ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

[周辺住民さん]

住所　東京都文京区本郷１丁目107-3他（地番）　※弓町の朝陽館跡
敷地面積　1,818.53㎡
建築面積　844.60㎡
延べ面積　9,523.30㎡
階数　地上14階、地下0階
高さ　44.56m
着工予定　平成28年10月上旬
完了予定　平成30年8月下旬
建築主　三菱地所レジデンス株式会社
設計者　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工者　木内建設株式会社東京支店

本郷の老舗旅館「朝陽館」が112年の歴史に幕
http://bunkyo.keizai.biz/headline/266/

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

所在地：東京都文京区本郷１丁目107番3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営地下鉄三田線「水道橋」駅より徒歩5分、
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、
東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩7分、ＪＲ中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.1.30 管理担当】

[441: 検討板ユーザーさん]

富裕層はこのような掲示板を覗かないし、
書き込みもしません。
面白さがって書いてるだけですよ。

〈浮遊層〉てやつすな。

[442: 匿名さん]

>>439 マンション検討中さん
同意いたします

[443: 匿名さん]

プレミアフォートは各階にゴミ置き場はありません。
各階にあるとゴキブリが発生します。

[444: 匿名さん]

管理費が安いので仕方がありません

[445: マンション検討中さん]

なんだ、プレミアフォートもないのか。
この界隈はないのが標準なのかな？
そりゃ管理が悪ければゴキブリが来るかもしれないけど、
そんなリスクよりメリットのほうが遥かに大きいんだけどな。

[446: 検討板ユーザーさん]

購入する為のプライオリティーは低いな。
どうでもいい。

[447: 匿名さん]

天下の三菱のパークハウスブランドでもやはり文京区だと購入者の属性を考慮すると、この程度の物件になってしまうのか。

[448: 匿名さん]

スキル高い執事並みのコンシェルジュなら嬉しいが、時給1000円程度のバイトもかなりいるし、そんなバイトに任せらせる事などない。なんのスキルも経験もないから安時給の職につく。自分で処理した方が何万倍も早いし確実。理解力も乏しいから仕事を頼む事がストレス。挨拶しか出来ないやつに金を払いたくない。

[449: 匿名さん]

3Aや番町にはコンシェルジェとは別にバトラーガードがいるマンションもありますが、本郷ではまず無理でしょう。

[450: マンション検討中さん]

文京区だと、そう思う人が主流なんでしょうね。みなさん合理的ですよ。
だから、コンシェルジュサービスがなくても資産価値には影響しない、
というか、むしろ管理費が安くなる分評価されるのだと思います。

でも、個人的には合理的過ぎてちょっと寂しいかなぁと思います。
頼むのは、クリーニングとか、共用施設の予約とか、ちょっとした情報交換くらいだけど、
外出時と帰宅時に笑顔で挨拶をしてもらえるだけでも、安心します。
外部者は侵入し辛くなるし、住民のマナーも向上すると思います。
欧米だとドアを開けるだけの人（ドアマン）がいるマンションも多いですから、
やはり人がいるというのは意味があるのだと思います。

[451: 匿名さん]

欧米のドアマンもバトラーもきちんとした所はプロ。そういうプロがいてくれるなら大歓迎だが日本は欧米の上っ面だけ真似。有名人夫婦の住んでる所も高級マンションだろうにあの有様。この地域を選ぶ人種はコンシェルジュごときで喜ばないし、セレブと持ち上げられて木に登る成金は住まないよ。

[452: 匿名さん]

賃貸住戸が多い物件では管理費を抑えないと賃料が上がってしまうので仕方ないだろー

[453: 匿名さん]

あっ、出たな！賃貸住戸ネタ推し！面白〜〜い。

[454: マンション検討中さん]

私なんかは、逆に、「コンシェルジュごとき」に、そこまで警戒しなくてもよいかなと
思っちゃいますけどね。
スキルというよりも、お互いに顔を知っている人が座ってくれている
というだけでありがたいです。

ここの地域は、成金がいないということなのかもしれませんが、冷たさを感じます。
学歴の高い人や専門性の高い職に就いた人しか認めないというか…

[455: 匿名さん]

冷たくないけどな。冷たいのは田舎から出てきた東京人になりたい人とかじゃない？職場でも東京は冷たい人が多いとか言われた事あるけど代々の東京人は冷たくないんだが。簡潔な物言いだからか。せっかちだからな。近所に銭湯あるから（ラクーアじゃない）行ってみたらどうだい。なかなかウェットだ。

[456: マンション検討中さん]

成金は暖かいの？

[457: マンション検討中さん]

>>455
それならば、安心しました。

>>456
成金というと失礼かもしれませんが、港区に住んでいたときは、人脈を重視する人が多くて、
すぐに家族ぐるみの付き合いをする人が増えたんですよ。
それに対してこの地域は、私の錯覚なのかもしれませんが、
人脈よりも学歴とか職種とかを重視する（場合によっては他人を見下しがちな）
人が多いのかと思った次第です。

[458: 匿名さん]

見下したのがいたのか。すまなかった。こちらが謝る事じゃないがすまない気持ちだ。人脈作りに熱心じゃないのはこいつと知り合えば特になるという考え自体がないから。ガチな東京人は。他者を利用しようと考えない。変なマウンティングかますのはそれしか誇れるものがない虚勢張った奴だよ。田舎でもいるじゃん、名士の家柄とかいうやつ。どこでもいるよ。

[459: 検討板ユーザーさん]

もうハナシ関係なくない？
（ハライチ風）

[460: 匿名さん]

爆笑！地元人としては冷たいと言われて誤解ときたかったのさ。すまぬ。

[461: 匿名さん]

藤和を吸収してから大衆化路線に舵を切ったザ・パークハウスブランド。

[462: 匿名さん]

どうぞ他のブランドなり一軒家なりご自由にお買い求めください。

[463: 匿名さん]

各階ゴミ置場や管理体制の件が話題に上っていますが、最近の文京区では新興デベや無名デベの価格を抑えた物件が増えてしまい、所謂高級マンションはあまり分譲されなくなりました。ここも地所の物件なのに現在の文京区のトレンドに合わせざるを得なかったのでしょう。

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
文京区は小規模なマンション用地ばかりで大手は手を出しにくいのでしょう。

[465: 匿名さん]

利便性の割りに安い価格につられて新住民が流入する。

[466: 匿名さん]

そろそろオプションや間取り変更の打ち合わせも始まってますよね。

[467: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[468: 検討板ユーザーさん]

物件を間違えてんだろ。

[469: 匿名さん]

ほとんどは標準仕様のままですよ

[470: 匿名さん]

こちらは完売したんですか？

[471: 検討板ユーザーさん]

HP見てから書いて下さい。

[472: 匿名さん]

1階部分ができてきましたね！
これから第2期の抽選になる方には幸運をお祈りいたします。

[473: 匿名さん]

一階は地権者さんのでかい部屋しかないんだが。
それが売りに出てんの？

[474: 匿名さん]

いや、1階部分の工事が進んできた（できてきた）ってこと。

[475: 匿名さん]

すまぬ、読み違えた。

[476: マンション検討中さん]

コンシェルジュなんてほとんどどのマンションでも人材派遣かパートだよ

福山雅治クラスが住むマンションでもね

福山雅治さん宅侵入、元コンシェルジュに猶予付き判決
2016年9月28日10時14分
　歌手で俳優の福山雅治さん（４７）の自宅マンションに侵入した罪に問われたマンション管理会社の元パート従業員、宮本万里子被告（４８）に対し、東京地裁（佐々木一夫裁判官）は２８日、懲役１年執行猶予３年（求刑懲役１年）の有罪判決を言い渡した。

　宮本被告の起訴内容は、５月６日夜、合鍵を使って都内の福山さんの自宅マンション室内に侵入したというもの。

　検察側は冒頭陳述で、宮本被告が住居侵入に至った経緯を説明した。宮本被告は２０１０年ごろに福山さんのファンクラブの会員になり、ライブに行ったりテレビ局前で「出待ち」をしたりしていた。さらに福山さんへの憧れから、ギターの練習も開始。昨夏から福山さんの自宅マンションでコンシェルジュとして働き始め、私物を見たいという気持ちから、合鍵を使って侵入することを考えるようになったと主張した。

　宮本被告は今月８日にあった被告人質問で、「ギターを見たかったことで頭がいっぱいになった。マンション内に防犯カメラがあることはわかっていたが、衝動的に入ってしまった」と述べた。

[477: 匿名さん]

また物件を間違えた？
しかもその話みんな知ってるし…

[478: 匿名さん]

湯島で日本土地建物がバウスってマンションやり始めたみたいだけど、やっぱり三菱ブランドには勝てないよね。

[479: 匿名さん]

ブランドというより、場所の問題でしょ。

[480: 匿名さん]

バウス、センスが無い私はどのタイプもリビングダイニングの家具の配置に苦心しそう。

[481: 検討板ユーザーさん]

ここは湯島じゃないよ。

[482: 匿名さん]

よその地域のこと書くと荒れる原因になり得ますからね。
まあ、でも今年は本郷三丁目近辺の販売が割と活発ですね。

[483: マンション検討中さん]

監視かわいいw

[484: 検討板ユーザーさん]

だ、だぁ～れ？ここぁ、ケーサツじゃないよぉ～！
by スネークマンショー

[485: 477]

僕は監視してます＜◯＞＜◯＞

[486: 匿名さん]

ここは完全に台地の上にあるので、もしかしたらどこの駅に行くにもかなりアップダウンがあるような形になってしまうのでしょうか。白山通り沿いのところは確実にここよりも土地が下がっている地域。本郷三丁目のあたりだとどうなんでしょ？
今は最終気に入っているということですがかなり先の入居までは売り切れるくらいになってくるのかな？地権者さんがめっちゃ多いので、総戸数に占める一般分譲の割合はあまり高くないのですよね〜。

[487: 匿名さん]

第2期の抽選が終わり、残り2室となりましたね。
当選者の中で商談がまとまらない部屋があれば増えるかもしれませんが。

[488: マンション検討中さん]

まだ売れ残ってるんですね

[489: 匿名さん]

ヒガミの癖が凄い。

[490: 匿名さん]

本郷三丁目まででしたら、それほど坂ではないと思いますよ。

[491: マンション検討中さん]

90平米のプランは好みですね。モデルルームいってみるか、、、

[492: 匿名さん]

地権者が42戸分あります。もともとここにあった老舗旅館の持ち分なんでしょうか。それとも旅館だけじゃなくて周りの建物などもここの建設によってなくなったりしたのでしょうか。
良い場所だと思うし、落ち着いているエリアだと思いますが、
半数弱が地権者住戸というところが気になる部分になりますね。
管理組合などどうなっていくのでしょう。

[493: 匿名さん]

都心部にまともな立地は残っていない。残っているのは、こうした地主が建て替えるケースが多く、したがって地権者が多いのは避けられない。それが嫌なら中古を探した方がいいね。

[494: 匿名さん]

ここの次は、アルス本郷か本郷ハウスの建て替えが狙い目かな。

[495: 匿名さん]

本郷ハウスは大化けしますね。

[496: マンション掲示板さん]

>>492 匿名さん
ここの土地はもともと旅館だけですよ。本郷のパークホームズも旅館の跡地ですし、土地をまとめる手間が無い分
、デベロッパーにとっては楽かもね。
アルスや本郷ハウスの建替えは、新旧の住人が混在してるから、合意形成にどれだけ時間がかかるかですよね。
出来たら良いものになりそうだけど。

[497: 検討板ユーザーさん]

本郷ハウスの建て替えは魅力的ですが、いつになるか分からない建て替え待ちは辛いかな。
また、旧住民との管理組合運営もうまく運ぶかは未知数。

[498: 匿名さん]

話がまとまるまであと5年くらいかかって、完成は10年後とかじゃないかな。
この物件でも買って待っているのがちょうどよい。
あるいは、今から本郷ハウスを買っておいて賃貸しているのもよいかもしれない。

[499: 匿名さん]

ここって地権者さんは旅館だけなんですね。等価交換というカンジで多くの物件を持つ形になってくるという解釈になってくるのかなと思いました。
ここは投資用に持っておこうと思う人がとても多くなりそう。
明らかに高級物件というカンジ。
利回りはどれくらいで考えられるのか。物件価格次第。

[500: 匿名さん]

本郷ハウス買いたいよ

[501: 検討板ユーザーさん]

買えばいいじゃん。

[502: 周辺住民さん]

>>499さん

投資用は難しい気がします。というのは投資に向いた部屋、具体的には、適度に狭くて条件も悪く結果として価格が安い＝利回りが高くなる部屋は、地権者が抑えてしまっているからです。

[503: 匿名さん]

地権者がここを等価交換で抑えるとしたら、投資用に向く部屋という風にはなってきますよね。
特に複数を同一の人や法人が持っている場合には特に。

ここの場合は本当にここに住みたい、永住したいという向きの方のみ、ということになってくる。そうなると周りの生鮮食品を扱う店の有無なども大切になってくるのではないでしょうか。

[504: 検討板ユーザーさん]

なんで？そこで生鮮食品の有無が？？？
その意図は？？

[505: 周辺住民さん]

生鮮食品は、価格を気にしないなら、ドームシティの成城石井が比較的近いですね。白山通り沿いのドンキもそこそこあります。品揃えなら、クイーンズ伊勢丹でしょうか。

近場なら、野菜は、本郷通り沿いのマルエツプチに結構あります。魚は大横丁の魚伊之、肉は春日通り沿いのいなげや（入ったことないけど）でしょうか。

[506: 検討板ユーザーさん]

へ～

[507: 匿名さん]

>>504 検討板ユーザーさん
自炊するから。この近所で車で買い出しなんかしたら駐車場がない。外食やデリバリーだけだと栄養も偏るし、健康をうたったレストランも塩、砂糖、油がどれだけぶち込まれているかわかったもんじゃない。

[508: 匿名さん]

それがクイーンズ伊勢丹は駐車場完備なんですよ。
離島でもないので、この近所で生鮮食品が手に入らないということはないでしょう。

ここの場合は、徒歩なら成城石井、車か自転車ならクイーンズ伊勢丹でよいかと。
あと、手軽に買いたいときはマルプチ？

[509: 検討板ユーザーさん]

マルプチ？
そうやって言うの普通か？

[510: 匿名さん]

伊勢丹は駐車場があるのか〜。知らなかったが、それならドンキもあるし成城石井はラクーアの駐車場を使えば良いっちゅーことなんだけど、車で近所に買い出しって生まれてこのかたした事ないんでピンとこないな。文京区生まれなんでチャリが一番小回りきくと思ってるフシがあるんで。小石川の三徳って品揃えが良いんだよね、魚とか。駐車場ないけど。伊勢丹の裏手に24時間のダイエー系列があるけど、品質の割に高い。

[511: 匿名さん]

ドンキや成城石井は、ここからだとわざわざ車で行くような距離ではないでしょう。

クイーンズ伊勢丹は、自転車が便利だとは思うのですが、嫁と（留守番をさせられない年齢の）子供2人を連れて行かなければならないという事情があるので、徒歩10分以上の距離だと基本的に車で行かざるを得ません。
専用駐車場があるのですが、目の前の道路がパーキングロットになっていて、さらに便利です。
週末になると近場から車で来ている人が多く、取り合いになります。

[512: 匿名さん]

>>510 匿名さん

小石川の三徳は裏手に駐車場あります。あまり大きくないけど。

[513: 検討板ユーザーさん]

へ～

[514: 検討板ユーザーさん]

終わったな。

[515: 匿名さん]

残り１戸？

[516: 匿名さん]

ということのようです。
早々に冬休みに入ってしまいましたね。
MRを閉鎖して販売コストがかからなくなったので、売れるまで気長に待つというスタンスでしょう。
あと1年くらい待てば引き渡しが近づくので割引もあるかもしれませんが、
その前に売れてしまうかもしれませんね。

[517: 検討板ユーザーさん]

割り引かなくても売れるでしょう。
むしろ、価格上げるかもしれませんよ。

[518: 検討板ユーザーさん]

お疲れ様でした。

[519: 匿名さん]

先着順申込みが1邸分。12階。12月10日でレジデンスギャラリー閉鎖で、年末年始休暇だから閉鎖なわけじゃないんですね。

あとはゆっくり売っていく感じなのかと思いました。

確かに1邸のために待っているのも非効率なんでしょうか。価格公表もしていて、割引なしのようでした。売れなくてもいいといった考え方なのかもしれません。売りたい階が12階なので、安くして他の購入者といさかいになるよりかいいと思います。

[520: 匿名さん]

モデルルームも締めてしまっている状態。
建物の完成自体もまだまだ先なので棟内モデルルームというのを見ることができるのはそれ以降になるので先の状態。
今のところは安くして売り切ろうというわけではなく、
このまま売れてもいいし、実際にできてから公開をする形でもいいしというスタンスなのかしら。

[521: 検討板ユーザーさん]

どうやら、パンフと図面のみで商談中らしい。

[522: 匿名さん]

金利も安いし、最近の地所レジの都心物件はどこも竣工前完売のためにあまり売り急いでないっぽいっすね。
スミフまで極端ではないものの、ある程度のんびり売ってる印象があります。
いろいろ話を聞いてると、土地の取得競争も激化する中で、売れ残りというよりある程度はネタギレ回避のためのストックとして予め販売計画にも盛り込まれてるような印象を受けます。

[523: 匿名さん]

価格下げずに売ろうというのはとても良いですよね。始めに購入した人は値下げしたら激怒でしょう。最近小石川のある物件は竣工後に売れ残りをホームページにも大幅値下げ価格出しちゃって売り切ろうとしてたし。始めに購入した人はさぞ気分が悪いだろうなと。

[524: 匿名さん]

12階の1戸だけ、今は販売している形になっている、ということになるのかな。
Fタイプということと、物件価格も掲載されているので
ほんとうにもうこれで最後なんだなということはわかりました。

変に値下げはしないほうが
マンションのブランドに対しても良いということになりますよね。
先に買った人の感情を考えても、ですよね、もちろん。

[525: マンション検討中さん]

なぜこの段階で何度も値下げの話をしたがるのかが理解できない。
MRを閉鎖してしまったから、残り1件は実質竣工売りが予定されている（竣工前に売れたら儲けもの）。
なにも見せるものがないと売りづらいから。
値下げを期待するのなら、竣工後半年～1年くらい（今から2年くらい）待つ必要がある。
それまで売れ残っている可能性はかなり低いと思うけど、万が一そうなったときにまで値下げをしない方針ではないはず。
そういう場合には値下げしてでも早く売りさばいてもらったほうが既に契約した人にとってもありがたい。

[526: 検討板ユーザーさん]

なに言ってるかサッパリわからん。

[527: マンション検討中さん]

要は、
竣工後1年たっても売れ残っていたら値引きのチャンスあり！
ということ。
竣工後1年というと、オリンピックが終わったころになります。
そんな話をしたら鬼が笑ってしまいますね。節分だけに。

[528: 検討板ユーザーさん]

たしかに竣工後1年が経過したら、価格は見直すでしょう。
ただその可能性はかなり低いと思いますがね。

どうやら、パンフレットと図面集、小さな模型だけでの商談も行われていて、検討者はいるとの事でしたよ。

[529: 匿名さん]

そうそう、だからそもそも値引きする、しない、なんて問題にならないよね。
その前に売れてしまうでしょう。

[530: 匿名さん]

それだけのマンション、ということなんでしょうね。だからこそ、モデルルームも早めに閉めてしまったんだろうなぁと思います。苦戦するんだったら、かなりギリギリまで残していたでしょうから。
あと１戸１２階ですか。値下げなどはしないということでしょうから、当然お高いとは思いますが…商談に入っていたりするのかしら？？

[531: 匿名さん]

当時の営業マンによると、モデルルームは、土地の契約が厳しくて、延長不可とのことでした。
今、跡地はきれいな時間貸駐車場として営業していますね。
そういう時間的制約があったから、高すぎない価格設定で捌いたのだと思います。

[532: 匿名さん]

完成日または予定日 2018年11月上旬
ということなので、
棟内モデルルームができるとしたら、それ以降になってくるのだろうなと思いました。
そうなってくると
しばらくはもしかしたら、動きがない状態になってくる可能性もある、ということになってくるかと思います。

[536: 匿名さん]

予想よりも高さがある、規模は大きなマンションな方なのかなと思いました。このあたりにしては、ですが。

全然、公式サイトの更新がないのですね。特に今のところは、動き自体がないからなのでしょうか。完売になったら、そういうアナウンス、出てきますものね。
思っていたよりもそれでも動きは早かったです。

[537: マンション検討中さん]

というか、公式サイトから12階が無くなってますよ。
売れたということ？

[538: 匿名さん]

8階で契約していた人が12階に変更してもらったのでは？

周囲の中古物件は半年以上前から苦戦しているようですね。

[539: 匿名さん]

地所レジは都心物件の販売をあまり売り急いでないように見えますね。
白金タワー、麻布、番町、日本橋、神楽坂とか入居間近・入居開始後で在庫残ってても値下げしてないですし、広告や販売も欲しければどうぞ、みたいな感じで地味。
売れ残りっていうよりむしろ貴重な在庫と思ってそう。

[540: 匿名さん]

小日向は値下げしましたけれどね。