 匿名さん]

三月実行組だけど最悪だわ

[696: 匿名さん]

３月ヤバいかな

[697: 匿名さん]

同じく3月です。新築マンションの実行組が集中すると思うので、維持して欲しい。

[698: 匿名さん]

専門館ブログでは
20年以下　0.99
21年以上　1.10

[699: 匿名さん]

トランプの破壊力で、長期金利が爆上げしてる
3月ヤバいかな。。。
なんでトランプが大統領なってんだ

[700: 住民板ユーザーさん2]

>>699 匿名さん
出た、爆上げの人

[701: 匿名]

35年1.1だね

[702: 匿名さん]

日銀なんで動かねえの？

[703: 匿名さん]

今は動けません

[704: 匿名さん]

0.13 笑
三月おわた

[705: 匿名さん]

3月おわりですか・・・変動にしとけばよかったかな。

[706: 匿名]

ヤバいよ。

[707: 匿名さん]

上がりすぎ

[708: 匿名]

頑張れ日銀
コントロールしてくれ

[709: 匿名さん]

>>700
な？爆上げだろ？笑

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

いや、微増だろ。

[711: 匿名さん]

日銀が手のひら返し

3日の債券市場で10年物国債の利回りを示す長期金利は一時、0.15％まで上昇しました。日銀が9月に長期金利を0％程度にコントロールする政策を導入して以来、最も高い水準です。きっかけは日銀が午前10時すぎに行った国債買い入れでした。2日に長期金利が0.1％を超えたことから、市場では日銀が3日の買い入れで金利を固定する「指値オペ」や買い入れ額を増やすという観測も出ていました。ところが、実際のオペでは国債の買い入れ額を前回と同じ4500億円に据え置くだけにとどまったため、失望感から国債の売り注文が増え、金利が急上昇しました。

[712: 匿名さん]

あがれ～、あがれ～！わっしょい！わっしょい！

[713: 匿名さん]

さがれ〜さがれ〜わっしょいわっしょい

[714: 通りがかりさん]

えーと、３月ってやばいの？
1.20超えそう？

[715: 匿名さん]

昨年8月にフラット20SA0.6%優遇で実行した俺としては、これからは金利上昇に嘆く人々を高みの見物したい。

[716: 匿名さん]

預金金利もはね上がって欲しい。

[717: 匿名さん]

>>715 匿名さん
器の小さい輩

[718: マンション検討中さん]

>>715 匿名さん
すごいねーうらやましー

[719: 匿名]

715
この手の人が金利が上がらないと大騒ぎするんだよね。
固定のメリットは金利変動を気にしなくて済むこと何て言いながら、結局上がらないと損するなんて考えが捨てられず、苦しみ続けるなんて哀れだな～

[720: 匿名さん]

>718
こればっかりは運ですから、自分の実行月の金利が少しでも下がることを願うしかないですよ。
他人を羨ましがっても仕方ない。

>719
現時点ではフラット史上最低金利で借りられた人間が大騒ぎなんてしないでしょう。
自分が損するわけじゃあるまいし。
自分が借りた後、どんどん金利が下がり続けた場合は悔しいって思うんじゃないですか？

[721: 匿名さん]

安い金利で借りても割高物件や資産価値がさがってくカス物件掴まされてたら意味ないよね

[722: 匿名さん]

>721
そうですね。そしてスレ違いな投稿だということに気付きましょう。フラットとか変動とか関係なく起こり得ることですから、このスレッドで話題にすることではないでしょう。

[723: 匿名さん]

いやいや金利がらみの話題ですからこのスレの守備範囲ですよ。

[724: 匿名さん]

なんでみんなフラットにするの？
銀行ローンと金利かわらないのに。

[725: 匿名さん]

銀行では貸してもらえないから

[726: 匿名さん]

>724
我が家の場合は0.6%の優遇が10年間受けられる物件だったこと、団信は自己負担になりますが連帯債務だったのでデュエットが使えたことも大きかったですね。

我が家は夫婦共に公務員なので、返済額が確定できたことで老後を見据えた生活も目処が立ちました。もちろん色々と予期せぬこともあるとは思いますが、収入に占める返済比率も15%程度に抑えてあるので何とかなるかと思っています。

今は優遇幅も0.3%に戻ったようですが、金利自体はまだ安いので選択肢にする人もいるのではないでしょうか。

[727: 匿名さん]

連帯債務がリスクだな
俺なら絶対やらない

[728: 匿名さん]

>727
離婚のリスク？それを言い出したらフラットに限らず家買えないよw

[729: 匿名さん]

単独でローン組めばいいだけじゃん
ペアローン組むのは馬鹿
ペアローン組んだばかりに苦労してる奴を山ほどみてる

[730: 匿名さん]

家買うときに離婚するなんて頭の片隅にもないんだよね当然
それでもしちゃうのが離婚