ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

[周辺住民さん]

住所　東京都文京区本郷１丁目107-3他（地番）　※弓町の朝陽館跡
敷地面積　1,818.53㎡
建築面積　844.60㎡
延べ面積　9,523.30㎡
階数　地上14階、地下0階
高さ　44.56m
着工予定　平成28年10月上旬
完了予定　平成30年8月下旬
建築主　三菱地所レジデンス株式会社
設計者　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工者　木内建設株式会社東京支店

本郷の老舗旅館「朝陽館」が112年の歴史に幕
http://bunkyo.keizai.biz/headline/266/

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

所在地：東京都文京区本郷１丁目107番3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営地下鉄三田線「水道橋」駅より徒歩5分、
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、
東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩7分、ＪＲ中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.1.30 管理担当】

[81: 匿名さん]

パークハウスとディアナコートでは比較は出来ないよ。客層が違うでしょ。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

坪単価が同じでも客層が違うということあるんですかね。同水準の物件で比較するとスミフは坪単価が他に比べて高いので、そういうことも起きそうですが。

[83: 匿名さん]

最初から財閥系及びそれに準ずるデベ以外検討対象外という購入者もいるという事でしょう。
特にモリモトは一度潰れてるしね。敬遠される人もいるかもね。

[84: 匿名さん]

>>75 匿名さん
では今はどこも買えないね。
今後も高止まりで値段下がらないという見方もあるし待っていればまた6000万円台になるどころか1割値段が上がるかもよ。

[85: 匿名さん]

一度倒産したデベを避けるように、地権者様が多いマンションも避けたほうがベター。
半分も議決権握られてたら将来大変だよ。

[86: 匿名さん]

わたしは逆に考える。
区分所有者だけで管理の知識もなくコストダウンばかり優先してまともに意見がまとまらない素人の烏合の衆よりもまとまった地権者がプロの見方ですお金をかけるときはかけてしっかりと統率してくれた方がいい。自分の資産を毀損させるようなことはしないでしょう。

[87: 匿名さん]

読み返すと地権者の非分譲が多いと賃貸に大量に出回るのでどんなヒトが住むか分からないし心配といった意見があります。
分譲の場合もマンションなんて付き合いないし、どんなヒトか分からない。隣に変な性癖の人物が購入する可能性もある訳です。それに分譲賃貸の場合は3ldkなら月30万前後の家賃を払う層が入居します。
賃貸に場合だけ何が心配なんでしょうね？

[88: 匿名さん]

モリモトって資本金１億円なのか。それでマンション分譲するって凄いね。

[89: 匿名さん]

凄いのは購入者。
知っているのか知らないのか？
ヒューザーと三井三菱の事故後の対応考えるとやっぱり安心したいよね〜〜

[90: 匿名さん]

資本金とか純資産の意味も分からないし調べもしないで買うのでしょう。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
DBJなどの支援を得てモリモトが民事再生した経緯は十分調べて買いました。
不安なら買わなければいいだけです。

[92: 匿名さん]

>>57 匿名さん
貴方の記載内容はどういう根拠なんですかね。
もし事実と異なるならいくら掲示板であっても地権者や売主から訴えられる内容ですよ。

[93: 通りがかりさん]

賃貸入居者の多くは、自分の財産資産では無いため、共用部分等の扱い方が乱雑です。
雨の日、泥だらけの靴を拭うことなく、エントランス、エレベーター内を汚します。

[94: 匿名さん]

そんなの入居者の人間性の問題だろ。
賃貸の人間に固有ではなく、育ちの悪い購入者でも起こりうるわな。

[95: 匿名さん]

バラック小屋を壊して立て直すタワマンなんかだと、とんでもない地権者がいるが、ここは朝陽館。。。まともだと信じたい
某新宿のタワマンなんかとは違って欲しいが

[96: 匿名さん]

話題がループしてますね。地権者の多さも気にならなくて、周りが高層マンションだらけで囲まれ感あるのも気にならなくて、坪400万以上ポンと出せる人が買えばいいんですよ。

[97: 匿名さん]

そういう地区だからね。
あと坪400は今時普通でしょ。
文京区本郷アドレスだからね。

[98: 匿名さん]

ここを坪400平均で売ってくれたら周りの中古の相場も落ち着いてきてよいのですが…
でも同じ三菱の文京白山の完売を待たないとその値付けは難しいかもしれませんね

[99: 匿名さん]

本郷ってあまり住むっていうイメージがある街ではなかったんですが、こちらの口コミを見たり、
現地を違って視点から見て行ったりすると意外と住みやすそうには思いました。

近所に交番があるのですね。
それならば安心かも。
わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょう。

[100: 匿名さん]

春日町交差点の交番は常時警官がいますが、壱岐坂の交番は不在の時が多いですよ。
それでも治安は悪くないので問題ないと思いますが。

[101: 地元民]

やっぱり最高学府を囲んで良い町ですよ。帝大の時代から受験生の宿泊やサークル合宿などで使われた朝陽館がなくなるのは淋しいですねー。
文京区は唯一、山の手線の内側に全域収まってる区ですし、きっと価値は維持されると思います。
治安も良いので警視総監とかになる傷付けることの出来ないエリートが「現場経験」ってことでよく本富士警察署の署長になるそうですよ。
そして、ファミリー層は教育熱心なご家庭が多いと思います。東大周辺や名荷谷～小石川エリアなどは、小さいうちからなんかもう将来目指して…って感じです。
本郷は気取りはないけど、良い土地ですよ。

[102: 名無しさん]

どんな価格になるか気になりますね。
いつ頃発表なんでしょうね。

三菱の番町物件は大人しめで来てるみたいですね。
この流れあるのかしら。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4781.html?sp

[103: 匿名さん]

場所も場所ですから安くはならないんだろうなと思いますが…まだ価格って発表になっていないんですか？モデルルームっていつになったら開くんでしょう？
ここだと安くはならないんじゃないかしら。
何と言っても本郷。それに由緒ある旅館があった場所、ということですけれども…安くはならないっていうことでしょうね。

[104: 匿名さん]

プラウドに囲われてますね

[105: 匿名さん]

総戸数 92戸（事業協力者住戸42戸含む）
というふうになっています。
この地権者サンって元々あった旅館ということになるのでしょうか。等価交換みたいな感じなんですかね。
となると、この地権者住戸ってもしかしたら賃貸になる可能性も？
ここの場合は賃貸にしたものすごく高いだろうから
賃貸だから即ち丁寧に使ってくれないというのとは違うだろうけれども

[106: 匿名さん]

>> No,105 匿名さん　：私は都内数か所で賃貸経営しています。文京区でも数か所で賃貸に出していますが、お客さんの素性が良く、丁寧に使ってくれるケースがほとんどです。文京区に好んで住む方は、他のエリアに比べてマジメな方が多いからではないかと考えています。この物件の場合、地権者住戸の多くは賃貸に回るでしょうけれども、本郷のマンションらしい風格は保つはずです。

[107: マンション検討中さん]

>>106 匿名さん
半数近くが地権者住戸、かつ、賃貸に出る場合、管理組合って回るんですかね？？？

[108: 匿名さん]

106 匿名、です。

はい、地権者さんが圧倒的発言権を持つことになるでしょうが、管理組合は回るはずです。理事長は地権者さんが担うことになり、一般の方は理事長役が回ってこなくて、気楽でいいかも。

[109: Gtype]

Gタイプ90.13㎡の価格を近隣との比較でみるとおいくらくらいになりそうですか？

[110: 周辺住民さん]

大きな重機が動き、土砂を積んだダンプも道を通るようになって、工事も進んでいるようです。

公式サイトの物件概要によると、2017年6月下旬販売開始予定のようです。

http://www.mecsumai.com/tph-hongo/misc_outline/index.html

どんな値付けになるのか、注目しています。

[111: 名無しさん]

一番広いのが90平米か。
もうちょっと広い部屋がほしいなあ。

[112: 匿名さん]

しかも行燈部屋…

[113: 匿名さん]

地権者住宅、先行して交渉はじまってる？最近近所で中古増えたしね

[114: 匿名さん]

ここの価格が出る前に高値で売り抜けたいということなのでは？

[115: 名無しさん]

公式サイトにある楠、立派でいいなあと思ったらご近所なのね。
朝陽館跡にも何かしら木は残ってるんだろうか？

[116: 匿名さん]

ここの価格でたら近所の中古価格は暴落しますか？

[117: 名無しさん]

>>116 匿名さん
暴落したら買おうと思ってるなら甘い！
ここらは住環境もいいし、下げてまで売る理由がないでしょ？

[118: 匿名さん]

平均坪430くらいが妥当ですかね。

[119: 匿名さん]

中古は暴落しないけれど（売主が下げなければ良いだけなので）、ここの販売が終了するまでは売れないだろうから、一度取り下げて様子を見るところが多いのではないでしょうか。

[120: 匿名さん]

>>118
沖式だと坪442になっているけれど、最近落ち着いてきたからそれくらいかもしれませんね。
階数でどれだけ差を付けてくるかが気になります。

[121: Gtype]

ということは・・・
一番広い部屋で12,000万円ってことですかね？
文京区本郷駅近でそんなに安くなるとはとても思えませんね。
Gtypeは坪500手前くらいにはならないと安い気がしますね。

[122: 匿名さん]

Gタイプは単価を少し上げるかもしれませんね。

[123: 匿名さん]

>>119 匿名さん
> ここの販売が終了するまでは売れないだろうから
まあ希望するのは自由なので頑張って待ってください

[124: 匿名さん]

半分くらいの住戸は日当たりゼロでしょこれ何の罰ゲーム？
高層階は良いかもしれないけどそれ以下の階は何の売りがあるのかな

再開発のビルの発売も近いのに三菱地所頭抱えてそう

[125: 匿名さん]

「高台」+「大通りに面していない」という立派な売りがありますよ。
周りの中古物件が価格を支えてくれていますし、日当たりが悪い住戸もそこそこの値段で売れて、
三菱はむしろウハウハだと思いますよ。

[126: 匿名さん]

これからまた、陽が昇る

陽が当たらないの意識してるのか？

[127: Gtype]

＞124　本郷で再開発の予定があるのですか？

[128: 匿名さん]

>>124 匿名さん
本郷弓町アドレス、駅近高台、地所レジブランド、由緒ある旅館跡地、その立地を活かしたランドスケープ、14階90戸超の周辺では稀なスケール感、不足ない設備仕様。
確かにあまり売りになる点がないかもですね。

[129: 匿名さん]

ここ、間取り悪いです。
行燈部屋もあるし。
値段によっては、それでも買いということもあるかもしれませんが・・・
本郷パークハウスプレミアの中古でも狙ったほうがいいかもしれませんよ。
といっても、あんまり出ませんが。

ペンシルマンションじゃないという点や、立地は評価できると思いますが。

[130: 匿名さん]

本郷ハウスの建て替えはまだでしょうか。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん
> あんまり出ませんが
いや、少なくとも今4件ネットに出てますよ

[132: 匿名さん]

4件あるけど、ここより狭めですね。

また近隣物件で新価格になりましたね。

[133: 匿名さん]

プレミアフォートの最上階とその下の広い部屋って売りに出ないね。
時々チェックするようになって何年か経つけれど、出たのを見たことがない。
あれくらい広さがあると、いいんだが。

[134: 匿名さん]

HPの図を見て思ったのですが、
雨の日に駐車場まで車を取りに行くときに濡れてしまうのは仕方ないとして、
そのあと家族を乗せるために車寄せに行くことができないのではないでしょうか。
一方通行の道路をバックするのでしょうか？
もしかして設計ミス？

[135: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん
ホントだ！
一通なんですね。

皆傘で行くか、近所を一周しろ、って事でしょうね。
道路交通法ありますから。

[136: 匿名さん]

雨の日で荷物が多いときとかベビーカーを持っていくときは
近所を一周してから車寄せに向かうというのが現実的なところでしょうか。
バナー広告で「内廊下・車寄せ」をキャッチコピーにしている割にはアレですね。

ところで、間取りもこれで確定ということであれば微妙な感じがします。
FタイプとGタイプの行燈部屋は、↓こちらの図５のタイプですね。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-09-30

EタイプとGタイプで玄関入ったらすぐに部屋のドアというのも気になります。
絨毯とかマットが置けないのでは？

[137: マンション掲示板さん]

春日の再開発待った方が良い

[138: 匿名さん]

周辺には保育所が幾つかありそうなので共働き世帯にとっては比較的住みやすい立地環境になるのかな
教育環環境も良さそうなので親目線としてはばっちりの立地
小中学校も近いので、通いやすいでしょうし、例えば私立を視野に考えている方も近辺にあるので子供にとっても良いですね。

[139: マンション掲示板さん]

>>138 匿名さん
教育目的の人なら茗荷谷や誠之小学の方行くでしょう

[140: Gtype]

春日の再開発は2018年に740戸のマンション計画って書いてあるけど、どのマンションかな？もう完売？それとも売り出しまだなの？

[141: 匿名さん]

まだ何も出てませんけど
そもそも完成がオリンピック間近で、解体の遅れで元の工期から遅れてますからね
駅前一等地ですから、べらぼうに高いのを覚悟しないといけませんね

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん
谷底で一等地は違和感ありますね。

[143: 匿名さん]

駅前だからタワマン向きの場所だし、この界隈では一番利便性の高い場所なんだろうけど、
周囲の町が古臭いから、べらぼうに高いと売れないですよ。
価格帯としては、豊洲とか湾岸のタワマンよりは高くて、
浜離宮とか港区のタワマンよりはだいぶ安い、というレンジのどこかでしょう。

[144: Gtype]

＞141さん

情報ありがとうございます。
やっぱり僕は春日再開発を待つことにします。
やっぱり高いでしょうね＾＾

[145: 匿名さん]

待てるのだったら春日の再開発のほうがよいでしょうね。
ここよりは間取りが良い部屋があるでしょうし、日当たりもよいでしょう。
価格的にもマーケットが落ち着いている時期ではないでしょうか。

うちは待てなそうなので、待てる方が羨ましいです…

[146: Gtype]

今までパークハウスに住んでいるのが一番長いですが、マンションの質、
アフターサービス、安心感等、すべてを含めて僕にとっては一番いい
マンションだと思います。マンションは基本的に僕は立地が一番大切
だと思ってますので、ここはとてもいいマンションだと思っています。
ご希望の価格で売り出しになることを祈っています＾＾

[147: 匿名さん]

保育園近くにありますが、ここら辺は激戦区の中でも激戦です。

一馬力または、子どもは小学生以上しかオススメできません。
それか一人っ子確定なら、なんとかなるかもしれません。それでも認可外に預けて、の転園が必須となります。

まぁきっとそこそこの価格帯なので、子供の人数確定した世帯主中年くらいの家庭が住むのでしょうかね。なら大丈夫ですが。

[148: 匿名さん]

ホームページからc とdプラン消えた？？

[149: 匿名さん]

Aタイプも消えた？

ところで、Gタイプのキッチンは料理をしていると肘が燃えてしまうと思います。

[150: マンション検討中さん]

苦戦が予想されるからコストカットしてるんだろうね

[151: 匿名さん]

>>133

なにこれ、最高じゃないですか！
http://www.jkhome.com/properties/detail/r/7596

[152: 匿名さん]

〉〉149
たしかにね。身幅が1mあれば燃えるかもね(笑)

[153: マンション検討中さん]

Eタイプ78平米で1億2千万円中盤くらいですね。かなり人気ありそうです。

[154: 匿名さん]

>>153さん
ありがとうございます。
ちなみに何階ですか？

[155: マンション検討中さん]

10階程度です。西向きは8階まで地権者さんです。
E上層階は1.3億前後ですよ〜。

[156: 匿名さん]

ありがとうございます。
思ったよりも高級路線で来ましたね！
それに見合った仕様になっているのかが気になるところですが、
GWの後の週にMRに行ってきます。

[157: マンション検討中さん]

セレクトプランも豊富で、高級感があり、仕様は良かったですよ！

[158: 匿名さん]

確かにL型キッチンは表面着火が木になりますね。
一見おしゃれで使いやすそうなんだけど…

[159: マンション検討中さん]

モデルルームの間取りGは一億五千万円半ばからみたいです。

[160: 検討板ユーザーさん]

C Dも八階より下はないんでしょうか？
3ldkだと八階より上で、最低1.1億って感じですか？

[161: 匿名]

>>159
坪550万？まじで？

[162: 匿名さん]

小日向や白山と同様、
高めに出して、もし売れなければ値引き販売をすればよいという作戦でしょう。

実際にMRも人気があるようですが、
果たしてマーケットがこの値段に追い付いていけるのか、興味深いです。
この価格帯だと他の人気エリアも選択肢に入ってきますし。

[163: 名無しさん]

かなり強気ですね。
地権者戸数が多く、販売戸数が少ない影響もありそうですね。

[164: マンション検討中さん]

さすがに、この価格では売れないのでは？

[165: 匿名さん]

この価格設定は、時間をかけて売るということではないでしょうか。
この値段のまま売れるのかどうかは分かりませんが、
いずれにしても最終的（発売時ではなく完売時）には「売れる値段」になるはずです。
こちらも時間をかけて検討することができるので、
焦らされて申し込みを入れるよりも健全だと思います。

[166: マンション検討中さん]

Cは8階以上、Dは9階以上、が分譲です。検討住戸ではないので価格ははっきり覚えていませんが、1.1億程度からだったと思います。

[167: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん

あくまで今の予定価格の様です。
検討者次第で上下する可能性ありとの事でした。

[168: 匿名さん]

13階G 予定価格16800万円台
どの間取りも階数差額が一階上がる毎に2〜300万なのですが、これって普通ですか？

[169: 匿名さん]

>>168さん
ご参考に。
https://www.sumai-surfin.com/price/topfloor.php

しかし、この坪単価はちょっと怯みますね…

[170: マンション検討中さん]

まさか日当たりの悪い地権者だらけの三流施工者のマンションで高値挑戦してくるとは

[171: 匿名さん]

この間取りで、というのはありますね。
価格に見合わないと思う人はご自由にこちらをスルーして
春日の再開発を待ってほしいというスタンスでは？
地所レジデンスはあちらの再開発の組合員に入っているようですし。

[172: 匿名さん]

>>169 匿名さん

ありがとうございます。
高層より中層を検討します。

[173: 検討板ユーザーさん]

土地一杯にマンションを建てずに余裕をもったプランにしたから高いのかな。
周辺物件と比較しても断トツに高いので、豊かな植栽やマンションコンセプトにはまった人は坪500出すのかな。
本郷で坪500出す層は、港区や番町とは違った落ち着いた住民属性なイメージ。

[174: 匿名さん]

現地行ったら日当たり悪すぎてドン引きする

[175: 匿名さん]

このあたりの日当たりが悪いのは、道路が狭いのにギリギリまで建物が建てられているからですね。
ここも、裏のマンションと合わせて同時に再開発すれば、もう少し下がることができたのでは？
1区画が狭いのが問題ですね～
あと、通りのこちら側は西向きになってしまうから、
ほぼ角のプラウド真砂坂～本郷ハウスの間はマンションなかったですよね？
本郷ハウスを再開発してタワマン化できたらよさそうですね。

[176: マンション比較中さん]

春日後楽園再開発のは
坪単価ここの二割増しくらい？

[177: 名無しさん]

春日の再開発は事業費がうなぎ登りになったおかげで、ここよりも値が張る住居だらけになりそうですね

[178: 匿名さん]

ここの価格が出たら付近の中古が下がると思ってた人、残念でしたね。
下がるどころかますます強気になれる。

[179: 匿名さん]

ここは3ldkで坪単価500
超ですか？
凄いですね。

[180: マンション検討中さん]

ここの平均は、坪いくらですか？