ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

[周辺住民さん]

住所　東京都文京区本郷１丁目107-3他（地番）　※弓町の朝陽館跡
敷地面積　1,818.53㎡
建築面積　844.60㎡
延べ面積　9,523.30㎡
階数　地上14階、地下0階
高さ　44.56m
着工予定　平成28年10月上旬
完了予定　平成30年8月下旬
建築主　三菱地所レジデンス株式会社
設計者　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工者　木内建設株式会社東京支店

本郷の老舗旅館「朝陽館」が112年の歴史に幕
http://bunkyo.keizai.biz/headline/266/

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

所在地：東京都文京区本郷１丁目107番3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営地下鉄三田線「水道橋」駅より徒歩5分、
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、
東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩7分、ＪＲ中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.1.30 管理担当】

[181: 匿名さん]

工期遅れによるコスト増大などで春日再開発はここより高い見込みの様ですが、我が家は春日再開発を待とうと思います。

[182: 住民板ユーザーさん1]

90平米Gタイプの価格は坪いくら位なのでしょう？これも500強ですか？
欲を言えばもう少し凝った間取りがよかったですが。

[183: 匿名さん]

>>173 検討板ユーザーさん

地権者へのお布施の為高いんでしょう

[184: っｑ]

1.6あれば80平米買えます。

[185: 匿名さん]

春日の再開発は50～60平米が中心でしょうか。

[186: マンション検討中さん]

１億超えのマンションを購入する方は半分はキャッシュ、もしくは全額一括という方々でしょうか？
近隣や春日なんか足したら何百件もの億ションですよね。
皆さん凄過ぎる。
我が家はMAX７０００万ですので、それでいて五人家族ですからちょっと下がって大塚寄りの戸建てを検討中です。（泣

[187: 匿名さん]

7000はこのあたりの2LDKで～50㎡というところでしょうね
5人ではきついかもしれませんね＾＾；

[188: 匿名さん]

そもそも五人家族なら4LDKが良いよ。

[189: 匿名さん]

地権者住戸はすべて賃貸になるのかな？
一般募集ならよいけれど、〇〇会で優先受付したら大変なことになるね。

[190: 匿名さん]

そのなんとか会って＊＊＊＊系なんですか？

[191: 匿名さん]

まさか、信濃町じゃないんですから…

[192: 匿名さん]

まあ買いたい人はモデルルームより前に土地の謄本調べるの必須だね

[193: 匿名さん]

この辺りのマンションで眺望求めるのは無理でしょうか
西向きは経験上避けたいのですが向きがよくてもお隣のマンションとこんにちは状態なら賃貸と変わらないしなあと悩み中です
他は魅力的なんですがね…

[194: 匿名さん]

ここは囲まれているけれど、近隣のプレミアフォートとか、ディアージュとか、
プラウド本郷真砂坂には眺望のよい住戸がありましたよ。
隣の本郷ハウスも古いけれど眺望がよさそうですね。

[195: 匿名さん]

プレミアフォートは上層は抜けててよかったね。
2階だったかは悲惨だった（笑）
実際の部屋を複数見せてもらったから、竣工後も残ってたんだな。

[196: マンション検討中さん]

坪500超えと言うから、それなりのものな違いないとかなり期待して現地行ったのですが…。

巨体オバケマンションが！

皆さんもう現地行かれているのでしょうか。是非歩いてみて、感想お聞かせ下さい。
それとも景観とか気にされない方ばかりなのかな。

うちは、竣工後に実物見て妥協できそうなら、それはそれで。
でもやっぱ、それまでに多分違う物件にてを出すって感じになるのかなぁ。
良いと思ってたんだけどな。

[197: 匿名さん]

確かに、MRや現地に行って、眺望（想像）や設備や内装は
坪500万超クラスとしては貧弱だと感じました。
でも高層階ならそれほどの圧迫感ではないと思いますし、
周りの環境も落ち着いていて良いと思いますよ。
予定価格よりは下げるようでしたし、値段次第では良いと思うのですが…

[198: マンション検討中さん]

眺望なんて生活する上で関係ないしそんなに気にしないタイプ、だと思ってたんですけどね。

住んでいる方には大変失礼ながら南のマンション、本郷ハウス、塗り壁の様に大きいし、近いから圧迫感あるし、ちょっとおどろおどろしいので、監獄ビューみたいで、、、
気分げんなりしませんでしたか？慣れますかね？

正直期待してただけにショックでした。本郷ハウス15階もあるしね。。。

[199: 匿名さん]

といっても、こちらのマンションのほうが塗り壁なんですよね。
お互いが面している薄い方の奥行だけでも
こちらのマンションのほうが長い（壁的）ですし。
下から見ると本郷ハウスは反り返っている分迫力があるけれど、
高さは、45メートル制限の中で14階にするか15階にするかの違いだけだと思います。
あちらの建替時には地下駐車場にして少しセットバックしてもらえるかもしれませんよ。
逆にタワマンになってしまうかもしれないですけれど。

[200: 匿名さん]

陽はまた昇る、ってキャッチフレーズが自虐すぎる

[201: 匿名さん]

本郷ハウスは旧耐震だし、建て替えとなれば容積率割り増しだろうね。

[202: 匿名さん]

Fタイプ、Gタイプを買うのであれば、
将来に備えて本郷ハウスの広めの部屋も買っておいたほうがよいね。

[203: マンション検討中さん]

先日この辺りを歩いてみたのですが、四方マンションに囲まれ閉塞感があります。
私も現地を見てガッカリ・・
高層階は少しは眺望が良いかもしれませんが、お値段がかなり割高感があります。
また一つ気になっているのが、駐車場。いったん外に出て別棟に機械式駐車場があり、雨の日は傘を差し車が出てくるまで外で待たないといけないのでしょうか。

[204: 匿名さん]

駐車場は、そういうことでしょうね。

囲まれているというのもありますが、
そもそもこの建物自体の窓が小さかったり、スリガラスだったりするので、暗そうです。
近隣物件よりも条件が悪いのに、近隣物件よりも高い値付けというのは無理がありそうです。

[205: 匿名さん]

以上、買えない人のご意見の書き込みでした。

[206: 匿名さん]

この辺りはかなり閑静でいい所だよ、それでいて便利な地域
賑やかな所に行きたくなれば水道橋や後楽園は複数路線利用
帰るときは本郷三丁目の駅で降りればほぼフラットに帰宅可
眺望を望むなら他に高層物件のない田舎の物件がお勧めだ

[207: 匿名さん]

田舎の物件？　このあたりでも眺望のよいマンションは普通にありますよ
別にこのマンションも悪くはないと思いますが、
眺望とか間取りの良さを重視するなら、中古も視野に入れたほうがよいと思いますよ

[208: 匿名さん]

いよいよ文京区で坪500万のマンションが出るかと思うと胸熱

[209: 匿名さん]

ここ20年でマンション乱立してますからね
この地域

昔は高い建物に囲まれることなく、閑静でいいところでしたよ

今は閑静なだけで窮屈に感じます

[210: 匿名さん]

春日の再開発マンションがはっきりしてから検討します。

[211: 匿名さん]

再開発マンションは南側ほぼ地権者が占め、単価はここより高いな。

[212: マンション検討中さん]

再開発の方は坪600とか500とかになるのではないかとの憶測が
ここよりは絶対に高いから心配しなくていい

[213: 匿名さん]

再開発のタワーは東側がメインでスカイツリーも見えるみたいです。
白山通り沿いでうるさいかも知れないです。西側には住友のタワーがありますけど
中庭？みたいのあるみたいなんで日当たりとか圧迫感はどうなんでしょう。低層階で安く分譲することになるとここの販売は苦戦するかもですね。

[214: 匿名さん]

西側に屏風のようにマンションが建ち並んでいるが、
これがないと後楽園の騒音がダイレクトに届いてしまう
しかし先日はタダでポールマッカートニーの歌声が聴けたし
ドームのナイター中継を見ながら聞くと臨場感半端ない
一概に騒音扱いもできないとは思うけどね〜

[215: 匿名さん]

他の建物が音を吸収してくれているって言うこともあるのですねぇ。

となりますと、基本的には窓を締めておけば外の音は殆ど聞こえてこないのではないかなと思うのですがどうなんでしょうか？？
正直、ここ自体は東京ドームとは白山通りを挟んでおりますので
遊園地の音が聞こえてくるかなぁ？ぐらいの立地かと。
あとは白山通り自体に昼間は車の交通量がありますね。

[216: 匿名さん]

サッシの等級次第だなあ
一晩中ドームのナイターやコンサートをやっているわけではないので聞こえたところでそう問題とは思わないけどな

[217: マンション検討中さん]

平均坪単価
いくらになりそう？

[218: 匿名さん]

60㎡くらいの部屋、狭いかと思っていましたが2LDKで2部屋あって収納もそれなりにあると住みやすそうに感じてきました。何より内廊下で高級感があるのがいいですね。

「TR」はトランクルームとわかったんですが、この部分に何を入れればいいんでしょうね。

あくまでも屋外なので、使っていない何かを収納するとかになるんでしょうけど。みなさんは何を入れるか教えてもらいたいです。

[219: eマンションさん]

坪単価いくらになりそうですかー？
教えてください。

[220: マンコミファン]

上に書いてある通り坪500オーバーから

[221: マンション検討中さん]

一番安い部屋で坪430万です

[222: マンション検討中さん]

一番高い部屋と平均は？

[223: マンション検討中さん]

一番高い部屋は坪612万の部屋だと思うけれど、
平均は計算するのが相当面倒 … 間をとって520くらいかな？

といっても、基本的に下半分は地権者用だから、上記は上層部分（上半分）のみの価格です
マンション全体を売り出すと仮定した場合の平均は坪450万くらいになるんじゃないかな

[224: マンション検討中さん]

ちなみに、1階の庭付住戸は、FタイプとGタイプを結合した形になっていて、
Gの上を行くHタイプと名付けられている。
そして最上階角部屋のGタイプに相当する部屋は、
Hの上を行くIタイプと名付けられている。
HとIはどちらも地権者住戸となっていて、おそらく自分でお住まいになられるのではないだろうか。
まさに地権者様が君臨するマンションとなっていて、すばらしいと思う。

[225: 匿名さん]

有名な老舗旅館の最後の女将と理事会や自治会親睦会で親しくお話しできるなんて素晴らしいじゃないか

[226: 匿名さん]

マンションも値上がりして、ここが出るかと度肝を抜かれるような好立地物件がジャラジャラ供給されている中で、本郷近辺の物件はよく健闘している方だと思うが

[227: 通りがかりさん]

>>226 匿名さん
最近そんな好立地ってありましたっけ？
いい場所は既に建ってるような、、、

[228: 評判気になるさん]

耐震等級が最低ランクの「１」ってことは、
（地権者様の要求に応えつつ利益確保するために
ギリギリまで手を抜くつもりですけど）
法令に定義された程度の地震では倒壊しないので大丈夫です！
ってことなのかな？ちょっと不安。

[229: マンション検討中さん]

あなたの思考回路にちょっと不安

[230: 匿名さん]

釣りなんだろうけど（そうじゃなければただの馬鹿）
世の中の新築物件の大半は耐震等級1だわな。

[231: 匿名さん]

区役所と同居している物件ならば等級高いだろうからそこがオススメか

[232: 通りがかりさん]

>>231 匿名さん
どこだよその物件(笑)

[233: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋の中古ということかな。
確か耐震等級2を売りにしてるマイナーデべがあったような。そこの物件を選べばいい。

[234: マンション検討中さん]

↓こちらのマンションのことでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94560/res/211-261/

耐震等級も当てにならないようですね…

[235: eマンションさん]

>>234 マンション検討中さん

「耐震等級が当てにならない」のではなく、
「耐震等級は高いほうが良いが、それだけを盲信して良し悪しを判断すべきではない」ということでは。

[236: 匿名さん]

もっと専有面積狭いのかと思っていたんですけど、意外にも広かったデス。高級感を出してきているのかなというかんじはしていたので、
それでゆったり目という感じで来ているのかもしれないですね。

トランクルームが玄関の外にあるのですが、
出し入れとかって面倒じゃないかなぁと思ったり。
非常持ち出し袋とか入れておいたりするのって良いのかなとも思いますが。

[237: マンション検討中さん]

みなさん、私はもう登録しましたが、抽選は怖いので、被らないように登録してくださいね！

[238: 匿名さん]

ずいぶん強気な価格設定だなあ。

近所のおなじ三菱のプレミアフォートより高い。
間取りはあちらのほうがよかったし、免震構造でもあったし。

この値段で売り切れるんだろうか？

今の相場ってこんなもの・・・？

[239: マンション検討中さん]

むしろ思ったよりは安い

理由は半分が賃貸だからというのと、囲まれ感があるからだけど
地権者に頭が上がらないのも怖い

[240: eマンションさん]

>>238 匿名さん
頭が上がらないとは、具体的にどんな状況を想定されているのでしょうか？

[241: eマンションさん]

>>238 匿名さん

あちらの免震構造はいいですね

[242: マンション検討中さん]

>>240 eマンションさん

管理組合で何か地権者と意見の合わないことがあったら勝ち目がないです
どんなことか？それは何十年住んでみないと分からないけどリスクはリスク
あと、賃貸が多いと当然普通の分譲マンションより管理が悪くなりやすい
要するに高い買い物するにはリスクは出来るだけ避けた方が良いです
ただでさえ間取りが悪い、囲まれ感があって弱味があるわけだから

[243: 評判気になるさん]

>>242 マンション検討中さん
確かにそう思います。
凄く共感します。

[244: マンション検討中さん]

八割売れたのか。結構人気なんだな。

[245: マンション検討中さん]

検討してるけど、地権者の割合が5割超えてるのが不安。
まあ地権者の土地があってこそのマンションってのはわかるんだけどね。

[246: 名無しさん]

地権者割合は45％だよ。

[247: eマンションさん]

>>244 マンション検討中さん
この市況下でのこの価格の割には、よく売れたんだね

[248: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
教えて下さい。八割売れたというのは、どこ情報ですか。また総戸数の八割ですか、あるいは地権者部分を除く一般販売分の八割ですか。

[249: 匿名さん]

1期の申込者には営業さんから結果連絡あったろうから知ってるんだろうね。
41戸全戸登録完売ってことなんだろう。

[250: マンション検討中さん]

あの酷い間取りの2LDKが全部売れるわけないだろ

[251: eマンションさん]

>>250 マンション検討中さん
AとBは柱が外出しされた、きれいな間取りの2LDKに見えますが、そんなに酷いですかね。うちは買いませんけど。

[252: 匿名さん]

リビングINで一室は窓なし部屋ですが酷いとは感じません。。

[253: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん

2LDKで行燈部屋はちょっと珍しい
お世辞にも褒められたものではない

[254: 匿名さん]

内廊下の中住戸だからシカタ無いよ。

[255: 匿名さん]

管理費安いね。地権者の意向？

[256: マンション検討中さん]

HPの物件概要にも書いてあったけれど、50戸中の41戸を第一期で一度に売ってしまうのか…
それだけ価格を安く設定しているということなのかもしれないけれど、
スミフでは絶対にやらない売り方だなぁ

[257: 名無しさん]

だから？

[258: マンション検討中さん]

>>257 名無しさん

住友には近寄らないようにしましょう

[259: 名無しさん]

ですな。
くわばらくわばら。

[260: マンション検討中さん]

販売戸数が少ないとはいえ、この価格設定でこれだけ売れるのは、この場所の価値を認めている人が多いということでしょう。

このスレでは後楽園の再開発物件の話がよく出てきますが、低層に店舗が入るげた履である上に、坂下で幹線通り沿いという環境の悪いマンションと、ここのような静かな高台である上に交通利便性が高いという区内でも稀な立地の新築を同列に比較している実際の購入者はいないと思います。特に85を超える部屋って、区内の新築では少ないんですよね。ただ、全体に窓なし部屋や、部屋が凸凹してるなど間取りが残念でした。

周辺はマンションだらけで眺望や日照は多少問題ありますが、区内のマンションにまともな眺望なんてもともと望めませんし、文京区内でも良い立地であることは間違いないと思います。

この地域では、同じ地所がプレミアと冠して、グッドデザインに選定された区内で稀な免震マンションが近くにあるということで、単なる引き立て役に成ってしまうのが残念ですね。本郷１丁目のフラッグシップを奪取できる可能性があるのは、本郷ハウスの建て替えだけでしょう。

[261: マンション検討中さん]

プレミアフォートは構造は素晴らしいけれど、
エントランス側の外観はシンプルで病院みたいだから、
こちらのマンションのほうが印象的になると思いますよ

[262: マンション検討中さん]

入居日がずいぶんあとのようですが、こんなものでしょうか？

[263: 匿名さん]

このマンションの建つあたりは、高級感あるマンションが多く、番町に似た雰囲気だと思いました。

[264: 匿名さん]

ここと後楽園再開発は時期がかなりずれているし、そもそも志向する方向性が違うから比較するのはどうかね。

閑静で少し買い物が不便でもいいというならここが一番かもね。

こことの比較をするとするならば小日向や白山の戸建てじゃないかな。
個人的にはガレージが欲しい立地だと思う。

[265: マンション検討中さん]

1ブロックとなりの本郷二丁目の大規模駐車場はマンションになるのかな？

[266: 名無しさん]

聞いたこと無いね、そこは。

[267: 匿名さん]

フクダ電子の建て替えでもするんじゃないの？

[268: 匿名さん]

地所の免震といえば、大楠の所にある楠郷臺もいいですよ。
プレミアは、少し坂にかかりかけた所ですが、楠郷臺は高台平坦地にあるので、個人的にはこっちの方が好みです。
どうしても楠に目を奪われてマンションにあまり目が行きませんが(笑)

[269: マンション検討中さん]

先着順のGタイプ部屋は、意外と手ごろな価格ですね。
当初興味がありMR見学に伺った際は、90平米の間取りは一億五千万円くらいと言われて度肝を抜かれたのですが。
5階だから、なのでしょうか。

[270: マンション検討中さん]

どの部屋も、当初の予定価格ではかなりのチャレンジ価格が設定されていましたが、
正式価格決定直前の最後の調整で、現実的な価格に引き下げられました。

当初の価格を見て別物件に流れてしまった客が多いそうですし、
残っている部屋（8件程度？）は高額物件が中心ですので、
完売まではそれなりに時間がかかるのではないでしょうか。

[271: 名無しさん]

まだ1年半あるから、ゆっくり売ればいいんじゃね。

[272: マンション検討中さん]

近隣の中古物件の動きが止まってきたね

[273: 匿名さん]

夏枯れ。中古が動きやすいのは年末や年度末。

[274: 匿名さん]

>>269 マンション検討中さん
3Aや番町に比べればお手頃かと・・・

[275: マンション検討中さん]

そりゃどこでもそうなるでしょ

[276: 匿名さん]

どうも本郷を甘く見ている人が多いようです。
困ったものです。

[277: マンション検討中さん]

甘くみている、とは？

[278: 匿名さん]

>>277 マンション検討中さん

1億5000万出すなら、迷わず番町の中古を選ぶなあ

[279: 匿名さん]

たしかに９０平米で１．５億円なら、番町でも中古でまずまずの物件が買えますね。

[280: 検討板ユーザーさん]

交通の便と商業施設なら本郷の方が良い
番町も本郷も港区みたいな華やかさは皆無だけど
金持ちは値段だけで比べないで好みで選ぶでしょ
巨人ファンとか温泉好きなら本郷だし