ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[21: 匿名]

エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない

[22: 購入経験者さん]

エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない
→
建設費については、私は判断できませんが
50年の維持費3000万との話ですが、
実際のメンテナンス費用は1基当たり年100万ほどかかりますので
維持費もっとかかります
どの会社のｴﾚﾍﾞｰﾀｰとしても、
メンテナンスはその傘下の会社ですので
どこも同じ様な費用と考えます。

[23: 21]

３千万は５０年の維持費ね
スマン、見落としてた
だったらそのくらいするかもね

建設２億はしないと思うよ

[24: 物件比較中さん]

情報共有の意味でしたか、失礼しました。
マルチポストかと思ってしまいました。
すみません。

[25: 匿名さん]

南からの日差しは良さそうですが、内装がちょっと…。
当初は、全部屋賃貸予定だったんですかね？
某新築マンションもそうですよね。
内装の感じが似てたので。

ということは、価格は安めですかね？

[26: 匿名さん]

すでにモデルルームに行った人がいるみたいだね。
他に行った人、いる？
けっこう高めだそうだけど。

[27: 物件比較中さん]

モデルルーム行きました。
激高です。5000万円以上がほとんどです！

[28: 物件比較中さん]

管理費・修繕も高いです。
とりあえず、売れ残りで検討します。

[29: 購入検討中さん]

日当たりが気になります。特に10月から2月は少し先のタワーの日陰に入るのではないでしょうか？物件自体は高いけど、駅・商業施設ともに近く、こんなものでしょう。

[30: 匿名さん]

朝は東側のマンションに陽が隠れて、日当たりは悪いですよ。
通勤の際に確認してみました。

【駅前】という価値があるので、日当たりが悪くなっても割り切れる部分もあると思いますが、
将来的にザ・プライスと、その横の駐車場がどうなるか心配ですよね。

南側のサン緑地、地価は駐車場ですよね。
そこは駐車場から他のものに変わる可能性も十分にあるのかなぁ。。。

[31: 購入検討中さん]

＞No.18
情報ありがとうございます。

午前中はかなり暗そうですね。
妻がガーデニングをしているので、日当たり悪いのは痛いです。秋から冬は、日中もタワーの影で直射日光が望めないのではないか心配です。モデルルームを見に行ったときに聞いてみたのですが、隠しているのか情報を持っていないのか、あまりはっきりした答えをもらえませんでした。モデルルームの公開時期が遅かったこともそれと関係があるのではと疑い始めてしまいました。

公園がいつまでそのままかも気になりますし、駅近をとるか環境をとるか悩みます。

[32: 購入検討中さん]

No.31です。訂正です。

＞No.30
ありがとうございました。

失礼しました。

[33: 匿名さん]

公式ホームページが更新されましたね。

[34: じんじんじゃあじゃあじゃあ～]

日曜日MR行って来ました。価格に憤り（笑）まで感じてしまい、あきらめモードです。
現在近くの中古マンションにすることが濃厚になってきた。
他の物件を買ってしまったら、こちらがいくら値下げしてくれても遅ぞ！この東急不動産のバカ販売戦略め（苦笑）！

[35: 匿名さん]

坪単価、いくらくらいになっていますか？
最高価格はいくらなのでしょう。

[36: 匿名さん]

陽当たりに関しては、南側（公園側）は言うほど悪いかなあと思いますが。
むしろ駅近にしては良い方では？
東西は確かにイマイチですね。
値段はみなさんの言う通り割高でしょう。（書き込みの値段が本当なら）

[37: 物件比較中さん]

＞No.36さん、
書き込みの価格は本当ですよ！
モデルルームに行ってみればわかります。

正式な価格決定ではないので、
多少変わるかもしれませんが、
営業さん曰く、何百万も下がることは絶対にないそうです…

81戸のマンションを、48戸で売るのだから、
今の価格を下回ったら、完全な赤字になってしまうのでは？

価格提示の際、営業さん自身も
「価格に引かないでほしいのですが…」
と言ってました。
相場よりも高いとわかってるんでしょうね。

かなり無理をしてでも買ったほうがいいと
押してきました。

[38: 購入検討中さん]

地権者が駐車場の優先権を確保していますが、利用料についても差をつけているのでしょうか？等価交換マンションならではの不公平があるなら問題ですね。

[39: 匿名さん]

ここは駅近だろうけど、決して「駅前」ではないですよね。
なのに駅前のイーストゲートタワー高層階より高い・・・。

[40: 匿名さん]

モデルルームが２タイプありましたけど、
それぞれのタイプに１部屋ずつ、とてつもなく暗い部屋がありましたね。
日中でも必ず電気が必要ですね。

[41: 匿名]

地権部屋30はないでしょう。
今後も自分たちの影響力を持たせようとしてるのがまんま表れてますね。

[42: 匿名さん]

私が見に行った時は、賃貸で入居済みの方が布団をバルコニーの柵にかけていました。

[43: 匿名さん]

この程度の物件で坪単価＠220万以上（7F）は高すぎですよね。

[44: 購入検討中さん]

確かに高いです。しかし、駅前の開発は殆ど終わっている状況の中、貴重な物件にも思えますが、如何でしょうか。前向きな購入検討の声は聞こえませんが。

[45: 匿名]

ここ数年、立て続けに新築分譲(しかも大型物件やタワマン)が供給されたこと。
数年後に金山に大規模タワー計画があること。


これだけ急激に供給がされたので、個人的に数年後の中古市場でのダブつきがかなり心配。


みなさんはどのように考えられていますか？

[46: 匿名さん]

興味があっただけに残念です。

前向きに検討したいですが、高いのと地権者の物件が多すぎでは・・・。地権者が安く売りに出す可能性もあります。

それと川口駅近辺で、中古成約価格が高いのはオーベルタワー位で、規模やグレードなど少し違う気がします。

そう言えば、先月売りに出てましたが坪単価＠204万でしたよ。

[47: 匿名]

川口って未だにバブルを引きずってる印象。
埼玉県民夢の街みたいな。

[48: 匿名さん]

川口駅東口エリアのマンションはかなり高額な価格で中古市場で売りに出されていたようですね。
最近、やっと落ち着いてきたと聞いたのですが、供給が増えてきたからかなぁと思っていたのですが。

[49: 匿名さん]

駅近辺で高額な価格で売買されているのは、一部だと思います。

オーベルタワーでも、20階より下などは坪＠180万円位で出てましたし・・・。

ブランズ川口栄町パークフロントに関しては、
イーストゲートタワーも販売代理していた東急不動産が販売状況を見て、強気な価格を設定しただけだと思います。

数年後、供給過多で中古市場での価格は下がるのではないでしょうか

[50: 匿名さん]

やっぱり川口駅近辺の供給過多は心配ですよね。
ここ５年ほどで川口駅から近辺で２５００戸程度販売されているようです。
http://mansion-db.com/kanto/11/area/133/5708/eki/

しかも約半数が徒歩５分以内ですよね。

[51: 匿名さん]

肯定的な意見が少ないのもわかる気がする。

棟内はダブルオートロックで２重のドアーになっていますが２箇所の非常階段の壁・手すりを乗り越えられるので意味がない。セキュリティの高さも強調していたけどなんだろう・・・。

内外装もそうですが、すべて中途半端なイメージで何の特徴もない物件って感じかぁ。

[52: 匿名]

手摺とかを乗り越えると、セキュリティシステムが働くものじゃないんですかね？

[53: 匿名さん]

ここが5000万円～って・・・

強気の価格設定とかいう値付じゃないよ

一戸も売れないとおもう

正直言って「腹が立つ値段」だよ、ほんと

[54: 匿名さん]

↑ 確かに・・・

[55: 物件比較中さん]

そうですね。どう考えても高すぎ。
この価格で真剣に検討している人がいたら、逆にすごいと思う。

同じ広さで駅からも同じくらいで、北区、板橋区、練馬区あたりとかの
新築マンションが普通に買えるでしょ。
まぁ川口によほど愛着があれば別だけど。

[56: 匿名さん]

>>55
むしろ、北区、板橋区、練馬区あたりなら、そこそこの物件が4000万円台～買えるし
5000万円～ならもっといいところも検討できる。

それなのにこの条件で、この価格・・・
値付け担当者は完全に失敗したな。

[57: 匿名さん]

まあまあ、そこまで言うくらいなら、他で手頃な物件をお探しになったらいいんじゃないでしょうか
他にもマンションはたくさんありますから
ここで批判しても値段は下がりませんよ

ところで、高層階南側からは建設中の新東京タワーがよく見えそうですね
ちょうどその向きが抜けています

[58: 匿名]

坪単価は普通かも。
平米数が、若干広いよね？


でも管理費の高さとかは？って思う。

真っ暗な部屋があるのも…って感じかな。


タワマンの修繕費が、いったいどこまで上がるかわからない中で、
ベーシックなタイプのマンションはいいと思う。

だけど、パスかな。

[59: 匿名さん]

＞ここで批判しても値段は下がりませんよ

ここ相当下げないと売れないよ（^^）

＞坪単価は普通かも

マジですか？カワグチですよ！？70平米に5000万円超は
さすがにバブルだよ。

[60: 匿名さん]

単純比較はできないけれど、リボンシティあたりで、中古の東向きでも坪195万程度で出ているし・・・。
坪２２０～２３０はそこまで高い感じはしないかなぁ・・。

川口は駅近くの物件ではプレミアが付いていて、
最近になってやっと落ち着いてきたって、まったく物件に関係のない不動産の人も言ってたよ。

[61: 物件比較中さん]

この管理費ってまさか30戸から徴収してないんじゃないのか。
そういう疑いも持ちたくなってくる。

[62: 匿名さん]

＞＞ここで批判しても値段は下がりませんよ

＞ここ相当下げないと売れないよ（^^）

だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね

[63: 匿名さん]

＞リボンシティあたりで、中古の東向きでも坪195万程度で出ているし・

リボンシティや駅前のオーベル、その他タワーマンションなど、
平成18年ごろのマンションを購入した人は、とってもお得だったんですよ。

坪単価150くらいで購入している部屋も多いのです。
（新築時の価格表を参考に）

リボンシティ・シティデュオタワーなんかは、
最後はたたき売りのような感じだったとか…。

でもそれを知らない人からすると、
もうそれらのマンションを新築では買えないわけですから、
欲しいとなれば、中古で坪単価が高くても、購入しますよね。

購入時よりも、500～1000万円上乗せで、中古で売りに出されているのです。
だからその価格で売れればラッキーだし、
売れなくても価格を下げればいいのです。


でも、もしこのブランズを今の価格で購入したとすると、
数年後に売りに出したいと思っても、
他の築浅の中古マンションとは、土台がまるで違うのです。
5000万円以上で購入したとして、

数年後、中古マンションの供給過多になった時、
その価格で売れるでしょうか？

知り合いの不動産屋によれば、
将来的に売却は、かなり難しい物件になりそうとのことでした。

私は購入しませんが、
本気で検討されている方は、
本当にこの価格が適正なのか、
今の川口の一時の価格でないか、
よく考えたほうが良いですよ。

[64: 匿名さん]

>>63さん

確かに、リボンシティの建った頃はお買い得感が高かった時期だそうですね。

私も、現在の川口のマンション価格を、「資産」として見ると高さは否めないと思います。
供給がものすごい勢いでされましたので、数年後の売却時の心配もごもっともです。
私が川口でマンション購入を断念したのも、その懸念があったからです。

ちなみに川口の適正坪単価って、一体いくらなのでしょうね。
川口は、生活コストの低さや都内への交通の利便性などで
根強い川口ファンも多いですよね。

この所、川口・浦和とマンションが勢いよく建っていますから
適正価格というものが、わかりづらくなっているように思います。

[65: 匿名さん]

中古を坪200万でも欲しい人が今いるというのなら、川口の相場は今はそのくらいだということ
数年前の新築時にいくらだったか、もっと安かったか、なんかは関係ない話
ただし10年後にいくらになっているかは誰にもわからない
もちろん暴落する可能性もある
個人的には川口には底堅い需要がある気もするが

[66: 匿名]

だったら、ここの価格はさほど高くもないんじゃない？

今の相場だけで判断するなら…。

[67: 匿名さん]

高いよ

[68: 匿名さん]

いや、リボンシティだから欲しいという人はいても、
このマンション限定で欲しいという人いるかな？

[69: 匿名さん]

＞62　だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね ・・・

こういう人がいるからデベも”勘違い価格”で様子見とかしちゃうんだろーな。
しかもこういう人は掲示板の意味も理解してないんだから始末に終えないや。
価格が高いと思うものを「高い」と言っただけで「ここで批判したって・・・」伝々
などと、正直うざいです。もっと自由に掲示板で発言させてね。マナー違反とかじゃ
ないんだからさ。

[70: 匿名さん]

というか、価格の批判をしようが、あるいは絶賛をしようが、こんなところでの書き込みをデベはいちいち気にしませんよ
一人が騒いでるだけかもしれないんだし
一連の書き込みを見ると、「高い！高い！」と煽って正式価格決定で値下げさせようというのが見え見えなんだもん
そんなに煽らなくても、高ければ自然と売れ残っていつか値下げしますので、ご心配なく