ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[61: 物件比較中さん]

この管理費ってまさか30戸から徴収してないんじゃないのか。
そういう疑いも持ちたくなってくる。

[62: 匿名さん]

＞＞ここで批判しても値段は下がりませんよ

＞ここ相当下げないと売れないよ（^^）

だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね

[63: 匿名さん]

＞リボンシティあたりで、中古の東向きでも坪195万程度で出ているし・

リボンシティや駅前のオーベル、その他タワーマンションなど、
平成18年ごろのマンションを購入した人は、とってもお得だったんですよ。

坪単価150くらいで購入している部屋も多いのです。
（新築時の価格表を参考に）

リボンシティ・シティデュオタワーなんかは、
最後はたたき売りのような感じだったとか…。

でもそれを知らない人からすると、
もうそれらのマンションを新築では買えないわけですから、
欲しいとなれば、中古で坪単価が高くても、購入しますよね。

購入時よりも、500～1000万円上乗せで、中古で売りに出されているのです。
だからその価格で売れればラッキーだし、
売れなくても価格を下げればいいのです。


でも、もしこのブランズを今の価格で購入したとすると、
数年後に売りに出したいと思っても、
他の築浅の中古マンションとは、土台がまるで違うのです。
5000万円以上で購入したとして、

数年後、中古マンションの供給過多になった時、
その価格で売れるでしょうか？

知り合いの不動産屋によれば、
将来的に売却は、かなり難しい物件になりそうとのことでした。

私は購入しませんが、
本気で検討されている方は、
本当にこの価格が適正なのか、
今の川口の一時の価格でないか、
よく考えたほうが良いですよ。

[64: 匿名さん]

>>63さん

確かに、リボンシティの建った頃はお買い得感が高かった時期だそうですね。

私も、現在の川口のマンション価格を、「資産」として見ると高さは否めないと思います。
供給がものすごい勢いでされましたので、数年後の売却時の心配もごもっともです。
私が川口でマンション購入を断念したのも、その懸念があったからです。

ちなみに川口の適正坪単価って、一体いくらなのでしょうね。
川口は、生活コストの低さや都内への交通の利便性などで
根強い川口ファンも多いですよね。

この所、川口・浦和とマンションが勢いよく建っていますから
適正価格というものが、わかりづらくなっているように思います。

[65: 匿名さん]

中古を坪200万でも欲しい人が今いるというのなら、川口の相場は今はそのくらいだということ
数年前の新築時にいくらだったか、もっと安かったか、なんかは関係ない話
ただし10年後にいくらになっているかは誰にもわからない
もちろん暴落する可能性もある
個人的には川口には底堅い需要がある気もするが

[66: 匿名]

だったら、ここの価格はさほど高くもないんじゃない？

今の相場だけで判断するなら…。

[67: 匿名さん]

高いよ

[68: 匿名さん]

いや、リボンシティだから欲しいという人はいても、
このマンション限定で欲しいという人いるかな？

[69: 匿名さん]

＞62　だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね ・・・

こういう人がいるからデベも”勘違い価格”で様子見とかしちゃうんだろーな。
しかもこういう人は掲示板の意味も理解してないんだから始末に終えないや。
価格が高いと思うものを「高い」と言っただけで「ここで批判したって・・・」伝々
などと、正直うざいです。もっと自由に掲示板で発言させてね。マナー違反とかじゃ
ないんだからさ。

[70: 匿名さん]

というか、価格の批判をしようが、あるいは絶賛をしようが、こんなところでの書き込みをデベはいちいち気にしませんよ
一人が騒いでるだけかもしれないんだし
一連の書き込みを見ると、「高い！高い！」と煽って正式価格決定で値下げさせようというのが見え見えなんだもん
そんなに煽らなくても、高ければ自然と売れ残っていつか値下げしますので、ご心配なく

[71: 匿名さん]

＞「高い！高い！」と煽って正式価格決定で値下げさせようというのが見え見えなんだもん

笑
誰もそんなことを思いながら書き込みしてないんじゃない？

[72: 匿名さん]

こんな掲示板で価格を下げさせようなんて
誰も考えてないよ。

[73: 匿名さん]

ということは、ここで批判したって値段は下がらないということですね
ということだそうです、６９さん

[74: 匿名さん]

>73

っていうか69さんは煽って価格を下げさせようなどという
意図は全く見えないのだが・・・

73さん、あなた大丈夫？？
あなただけよ、「高い」って言われたら「煽ってるっ！」って思っているのは。
「高い」っていうのは個人の感覚なんだからさ。いいじゃん、みんなに
自由に発言させてあげなよ。

[75: 匿名さん]

価格が下がるかどうかは別として、購入したい？検討したいと思う人がいるわけだからいろいろと情報を共有できればいいんじゃないかなぁ。

私は一時検討しましたが、資産価値という視点で調べてみたところちょっと考えちゃってます。

地権者が81.57m²（8F）の部屋を管理費込みで17万9千円で募集していますが、7Fの同モデルの部屋が予定価格5,700万です。

収益力(マンションPER)を計算すると、
仮に管理費・修繕費を2万円と想定するとPER 29.8 となります。

PERの値が小さければ小さいほど、収益性が良く「資産価値が高い」ということになるわけで、単純にここを買って賃貸に回したら29.8年で回収可能という計算になり資産価値としては、無いように見えます。

これをどう見るかなんですが悩ましいです。

因みに川口元郷でPER 18.5 だそうです。

[76: 匿名さん]

川口駅東口の新築物件で、賃貸に出されている所を見てみると、
「え？こんなにお得な賃料なの？」って結構ありますよね。

管理費がコミで、１７～１９万程度で出ていますよね。
しかもまだ未入居のうちからその賃料で募集がかかっている。

すでに供給過多なのかなと思えてしまいますね。

[77: 匿名さん]

自由な発言を阻止してるのはむしろ69のようだけど。。。

そんなことはどうでもいいのですけど
確かに賃貸は安めに出されている気がしますね。
イーストゲートの賃貸もかなり安かったような気がします。
そう思うとココを含めて川口の今の分譲の相場は割高なのかしら。

[80: 匿名さん]

浦和とあまり変わらない分譲価格になってきていますね。
浦和あたりが坪単価が低くなってきたのもあると思うけれど。

[81: 匿名さん]

トイレ、タンクレスですか？

[82: 匿名さん]

ここ、やっぱり理解できない。

イーストゲートの74.89ｍ2の部屋が19.5万で賃貸がでていますね。

イーストゲートより物件価格が高く（予定）、営業も何かとイーストより良いって言ってましたけど。

結局、たくさん部屋を持っている地権者が安く貸し出しをしてでも部屋を埋めたい、販売元は高く売りたいしと、購入希望者との温度差がありすぎの様な気がします。

[83: 匿名さん]

そうかも。
川口も東口側だと、元郷に行くと３０００万円台半ばからありますよね。

ここは５分以内から１分だけ外れてしまう、「徒歩６分」
駅前というよりも、「駅近」なのかなと思うのですが、５０００万～というのは
若干高めかなとは思いますね。

[84: 匿名さん]

＞77

　　＞そんなことはどうでもいいのですけど

っていいながら

　　＞自由な発言を阻止してるのはむしろ69のようだけど。。。

って言葉のあげあし取って絡むのはやめましょう。

77.78.79さんも自作自演で発言すると削除されて
同じIPのコンピュータから書き込みできなくなりますよ。

[85: 匿名さん]

>80さん
浦和の単価って下がってきているのでしょうか？
先日完売になった浦和東口のプラウドが、ここと同じくらいの値段で早々と売れていたような気がします。

>81さん
トイレはタンクレスではないですよ。

>82さん
イーストゲートより仕様が良い部分もなくはないのですけれど、Low-Eガラスとかインターホンの録画機能とか
まあなんとも苦しいセールストークですよね。
田の字プランに比べて南に面した部屋が多いのが一番の売りポイントなのかな。

>83さん
確かに駅には近いんですけど、「駅前」と名乗るほどは近くはないですよね。

[86: 匿名]

このスケジュールがずるずるとズレるのが、たまらなくストレス…。

[87: 匿名]

そうそう。潔く価格出して10年後にも売れ残っていて欲しい。

[88: 匿名さん]

隣に建っているマンションと近すぎ。
毎日別マンションの住人の視線を気に
しなきゃいけないなんてありえない。
そういうことも含めて5000万円～
なんてバカにしないでよっ！

[89: 匿名さん]

またまた販売開始を延期。

今度は、6月中旬。

購入要望書を出す人がいないのか。

[90: 匿名さん]

今の水準から15％安くなってやっと”検討”
って水準だから、ここ、辞めます。
正気の値付けとはとても思えん。

[91: 匿名さん]

私は価格設定もさることながら、とてつもなく暗い部屋があることに我慢ができないので検討から外しちゃいました。

５０００万以上も出して、寝室とは言え真っ暗な部屋で寝起きするのはどうしても嫌だったので・・。

[92: マンション投資家さん]

ギリシャ・ショックでまた不景気になるから、一時回復したマンション市場も再崩壊。ここに限らず、相場の一層の下落は不可避と確信しています。（特に都心以外のマンション）

[93: 匿名]

買う人みなが投資目的じゃないですし
本人が納得して買うならいいんじゃないかと…

[94: 匿名さん]

投資目的じゃなくても、資産価値のことは考えるよ。
何に納得するかが難しいです。
ここは、買うより賃貸の方がお得だと思います。

[95: 匿名]

地元の人か、全く相場観のない転勤者なら買うんじゃないか？

[96: 匿名さん]

私、本気で検討していました。地元で愛着があるので・・・。
でも、さすがに賃貸が３分の１がかな～～～りひっかかっていました。
事業協力者さんのお部屋が特別に大きいのもなんとなく気になっていました。
そこに管理費の高さが追い打ちをかけてきたので、やめました。。。。

残念ですね。
１割安くて、管理費も相場と変わらなければ確実に買ったと思います。
管理費、何も特別なものが無いのに、あれだけの高さは、チョットどうかと思います。

[97: 匿名さん]

もしかして事業協力者から管理費とってないんじゃね？

[98: 匿名さん]

タワーパーキングとかに管理費がかかるんじゃないかなとは想像しましたけれど。
特別な施設って、１階にある集会場程度ですものね。

[99: 匿名さん]

ここの管理費と修繕費って一体いくらなのですか？

[100: 匿名さん]

合計で２５０００円程度だったと思う。
管理費が高かったはず。もう手元に資料はないので詳細不明・・・。

約８０戸の中規模で、共用施設が特別充実しているわけではない物件としては
高い方だと思うけどな。

やっぱりタワーパーキングとエレベーター２基だからかな？

[101: 匿名さん]

エレベーター２基は普通だとしてもこの規模の
マンションでタワーパーキングっていうのが
最大の要因だろうね。むりしてタワパーなんて
作らなくてもまわりにたくさん空いている
駐車場あるのにね。25000円スタートじゃ
30階超の施設がたくさんあるタワマンと同水準の
負担になっちゃうじゃん。

俺もここやめます。さよなら。

[102: 匿名さん]

エレベーター２基は多い方だと思いますよ。
６０～８０戸に１基が理想とされている中で、４０戸に１基の割合ですから。

小規模マンションが管理費が高くなるのと同じような状況ですよね。
それに加えてタワーパーキングですから、管理費が高くなるのでしょう。

それと、地下に機械室があるようですね。

[103: 匿名さん]

いまだに公式ＨＰで「代表的間取り」しか掲載しないのはなぜ？
本当に売る気があるのかと・・・。

[104: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
価格はホントに5000万円からって・・・
掲示板の情報を信用していなかったので、
夫婦で閉口してしまった。川口って
そんなにマンション価格の高い地域に
いつの間にかなってしまったのね。
っていうか隣のイーストゲートと
値段変わらないじゃん。それであえて
こちらを・・とは普通ならないと
思うんですけど、どうなのでしょう？

[105: 匿名さん]

私も高いと思います。
「川口」以外に、このマンションを選ぶメリットがわからない者の一人です。

タワマンと比べるのなら、大規模修繕で実際にどの程度の修繕金がかかるのか私には未知数なので、
その点では従来のマンションの方が安心かなぁとは感じています。
ですが、車を持つ予定がありませんので、タワーＰにしてコストのかかるマンションは尚更ひっかかります。

先延ばしにされればされるほど、その間は賃貸住人さんが使い古していくわけですから（入居時期は変わっていないようですが・・）
私は、ここは検討外にしました。

新築分譲買ったのに、賃貸住人さんが半年も前に入っているマンションに興味がないのが本音です。

[108: 匿名さん]

イーストゲートの売れ行きがけっこうな勢いで完売寸前みたいです。
ここの提示価格に客足が流れたのでしょうか。

[109: 匿名さん]

イーストゲートは入居開始前にほぼ売り切っていましたよ。
入居開始後は、数戸残っていただけだったと思います。

低層階の南側がかなりお得な設定だったようで、
販売開始直後にすぐに売り切った間取りもあったようです。
そこは４千万円台前半からの設定だったと思います。

目の前にマンションがあるものの、タワマンというところと
価格が低めに設定されたことで勢いよく売れたのでしょうね。

[110: 匿名]

何かレスが歯抜けでおかしいなと思ったら、○○について書くと削除される訳か。
ひどいなあ。