ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[125: 匿名さん]

修繕費は5年目位からかなり上がっていた気がします。
検討されている方は長期修繕計画を必ず見て、他の物件と比べてみるといいかと思います。

販売価格とランニングコストが高すぎるので私はあきらめました。

川口駅の東口にまだマンション建設計画のあるらしいので慌てずに待ってみます。

[126: 匿名]

川口駅東口の計画って、金山に建つ巨大なタワーマンション計画でしょうか？

あれ、完成が4年後とかだと思いますよ

[127: 匿名さん]

公式ＨＰに価格が出ていますね。
やはり管理費の高さが際立っている・・・。
中規模マンションだったら、通常はもっと安いですよね。

３９００～６３２０万って・・・。
イーストゲートの４ＬＤＫの上層階とほぼ同価格帯ってすごいな・・。

[128: 匿名さん]

3万円近くの管理費・修繕費って90㎡の部屋に
したら普通じゃね？むしろ70㎡の部屋で
平均2万円前半ってやっぱり普通じゃね？？

[129: 匿名さん]

２万円の管理費・修繕積立金って６０平米の部屋ですよ。
８０戸の中規模物件にしては全体的に管理費は高いと思いますよ。
特別な共用施設がありませんし。

[130: 匿名]

それだけ素晴らしい管理やってくれるんですよ。

多分

[131: 匿名さん]

川口でこの坪単価は、やはり高いとみなさんは思いますか？
坪単価だけで見ると、旧浦和市の物件が同じくらいの価格だと思うのですが・・・。

川口はマンションバブルと聞いたのですが、
やはり実際にはもう少し安い位が適正価格だと思いますか？

[132: 匿名さん]

川口は便利で生活はし易い街ですが、不動産は高くなりすぎた印象のエリアだと思います。

例えば、この物件に関して言えば、
81.57m²　8F　のBタイプ（たしか？）5,500万円前後　近くする部屋が、管理費込みで17.9万です。
これから管理費を引いて貰えれば純粋な部屋の賃料となるわけですが。多分、15万ちょっとって感じでしょう。
http://www.so-i.biz/622468c1/

何かの理由で、賃貸で貸し出そうと思っても購入価格からするとどうなんでしょう？
合わない気がします。

また、売りに出しても、中古で坪単価＠200以上での売買は難しいです。
管理費や修繕費も当然気になります。

ということで、川口は高い賃貸料では貸せない＆高く売れない（物件によりますが）。
大規模マンションは人気あるようですけど。

高いお金を出すなら都内に行くのではないでしょうか。

[133: 匿名さん]

＞高いお金を出すなら都内に行くのではないでしょうか。

この考え、当然だね。ここはどうしても「川口」じゃなきゃ
だめって人たちの分譲だろうね。

ただ、

＞81.57m²・・・多分、15万ちょっとって

その広さで新築の賃貸は18万円～じゃないといくら川口でも
そんなに安くないと思うよ。

[134: 匿名さん]

管理費が高いと言っている人の根拠は何？

管理費の相場は概ね180～200円/m2程度と言われています。（「管理費」「相場」で検索してみて下さい）
このマンションの場合は205円/m2。
決して安くはないけど、取り立てて騒ぐほど高いわけじゃない。
共用設備としてもエレベーターが2基ある。

近隣で販売中の同規模マンションの管理費
190円/m2 ライオンズ鳩ケ谷マークレジデンス
209円/m2 レーベンシティオ川口パノラマステージ
248円/m2 パークホームズ南浦和ステーションコンフォート
175円/m2 ブランシエラ浦和
180円/m2 クラッシィハウス浦和常盤
185円/m2 ヴィスタテラス武蔵浦和タワー＆レジデンス

こう見ると言う程高くはないでしょう。
もう少し客観的な話をしましょう。

[135: 匿名さん]

＞81.57m²・・・多分、15万ちょっとって ・・・

http://www.so-i.biz/622468c1/

ここに賃貸が出てますよ。

管理費等は購入者が納得すればいいんじゃないですかね～。

[136: 匿名]

134さん

比較する物件に、差があり過ぎませんか？
小規模物件は管理費が高くなるのは、一般的です。

このマンションの場合、中規模のマンションのメリットを打ち消してしまって、その分が管理費に反映されていると感じます。

エレベーター2基も、81戸のマンションとしては多いと思います。
60〜80戸に1基が理想と言われている中で2基設置してしまっています。
結果的に40戸で1基を負担することになってしまいます。

駐車場もタワーにしてしまっているが故に、これも影響していると思われます。


｢管理費が高い｣とみなさんが言っているのは、｢規模が中規模で、ゲストルームなどが無い割に高い｣と言うことだと思います。


本来なら、無駄な豪華施設(ゲストルームやラウンジなど)が無い中規模マンションのメリットの一つは、管理費や修繕積立金が安めになることだと思いますので…。

[137: 匿名さん]

うーん、管理費高いの痛いです。


固定資産税はどうですか？

[138: 匿名さん]

＞＞60〜80戸に1基が理想と言われている中で

それはない。50～60に1基。
80戸に1基なら少な過ぎ。高級ラインなら60戸でも2基。
注.別にこの物件を購入したり検討したりするつもりはありません。

[139: 匿名]

感想：土地持ってるってこうゆうところでうらやましい

[140: 匿名さん]

＞60〜80戸に1基が理想

っていうのはタワマンについてであって・・・
ここみたいに総戸数80にエレベーター1基なんてありえない。
どんだけ待たなきゃいけなくなるか考えられません。

[141: 134]

>136さん
例を挙げるにあたって極力タワーや大規模を避けたつもりだったのですが
31戸のパークホームズ南浦和は確かに不適切だったかもしれません。
しかし、言いたかったことは、ここの管理費は「相場より1割高いかどうか」というレベルですので
それをもう少し冷静に判断しましょうよ、ということ。
この板には熱烈なネガさんが1人いらっしゃるようで、過剰に高いと言われているようです。
まあ、平均より高めであることは事実と思いますけどね。

エレベーターについては、「理想」は50~60戸に1基ですが
実際には80戸程度で1基としているケースもよくあります。
ttps://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=1&b=50&o=142&t=1
「80戸で1基の設計をすればもっと管理費が安くなった」という指摘はその通りですが
管理費を下げるためエレベーター台数を最低限まで下げることが本当に良いのかは
判断の分かれるところだと思います。
「豪華な共用設備がないのに…」ということですが、そういう意味では
2基のエレベーターが自体が「豪華な設備」そのものである、と言うこともできます。

駐車場は、もちろん自走式よりは大きな維持費がかかるのですが
タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います。

固定資産税は物件の資産性そのものに比例して高くなります。
たくさん払いたくなければ、郊外のマンションを買ってください。


マンションの回し者だと思われると嫌なのであえて書きますが
物件価格自体は少し割高かなと私も思います。
「川口駅東口」「南側が公園」「田の字型ではなく南側に面した部屋が多い」
あたりのメリットをどう評価するかですが
今の相場から言えば平均坪200万円くらいでないと、手頃感がありませんね。

[142: 匿名]

いやだからね、いつまでマンションバブル引きずってるんだってことなんですよ。

相場観って言葉知ってますか？

[143: １３６です]

エレベーター基数、失礼いたしました。
タワマンでの理想数なのですね。

だとしたら、余計に８０戸で２基が適正な基数であって
管理費が高くなる要因にはなっていないということにはなりませんか？


質問させていただきたいのですが、
>タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います

これは実際にそうなのでしょうか？
私の素人考えでは、マンションの建物に組み込まれているタワーパーキングの
大規模修繕や維持は、かなりコストがかかりそうな気がするのですが、
実際のところはどうなのでしょうか。


>マンションの回し者だと思われると嫌なのであえて書きますが

思っていませんよ。
いろいろと勉強になります。

今回はブランズを待たずして、他の物件を購入しました。
いろいろな所から「イーストゲートより安くはならないらしい」と色んな方に伺っていたので・・・。
坪２００位だったら、あの場所が好きだったので、本当に欲しかったです。

[144: 匿名さん]

しかし、川口駅近郊の中古マンションを見ると、
タワーを除く、
築10年以内、70m2前後の物件で、
管理費12000円を超える物件は、ほとんどありません。

やはり、新築でこれだと高いと思います。
不動産に関わっていますが、
上がり続ける管理・修繕費についていけず、
売却する人は、数多くいます。

[145: 匿名さん]

私も中古物件を見てきましたが、管理費と修繕積立をあわせて２万円を切るマンションがほとんどでした。
１件だけとても高いマンションがあって、印象に残っています。

[146: 134]

143さん
>>タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います
>これは実際にそうなのでしょうか？
タワーパーキングも仕様や発注先によって費用がバラバラだそうで
ちゃんとした裏付けが取れなかったのですが
個別の費用（電気代、点検代、部品交換代…など）を考えたら
どれも同じようなものでは？と思いました。
私も素人考えです、すみません。

物件価格もそうですが、管理費の高い安いを同じ土俵で評価するには
「単位面積当たり」で計算する癖を付けたいですね。
修繕費も切り離して考えるべきと私は思います。
（これは将来的な計画を見てみないと、現状の月費用だけでは議論できないのではないでしょうか？）

管理費が仮に70m2で12000円とすると171円/m2ですね。
築年数にもよりますが、中古だとこのくらいのものは多いと思います。
共用設備（エレベーターや24時間ゴミやディスポーザーなんかを含めて）を豪華にする代わりに
管理費を上昇させる、というのが近年の流行です。（それが良いか悪いかは別）
前述の例のように新築は他物件も171円/m2を超えるものが多く、新築の平均管理費は確実に上がっています。

[147: 匿名]

スタイリッシュでいいなと思っていましたが、バルコニーに洗濯物を干すと、丸見えですね。

[148: 匿名]

管理費って組合努力で管理会社変えたり管理項目見直したりしていくんじゃないの？

まさか言い値でやっていくつもりですか。

[149: 匿名さん]

でも住む前から「管理会社を変える」という前提で
いる人ってあまりいないんじゃないかな？まして
大手（東急も一角として考えると）のマンションを
購入する人達ではさ。

[150: 匿名さん]

>148さん
だから事業協力者住戸の多さが気になるのかも・・。

[151: 匿名]

本当に難しい物件かつ面白い物件だなあ。

[152: 匿名さん]

今日、目の前の公園でPM9：00頃、男性の大学生さん達が
ベンチを占領して７～8人くらいでドンちゃん騒ぎをしていた。
お酒を飲んでいるようにも思われた。その後、PM9:30頃に
再び公園の前を通ろうとしたらまだ若者達が大声でたむろしていた。
マンションに囲まれている公園だからすごく声が響いていた。
夏場にこれをされると窓が開けれなくなるし、第一、若者が
夜7～8人公園で集まっているというだけで私は怖くなってしまう。

購入するマンションは昼間だけじゃなく夜の周辺環境も大事と思い
今日行ってみたが、真剣にここの購入を考えていただけにすごく残念。

お近くに住んでいる方がいたら教えてください。あの公園は
いつも夜は若者のたまり場になるのですか？

[153: 匿名]

常にたまり場って感じでは無いと思います。
時たま高校生などを見かけますけど。

ザ･プライスの横を抜けてくる方が多いので、窓を開けていると、意外と夜間も人の声は入るかも知れませんね。

場所柄、仕方ないのかも知れませんが。

[154: 匿名さん]

常にってことはないですが、
冬以外は、ホームレスの人も結構いますよ。
ホームレス一歩手前かもしれませんが、
宴会してたりします。

朝通ると、缶チューハイとかいっぱい置いてあります。

でも、マンションが建ったから、
人目もあるし、
今年からは減るかもしれません。

マンションが建つ前は、
この辺りに住む友人とは、
‘あの暗い公園’ってな呼び名で呼んでました。

[155: 匿名さん]

公式ホームページに、部屋ごとの価格が出ています。
どうでしょうね。この価格。

[156: 匿名さん]

ほんとだ。
価格がでてますね。

さすがに、2LDKは当初より、2～300下げてますね。
60平米で、4300とかはありえなかったですもんね。

それでも3LDKは、ほとんど変わりない感じですね。

[157: 匿名さん]

周辺と比較してみると、特別高い感じがしないでもないのですが、
もともと周辺マンションの価格が高かったと考えられなくてもないんですよね。

[158: 匿名]

買う人います？

[159: 匿名さん]

・・・買わない

[160: 匿名さん]

今、１期の登録の期間です！！！とは思えないほど、ここは静かなスレになっていますね・・・・。

[161: 匿名]

明日だか明後日の抽選会には、どれだけの人が集まるんだろうか

[162: 物件比較中さん]

このやり方は普通に考えたらHPに出てる価格＝要望書の出てない部屋だよね。
結構要望書入ってるんじゃないか？

[163: 匿名さん]

物件概要、販売戸数18戸に対して、
18戸分の部屋を紹介してるから、要望書がでてないのでは？
普通要望書がだされた分を、販売戸数にすると思うのだけど。
イーストゲートとか、そうだったけど。
真相は、抽選後にわかるからいっか。

[164: 匿名]

要望書が出ていても、HPには載せると思う。
買いたい人が集まってくれれば、今期の希望部屋の抽選に落ちても、他の部屋にまわってくれる可能性と、次期販売の抽選に参加してくれる可能性もあるし。

[165: 匿名]

北側に１３階のマンション建つみたいですよ。

[166: 物件比較中さん]

ねえ誰か様子見に行ってきて下さいよ。

[167: 匿名]

ホムペがすでに更新済み。先着順4戸になりました。14戸には申し込みがあったということかな。
比較的条件の良さそうな部屋が残っているのが気になる…。

[168: 匿名]

北側のマンションのデベはどこなんでしょうか

[169: 匿名]

１戸も売れないって言ってたやつ、どこ行った？

[170: 匿名]

405なんて、この中では売りやすそうな部屋だと思うけど、抽選日当日に先着受付にしてるんだね。

[171: 匿名さん]

北側のマンションって、何情報なんですか？

でもまた場所的に、今回のような価格帯になるのでは？
そしたら、あまり意味ないなぁ。

[172: 匿名]

南側にブランズがあるから、安くなるんじゃないか？
ブランズが高すぎるとも思えるが。

北側って、住宅地じゃない？
出来たとしても、また事業協力者住戸が多そうだなぁ

[173: 匿名]

見学に行ったのですが、北側の共用廊下もそうですが、吹き抜けの辺りも、昼間でも薄暗くて何か嫌でした…。

[174: 匿名さん]

北側のマンションは全て賃貸物件だそうです。