ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[427: 近所をよく知る人]

フジタを「聞かない」というのは、川口では見かけないという意味ですか？
それともフジタを知らないのですか？
そこそこ名の知れたゼネコンですよ。

ところで、デベは絶対に口を割らないだろうけど、おそらく値引きは行われたと思います。
あの値段設定のままで時の経過と共に自然に売れた、とは考えられません。
値段相応の物件なら、発売当初から順当に売れるはずだし。
あくまでも一消費者の憶測ですが。

[428: 匿名さん]

おや
HPで見られる部屋、残りが2戸になっておりますなぁ

[429: 匿名さん]

ほんとにあと２戸？

よく売れましたね・・。

どのくらい値引きしたのか気になります。

[430: 匿名さん]

個人的には１５％程度は値引きしてくれないと買わないかな。
とっても興味のある物件だったけれど、なにせ管理費＆修繕積立の合計が高すぎてゲンナリしちゃいました。
あと、賃貸に3割出ているのは私的にはかなりのマイナスポイントでした。

[431: 匿名さん]

いいや！
残り2戸ではないようですよ。
まだ、HPに載ってるのと違う部屋のチラシがきますから。

それに、以前Aタイプ最後の1戸ってチラシがきたのに、
先日きたチラシでは、Aタイプの別の階数の部屋が載ってました。

外から見ても、まだ真っ暗な部屋が多いし、
（これは賃貸なのかもしれないけど…）
実際にどのくらい売れてるのかは、不明ですね。

[432: 匿名さん]

HPから会員登録するとみられるようになる間取りもあるようだし、
残り2戸って事はないでしょうね。

[433: 匿名さん]

↑この記載って無くなっているんですね。スマンです。

家具つきモデルルームが2戸募集になってるってことは、
全体の残りが2戸だとしたら、販売中2戸＝モデルルームって事になってしまうよね。
それは無さそうな感じですね。事務所代わりに使っている部屋もありそうですし、
まだまだありそうな予感。

[434: 匿名さん]

店舗は埋まったんですか？

[435: 匿名]

正月にもプラカード持たせてたのは泣けた

[436: 匿名さん]

家具つきモデルルームの抽選期間が終わったけれど、
販売戸数が2戸のままになっていますね。

誰もモデルルームの登録申し込みをしなかったのかな？
それとも2戸以外にモデルルームがあったのかな？

[437: 近所をよく知る人]

去年11月にできた中華レストラン「明香音（あかね）」は雰囲気が川口ならではの他になさそうな空間なのでこれは注目ポイントですよ。通ったときにちらっと見ましたが平日の夜は以外にお店が混んでなかったです。男性客3人だけしか入っていませんでしたがたまたまでしょうか？


↓お店ができるまでの貴重な写真を掲載されています
http://www.ideal-life.jp/shop/9992hinese_itchen/

[438: 匿名さん]

1階にレストランがあると便利ですね。

部屋が小出しになっているような気がしますが、今出ているのはモデルルームでしょうか？

[439: 匿名さん]

1階にレストランや医療モール等が入る下駄履きマンションって良いか？

特にレストランだと臭気や虫がきになる。

[440: 匿名さん]

２１時までのモデルルームのナイター営業をしているのですね。
まだ空室が多そうなのでしょうか？
夜間、前を通っている方、どうですか？

[441: 匿名さん]

黒と緑のモデルルームは売れたみたいですね。案の定、赤は売れ残ったみたいで。

毎日駅前にプラカード持ちいるけど、哀愁が漂ってますね。

[442: 匿名さん]

これまた一気に販売数が増えましたよ。
やっぱり小出しで売っていたようですね。

[443: 匿名さん]

あと何戸なんでしょうね。
購入された方の書き込みが無いところを見ると、相当値引きしているような気が・・。

[444: 匿名さん]

長く川口に居住していた方なら知っている事だと思うが、
マンションは地権者が3者のはず。
（目の前にもマンション建設中の地主と、元市長、他）

等価交換されているのだろうが、マンション全体の所有割合が３者で半数近くになっており、購入後になにか決めるたび不利になりそう。

去年の春先には上記所有者たちの分譲ぶんを先に賃貸に出していたようだが、売り出しが６月頃からで、入居が９月から、という売り出し時期が遅かったように思うのですがなぜでしょうか。

このマンションは価格も設備などの割に
初めから強気な高値だったように感じたのですが、
土地購入時期がリーマンショック前だったのでしょうか。

[445: 匿名さん]

それで敬遠した人が多数ですね。

販売時期については
イーストゲートの販売が忙しかったのと
近隣にＭＲを作る費用が高かったので
竣工（＝棟内ＭＲ）を待ったと言ってましたよ。

[446: 匿名さん]

＞竣工（＝棟内ＭＲ）を待ったと言ってましたよ。

でも棟内ＭＲは賃貸入居が始まった後でしたよね。
ＭＲが公開されて間もなく見学に行きましたが、賃貸入居している方がすでにいましたし、
手すりに布団を干しているのが気になりましたから。（ＭＲ公開当初の話）

[447: 匿名さん]

理由は１つでなく、２つね。

イーストゲートの営業さんが
こちらに移動していたそうですよ。

残念ながら私は売主や地権者じゃないので
それ以上のことはわかりません。

[448: 匿名さん]

最終期に突入
一気にはけたみたいだね

[449: ご近所さん]

昨夜通りかかったら民主党の大野もとひろ事務所がやってたんだけど誰かと面談しているようだった。


なんか最終期分譲は４戸とHPで言っているね！
2時間くらい前に抽選会やっていたのか・・・
俺はいまのところ目の前で建設中のマンションを検討しようかなと考えているんだけどたしか１２階建てなんだっけ？もし賃貸だとしても敷地がけっこうありそうな感じ。
まあ不動産屋までなくなっちゃったからね(笑)

[450: 匿名さん]

棟内モデルルームを転々として、販売しているんですね。

[451: 匿名さん]

目の前のマンションも、ブランズ川口建設時に等価交換した田○氏の土地です。
ここも所有割合過半数になるのかが見極めどころと私個人は踏んでます。

ちなみに、ブランズ川口の先にあるローソンの裏のマンション（同時期竣工済だったと記憶しています）も同じ田○氏の土地だと思われる。

元々地主の上、不動産業もやられているようなので、懇意にしている建築業者もあると思われます。

気になるのは所有割合。元市長○友氏と田○氏で半数近く所有されていると思われるが、マンション管理組合で修繕など問題が出たときに、採決とるときに上記所有者の割合が多くて不利にならないのだろうか。

賃貸で出している等価交換所有者が資産価値落ちないように懇意にしている建築業者に頼んだり（キックバックなどないのか不安になる）

分譲で購入された方の中に、（等価交換した）親族（息子さんたち）も購入して所有割合はさらに増してはいないのか。

すでに購入された方に管理組合の役員の名前が先住者でないのか、また、過半数に達していないのかなどの投稿をぜひお願いしたい。

[452: 匿名さん]

元川口市長　大野　元美さんですね。
　大野もとひろ選挙事務所って、地権者と苗字一緒ですが関係者でしょうか

現川口市長　岡村　幸四郎さんは以前　東急不動産（株）に務めていらっしゃいました。
このあたり、随分関係が深そうですがどうなのでしょうか。

地権者のかたは、川口市が現在所有管理している旧田中徳兵衛邸http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/69350006/html/index.htm
の縁者でしょうか。やけに川口市長などからんできているので。
（確かにレトロで古い建物ですが客は一日何十人来ているのかは疑問。管理維持費にかけている金額を川口市はペイできているのでしょうか。）

[453: 匿名]

等価交換にしては土地価格に対して､
分譲販売価格が高すぎませんか。
地権者がﾏﾝｼｮﾝ売主で利益を得ているのかと思いました｡
ﾏﾝｼｮﾝ建設に詳しい方いらっしゃいましたら､
そのあたりのからくりお教え下さい｡

大野ともひろさんは元市長(地権者)のお孫さんで優秀な方みたいですね｡

[454: 匿名さん]

目の前のマンションは、賃貸ではないんですか？

[455: 匿名]

451です
ご指摘ありがとうございます｡一部賃貸の物件と思い違いしていたかもしれません｡
近々に現地を通って帰宅してみます｡
建築計画や看板等､改めて見てます｡
駅から徒歩圏で生活環境(買い物など)魅力的ですね｡

[456: 匿名]

先日MR行きました。
４戸位残ってるのかと思ったら､まだ倍近く残ってました｡

我が家は車を所有していないので､タワーP(自走式に比べﾒﾝﾃ要しそうですがそんな事ないのかな…)の修繕費用等出た時の負担が痛い｡
駅近物件で今後も車所有するつもりないし､駐車場は別会計だったらよかった｡

[457: 匿名さん]

タワーPの大規模修繕は一体いくらかかるのか・・・・。
機械式Pでも相当かかるらしいけれど。

[458: 匿名]

先週まで「販売済」となっていた806号室がキャンセルで売り出しにでていました。

(確認できている分だけですが)売れ残り住戸８戸は販売数に対して多いですが､地権者割合が多い事や管理費等高いことで敬遠されているのかな。

大幅値下げあるなら…とも思うが ランニングコスト高いと得にもならないでしょうか。
後に賃貸にだし辛いとか､購入後いつか売却しようとした時にやはり地権者所有割合で買い手つきにくくなるということあるのか…

[459: 匿名さん]

今売り出している分は、すべてがリビングインの部屋だったり、
バルコニーが狭かったりの部屋が多いですね。
東側の角部屋が一番良かったかな。

[460: 匿名]

ここまだ売ってるのか…そろそろ1年じゃないの？

[461: 匿名さん]

賃貸入居は3月か4月あたりでしたよね

[462: 匿名さん]

もう完全に中古物件。
この価格で売るのが図々しい。
個別交渉で価格下げるんだろうけど。

[463: 匿名さん]

当初から１割以上安ければ、本気で検討したと思います。
４８戸しか一般販売されていないのに、いまだに最低でも7戸は残っているんですね。
賃貸で住むにはいいですけど、買うと管理費や修繕費などの維持費がかかりすぎますから、
その分、分譲価格が低くないと買う気になれません。

[464: 匿名]

分譲価格× 分譲価額〇
東急風に言うと(笑)
この会社だけですね。
販売価額とか言ってるのは。

[465: 匿名さん]

私は下の条件を比べて、結局他のマンションにしてしまいました。

○
駅近く
スーパーや商店が多い
市役所など近い
都心までそれほど時間がかからない
南向き
前が公園（そんなに簡単には建物が建たなそうという点がいいです）
無駄な施設が少ない

×
価額が高い
建物に組み込まれたタワーパーキング（駅が近くて車を使わないので余計に×）
修繕積立金と管理費の高さ（広めの間取りなので妥当なのかも知れませんが・・・）
賃貸に出されている部屋が多すぎる（購入者より先に賃貸にだされていたのも×）
パンフに出されていない特別に広い間取りの協力者住戸がある
川口全体に言える事だと思うのですが、分譲価格は高くて、賃貸価格が安い
協力者住戸用（賃貸用）に駐車場と駐輪場を確保している

みなさんはどうでしたか？

[466: 匿名さん]

店は全部埋まりましたか？

[467: 匿名さん]

賃貸に出されている部屋が多すぎる（購入者より先に賃貸にだされていたのも×）
パンフに出されていない特別に広い間取りの協力者住戸がある
協力者住戸用（賃貸用）に駐車場と駐輪場を確保している

購入する時にこの辺は嫌ですね、、、

[468: 匿名さん]

広い間取りの協力者住戸は気になりますよね。

賃貸でたまにオーナーさんの広い部屋がある物件があったりしますけれど、
分譲であれをしてしまうのはどうかと思いました。

[469: 匿名さん]

残り５戸でしょうか。
２戸売れたor交渉中でしょうかね。
強気な価格設定が今回は裏目に出ちゃったようですね。

[470: 匿名]

協力者住戸に住んでみたいもんです(笑)
デベと色々とカスタマイズして仕様も凝らせて、最上階ペントハウスなんていいなぁ。

[471: 匿名さん]

パンフに間取りの載っていない協力者住戸、確か２戸ありましたよね。

[472: 匿名さん]

高いね。これ完全に値引き交渉されるの前提で価格公開してるね。
相場より1割高くしかもほぼ中古。価格交渉で2割くらい下がるのかな？

[473: 匿名さん]

賃貸用に駐車場と駐輪場を確保してるのも変な感じ。
好き好んで、賃貸入居者が多いマンションを買う意味が感じられなかったです。
せっかくのマンション購入、マンションを大切に扱ってくれる人と住みたいですよね。
見学に行った時にも、ベランダ手摺に布団が干されているのを見て、「ダメだな」と思いました。
最近はさすがに見かけなくなりましたが。

[474: 匿名]

賃貸で入居するなら良いんでは！
分譲と一緒の仕様に新築で〜と、、、。

[475: 匿名さん]

じゃあ購入検討する意味無いじゃんってことになっちゃう。

場所とか条件はそこそこいいのに変な売り方して勿体無いね。

[476: 匿名さん]

分譲マンション向けって感じではなかったですね。
高級賃貸マンションのような感じに思います。
自転車置き場なんて、屋根はあるものの外ですし、かと思えばタワーパーキングだし。
私には「なんで、こんな造りにしちゃったのぉ～？？？」といった感じでした。

[477: 地元民]

前のスレにもでていたけど、元市長大野さん(１階店舗は孫の大野選挙事務所になってるね)と、目の前とローソン裏にも賃貸建ててる地権者の田中さんの相続対策とか?
現岡村市長は東急不動産に勤めてました。
購入したかたは本当にいるのでしょうか?
そういった事実は住んでみてどうなんでしょうか…

[478: 匿名]

複雑ですね。

[479: 匿名さん]

もしかしたら若干やはり値段高いような気がしないでもないです。できれば安く自分の納得できる物件を手に入れたいですからねぇ。

[480: 匿名さん]

特別な施設が何もない事を考えても、価格設定は高いと思います。
個人的な感想ですけど。

[481: 匿名]

私は地権者住戸や協力者住戸があると嫌かな。
買ったのに、店子？みたいな気がして。

[482: 匿名さん]

賃貸組は良い買い物（借り物？）かもしれませんねー、、、、

[483: 匿名]

>>481さん
同感です 地権者は上記に出ている２名(もしかしたらあと１名?)ですよ?
なぜあの仕様であんな高額でいて、地権者に等価交換してるはずですが、部屋数と土地面積からする金額が合わないのでは?
わざと高値設定して売れ残り、１年過ぎて中古になったので岡村幸四郎現市長の元・職場東急不動産に、稟議書提出して地権者に格安で販売するのではないかと訝んでいます。

昔からいた住民は訝んでるかた多いですよ
私は朝日町に住んでますが、有名ですから…
近くに警察犬庭に放し飼い(時々壁の穴から鼻先だしてるのはかわいい)にしている、やはり元・永瀬市長自宅も側にあるし

川口市のためにオンブズマン動いてほしい
あの価格であれだけ部屋数渡していては等価交換になってないと思いませんか?

集会場は店子(といっても地権者の孫)の選挙事務所の人たちが会議に使っていたし…
所有者は集会場使用できる。っていっても電気光熱費を管理費などからだされてもねぇ…とおかしなことだらけ

岡村幸四郎市長はよくご存知のはずですが、このような長い歴史の癒着をどう決着つけてくれますか。
この件の行動も注視していきたい。

[484: 匿名さん]

やっぱり価格設定が少し高めなんですかね。
どうしてもそれに見合う価値があるから、何かその価格設定にしてるんじゃないかな、という深読みをしてしまいますが。

[485: 匿名さん]

販売の仕方が変わっていましたよね。
賃貸入居の半年後に入居が始まる分譲マンションなんて見た事ないです。

[486: 匿名]

賃貸組が勝ち組

[487: 匿名さん]

この価格で売れるはずないのに。
何か裏ありそうだね。

[488: 匿名さん]

中層階東側の角部屋で坪２１０までなら、欲しかったかな。
イーストゲートがその程度で低層階買えてたよね。

[489: 匿名さん]

>>483
オンブズマンは全く関係無いんじゃないでしょうか。個人の資産の話で有り、当事者である地権者とマンション会社が同意すればいくつ渡そうと問題ないですよ。

土地とマンションの価格の話もしておられますが、土地の価格を把握していますか？一般的に面積の大きい土地は開発素地となり、総額が大きくなるため単価で見ると安くなることが多いです。しかし川口市内においてマンション用地は少なくなっており、まとまった面積の土地ならかなり割高でも購入希望者が多く、結果として更に高値で取引されることもあります。つまり路線価から判断できるような性格のものではありません。

更に言うなら、そんな陰謀を張り巡らせなくても、地権者がいっぱい部屋が欲しいのなら部屋の価格を安く設定した方がいいと思いませんか？土地価格が一定の場合、マンションの価格が安い方がより広い面積を手に入れることが出来るんですよ。この方法なら売れ残りじゃなく始めから好みの住居を手に入れれるんですよ。

逆に地権者にあまり部屋を渡したくないから高めの価格設定になっていると言う方が説得力高いと思いますけど。

ちなみに私は初期に購入意欲が無くなりました。これは分譲マンションではなく販売型賃貸マンションです。正直専門家として購入者に何故ここを購入したのか聞いてみたい位の物件だとは思います。

[490: 匿名さん]

↑要点を簡潔に！

[491: 匿名さん]

要は魅力ないんでしょ。売れないのだから。

[492: 匿名さん]

まだ１戸残っていますね。
値引きをしていないのでしょうか。
交渉をされた方、情報提供ぷり～ず。

[493: 匿名さん]

残念ながら、のこりわずか、だから
あと１戸じゃなさそうですよ。

あと１戸なら
最終１戸って書きますからね。

[494: 匿名]

えええ！？
まだ残ってんすか(笑)

まあ予想通りか

[495: 匿名さん]

完売御礼になってるね。
どんなマンションも時間をかければ売れるんだね。
値引きはしたにしても。

[496: 匿名さん]

ある程度は利益が出るように値段とかも高め設定して、長い時間かけて販売する事が多いんじゃないですかね。

実際、他のマンションも結構長い時間販売しているような所も多いみたいですし。

[497: 匿名]

そうだったんだ。完売おめでとう！

この物件は目から鱗的な所満載で勉強になった。
MRハシゴ初期にお目にかかれて本当に良かった。

[498: 匿名さん]

賃貸で借りて
モデルルームだったので家具がいっぱい！！
かぐは自由につかってokでした。

結構駅前で住みやすくて
プライスがありすき家もあり３１アイスもドンキもあるので
とてもよいです。

でも自転車置き場は不便です。

駐車場はうちはいっぱいだったので
近くの月極駐車場を利用してます。

飲食店も多く私はお気に入りの家です。

[499: 入居済み住民さん]

売れ残り、買いましたが大満足です(^-^;

床暖房、生ゴミのディスポーザーが◎
丁寧に考えられた間取りで住みよいです。

春は桜が、秋は紅葉が見下ろせます。
小さな子供が多いですが音は全く気になりません。
まわりに隣接するタワーマンションと違い、戸数が少ないためか
住民同士必ず挨拶しますし、皆さん感じがいいです。

1Fにある中華料理は非常に美味しく、イタリアンはとにかく安い！
ケーキ屋ひまわりもちょっとした来客に重宝しています。
徒歩3分のシャンドワゾーがオススメですが。

[500: 匿名さん]

なるほど。

貴重な情報ありがとうございます。

私も川口で決めようと思っていたので参考になりました。

[501: 匿名さん]

ここの中古を待ってるけど、なかなか出ませんね(+。+)

[502: 匿名さん]

だって３分の１が協力者さんの出している賃貸ですから。

[503: 匿名さん]

この物件は非常に気になったいたので、早く中古にならないかと待ち遠しいです。周辺の環境も非常に綺麗ですし、駅も近いですし、この条件の物件はなかなか見当たらないと感じますね。是非中古が出る事を期待しています。

[504: 匿名さん]

私は新築時に購入を検討しました。
でも地権者住戸が特別仕様になっていたのと（玄関のライトまで形状が違っていました）
30戸も地権者住戸があること、賃貸で入居された方の半年後位に分譲の販売が開始されて、
その半年後に入居になることなどから、新築分譲を購入する意味がなく感じてしまってやめました。
実際の部屋を見せてもらいましたが、各間取りに1部屋ずつくらいは
昼間でも真っ暗な部屋がありましたよ。電気つけないと絶対にムリって感じでした。
私も場所が気に入っていて、前が公園というのも魅力的でした。
ただもう1点、ここ管理費と修繕積立金がやたら高いですよ。両方で25000円位だったはずです。
中規模物件としては高いのではないでしょうか。過去の書き込みでも話題になったはずですよ。

[505: 匿名さん]

川口の中では気になる物件の中の一つでしたので、完売に関しては多少残念な気持ちがあります。実際に購入した方の評価も高いのでやはりいい物件だったのですね。

[506: 匿名さん]

完売してしまっているのですが、個人的には非常に気になっていた物件でした。駅から近い川口の物件というと正直ここが条件に当てはまっていました。中古で出る事に期待したいです。

[507: 匿名さん]

メリットは退場セヨ

[508: 匿名さん]

部屋は整っていて清潔感がありますね。
周辺環境も充実しているので快適に生活出来そうなイメージが非常に強いですね。
川口での良い環境にある物件と言えますね。

[509: 匿名さん]

ドラマティックレイン

[510: 匿名さん]

これほど整っている物件はなかなかないと思っていましたが、完売してしまったという事であれば
仕方ないですね。非常に惜しいですが、中古ででる事を待つしかないです。

[511: 匿名さん]

中古で早くでないかと思っているのですが、なかなか出ないですね。やはり条件が良い物件ですし、

立地環境が整っているので個人的には非常に気に入っています。

[512: 匿名さん]

雪凄いですね…

[513: 匿名さん]

ひさびさの雪ですね。
車通勤の人はかわいそうです。
どうしても逃れられない天候のことは仕方がないように思います。
最終的に雪の状況は通勤などは我慢しないとダメなんでしょうね。　

[514: 匿名さん]

もう２月の中になっているのに、まだまだ寒くてまいります。
やはり、最近は気候がまったく落ち着いていない、ということでしょうか。
何か落ち着きのない時代のような気がします。
もう少し、落ち着いた雰囲気だと安心できるのですが。

[515: 匿名さん]

上階の住人で毎日文句叫んでる人がいる……真下の部屋の人がロックオンされてて可哀そう
もう◯◯が入ってるような、被害妄想の塊みたいなおばあさん
でも体はしゃきしゃきしてるから困ったもんだ

[516: 匿名さん]

うちも家族全員迷惑してます。
上のせいで万年寝不足なんで、毎日がの辛いです。涙涙

[517: 匿名さん]

管理人に言っても対応してくれまにたら？

[518: 匿名さん]

騒音とかは本当に迷惑ですよね。
何度注意しても無視する人はし続けるので、やっかいです。
そういう問題は早いうちに解消するしかないと思います。
最終的に、書面で通知して、警察などに苦情を出すという方法もあります。

[519: 匿名さん]

管理人もダメなところは本当に無責任ですから。
私のところの管理人は８０過ぎのおばあちゃんなんですけど、ほとんど無視です。
騒音とか、正当なこちらの権利を要望しても無責任極まりない態度ばかりです。
こうなると、騒音の迷惑をしているこちらとしてはたまりません。

[520: 匿名さん]

ブランズは嬉しい。

[521: 匿名さん]

トーキューですぁ「