ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[185: 匿名]

店舗部分ですが、工事が始まってる所がありました。

工事とは別件ですが駐車場入り口に2日続けて同じ車が停めてあったのが気になりました。

[186: 匿名さん]

おっ！４戸になった
賃貸に出されていた物件の家賃を見ると、賃貸に出すときに利率？が４％は
確実に下回りそうですよね？

うちは転勤族なので、あの家賃をみて、この物件をあきらめたクチです。
あの家賃でしか貸し出しができないのに、これだけの価格を払うのはどうかと素人ながらに思ったのですが・・。

[187: 匿名さん]

↑利回りの間違えでした。すまんです

[188: 匿名さん]

次回販売分の要望書を承り中って書いてあるけど、
次回は残り全部を販売しちゃうんだろうか。

まだ１期の４戸が残っているね。
次期についても全く書かれていないし、ここのスケジュールはどうなっているんだろ・・。

[189: 匿名]

何がもったいないって一つだけなんだよなあ。

[190: 匿名]

価格ですか？

[191: 匿名]

ここ、1期販売分の残り4戸が売れなければ、次期には突入しないのだろうか…

[192: 匿名]

ここやめた人どこ行ってんすかね。
こちらは都内に行った口なんですが。

[193: 匿名]

蕨のタワーとか、浦和あたりでは？

[194: 匿名さん]

価格の問題なら蕨タワーも浦和もちっとも安くはないし、そもそも蕨はなあ…という人が多いと思うけど
価格を抑えたいなら、川口の中古狙いが良いんでは？
一段価格帯が上がるけど、赤羽のプラウドシティを狙ってる人も多いと思う
川口や赤羽狙いの人って、暮らしやすさのプライオリティが高いわけでしょ

[195: 匿名]

シティタワー蕨って、かなり安くないですか？

[196: 匿名さん]

安いね。あれで高いんじゃ、タワーは買えないんじゃないかな。
それなりの間取りだとは思うけど。

[197: 匿名]

ありゃ
また5戸に

[198: 匿名]

キャンセルかな？

[199: 匿名さん]

昨日ＭＲへ行ってきた。
70㎡そこそこで5500万円なんて
いまどき川口じゃありえない。
よくみなさんあの値段で買うね。
それがこの土地の相場なの？
都内と価格変わらないじゃん。
価格聞いてびっくりしてしまった。

[200: 匿名]

それで、あの賃料で出されちゃ買わないよね…

[201: 匿名]

そしてレスは無限ループするのでした

[202: 匿名]

川口は物件価格は高いが、賃料が安いね。

[203: 匿名さん]

↑　たしかに。

[204: 匿名さん]

次期販売分、ま～ったく情報なしだね。
プラウドシティ赤羽の情報が出てきたら、売りづらくなってくるんじゃない？

[205: 匿名]

同じ価格帯なら、俺なら赤羽のプラウドを買うな。

全戸南向き
プラウドブランド
駅から4分(5分以下と以上の差は大きい)

プラウドの周辺環境は見に行っていないからわからんが。

ここの環境は、俺は好きだけど、価格が高すぎる

[206: 匿名さん]

ちゃんと検討してる？
赤羽のプラウドシティと価格帯は同じではないよ
プラウドの方が一段も二段も価格帯が高く、坪250を越えるかも
赤羽駅近辺は一応都内料金だし、供給も少ないから、まあ当たり前のことだけど
194もそう書いてる
その上で比較する人もいるとは思うけどね

[207: 匿名]

｢同じ価格帯なら｣と仮定になっているようだが、ちゃんと読んでる？
そしてあなたの場合、正確な価格を知っているわけではないようだね

[208: 匿名さん]

確かに文体は仮定になっているのだけど、現実に同じ価格帯ではないのだから、間違った仮定上の話をしてもナンセンスじゃない？
ちなみに私は東京都港区と川口市が同じ価格帯なら迷わず港区のマンションを買いますけど、←の書き込みって有意義だと思う？
ちなみにプラウドシティ赤羽はまだ正式な価格を発表していません。
ちゃんと調べてないのなら、書き込みなさんな。

[209: 匿名さん]

>坪250を越えるかも

って絶対に超えないから。。
大体、あそこは価格が発表になってないんだからさ。
仮定の話しが有意義じゃないのだったら、あなたの
お話しも同じだよ。

[210: 匿名さん]

>208
>ちなみにプラウドシティ赤羽はまだ正式な価格を発表していません。
>ちゃんと調べてないのなら、書き込みなさんな。

そっくりそのまんまお返しするわ。
だったら、正式な価格も出ていないのに、坪２５０は超えるなどと書き込みなさんな。

２４階建ての上階と下階では、確実に坪単価に差が出る。
比較の対象に十分になると思われるがな。

[211: 匿名さん]

赤羽駅前と川口駅前で価格帯が違うのは、仮定ではなく過去のデータの積み重ねです。それを人は相場と呼びます。
で、あなたは赤羽駅前と川口駅前の相場の差も知らないし
プラウドシティの正式価格の発表がこれからだということも、今知ったのでしょう？
周辺環境も調べてないようだし。
だから「ちゃんと比較検討して発言したのですか？」と最初に書いたのですよ。
このままだとあなた、ただ単にブランズのネガティブキャンペーンをしたかっただけにしか見えないよ。

[212: 匿名さん]

相場を無視するのなら「ブランズ川口が高い」という発言も根拠がないことになるわけだが

[213: 匿名さん]

２０６は比較対象にするのは自由と言っているわけだし、どう考えても川口と赤羽が同じ価格帯という主張の方が分が悪いと思うが。

[214: 匿名さん]

＞２１１
ブランズは、分譲価格が５千万円台中心。
５０００万円台の金額が出せるとしたら、赤羽のプラウドもターゲットに入ると見てもおかしくないのでは？
それとも赤羽のプラウドは５０００万円台では購入できないほどの高値設定になると決まっているわけ？
常識的に考えて、３ＬＤＫで６０００万円台が中心になるような立地だとはとても思えない。
赤羽で６千万円出すのなら、もっと都心に移っていくだろうに。そう考えるのが常識。
価格未発表はあなたに教えてもらったわけではない。来年の竣工なのに、現時点で出ているわけがないと
考えるのが常識でしょ。言うまでもないこと。

価格帯なんてものは、下から上まですべてが一致しなくても、
重なる部分があれば、十分に検討の余地はあるんだよ。

そしてネガティブキャンペーンの話だけれど、私は「立地は私は好き」と書いているのを見逃していない？
ただ、川口はここ数年で右肩上がりで坪単価が上がっているから、高すぎると書いたまで。
この点については川口の物件事情を知っている人は皆が言うことだし、
それこそ６～７年前に売られたマンションを今、売却すると購入価格と同等の価格で
売却できてしまう物件すらある。

その状況下で、この物件は私には高すぎると書いただけだけど。

あなたこそ、現在の相場だけを見るのではなくて、
過去にさかのぼってみてみる必要があるんじゃないの？

[215: 匿名さん]

赤羽で平均価格が２５０を超えるとは考えづらいです。
プラウドの話が出ているので、プラウドを例にすると、四谷三丁目５分でも、３２０前後です。
ブランズ川口栄町とプラウド赤羽がバッティングする価格はあると思います。
多少は赤羽が高いと思いますが、競合範囲だと思います。

[216: 匿名さん]

ブランズ川口栄町とプラウドシティ赤羽が「競合」することについては否定してません。
前レスをよく読んでください。
しかし、「一部の価格が被る」ことを「価格帯が同じ」と表現するのには、違和感があります。
まあ何を持って「同じ」とするかは主観の問題でもあるので、議論は尽きないかもしれませんが
少なくとも私は、川口と赤羽には少なくない相場差があると考えています。

>214さん
6000万円出すなら都心に行くのが「常識」だとは知りませんでした。
埼玉でも6000万円を越えるマンションは多いですから、世の中常識外れの人が多いのですね。
とりあえず、相場の話をする時はバルク価格ではなく単価で議論しましょう。
「常識」です。

>215さん
250を越えるかもという話が出ていることは事実なのですが、私も確信しているわけじゃありませんし、おっしゃるように越えないかもしれません。
230～240くらいかもしれませんね。
間取りや配棟計画なんかを見る限り、低仕様・低価格で勝負のような予感もしています。
ま、ま、これは価格発表を待つことにしましょう。

[217: 匿名さん]

川口では6000万円なんてそうそうないよ、100㎡くらいのならあるけど
そういうのは一般的な話に出てくるマンションとはちょっと別物だよね。

ところで本気で川口か赤羽かって考えている人っているの？
自分も含めてなんだかあまりいない気がするな。
川口に住んでいる人って生活の利便性に惹かれているんだと思うよ。
都内っていうことと埼京線が通っているだけで、赤羽みたいに
生活するのにたいして便利でもない所と競合するかな？距離的に
近いから価格は気になるけど、たとえ赤羽物件がここよりやすく
出てきても「ふぅーん」程度だけどな、うちは。

[218: 購入検討中さん]

いいですね

[219: 匿名さん]

>216さん
>6000万円出すなら都心に行くのが「常識」だとは知りませんでした。

その土地その土地で、相場というものがあります。
この立地だったら、いくらまでなら出すと、不動産に詳しい方なら「相場」を出してくるでしょう。
赤羽で６０００万のマンションを購入したとします。
マンションを購入するというのは賃貸ではないのですから、資産として考えるんですよ。
仮に６０００万のマンションを賃貸に出したときに、６０００万のマンションの利回りを最低でも４％を
下回らないようにすると、２１６さんでしたら、どの程度の家賃になるかおわかりになりますよね？
その家賃で赤羽に借りるような方が、果たして、需要として多くいるかどうかを考えれば
おのずとその土地その土地での相場なんて普通に出てきてしまいます。
赤羽で坪２５０万のマンションを出したとしたら、家賃は異常なまでに上がりますよ。
「その家賃ならもっと都心で借りられるから」となるのが「常識」です

マンションの分譲価格なんて、分譲マンションの希少性だけではなくて
周囲にどれだけの賃貸マンションがあるかなども大きく影響します。

坪２５０を出せば、もっと都心に近い場所で買える場所はいくらでもあります。
同じお金を出すのなら、資産なのですから、都心に流れていく方が出てくるのは「常識」です。

坪単価が川口よりも安いなどと言うことは、私は一言も申し上げていませんので、
読み返してくださいね。川口にそれだけのお金を出せる人なら、赤羽でに十分に検討できると
申し上げているだけです。
そもそもここの価格をご存じでおっしゃっているんですか？

[220: 匿名さん]

長文失礼します。苦痛な方は飛ばしてください。

話の軸がブレてまくってきましたが、元々は
205さんの「（ブランズ川口とプラウドシティ赤羽が）同じ価格帯なら」という仮定に対して
「同じってことはないんじゃない？」という書き込みでした。
異論があることも十分わかりましたよ。

私が書き込んだ「250を超えてくるかも」の「250」ばかりが注目されていますが
216に書き込んだように、もっと低い可能性も予見しています。
ブランズ川口は220で苦戦中（？）でしょうか？
川口のイーストゲートも220で、（内々で値引きもあったのでしょうが）一応完売。
プラウドシティ赤羽は、240～250くらいでひょっとしたら250を超えるかも、と思っています。
（反論があるのはわかりましたが、あくまで私の予想ということで）
ちなみに、（検討している人は覗いているでしょうが）赤羽本家スレでは270という予想なんかも結構あって
そこまで高くしてこないと私は思うのですが、実は相場なんてあってないようなもの
こればっかりは水モノだし、販売上の戦略もあるだろうから
最終的には当局の発表を待つしか他はないんですよね。
今となっては信じられませんが、ミニバブルが過熱していた数年前は
赤羽でも300で販売され、実際買い手がいたこともあるのですよ。
（今の時世で300で売買が成立するとは夢にも思っていませんよ、念のため）

>219さん
だーーかーーらーー
バルク価格で相場を議論している時点で、議論の土俵に乗らないんですよ。
6000万円の資金があったとして、「川口で100平米」を買うか「六本木で30平米」を買うかは
その人の家庭状況と好み次第です。（注：敢えて極端な例えを出していますよ）
川口で6000万円を買う人もいるし、六本木で6000万円を買う人もいます。
「6000万円なら都内」というのは単なる思い込みです。
あなたの中では「70平米3LDK3人家族」といった想定しかないのでしょうが
それに当てはまらないマイノリティも検討者には多くいるのですよ。
だから、それらを押し並べて議論するために、「単価」思想の導入が必要なのです。
川口で坪600万円を買う人はいないし、六本木では坪200万円を買えません。
単価で話して、初めて議論になるのです。
219さんが赤羽駅近坪250万円に懐疑的なことは、十分わかりましたよ。

[221: 匿名さん]

参考までに
プラウドシティ赤羽スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49787/

[222: 匿名さん]

２２０
めちゃくちゃ苦痛。
プラウド赤羽のスレでやってくれ。

[223: 匿名さん]

２２０
小出しにして書いているから勘違いされんだよ。
はじめに２１９が書いた事に対して、

*************************************************
ちゃんと検討してる？
赤羽のプラウドシティと価格帯は同じではないよ
プラウドの方が一段も二段も価格帯が高く、坪250を越えるかも
赤羽駅近辺は一応都内料金だし、供給も少ないから、まあ当たり前のことだけど
**************************************************

こんなつっかかるような書き方はどうなのか考えてみ。
しかも「価格帯は同じではない」「一段も二段も価格帯が高く」と断言してんじゃん。
それなのに、後になって小出しに「あくまで私の予想ということで」と
主張が変わっていくからややこしくなんだよ。
じゃー、あとは赤羽のスレでやってね。

[224: 匿名]

222
文章が論理的になると読むのを放棄する人ってどこにでもいるものです
バカの壁

[225: 匿名]

224
端的にまとめられない人っているものです。

それを理解できない人もいるんですね。
勉強になります。

[226: 匿名さん]

カオス

[227: 匿名]

そして管理費高いのネタに戻る

[228: 匿名]

あの駐輪場の場所だと、帰ってきた時、マンションに入ってから、グルっと1階を廻ってエレベーターだよね。
ちょっと面倒かも。

[229: 匿名]

契約者の一人くらい登場してくれないか

[230: 匿名]

いないんじゃない？
1期販売分の約3分の1が売れ残ってる状態が続いているし。
405は南東角部屋なのに、まだ売れないのが不思議だな。

[231: 匿名]

やっぱり賃貸30戸が避けられてる？
｢貸し出しても、この金額か…｣という気持ちにもなっちゃうかもね

[232: 匿名さん]

このペースだと、入居が始まっても売れ残りそうな気がするんだけど。
１期の５戸もまだ決まっていないようだし、１期で販売しなかった分が、まだ３０戸以上が残っている計算でしょう？
要望書を取っている段階だろうから、時期の販売が始まったら、ある程度は一気にさばけるんだろうけど。

[233: 匿名さん]

あんな値段で買わんよ

[234: 土地勘無しさん]

樹モール商店街は最近入れ替わりが激しい？のでしょうか。いつまでの営業かわかりませんが、ABC-MARTは完全閉店セールやってますし、眼鏡専科は店舗統合の為に8/22で閉店。今月31(土)には“新しいタイプの古着屋”がオープンすると出ていました。
ザ･プライスのようなディスカウントストアはこれからもずっと利用し続けたいと思ってます(^o^)