横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[81: 匿名さん]

　適正価格って一体いくらくらいをおっしゃっているのでしょう？地元民ではないので、その辺が良く分かりません。

[82: 匿名さん]

このあたりの土地値は条件により坪＠８０～１２０ですから、多少良さ目の建物にしたところで平均＠２５０台を超えると割高だと思います。
土地価格は、みなとみらいと比較すれば３～４分の１ですが、高値掴みしてしまっているとヤバいかもしれませんね。

[83: 匿名さん]

デベ側から見るか、客側から見るか、適正価格は違うよね。
デベ側からすれば、倍率１倍でスムーズに売り切れるのが適正価格。
何十倍もの倍率がついたら安すぎ、販売経費がかさむくらい売れ残っちゃえば高すぎ。

客から見たら…。これも人によって違うよね。
安いと感じるか高いと感じるか、結局はその人の経済力次第。

ただ、このマンションみたいに300戸規模になると、あまり高いと購買層は限られてくる。
たしかに供給不足、良質な物件が少ない中で、ここは注目に値するプロジェクトだと思うけど、
横浜で坪300万以上出せる人なんて、そうそういない。売り切れないリスクが高まる。

物件概要見ると、一番小さい部屋で15〜16坪くらい。
こういう部屋は低層だろうから少し安めで坪200万〜230万。つまり3000万円中盤までの価格帯。これなら買える人は多そう。
間取りはまだわからないけど、20〜25坪という一般的なファミリータイプが多いんでしょう。
このへんが坪230万〜280万とすると4000万弱から7000万。
現状のマーケットでグロス7000万を超えるときついと思う。

建築費も下がってきてるし、坪240万〜250万くらいに落ち着くんじゃないかと思うんだけど、どうかな。

[84: 匿名さん]

みなとみらいのほうが高いとは知りませんでした。

地元民しか知らない・・・というより地元民なら誰でも知っている紅葉坂。
埋め立ての「みなとみらい」とは比べ物にならない憧れの土地です。
安ければよけい欲しくなります。

[85: 匿名さん]

>>83

売る側からすると、倍率１倍だとキャンセルリスクがあるから、数倍程度の倍率を狙うんじゃないかな。

[86: 83]

連投すいません。

マンションの建築工事費、最近は坪60万〜80万の間くらいになってる。
仕様によって工事費は５万10万簡単に動いてしまうから、モデルルームを見ないとわからないけど。

82さんのおっしゃるとおり、土地代が坪80万〜120万だとすると、
土地代＋建物代＝140万〜200万。
これにデベの利益、経費（販売費とか設計費とか金利とか）の関係諸費が乗っかるから、
販売価格は坪215万〜305万になる（経費・利益率が販売価格の3.5割と仮定）。

個人的には坪260万を超えたら（土地代100万、工事費70万）、相場から見て割高な土地に割高な工事費で仕込んだんだなぁと感じる。

[87: 83]

>>85
そうですね。１倍は極論すぎました。

[88: 匿名さん]

ここは容積率３００～６００％あるので、一戸あたりの土地価格分がもっと下がって割安になるはずですよね。
ただ、№82さんの言っている土地の値段は、近隣の容積率２００％までの住宅地のものだと思いますので、ここはもう少し高いでしょう。
それでも、容積率を考慮すれば、全体として№86さんの見立てより高くなる要素はあまり無いですね。

[89: 物件比較中さん]

今日、２つ目の資料がきました。
間取りが４部屋載ってますが、あとはＨＰとほぼ同じ。
参番館はパスかな。

[90: 販売関係者さん]

坪単価は２６０万でございます。

[91: 購入検討中さん]

ここの路線価って平米あたり２５万、一坪あたり８０万くらいですよね。
実際、路線価で取引なんかされることはなく、少なくとも２倍、高けりゃ３倍くらいが相場でしょう。
ってことは１６０万円〜２４０万円が一坪あたりの相場。

工事費は（建築面積）１２０００坪×（工事費単価）７０万円＝８５億円と想定。
マンションの延床面積に占める専有部の面積って８５％と仮定すると、
１２０００坪×８５％＝１０２００坪が販売面積。
一坪２５０万円で売ったとすると、販売総額は
１０２００坪×２５０万円＝約２６０億円

工事費８５億
土地代８５億（一坪あたり２３０万円）
経費・利益等９０億（売値の３５％）
--------------------
売値２６０億

なんとなくレンジに入ってくる感じがします。
ちなみに上の計算で、販売単価を２１０万円／坪にすると、土地は一坪あたり１６０万円くらい。
やっぱりこの辺がターゲットなんじゃないですか？

[92: 匿名さん]

このあたりの実相場だと容積率200％としても土地価格は坪160万円くらいだから、容積率が上がればもっと高いでしょう。
しかし、ここの建て替えという要素がどう影響するか。
もとの住民の意向はある程度反映されてるはず。
それがどのくらい価格に影響するか…

[93: 周辺住民さん]

このあたりの戸建て向けの土地の売り出しはほぼないので、戸建て向けの実勢価格はわかりませんけどね。

[94: 匿名]

先住民の方が先にいい物件を押さえてしまうんでしょうか。

[95: 匿名さん]

目玉になる物件は避けて次ランクを先住民が押さえてるかもしれませんし。
どうだかわからないですね。

[96: 匿名]

建替えの場合管理組合で建替え決議が可決された時点で概ねの新しい住戸の条件が決まるようです。(三菱のサイトより)
となると、旧花咲団地所有者の新たな住戸は2008年2月でほぼ確定してることになりますね。
旧花咲団地は
敷地面積8522平米を88戸で所有していたようです。
一軒あたりの敷地権利は約30坪。
専有面積は45平米くらいだったようです。

[97: 購入検討中さん]

容積率の話で思ったけど、ここの前面道路（紅葉坂？）って幅員12ｍ以上ある？
ないとすれば指定容積率の６割になっちゃうよね。

[98: 匿名さん]

横浜市のサイトで調べられると思うけど、おそらく12m道路ではないかな。
10mかな…？

[99: 匿名さん]

最近はバブルのころみたいに実勢価格が路線価の何倍なんてことは無く８割から６割に収まってますので、坪１６０万は上限と見ていいと思います。
皆さんの予想内で、ほぼいけるんではないでしょうか。

[100: 匿名さん]

ここの路線価は坪60万円じゃないの？
八割、六割って？

[101: 匿名]

路線価の表示は平米単位。
エンド同士の小口取引ならいざ知らず、大規模な開発用地になるとデベ同士の競争が働くので、路線価レベルで取引されることはまずないです。
都心だと今でも路線価の数倍なんて当たり前。横浜はどうかわかりませんが。

[102: 匿名さん]

このあたりの路線価は坪９０万(平米２７万)ぐらいだから、実勢の６掛けとして逆算すると実勢は坪１５０万ということになって、上限１６０万ぐらいまでに収まるという意味じゃないの？
たしかに、大規模マンション用地の取得には別の思惑が働くからなんとも言えないけど。

[103: 匿名さん]

ここで坪150万円は安すぎです。

というか、路線価はまったくあてにならない。
のは常識。

路線価は安ければ安いほど嬉しい。税金が少なくなるから。
それだけのもん。

[104: 匿名さん]

そうは言っても、最近はバブルの頃みたいに路線価の倍を超えるような取引っていうのはとんと聞きませんね。

関内のヴィルヌーブタワーの土地（商業地）が、十数年以上前のバブルの名残が残っている時期に坪５００万円で入札され地元業界で素高値と評判になったことがあり、実際は３５０万ぐらいまでがいいとこじゃないのと長く言われていた。
いくらみなとみらいの開発が進んだといっても、商業地域でありながらまったく商業に適していないこのあたりに、坪２００万を超えるような価格で札が入るかな？
それともミニバブルの頃に仕込んでしまったか？実際どうなんだろう。

[105: 匿名さん]

路線価って政治家の資産価値として出てくる価格だろ？
横浜市長のご自宅の土地の資産価値は１千万円をはるかに下回ってた気がしたが…。それでも路線価って意味あるの？

本当に坪150万円程度なら、紅葉坂教会の方へ入った辺りに戸建て用に土地を買いたい。

[106: 周辺住民さん]

調べてわかったこと。
紅葉坂の路線価は、この辺り一帯でみると、相対的に安く設定されてる感じ。

[107: 匿名さん]

坪１５０万でも６０坪で９０００万、建物３５００万に外溝等５００万で１億３０００万ですか・・・
裕福な方なんですナ。

私なんか、２５坪６５００万のマンションがやっとですわ・・・

[108: 匿名さん]

ここは立替組合が土地を保有したまま開発を進め、関係者で保留床を分け合う方式のようです。
隣接する県有地の取得も昨年４月だったので、当時はかなり安くなっていたはずですね。
新日鉄都市開発がメインコーディネーターで、三菱地所が資金を出して今回の一般への販売対象の保留床所有者となっています。
従って競争入札で値がつり上がっているといった種類の心配はなさそうです。あくまで、物件としての魅力と市況に応じた価格になってくると思われます。
権利者の分け前はすでに確定してますので、あとは三菱地所がどれだけ空気を読むか・・・

[109: 近所をよく知る人]

坪150万って。。。
路線価での評価はそうかもしれんし、マンションの相場も下がってますが、
桜木町駅から徒歩5分のマンションがその値段で出たら大騒ぎでしょうなぁ。。。
横浜の他の物件とか見てますか？？

[110: 購入検討中さん]

>>109
坪150万って、土地の値段の話。
デベが土地代を坪150万で仕入れていたら、>>91の試算だと坪200万くらいで販売される見通し。
それはちょっと安すぎるんじゃないかなぁと、個人的には思う。
>>91さんは地権者用の住戸面積を引いてないし。

[111: 匿名さん]

今朝の新聞折込広告に入ってましたね。

紅葉坂の景観に気を遣った植樹や建物デザインになりそうな感じですが。

[112: 匿名さん]

>>110
ここの土地が坪150万円で仕入れられるわけがありません。安過ぎです。

敷地の使い方、デザイン、仕様によっては、かなり高い価格でも完売できるはず。
購入検討者が現地に行けば、めったにない好立地なのはすぐにわかり、印鑑を押してしまうよ。
郊外ではありえない環境に価値を見い出す人は多いはず。
桜木町から徒歩５分でこの環境だからね。

[113: 匿名さん]

すぐそばのヴィルヌーブもリーデンススクエアも、交通至便なのに一向に人気無く、中古はいつまでも安値で残っています。やはり大通り際なのが影響していると思われます。
しかしここは、一歩奥へ入ったことで俄然立地条件が良くなっていますので、同じには考えられないですよね。

[114: 匿名さん]

大通り沿いと同じに考えてはなりません。
建物をひとつ挟むだけで、環境は別世界です。

[115: 購入検討中]

音の面では、大通りに直接面してるのと建物挟んでるのではかなり違うだろうけど、
大気汚染という面ではほとんど変わらずじゃないかな。

かといってさらに坂を上るのは嫌だし、
建設中にゴタついた物件は、そもそも選択肢には入れてないという人が多いのでは無いだろうか。

[116: 匿名]

早く正式価格発表しませんかね？ 近隣の中古相場が結構安いので新築もと期待してますが甘いかなぁ。

[117: 匿名さん]

115さん

ごたついたというのを詳しく教えていただけますか？

もしかしたら道を挟んだ向かい側のセキスイのことですか？

[118: 購入検討中]

正しくは、建設前にゴタついた、でした。
大変申し訳ないです。
以下で、ある程度流れが読めると思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8520/all

[119: 匿名さん]

>>118
本当に購入検討者？
違う物件持ち出して。

[120: 匿名さん]

>>116
甘い。
価格が発表されれば甘いのがわかるよ。

[121: 匿名さん]

昨日の新聞に広告が入っていました。
濃い目茶色の外観を始めとしたイメージ広告で具体的な仕様は物件概要のようなお約束事項以外書いてない。
初期の広告にお約束のアンケートがあり、ご予算は?の選択肢の最下ランクが~4000万,4500,5000････,一億とつづき、最上が1億超でしたね。

ここからデベ側の思惑を予想すると
4000万未満はお呼びでない。
5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。
よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、
条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。

[122: 匿名さん]

港南台でさえ、あの強気値段なので覚悟はしていましたが
それにしても凄いですね。

３００戸強、売れるんでしょうか？

[123: 匿名さん]

今朝の新聞広告で紅葉坂を上がった先の桜木町徒歩12分の３階建て戸建てが新築4380万円。土地が２０坪強だから建物代を引くと、土地価格は坪200万円近くか。
狭い分の割高を考慮しても、もっと条件の良いこのマンションの地価が坪150万円程度ですむわけがないと推測する。

[124: 匿名さん]

？どういう計算？
１００万にしかならないが？建物代は３８０万ってこと？

[125: 匿名さん]

ここって中古で売る場合、買い値と同程度で売却できるのでしょうか？
周辺マンション見ると、中古になると一気に値が落ちそうなのが不安。

[126: 匿名さん]

>>123

１住戸あたりの土地の持分は、専有面積を容積率で割った値で概算できる。場所によるけど、戸建てが立つ立地低層住居専用地域では容積率１００％であるのに対して、ここは300%・600%（近隣商業地域と商業地域が混在してるから）。そういうところも考慮しないとね。

[127: 匿名さん]

>>125

モデルルームができて資料を入手したら、それを近隣の仲介業者に持って行って査定してもらえば客観的な評価を得ることができますよ。周辺相場とか価格の推移といった情報も彼らは持っている。

一般的には新築プレミアが１割といわれていますね。

[128: 匿名さん]

地所の扱っている他の物件の資料請求内予算項目幅から推測すると、
リエトコート武蔵小杉やドレッセ美しの森より1000万円程高いようなので、
（上記は、～3000万未満から）
70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。

[129: 匿名さん]

納得！

[130: 匿名]

藤和との立地の違いが理解できない人は検討やめた方がいいよ。ここはピンポイントで住みたい場所。

[131: 匿名さん]

希少な場所っていうのはすごくよくわかるし、それがウリだから強気の値段で来るんだろうけど、でも実際住んだらあの道路と線路からの音って結構うるさいと思う。あの坂も中途半端で何とも惜しい。みなとみらいは価格落ちてないが、ここは中古になったら微妙だと思う。

[132: 匿名さん]

資料来ましたが、間取りを見る限り普通の外廊下マンションで、居室の
プライバシーにも特に配慮された形跡のない、つまらないものが含まれ
ていました。あまり高級マンションとして出す気はなさそうです。
時期も微妙なので、コストダウンを図って、多くの人が買える価格で
販売するのでしょうね。
外観も「ステータス」とは縁遠い感じです。「そこそこ」レベル。

[133: 匿名さん]

資料送付が始まったら、途端に閑散？

[134: 購入検討中]

いや結局の所、間取りと価格が分からない事には、
検討のしようがないなと改めて気付いたのでは？

自分はそうです。

[135: 匿名さん]

ここは坪350ぐらいだと思うけどなぁ。

横浜では埋立地を除けば最高の立地だし、
欲しい人がたくさんいるのに安売りする理由が全く無い。

[136: 匿名さん]

都心環境としては最高部類の立地。
あとは地権者や販売側がターゲットをどこに置くかだけですね。

[137: 匿名さん]

3LDKは90平米前後の間取りが中心のようですね。やや高級系？

[138: 匿名さん]

これだけ戸数があって坪３５０万なんてありえないですよ。
９０平米前後の間取りが中心ならほとんど億越え？無理無理。

[139: 匿名さん]

知り合いがここのコンペに入札して、三菱地所に負けた　と云っていたことから、割と強気な価格設定だと思っています。

近隣戸建てを売って、駅近に入ろうとしているシニア層を侮る無かれ。お年寄は一杯お金持っていますよ。（というか、不動産を持っている）バス便の戸建てを売って、ここに入ろうと目論んでいる年寄が多いことから、強気な価格設定で来るでしょう。300万円/坪とみた。

港南台が結構売れているようで、あるところにはあるんだなぁと感心しています。地権者分除くと170戸売り出し、100戸程度、一期で申し込みが入ったらしい。坪250万円以上なのに。
　港南台スレ　>>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52245/

ただ、買い替えシニアは持ち家が売れないとキャンセルするので、
あわてて動かなくても良いかなぁと思っています。

[140: 匿名さん]

バス便の戸建てが売れたとしてもせいぜい５０００万ぐらいでしょう。
さすがに億近くの物件には手が届かないということになりそうな。。。
ここは東向きや西向きの部屋もあり、東向きは眺望が期待できますが、
西向きの部屋は安めの価格設定になるのではないかと思います。
坪２５０万〜坪３００万というのが妥当なところなのでは？

[141: 購入検討中さん]

GoogleマップとHPの敷地の図を見比べてみると、紅葉坂に面して敷地が歪になっているところにアパートがあるように見えます。
これについてどなかたか情報をお持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？（買収失敗？）

[142: 匿名]

資料、いまだに届かきません。
間取りや共用設備など気になります。
HPもアップされてないし・・・
おとなしく待つしかないかな。

[143: 匿名さん]

すこし前にチラシを見て以来、気になっている物件です。
スレッド内に一度建て替えに住んでいた住人はどうなるか？と書かれたものがありましたが、
私も同じ事が気になっていました。
団地を分譲に建て替える場合、団地住人は立ち退きとなるんでしょうか？
それとも希望者のみ優先的に購入・入居できるんでしょうか。
その場合、地権者とは異なりますよね？

[144: 匿名さん]

以下のサイトが参考になるでしょうか。

http://www.tatekae.mec.co.jp/flow/index.html

[145: ご近所さん]

花咲団地は分譲と賃貸が混在していた・・・と言う事ですので
分譲を持っていた方々は地権者ではないでしょうか？

賃貸に住まわれていた方々は何年か前に全員転出されたそうです。
又聞きなので、不確かですが。

分譲当時は今でいう所の億ションだったそうです。団地というと少し微妙な響きが
ありますが、一般的な公営の団地とはかなり違うのでは？

[146: 匿名さん]

地権者、価格など含め、早く詳細が知りたいですね。

[147: ご近所さん]

積水は工事再開時に聞いたら当初通りの値段…
坪400万弱と、担当者が溜息ついてましたｗ。
ここは平均300万というとこですかね、270万位なら検討したいけど。
ただ、新横通り沿いのマンションはほとんどが平均200万以下だった事を
考えると、それでも高いかな。

買物は確かに少し不便。
野毛のアオバもＭＭの栄光もいまいちだし、
うちは肉は尾嶋、魚は吉田町と、色々使い分けてます。
酒屋はセキチュー横か、ぴおシティの地下か、野毛のパスポート。
郊外の街道大型店に慣れた人には厳しいかも。

なんにしても近所で気になるし、４月の発表会には顔出してみようかなぁ。

[148: 匿名さん]

なるほど、ここの団地は分譲もあったんですね。
団地＝全て賃貸というイメージがあったので驚きました。
144さんが貼って下さったURLによれば、建て替えの際は
(当然ですが)1人1人と面談し、建て替え後の住戸を決定するんですね。
また、会社側が仮住まいと引っ越し会社も手配してくれるそうで、
何か安心しました・・・。

[149: 匿名さん]

4月下旬まで、あとようやく1ヶ月ですね。
まだ具体的な日程は決まっていないですよね？

[150: 周辺住民さん]

地元民だけど、ここ便利なとこだけど、住環境はさほど良くないよ。ちょっと南に下ればストリップに競馬おやじに＊＊＊の事務所密集地帯だもの。坂あるし地元民買い替えシニアはこの場所は買わないんじゃないかなあ。

300戸越えで坪250万とかで売ってたら、大量に売れ残ると思う。みなとみらいのタワマン組はまず買い替えたりしないんじゃないかと。80平米5800万位の売り出しで（最上階はもっと高いが）、ぼちぼち売れて、最終的に条件のあまり良くない部屋が坪200万弱程度まで落ちてくるんじゃないかと。坪300万越えなら山手町の方買うわな、普通。

[151: 匿名さん]

確かに、土地勘のある人間にとっては高い値段だと「？」が付く場所ではありますが、全体的にマンション価格が高止まりの中では、平均＠２５０程度までなら、何とか売り切りは可能なような気がします。
ただ、日出町方面との関係性の表記は最小限に留め、あくまで「みなとみらい」との一体性を強調して、知らない東京の人を騙さないと難しいかな。
ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？
まあ、３００戸程度なら売り切っちゃうかな。

[152: 匿名さん]

>ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？

今思えば、驚異的な価格でしたね。
このころを考えれば、世の中不況不況なんて
言っていますけど、前々大丈夫なんですね。

[153: 匿名さん]

確かに貧富の差は拡いてるんでしょうね。あるところにはある。
団塊の世代の子供世代が購入時期に入りつつあるから、しばらくは堅調なのかもしれません。

[154: 周辺住民さん]

あの辺って、車が無い人には買い物はかなり不便。日常も嗜好品も。

でも、西区で大手の不動産が出す、名が知れた最寄駅、徒歩5分内の物件は見当たらないから、
平均坪単価はたぶん、300強。

横浜（神奈川）の高い中古は、横浜駅徒歩の2～3件、山手、鎌倉が数件で、
300～400らしいですし。

[155: 匿名さん]

う～ん、ポートサイドと高島の駅近タワーをおっしゃってるのかもしれませんが、特にナビューレの中古は横浜の中でも例外中の例外で、他は成約価格でまず＠３００万を超えることは無いですよ。
ナビューレは、三菱倉庫社長の号令一下、プライドをかけて採算を考えず最高の物を作ったという、二度と出ない物件でしたので、あまり参考にならないのです。おかげで、そこまでのレベルでない周辺のマンションも釣られて恩恵を受けていますが、本当の実力ではないですから成約時には落ち着くところに落ち着きます。
森ビルで現在頓挫している北仲のマンションで海の眺望がいい部屋だったら＠４００もあるかもしれませんが、そういう特徴の無いものだと、単に駅近といっても、今の経済状況で横浜で平均＠３００超え物件は無理じゃないですかね。
特にここは、土地勘のある者としては平均＠２７０超えたら全く無理だと思ってます。
もしそれでもバンバン売れてしまうようなことがあれば、見る目がないことを恥じるばかりですが・・・

[156: 匿名さん]

>>155
鶴見ですら坪280でも普通に売れるのに、ここがそれ以下ということは無い。

[157: 匿名さん]

>>155
しかし、ポートサイド、高島のタワーは、みなとみらいのマンションと違い、
中古・賃貸がなかなか出ないのが、現状。
これは住民の満足度が高い為と、不動産関係は考えてます。
今後、横浜駅の大再開発が控えますから下落は考えにくく、
西区ハイグレード物件の基準になるでしょう。
横浜駅5分以内のハイグレードは、今後、郵便局エリアの再開発がどうなるかでしょうが、
まず希望は薄いですね。

鶴見が駅に近い条件で、280で売れるなら、桜木町5分は、同じか上にくるはず。
しかも3大不動産。
首都圏は、駅からの時間が一番価格に影響あり。
最寄駅のブランド力と、その駅が地域の中心かどうか。
徒歩1～5分以内と6分では、大きな壁が存在します。

横浜中心エリア駅、徒歩5分以内物件＝世田谷、300～って考えて妥当。

[158: 匿名さん]

周辺にスーパーなどの店舗が見当たりませんが、
この近くにお住まいの方は、ネットスーパーや生協を利用されているのでしょうか？
以前は団地だったのですよね？
そのような環境で、近くにコンビニしかないのが不思議です。

[159: ご近所さん]

そごうの中のザ・ガーデンで何でも揃いますよ。
昔と違って値段も良心的ですし。
野毛や戸部のスーパーの野菜は安くてもすぐ傷みます。
お肉は野毛の尾島さんが最高です。

時々上大岡あたりの大型スーパーに行くのも楽しいですし。

[160: 匿名さん]

>>156
鶴見は、全く売れてませんよ。これだけ時間かけてようやく６割ぐらい。
待望していた地元の潜在需要(多少高くても買ってくれる)に対しては売り尽くし状態で、地元外の人に残りをどうやって売っていくか、手立てがない状態です。
そもそも鶴見は、川崎と同様東京からの視点で相対的に価格が決まる地域であり、横浜中心街区のこのあたりと価格形成根拠が全く違います。横浜から遠いから安いわけではありません。

[161: 匿名]

この地域の新築マンションに手を出してよいのか考えてしまう。 線路の向こうならMM地区として資産価値が維持されやすいが、こっちの中古マンションは相場低いんだよなぁ。 それに桜木町には近いけど反対側の京急近辺の空気はどうもねぇ。

[162: 匿名さん]

>>157
「ハイグレード物件の基準になるでしょう。」って、「ここが」という意味ですか？
今届いている資料を見ただけでも、あり得ないということが断言できるのですが。

比較的最近の横浜の大規模ハイグレード物件の基準となるものは、ナビューレ横浜タワーレジデンスを筆頭にＭＭタワーズ(フォレシスではない方)、横浜ディアタワー(タワー棟)、クリオレミントンハウス横浜山手、コルティーレ山手町、あと強いて言えば、グランブリエ横濱山下公園とシティタワー横濱日本大通までです。
あとは、パークタワーも含めて、総合的にせいぜい中の上のレベルのマンションに過ぎません。(値段だけは一流ですが)

ハイグレードというのは、単に仕様のことだけをいうわけではありません。
上記のマンションは、いずれも美しい歴史ある町並みか、さもなくば再開発で整備されたせいせいした場所に立地しています。(ディアタワーは若干違いますが、駅直上という立地がこれをカバーしています)
安普請の中型マンションに囲まれた、伊勢山のふもとのこの場所が、品格ある立地とみなされることはありません。猥雑な桜木町周辺の影響が及ぶことや低所得世帯の多い地域に近いなどもマイナス要素です。
また間取りもプライバシーに配慮されていない部屋があるなど、ハイグレードの基準に全く届いていません。

平均＠２８０を超えた場合、買うのは個人の自由ですが、売るときに涙が止まらなくなることは保証します。
分をわきまえたほどほどの価格設定にすることが、売れ行き好調の絶対条件になるでしょう。

[163: 匿名さん]

売れると困る人（会社？）のようですね。
それともＭＭ方面にお住まいの方でしょうか？

[164: 匿名さん]

まっとうな意見だと思うけどね。逆に↑売れないと困るヒト？なの？

[165: 匿名さん]

せいせした場所って・・。

歴史ある街並？、そんなの横浜にはない。寒村だった地ですから。

[166: 匿名]

開港からの歴史を言ってるんだろ。 横浜だと金沢区辺りは鎌倉時代からの歴史がある。勝手に横浜史変えるな。

[167: 匿名]

資料取り寄せてまでネガするキ チガイのどこが「まっとうな意見」なもんか。

[168: 匿名はん]

>>164

163じゃないけど、
鶴見が280ならここはそれ以上でしょ。
普通に考えて鶴見より安い訳ないよ。

しかし、(自分も含めて)皆さん平日の昼間から結構暇なんですねぇ～。

[169: 匿名さん]

そもそも「鶴見が280なら」ってのが完全に否定されてるじゃない。
高値掴みしちゃって下げるに下げられないナイスは、相当危ない経営状態って知ってます？

[170: 匿名さん]

>169

ナイスなのに危ないんですね。

ヤバスにした方がいいかもしれませんね。

[171: 匿名]

>>167
俺もまっとうな意見と思う。

[172: 匿名さん]

坪350とかでもここは全然おかしくないと思うけどな。
売れるかどうかは別にして。それぐらいの値段にしないと、格好が付かないだろう。

[173: 匿名さん]

いくらなんでも坪３５０万で３００戸以上も売れないですよ。
少なくとも坪３００万は切るでしょうね。

[174: 匿名さん]

別に>>162はネガに見えないけど。真剣に欲しくて研究してるだけなんじゃないの。
それより、根拠の無い高値吹聴する人達って、いったい何が目的なんだろう。
いわゆる小金を持ったマンション投資家で、相場が上がってくれないと困る人達？
だったら、一時的な供給絞り込みのせいで需給が絞まっている今のうちに、売っておいた方がいいですよ。

[175: 周辺住民さん]

坪280万で完売？世田谷と同等？ナイナイ。まあ、東京から買いに来る人はそのくらいで買っちゃうかもしれないけど・・・。

地元民的には250万でも心理的に厳しい。ガラも悪いし、生活も不便。280万なら、コルティーレや、山下町、MMのタワー群の中古の方がはるかにマシ。子供いないんなら、大通り周辺の方が安くてはるかに便利。

ハンコ押す前に、まず落ち着いて、野毛から日ノ出町、伊勢佐木町のあたりを歩き、出来れば夜も歩いてみて下さい（ただし、あまり暗いとこは行っちゃダメ。そういう場所です）。中区民的にはここはさほど悪い場所ではないですが、夜あまり平気で歩ける場所ではないところに隣接していることをよく知っておいて下さい。

ちなみに坪350出せるんなら、山手町で戸建て買えるんで、そっちにしたほうがはるかにマシですよ。

[176: 匿名さん]

>>175
でもここより横浜で立地として上のとこって無いと思うけどな。
ここが坪350にならないなら、他のどこに建てても
坪350のマンションは横浜には無いってことになる。

鶴見で坪280でソコソコ売れてる、ってのは事実なんだから
ここがそれより安い値段で販売されたら抽選になるよ。

[177: 匿名さん]

>>172

さんざん高値吹聴しておいて、実際の販売価格がでたら、この価格ならお買い得って買い煽りするパターン。
掲示板でよく見かける書き込みで、営業活動なんだと思う。

[178: 匿名さん]

>>176
わざと言ってるの、それともほんとに知らないの？
小規模のものは別として、横浜で、これまで売り出し時の平均坪単価３００万超えたマンションなんて無いですよ。
一つでも知ってたら言ってみて下さい。
ナビューレは、今売り出したら３５０少し超えてたかもしれないけど、あそこは立地の希少性と仕様で他に比類するものがないもの。

[179: 匿名さん]

>>176
ここより立地が上のとこがない？

くさるほどあるわ。

[180: 周辺住民さん]

>>176
基本的に横浜に今ないでしょう、坪350なんて。坪350のマンションがなくちゃいけない理由なんてないし。まあ、プラウド山手町はそれ以上するかも知れませんが。

鶴見で坪280でソコソコ売れてるのは、きっと鶴見でソコソコ需要があるせい。ここも坪350でも買う人はいると思うよ？でも売れない部屋がほとんどになります。ちなみに、アトラス野毛山は5000万円台でも後半売りきるのに苦労してましたよ。マンションプチバブルの頃で、しかも数十戸しかなかったのに。