ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[245: 匿名さん]

３Ｆが４３９０万
１０階の同じ間取りが５２９０万
その差９００万。

確かに３階は日当たりが極端に下がるんだろけれど、
１Ｆ上がるごとに１００万以上もの差というのも凄いなと思う、今日この頃。

[246: 匿名さん]

個人的には
下層階のあの囲まれ具合は
いくら安くても買えないなぁ・・

[247: 匿名さん]

昨日今日と、川口駅東口前で、営業（？）さんが、プラカード持って宣伝しているのを見ました。

・・・駅前宣伝に人を動員するってことは、やっぱ売れていないんですかね？

[248: 匿名さん]

苦戦ですね。。

[249: 匿名さん]

だって最初のモデルルームオープン時に、
かなりの集客をしたはずなのに、
第1期、完売してないんですもんね。

これまでの集客でダメだったから、
また新たに集客しなければならないし…

[250: 匿名さん]

ここの共用廊下って、暗くない？
なんかイメージ的に昔の公団チックに感じてしまったんだけど。
南側が明るい感じでいいのに、北側は部屋も共用廊下も相当に暗いと思うのは私だけでしょうか・・・。

[251: 匿名]

駅前プラカードって痛々しくて興味冷めない？

[252: 匿名]

プラカードを持っている人によらない？
スーツ姿でしっかり持っていればいいけど、たまに私服で携帯見ながら持っているのを見ると(ここの物件の話では無い)、やる気なさそうに見える。

[253: 匿名さん]

あと二カ月で入居時期。

それが過ぎると、数ヶ月で未入居中古物件。

[254: 匿名さん]

まったく動きを見せないですね。

[255: 匿名さん]

ですね

[256: 匿名さん]

あまりに動きを見せないので、ここの掲示板も驚くほどの動きの無さですｗ
とても１期販売中マンションの掲示板とは思えない状況ですね。

[257: 匿名さん]

この掲示板の動きや書き込み数と、物件の人気や売れ行きは反比例している場合も多いよ。

この物件は知らないけれど。

[258: 匿名さん]

１７戸販売して、６戸が売れ残り続けている状況だから
比例していると思う。

[259: 匿名]

販売は17戸だけじゃなかったような気がするけど…

[260: 匿名]

ほとんどここの掲示板住人って、2月にがっかりした人で、期待してる人じゃない気がするんだけど。
今後の動きはどうなるか期待してるけど、契約はもうありえないなあ。

[261: 通りすがりの者]

ここの1階は貸し店舗なんだねぇ。別の不動産会社が持っているみたいだけど…さっき確認したら洋菓子の店以外はまだ何も入っていなかったなｗ
店舗賃貸料が\170000前後なのは以外に厳しい？？

[262: 匿名さん]

１期は１７戸じゃなかった？

[263: 匿名さん]

１８じゃなかったですか？

いずれ、そのくらいです。

現在６残り

３分の２販売です

[264: 匿名]

では要望書を受けている分が別途40位ありますから、46戸はまだ販売していないことになりますよね。

[265: 匿名さん]

次の販売はいつでしょうね

価格を見直そうにも
地権者との関係もあるでしょうし
難しいんでしょうね

[266: 匿名]

もっと競争が激しいかと思っていただけに、意外な展開。
やっぱり価格設定と管理・積立金の高さかね。

このまま入居に突入して、値引き販売になっちゃうのかな？

[267: 匿名さん]

地権者とは
土地と部屋を等価交換しているらしいので
もし値引きすると、
その分補填しなくちゃいけなくなるのかなぁ

お金か部屋で？

[268: 匿名]

すでに交換済なんだから関係ないでしょ。

[269: 匿名]

このまま定価で押し切って販売していくのかなぁ
あと1ｶ月半で入居開始でしょう？
まだ1期だけ販売して、その跡はまったく続いていないよね

なぜ？？？？？？

[270: 匿名さん]

もちろん契約の内容は知りませんが
土地の対価として部屋と交換しているんだから
部屋の価格が下がれば
何らかの補償が必要だと思いますけど・・
（少なくとも私が地権者なら要求しますね）

そうでなければ
内覧会の時点で、価格が高い反応を受けているので
もう少し下げてきたと思いますよ。

営業の方も
もう少し安くしたかった、
とおっしゃっていましたし。

[271: 匿名さん]

やっぱり賃貸がこれだけ多かったのもマイナス要因だったのではないでしょうか。
私が候補からはずしたのも、その理由です。
賃貸住人さんと購入者では、マンションの使い方に温度差が生じるだろうなと思ったんです。
賃貸料を見ても、比較的安めの設定だったので、自分が貸し出さなければならない時に、
すでに出ている賃料をベースに決めることになるだろうなと思ったのも、検討から外した理由です。

価格自体は広めの造りだったので、高い！と思うほどでもなかったのですが、
維持していくためのコストは高いなと思いました。

南向き・駅から近い・近くにお店が多い点ではとても気に入っていたんですけれど。

[272: 匿名さん]

>270さん
値下げしないと売れないのだとしたら
「土地の方に商品価値がなかった、商品価値のない土地を地権者から提供されてマンションと交換してしまった」
という考えもできるよ
でも、そういうトラブルを起こさないためにも「契約」がある

270さんの主張は「自分が購入したマンションが売れ残って値下げされたので、自分のも値下げしろ」という主張と似ている
今いくらで売られていようが、売れ残っていようが、売れすぎで値上げされていようが、それぞれの売買契約はその時の合意の上になりたっている
後から、やっぱり安すぎだとか、高すぎだとか、今の市場価格から外れているとか言われても、当時の合意の上での契約なのだからそれは有効となる
地権者とデベロッパーの契約も同じこと
土地建物価格は変動もするし定価もない。双方が合意した価格が、売買価格

[273: 匿名さん]

わかりやすい解説。サンクス

[274: 匿名さん]

272さん

270です
そういうことなんですね。
確かにそうですね。

値引きを公表しているマンションがあり、
営業さんに確認したら、既購入者に返金する、って
言ってた物件があったので、そういうケースもあるようですよ。
かなり稀なんでしょうけどね。

[275: 匿名]

何気に、今後の動きが楽しみな物件だわっ

[276: 匿名さん]

おーい

動きはないかい～

[277: 匿名]

あのセンスのない広告ノボリはまだぶら下がってんの？

[278: 匿名さん]

先着順の部屋、まったく売れていないね。
コレは値引きが期待できるのかな。
あっ、値引きしていないから売れていないとも言えるよね。
だれか交渉した人いないの？

[279: 匿名]

かわいらしいパン屋さんの一つ隣が入居準備してたからなにがくるか楽しみにしていたのに民主党の事務所とは…
かなりがっかり。
嫌な気分になるんで
写真入り立て看板外してほしいです…
川口、どこまでもあかぬけないすね…

店舗も苦戦してる感じなので仕方ないのかもですが
あと二つはもうすこしステキなものが入って欲しい…

[280: 匿名]

あの場所だと、テナントも限られちゃうよね
車を簡単に停められるような場所でもないし。

[281: 匿名さん]

自民党じゃなかっただけまだましかな

[282: 見物人]

>>279
昨夜近くを通りかかりましたが、正確には“大野もとひろ後援会連絡所”と呼ばれているそうでｗ
毎日夜遅くまで電気がついているので、一体何をしているのか実態を明らかにしてほしいなあと思う。

空きテナントは残すところ2つか・・・
あのような静かな場所にふさわしいといえば雑貨屋も悪くはないなと。ただ、貸し店舗賃料があの値段だから期待はできない？

[283: 匿名]

いいとこ、美容院かね

[284: 匿名さん]

ここ１期で終わるんかね。
すごいスローペースで販売していることに驚くよ。

[285: 匿名さん]

盛り上がらないねぇ・・・。このスレ。

[286: 匿名さん]

契約しました！

って方が書き込みしてくれたら
盛り上がるんですけどね。

[287: 匿名さん]

先着住戸が１つ減って
５戸になりました。

[288: 匿名さん]

でもあと１カ月で入居開始でしょう？

１期で販売したきりになって、その後に要望書だけ募っていたようだけれど、
知らぬ所で要望書を出した人に販売したりすることってあるの？

それじゃなければ、あと１カ月で残りを売り切るのって
かな～り難しいと思うんだけど。

[289: 匿名さん]

駅前でチラシ配っているけれど、ティッシュも一緒に渡した方がいいと思います。
チラシだけでは受け取る人が少ないと思います。
できればＢＯＸティッシュを一緒に渡せば、１０人中９人はチラシを受け取ると思います。

[290: 匿名]

9月？遅っ！って思ってたけどもう入居始まるんだねー。
ありえないけど。

[291: 匿名さん]

まだ１期しか販売していない上に、１期の売れ残りが５戸あるのにね
次期は一体どうなっているんだろう

[292: 匿名さん]

潜伏したまま・・
いつ浮上するのかな。

駅前でチラシ配っているなら
販売活動はしているんですね。

[293: 匿名]

ガタいのいい若い営業の彼は元気なんだろうかと

[294: 匿名さん]

川口駅改札付近の天井に横断幕がかかっているけど、今はなんだか煤けているような・・・

川口在住の自分としては、情報が公開された時は、結構期待したんですけどね。
いかんせん、値段が。。。
全体的に７００～８００万安ければ検討したのですが。

[295: 匿名さん]

私も
・坪２１０程度まで（イーストゲートと比べてここまでが許容範囲かなと思ったので）
・管理費＋修繕積立が２万以内
・地権者住戸が多くても１ケタまで

上記の条件に収まっていれば、確実に買ったと思います。

いかんせん、なにもかもが共用範囲を大きく上まっていたので他の物件にしてしまいました。
場所が好きだっただけに残念ですが・・。

[296: 匿名さん]

よくハガキが来るけど、
その時々の、来場者限定の部屋は、
結構価格を下げているような気がします。
当初のモデルルームで提示された価格表よりは。

2階の日当たりの悪い部屋とかだけど。

これは、HPに載っていないから、
実はひっそり売れている部屋もあるのかも。
一期の残りが、5戸だとして、
本来は、トータルの残り30戸だけど、
実は2期を発売開始した時には、30戸ないのかもね。

[297: 匿名さん]

ちなみに、それらの部屋は、坪180くらいだよ、たぶん。

[298: 匿名]

2階だか3階の、かなり安かった部屋は、坪160万台でしたよね。

｢あー！こんなに安い部屋があったんだ！｣と思う反面、｢入居前にこれだけ売れ残りがある上に、坪160万台まで出てしまうのもなぁ｣と複雑な気持ちで、見ました。

[299: 匿名さん]

ほんとに価格下がってるんですか？

いくらになってますか？

って書けないのかな、ここでは。

２階の部屋ってすごく暗くて閉塞感ありますよね
個人的には
どんなに安くても要らないってくらい。

[300: 匿名]

今となっては安ければ安いでやっぱりいらないんですけどね

[301: 匿名]

まだ分譲分の入居が始まっていないのに、マンションを見に行くと、賃貸の方だけで、生活感がかなーり出ていた。
新築分譲って感じには見えなかったよ…。

｢新築分譲です｣って言われても、あれだけ生活感が出てると、言い値で買う気にはならないなぁ。
どちらにしても管理費が高いし賃貸が多いから買わないけど。

[302: 匿名さん]

まだ賃貸募集している。
８階の西側の角部屋（８１平米）。１７．９マン。管理費無し。
管理費と修繕積立で大体2.5万程度だろうから、実質１５．５マン位？

[303: 匿名さん]

１期の先着もあと４戸
２期はいつかな？

もう入居が始まる（分譲分）んですよね～

ますます新築感が失われていきますね。

[304: 匿名]

要望書だけで、2期分(残り)は売り切りそうなのだろうか…


な、わけないよね
1期分だって残ってるのに

[305: 匿名さん]

そんな訳ないですよね・・

もし要望が入っているなら
たとえ数戸であっても
１期２次とかで販売するんじゃないでしょうか？

81戸のうち、地権者分を除いて50戸弱
１期が18戸くらいでしたっけ？

まだ30戸くらいは残ってると思いますが・・。

計算違ってたらごめんなさい。

[306: 匿名]

計算で行くとそうなりますよね。
あと2週間程度で、全戸売り切るのかな

1期を見ていると難しそうですよね

[307: 匿名さん]

そんな値段でこんな物件を賃貸するやつっているの？
どう考えても高すぎないかい？

[309: 匿名さん]

川口もまだマンションが建つ場所があれば、
もっと買いやすい価格になるのかも。

現在新築がブランズしかないから、
この価格でだしてるんだろうね。

マンションラッシュだった数年前は、
すごく安かったみたいだから。

ちなみにブランズは、
いよいよ？ハガキ持参の来場者には
商品券かなにか、3000円プレゼントだよ☆

[310: 匿名さん]

来月あたりになると
交渉次第で価格下がるかな。

でも、管理費とか駐車場代とか考えると
ちょっとくらい下がっても私には手が出せない。。

[311: 匿名さん]

賃貸の割合が多いと人気は無いですよね。
心無い人ばかりではないと思うのですが、
賃貸だと引っ越せば済むって考えの人もいるからマイナスイメージですね。

ほんと、割高感が目に付くというか…
今月中の売り切りも厳しいのでは。

[312: 匿名]

分譲賃貸に何カ所か住みましたが、やはり分譲で購入した時と意識が違う。かりそめの宿でしたから。
挨拶もされればしっかり返しましたが、自分から積極的には、って感じ。賃料もこの位でした。
まあ、管理組合にも選ばれないし、気分はラクなんだけど。
分譲購入するなら、賃貸の人がいないところにすると思う。勿論、時の流れと共に所有者が賃貸に出したりするんでしょうが。

[313: 匿名]

さすがに賃貸が3分の1を超えると考えちゃうよね

自分が貸しだそうと思っても、すでにある程度の家賃基準も出来上がっちゃってるものね。
まだ賃貸で空きがあるのも気になるし、月の賃料が、分譲価格に対して安いように感じちゃうんだよね。素人目だけど。

[314: 匿名さん]

賃貸が3分の1って随分多いですね。確かにそんな環境じゃちょっと躊躇するかな。
別に賃貸の人が悪いというわけじゃないんだけど、マンション全体としての意思疎通は難しそう。
賃貸を選ぶ人には近所付き合いの煩雑さを嫌って選ぶ人もいるわけだし。
投資用物件として買うならまだしもだけど。

価格が下がってもこれが気になる人には結構大きいマイナスポイントになる。
立地はまあまあだけに勿体無いなあ。

[315: 匿名]

一生数度の買い物だからいくつか嫌な点があるなら買わないね。
無理してもずっと引きずるしさ。

[316: 匿名さん]

水周り設備とかはいい感じだなと思うんですが、
間取りが微妙…
あと、もう一息広いといいなあと思うので躊躇してます。
川口ならもっと広めの物件になるかと期待してたんですけど。

[317: 匿名]

駅近にしては、寝室とかは広めに思うけどなぁ。
ただ、真っ暗な部屋(暗いじゃなくて、真っ暗)があるルームプランが多いよね。

[318: 匿名]

パンフに載っていない間取りが存在するのを知って、見学に行ったときにちょっと引いちゃいました。

[319: 匿名さん]

なぜ？

よくあることでは？
一般的に全ての間取りが載っているパンフの方が
少ない気がしますが。

[320: 匿名]

え？
MRで貰える正式なパンフですよ？
間取りが総て載ってるやつですよ？
チラシやリーフレットじゃないですよ。

ﾌﾞﾗﾝｽﾞには事業協力者向けの、ものすごく広い部屋があるんですよね。

各階の見取り図には、それとなく載っているのですが、販売するものではないので、間取りは載っていませんでした。

事業協力者さんの力を見ちゃった感じがしました(汗)

[321: 匿名さん]

あー、そういう意味ですか。
意味がわかりました。

確かに広い間取りがありますね。

分譲しないから当然パンフに出てませんね。

[322: 匿名さん]

そういう事ってあるんですね。
まあ、あからさまに一般分譲しない間取りだけ広々とされると
いい気分じゃないですね。

[323: 匿名さん]

ここって
もう入居は始まってるんでしょうか？
（賃貸でなくて分譲分の）

[324: 匿名]

地権者住戸の下だと間取りが異なる場合があるからよく確認したほうがいいよ。管理組合での議決権の持ち分も。
分譲買って店子扱いみたいに感じるのは嫌だもんね。

[325: 匿名さん]

各戸の議決権は面積によって異なりますが、
地権者は小さい部屋が多いので
面積比（議決権）は、戸数比より小さくなります。

よって議決権は問題ないですよ。
とはいえ、
あくまで「分譲全体」対「地権者」って意味ですので
多数の分譲購入者が一枚岩でない限り
少数の地権者の意向が大きく影響を与えることは
間違いないですよね。

[326: 匿名]

ここの事業協力者って、3人って聞いたように思うのですが…。
ﾌﾞﾗﾝｽﾞ内にあるかなり大きな間取りの部屋2戸が、そのうちのお2人(世帯)の住戸ではないでしょうか？

[327: 匿名]

3人というか3世帯でしょ。でも、3部屋じゃないからね。

[328: 匿名]

事業協力者住戸は30数戸だったね。
でも3世帯ではなく、3人という方が適切だな。
家族で事業協力者というのは、超稀じゃね？

[329: 匿名さん]

結構そういう事情って筒抜けなんですね。
他の自治体在住でこの物件に関心を持っているものとしては興味深いです。
そういう物件だと、後々管理組合でそういう人の圧力とか派閥みたいなものが出る恐れはないんでしょうか。
あまり良く知らないだけかもしれませんがちょっと怖いイメージがあります。

[330: 匿名]

もう入居始まってる？

[331: 匿名さん]

３２９さん

ＭＲで聞いたら普通に教えてくれますよ

逆に言えば
聞かなければ教えてくれないかも

そういう人は
契約時に重要事項説明書で説明されて知るのかな

[332: 匿名]

ここは元々地元有力者のお屋敷(高級車が何台もあるような)があった場所なので、必然的に地権者の取り分も多くなるのかなと思います。私も事業協力者住居に違和感覚えました。場所や日当たり、暮らしやすさは本当に魅力なんですが

[333: 匿名さん]

聞いたら教えるけど聞かなければそれまでってひどい話だね。
この辺りを知ってる人ばかりが買うわけじゃないんだし、ヒルズだと地権者関係は棟を分けてると聞いたけどここはあからさまに一般住居と格差ありすぎ。

あんまり人付き合いしない場合は気にならないんだろうが。

[334: 匿名さん]

>>ここは元々地元有力者のお屋敷があった場所なので・・・

っておいおい。

ここが建つ前はずーーーっとオンボロマンションだったよ。

[335: 匿名さん]

No.334さん

過去の航空写真で見ると、
オンボロマンションもあるのかもしれませんが、
住宅もありますよ。
お屋敷かどうかは、わかりませんが。。。

[336: 匿名さん]

３３３さん

そうですね、営業さんから説明して欲しいですよね。
でも、知りたいことは人それぞれですから
お客さんが知りたいことを
全部は説明できないこともありますよ。

事業協力者のことも
気にしない人はまったく気にしないと思います。
子供がいなければ学校までの距離なんて気にしないのと
同じで、何を知りたいかは人それぞれですから。

聞かなくても教えてくれるのは
法律で説明義務があることとか
売り文句だけです。

だからひどいとは決め付けず
能動的に情報を集める必要があると思います。

[337: 匿名さん]

○○○さん
（1行空ける）
やんわり上手に擁護・打ち消し。

[338: 匿名さん]

総合的に聞いたらこの価格じゃちょっと高いと思っちゃう
川口のお手頃感をあまり感じられないというか
何だかんだで京浜東北線だからこその値段なんでしょうね

[339: 匿名]

なぜ？何これ？

と感じることがあるなら「全て」営業に聞くべき。
自分と家族が住もうとしてる所でしょう？
当然だと思います。

[340: 匿名さん]

でもさ、聞くにあたって予備知識がないと聞けない事って多いよね。
私の場合、今のマンションはマンション購入の本を読んでから物件探索したから、色々営業に突っ込んで聞けたけれど、
予備知識もほとんど無くＭＲに行くような人だと、何も聞けないで良い所だけ目について買っちゃうんだと思う。

[341: 匿名]

本とかをアテにしてるから大事なことが出てこないんじゃないでしょうか。
生活するのは本を書いた人でなく、本人でしょうから。
本人が今まで生きてきた中で、疑問に思うことや押さえておきたいことを素直にそのまま会話すればいいと思うんですが。

[342: 匿名さん]

↑何かのエッセイみたい。

本やネットの情報、建築関係の知人くらいが現状では一般的でしょう。
無垢の素直な気持ちでそのままMRに飛び込んで～ではそれこそ、、、以下略。

[343: 匿名さん]

確かに予備知識も必要ですね。

最初はわからなかったけど
何回かＭＲ（同じ物件でなくて）に行ったり
こういうサイトを読むだけでも
それ以前よりは理解力がついたような気がします。
そしたら
聞きたいポイントも自分なりに整理ができてきて・・。

理解した気がしているだけかもしれないけど（笑）

[344: 匿名]

まぁ、今の世の中ヒントは沢山あるからいいんじゃない？
答えはなかなかでないけど。