ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[101: 匿名さん]

エレベーター２基は普通だとしてもこの規模の
マンションでタワーパーキングっていうのが
最大の要因だろうね。むりしてタワパーなんて
作らなくてもまわりにたくさん空いている
駐車場あるのにね。25000円スタートじゃ
30階超の施設がたくさんあるタワマンと同水準の
負担になっちゃうじゃん。

俺もここやめます。さよなら。

[102: 匿名さん]

エレベーター２基は多い方だと思いますよ。
６０～８０戸に１基が理想とされている中で、４０戸に１基の割合ですから。

小規模マンションが管理費が高くなるのと同じような状況ですよね。
それに加えてタワーパーキングですから、管理費が高くなるのでしょう。

それと、地下に機械室があるようですね。

[103: 匿名さん]

いまだに公式ＨＰで「代表的間取り」しか掲載しないのはなぜ？
本当に売る気があるのかと・・・。

[104: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
価格はホントに5000万円からって・・・
掲示板の情報を信用していなかったので、
夫婦で閉口してしまった。川口って
そんなにマンション価格の高い地域に
いつの間にかなってしまったのね。
っていうか隣のイーストゲートと
値段変わらないじゃん。それであえて
こちらを・・とは普通ならないと
思うんですけど、どうなのでしょう？

[105: 匿名さん]

私も高いと思います。
「川口」以外に、このマンションを選ぶメリットがわからない者の一人です。

タワマンと比べるのなら、大規模修繕で実際にどの程度の修繕金がかかるのか私には未知数なので、
その点では従来のマンションの方が安心かなぁとは感じています。
ですが、車を持つ予定がありませんので、タワーＰにしてコストのかかるマンションは尚更ひっかかります。

先延ばしにされればされるほど、その間は賃貸住人さんが使い古していくわけですから（入居時期は変わっていないようですが・・）
私は、ここは検討外にしました。

新築分譲買ったのに、賃貸住人さんが半年も前に入っているマンションに興味がないのが本音です。

[108: 匿名さん]

イーストゲートの売れ行きがけっこうな勢いで完売寸前みたいです。
ここの提示価格に客足が流れたのでしょうか。

[109: 匿名さん]

イーストゲートは入居開始前にほぼ売り切っていましたよ。
入居開始後は、数戸残っていただけだったと思います。

低層階の南側がかなりお得な設定だったようで、
販売開始直後にすぐに売り切った間取りもあったようです。
そこは４千万円台前半からの設定だったと思います。

目の前にマンションがあるものの、タワマンというところと
価格が低めに設定されたことで勢いよく売れたのでしょうね。

[110: 匿名]

何かレスが歯抜けでおかしいなと思ったら、○○について書くと削除される訳か。
ひどいなあ。

[111: 匿名さん]

管理人さんへ

なぜタワーパーキングのコスト高について書き込むと
削除されてしまうのでしょうか？タワーパーキングが
小規模マンションの管理費を跳ね上げている元凶に
なっているのは明らかな事実なのですから、掲示板で
堂々と議論させてください。お願いします。

[112: 匿名さん]

タワーパーキングの件では削除されていないと思います。
実際に残っていますから・・。
特定の方への批判（に近い？）が入っているので、削除されているのだと思います。

ココは４０００万円台前半から設定されていれば、かなりスムーズに売れたのではないでしょうか。

現状の価格だと、管理費＋修繕積立がローンに加算されてしまうと、かなり高額になってしまいますよね。

[113: 匿名]

臭いものに蓋しただけだから気にしない気にしない。

[114: 匿名]

早く正式価格を発表しておくれ。

[115: 匿名さん]

正式価格は発表されてました。
4300万位からだったと思います。
Ｄタイプは5000万前後だったと思います。

[116: 匿名]

じゃあそのままGOしたんだね。
1年後も買えますのパターンはいっちゃったかな？

[117: 匿名さん]

4300万～は２ＬＤＫですか？

[118: 匿名]

2階戸建て裏の3Lかも。
最初から営業の人がいってた通りかな。

つか2Lって真っ黒じゃなかったっけ？

[119: 匿名さん]

2階戸建て裏の3Lも、黒くなかったですか？
3階で、4800だったような。

2Lは、3部屋のみ販売で、それが4300かな？

[120: 匿名]

まいっか。自分は乗りかかった船でここ張り付いてるだけだし(笑)

[121: 匿名さん]

>>120
大爆笑
私も一緒です。

[122: 匿名さん]

同じくです。
一応覗いてるだけで、100％買わないけど。

[123: 購入検討中さん]

買う方はいないんですか？？
私は悩んでます。。

[124: 匿名]

私はマジで買うつもりでしたが、
真っ暗な部屋(北側に位置する場所にありましたよね)を見たら、
｢この日当たりに5000万超えは出せない｣と思ってしまいました。

おまけに管理･修繕費が3万弱ですよね。
それも約5年ごとに修繕費は数割ずつ上がっていきますよね(長期修繕計画を見ていないけれど、一般的に。)

一般的なマンションよりも、管理修繕費が1万近く高いですから、長く住むつもりだと、
さらに高い買いものをしたことになるなと思いやめました。

価格面で止めた方は多いと思いますよ。

[125: 匿名さん]

修繕費は5年目位からかなり上がっていた気がします。
検討されている方は長期修繕計画を必ず見て、他の物件と比べてみるといいかと思います。

販売価格とランニングコストが高すぎるので私はあきらめました。

川口駅の東口にまだマンション建設計画のあるらしいので慌てずに待ってみます。

[126: 匿名]

川口駅東口の計画って、金山に建つ巨大なタワーマンション計画でしょうか？

あれ、完成が4年後とかだと思いますよ

[127: 匿名さん]

公式ＨＰに価格が出ていますね。
やはり管理費の高さが際立っている・・・。
中規模マンションだったら、通常はもっと安いですよね。

３９００～６３２０万って・・・。
イーストゲートの４ＬＤＫの上層階とほぼ同価格帯ってすごいな・・。

[128: 匿名さん]

3万円近くの管理費・修繕費って90㎡の部屋に
したら普通じゃね？むしろ70㎡の部屋で
平均2万円前半ってやっぱり普通じゃね？？

[129: 匿名さん]

２万円の管理費・修繕積立金って６０平米の部屋ですよ。
８０戸の中規模物件にしては全体的に管理費は高いと思いますよ。
特別な共用施設がありませんし。

[130: 匿名]

それだけ素晴らしい管理やってくれるんですよ。

多分

[131: 匿名さん]

川口でこの坪単価は、やはり高いとみなさんは思いますか？
坪単価だけで見ると、旧浦和市の物件が同じくらいの価格だと思うのですが・・・。

川口はマンションバブルと聞いたのですが、
やはり実際にはもう少し安い位が適正価格だと思いますか？

[132: 匿名さん]

川口は便利で生活はし易い街ですが、不動産は高くなりすぎた印象のエリアだと思います。

例えば、この物件に関して言えば、
81.57m²　8F　のBタイプ（たしか？）5,500万円前後　近くする部屋が、管理費込みで17.9万です。
これから管理費を引いて貰えれば純粋な部屋の賃料となるわけですが。多分、15万ちょっとって感じでしょう。
http://www.so-i.biz/622468c1/

何かの理由で、賃貸で貸し出そうと思っても購入価格からするとどうなんでしょう？
合わない気がします。

また、売りに出しても、中古で坪単価＠200以上での売買は難しいです。
管理費や修繕費も当然気になります。

ということで、川口は高い賃貸料では貸せない＆高く売れない（物件によりますが）。
大規模マンションは人気あるようですけど。

高いお金を出すなら都内に行くのではないでしょうか。

[133: 匿名さん]

＞高いお金を出すなら都内に行くのではないでしょうか。

この考え、当然だね。ここはどうしても「川口」じゃなきゃ
だめって人たちの分譲だろうね。

ただ、

＞81.57m²・・・多分、15万ちょっとって

その広さで新築の賃貸は18万円～じゃないといくら川口でも
そんなに安くないと思うよ。

[134: 匿名さん]

管理費が高いと言っている人の根拠は何？

管理費の相場は概ね180～200円/m2程度と言われています。（「管理費」「相場」で検索してみて下さい）
このマンションの場合は205円/m2。
決して安くはないけど、取り立てて騒ぐほど高いわけじゃない。
共用設備としてもエレベーターが2基ある。

近隣で販売中の同規模マンションの管理費
190円/m2 ライオンズ鳩ケ谷マークレジデンス
209円/m2 レーベンシティオ川口パノラマステージ
248円/m2 パークホームズ南浦和ステーションコンフォート
175円/m2 ブランシエラ浦和
180円/m2 クラッシィハウス浦和常盤
185円/m2 ヴィスタテラス武蔵浦和タワー＆レジデンス

こう見ると言う程高くはないでしょう。
もう少し客観的な話をしましょう。

[135: 匿名さん]

＞81.57m²・・・多分、15万ちょっとって ・・・

http://www.so-i.biz/622468c1/

ここに賃貸が出てますよ。

管理費等は購入者が納得すればいいんじゃないですかね～。

[136: 匿名]

134さん

比較する物件に、差があり過ぎませんか？
小規模物件は管理費が高くなるのは、一般的です。

このマンションの場合、中規模のマンションのメリットを打ち消してしまって、その分が管理費に反映されていると感じます。

エレベーター2基も、81戸のマンションとしては多いと思います。
60〜80戸に1基が理想と言われている中で2基設置してしまっています。
結果的に40戸で1基を負担することになってしまいます。

駐車場もタワーにしてしまっているが故に、これも影響していると思われます。


｢管理費が高い｣とみなさんが言っているのは、｢規模が中規模で、ゲストルームなどが無い割に高い｣と言うことだと思います。


本来なら、無駄な豪華施設(ゲストルームやラウンジなど)が無い中規模マンションのメリットの一つは、管理費や修繕積立金が安めになることだと思いますので…。

[137: 匿名さん]

うーん、管理費高いの痛いです。


固定資産税はどうですか？

[138: 匿名さん]

＞＞60〜80戸に1基が理想と言われている中で

それはない。50～60に1基。
80戸に1基なら少な過ぎ。高級ラインなら60戸でも2基。
注.別にこの物件を購入したり検討したりするつもりはありません。

[139: 匿名]

感想：土地持ってるってこうゆうところでうらやましい

[140: 匿名さん]

＞60〜80戸に1基が理想

っていうのはタワマンについてであって・・・
ここみたいに総戸数80にエレベーター1基なんてありえない。
どんだけ待たなきゃいけなくなるか考えられません。

[141: 134]

>136さん
例を挙げるにあたって極力タワーや大規模を避けたつもりだったのですが
31戸のパークホームズ南浦和は確かに不適切だったかもしれません。
しかし、言いたかったことは、ここの管理費は「相場より1割高いかどうか」というレベルですので
それをもう少し冷静に判断しましょうよ、ということ。
この板には熱烈なネガさんが1人いらっしゃるようで、過剰に高いと言われているようです。
まあ、平均より高めであることは事実と思いますけどね。

エレベーターについては、「理想」は50~60戸に1基ですが
実際には80戸程度で1基としているケースもよくあります。
ttps://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=1&b=50&o=142&t=1
「80戸で1基の設計をすればもっと管理費が安くなった」という指摘はその通りですが
管理費を下げるためエレベーター台数を最低限まで下げることが本当に良いのかは
判断の分かれるところだと思います。
「豪華な共用設備がないのに…」ということですが、そういう意味では
2基のエレベーターが自体が「豪華な設備」そのものである、と言うこともできます。

駐車場は、もちろん自走式よりは大きな維持費がかかるのですが
タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います。

固定資産税は物件の資産性そのものに比例して高くなります。
たくさん払いたくなければ、郊外のマンションを買ってください。


マンションの回し者だと思われると嫌なのであえて書きますが
物件価格自体は少し割高かなと私も思います。
「川口駅東口」「南側が公園」「田の字型ではなく南側に面した部屋が多い」
あたりのメリットをどう評価するかですが
今の相場から言えば平均坪200万円くらいでないと、手頃感がありませんね。

[142: 匿名]

いやだからね、いつまでマンションバブル引きずってるんだってことなんですよ。

相場観って言葉知ってますか？

[143: １３６です]

エレベーター基数、失礼いたしました。
タワマンでの理想数なのですね。

だとしたら、余計に８０戸で２基が適正な基数であって
管理費が高くなる要因にはなっていないということにはなりませんか？


質問させていただきたいのですが、
>タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います

これは実際にそうなのでしょうか？
私の素人考えでは、マンションの建物に組み込まれているタワーパーキングの
大規模修繕や維持は、かなりコストがかかりそうな気がするのですが、
実際のところはどうなのでしょうか。


>マンションの回し者だと思われると嫌なのであえて書きますが

思っていませんよ。
いろいろと勉強になります。

今回はブランズを待たずして、他の物件を購入しました。
いろいろな所から「イーストゲートより安くはならないらしい」と色んな方に伺っていたので・・・。
坪２００位だったら、あの場所が好きだったので、本当に欲しかったです。

[144: 匿名さん]

しかし、川口駅近郊の中古マンションを見ると、
タワーを除く、
築10年以内、70m2前後の物件で、
管理費12000円を超える物件は、ほとんどありません。

やはり、新築でこれだと高いと思います。
不動産に関わっていますが、
上がり続ける管理・修繕費についていけず、
売却する人は、数多くいます。

[145: 匿名さん]

私も中古物件を見てきましたが、管理費と修繕積立をあわせて２万円を切るマンションがほとんどでした。
１件だけとても高いマンションがあって、印象に残っています。

[146: 134]

143さん
>>タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います
>これは実際にそうなのでしょうか？
タワーパーキングも仕様や発注先によって費用がバラバラだそうで
ちゃんとした裏付けが取れなかったのですが
個別の費用（電気代、点検代、部品交換代…など）を考えたら
どれも同じようなものでは？と思いました。
私も素人考えです、すみません。

物件価格もそうですが、管理費の高い安いを同じ土俵で評価するには
「単位面積当たり」で計算する癖を付けたいですね。
修繕費も切り離して考えるべきと私は思います。
（これは将来的な計画を見てみないと、現状の月費用だけでは議論できないのではないでしょうか？）

管理費が仮に70m2で12000円とすると171円/m2ですね。
築年数にもよりますが、中古だとこのくらいのものは多いと思います。
共用設備（エレベーターや24時間ゴミやディスポーザーなんかを含めて）を豪華にする代わりに
管理費を上昇させる、というのが近年の流行です。（それが良いか悪いかは別）
前述の例のように新築は他物件も171円/m2を超えるものが多く、新築の平均管理費は確実に上がっています。

[147: 匿名]

スタイリッシュでいいなと思っていましたが、バルコニーに洗濯物を干すと、丸見えですね。

[148: 匿名]

管理費って組合努力で管理会社変えたり管理項目見直したりしていくんじゃないの？

まさか言い値でやっていくつもりですか。

[149: 匿名さん]

でも住む前から「管理会社を変える」という前提で
いる人ってあまりいないんじゃないかな？まして
大手（東急も一角として考えると）のマンションを
購入する人達ではさ。

[150: 匿名さん]

>148さん
だから事業協力者住戸の多さが気になるのかも・・。