横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[81: 匿名さん]

　適正価格って一体いくらくらいをおっしゃっているのでしょう？地元民ではないので、その辺が良く分かりません。

[82: 匿名さん]

このあたりの土地値は条件により坪＠８０～１２０ですから、多少良さ目の建物にしたところで平均＠２５０台を超えると割高だと思います。
土地価格は、みなとみらいと比較すれば３～４分の１ですが、高値掴みしてしまっているとヤバいかもしれませんね。

[83: 匿名さん]

デベ側から見るか、客側から見るか、適正価格は違うよね。
デベ側からすれば、倍率１倍でスムーズに売り切れるのが適正価格。
何十倍もの倍率がついたら安すぎ、販売経費がかさむくらい売れ残っちゃえば高すぎ。

客から見たら…。これも人によって違うよね。
安いと感じるか高いと感じるか、結局はその人の経済力次第。

ただ、このマンションみたいに300戸規模になると、あまり高いと購買層は限られてくる。
たしかに供給不足、良質な物件が少ない中で、ここは注目に値するプロジェクトだと思うけど、
横浜で坪300万以上出せる人なんて、そうそういない。売り切れないリスクが高まる。

物件概要見ると、一番小さい部屋で15〜16坪くらい。
こういう部屋は低層だろうから少し安めで坪200万〜230万。つまり3000万円中盤までの価格帯。これなら買える人は多そう。
間取りはまだわからないけど、20〜25坪という一般的なファミリータイプが多いんでしょう。
このへんが坪230万〜280万とすると4000万弱から7000万。
現状のマーケットでグロス7000万を超えるときついと思う。

建築費も下がってきてるし、坪240万〜250万くらいに落ち着くんじゃないかと思うんだけど、どうかな。

[84: 匿名さん]

みなとみらいのほうが高いとは知りませんでした。

地元民しか知らない・・・というより地元民なら誰でも知っている紅葉坂。
埋め立ての「みなとみらい」とは比べ物にならない憧れの土地です。
安ければよけい欲しくなります。

[85: 匿名さん]

>>83

売る側からすると、倍率１倍だとキャンセルリスクがあるから、数倍程度の倍率を狙うんじゃないかな。

[86: 83]

連投すいません。

マンションの建築工事費、最近は坪60万〜80万の間くらいになってる。
仕様によって工事費は５万10万簡単に動いてしまうから、モデルルームを見ないとわからないけど。

82さんのおっしゃるとおり、土地代が坪80万〜120万だとすると、
土地代＋建物代＝140万〜200万。
これにデベの利益、経費（販売費とか設計費とか金利とか）の関係諸費が乗っかるから、
販売価格は坪215万〜305万になる（経費・利益率が販売価格の3.5割と仮定）。

個人的には坪260万を超えたら（土地代100万、工事費70万）、相場から見て割高な土地に割高な工事費で仕込んだんだなぁと感じる。

[87: 83]

>>85
そうですね。１倍は極論すぎました。

[88: 匿名さん]

ここは容積率３００～６００％あるので、一戸あたりの土地価格分がもっと下がって割安になるはずですよね。
ただ、№82さんの言っている土地の値段は、近隣の容積率２００％までの住宅地のものだと思いますので、ここはもう少し高いでしょう。
それでも、容積率を考慮すれば、全体として№86さんの見立てより高くなる要素はあまり無いですね。

[89: 物件比較中さん]

今日、２つ目の資料がきました。
間取りが４部屋載ってますが、あとはＨＰとほぼ同じ。
参番館はパスかな。

[90: 販売関係者さん]

坪単価は２６０万でございます。

[91: 購入検討中さん]

ここの路線価って平米あたり２５万、一坪あたり８０万くらいですよね。
実際、路線価で取引なんかされることはなく、少なくとも２倍、高けりゃ３倍くらいが相場でしょう。
ってことは１６０万円〜２４０万円が一坪あたりの相場。

工事費は（建築面積）１２０００坪×（工事費単価）７０万円＝８５億円と想定。
マンションの延床面積に占める専有部の面積って８５％と仮定すると、
１２０００坪×８５％＝１０２００坪が販売面積。
一坪２５０万円で売ったとすると、販売総額は
１０２００坪×２５０万円＝約２６０億円

工事費８５億
土地代８５億（一坪あたり２３０万円）
経費・利益等９０億（売値の３５％）
--------------------
売値２６０億

なんとなくレンジに入ってくる感じがします。
ちなみに上の計算で、販売単価を２１０万円／坪にすると、土地は一坪あたり１６０万円くらい。
やっぱりこの辺がターゲットなんじゃないですか？

[92: 匿名さん]

このあたりの実相場だと容積率200％としても土地価格は坪160万円くらいだから、容積率が上がればもっと高いでしょう。
しかし、ここの建て替えという要素がどう影響するか。
もとの住民の意向はある程度反映されてるはず。
それがどのくらい価格に影響するか…

[93: 周辺住民さん]

このあたりの戸建て向けの土地の売り出しはほぼないので、戸建て向けの実勢価格はわかりませんけどね。

[94: 匿名]

先住民の方が先にいい物件を押さえてしまうんでしょうか。

[95: 匿名さん]

目玉になる物件は避けて次ランクを先住民が押さえてるかもしれませんし。
どうだかわからないですね。

[96: 匿名]

建替えの場合管理組合で建替え決議が可決された時点で概ねの新しい住戸の条件が決まるようです。(三菱のサイトより)
となると、旧花咲団地所有者の新たな住戸は2008年2月でほぼ確定してることになりますね。
旧花咲団地は
敷地面積8522平米を88戸で所有していたようです。
一軒あたりの敷地権利は約30坪。
専有面積は45平米くらいだったようです。

[97: 購入検討中さん]

容積率の話で思ったけど、ここの前面道路（紅葉坂？）って幅員12ｍ以上ある？
ないとすれば指定容積率の６割になっちゃうよね。

[98: 匿名さん]

横浜市のサイトで調べられると思うけど、おそらく12m道路ではないかな。
10mかな…？

[99: 匿名さん]

最近はバブルのころみたいに実勢価格が路線価の何倍なんてことは無く８割から６割に収まってますので、坪１６０万は上限と見ていいと思います。
皆さんの予想内で、ほぼいけるんではないでしょうか。

[100: 匿名さん]

ここの路線価は坪60万円じゃないの？
八割、六割って？

[101: 匿名]

路線価の表示は平米単位。
エンド同士の小口取引ならいざ知らず、大規模な開発用地になるとデベ同士の競争が働くので、路線価レベルで取引されることはまずないです。
都心だと今でも路線価の数倍なんて当たり前。横浜はどうかわかりませんが。

[102: 匿名さん]

このあたりの路線価は坪９０万(平米２７万)ぐらいだから、実勢の６掛けとして逆算すると実勢は坪１５０万ということになって、上限１６０万ぐらいまでに収まるという意味じゃないの？
たしかに、大規模マンション用地の取得には別の思惑が働くからなんとも言えないけど。

[103: 匿名さん]

ここで坪150万円は安すぎです。

というか、路線価はまったくあてにならない。
のは常識。

路線価は安ければ安いほど嬉しい。税金が少なくなるから。
それだけのもん。

[104: 匿名さん]

そうは言っても、最近はバブルの頃みたいに路線価の倍を超えるような取引っていうのはとんと聞きませんね。

関内のヴィルヌーブタワーの土地（商業地）が、十数年以上前のバブルの名残が残っている時期に坪５００万円で入札され地元業界で素高値と評判になったことがあり、実際は３５０万ぐらいまでがいいとこじゃないのと長く言われていた。
いくらみなとみらいの開発が進んだといっても、商業地域でありながらまったく商業に適していないこのあたりに、坪２００万を超えるような価格で札が入るかな？
それともミニバブルの頃に仕込んでしまったか？実際どうなんだろう。

[105: 匿名さん]

路線価って政治家の資産価値として出てくる価格だろ？
横浜市長のご自宅の土地の資産価値は１千万円をはるかに下回ってた気がしたが…。それでも路線価って意味あるの？

本当に坪150万円程度なら、紅葉坂教会の方へ入った辺りに戸建て用に土地を買いたい。

[106: 周辺住民さん]

調べてわかったこと。
紅葉坂の路線価は、この辺り一帯でみると、相対的に安く設定されてる感じ。

[107: 匿名さん]

坪１５０万でも６０坪で９０００万、建物３５００万に外溝等５００万で１億３０００万ですか・・・
裕福な方なんですナ。

私なんか、２５坪６５００万のマンションがやっとですわ・・・

[108: 匿名さん]

ここは立替組合が土地を保有したまま開発を進め、関係者で保留床を分け合う方式のようです。
隣接する県有地の取得も昨年４月だったので、当時はかなり安くなっていたはずですね。
新日鉄都市開発がメインコーディネーターで、三菱地所が資金を出して今回の一般への販売対象の保留床所有者となっています。
従って競争入札で値がつり上がっているといった種類の心配はなさそうです。あくまで、物件としての魅力と市況に応じた価格になってくると思われます。
権利者の分け前はすでに確定してますので、あとは三菱地所がどれだけ空気を読むか・・・

[109: 近所をよく知る人]

坪150万って。。。
路線価での評価はそうかもしれんし、マンションの相場も下がってますが、
桜木町駅から徒歩5分のマンションがその値段で出たら大騒ぎでしょうなぁ。。。
横浜の他の物件とか見てますか？？

[110: 購入検討中さん]

>>109
坪150万って、土地の値段の話。
デベが土地代を坪150万で仕入れていたら、>>91の試算だと坪200万くらいで販売される見通し。
それはちょっと安すぎるんじゃないかなぁと、個人的には思う。
>>91さんは地権者用の住戸面積を引いてないし。

[111: 匿名さん]

今朝の新聞折込広告に入ってましたね。

紅葉坂の景観に気を遣った植樹や建物デザインになりそうな感じですが。

[112: 匿名さん]

>>110
ここの土地が坪150万円で仕入れられるわけがありません。安過ぎです。

敷地の使い方、デザイン、仕様によっては、かなり高い価格でも完売できるはず。
購入検討者が現地に行けば、めったにない好立地なのはすぐにわかり、印鑑を押してしまうよ。
郊外ではありえない環境に価値を見い出す人は多いはず。
桜木町から徒歩５分でこの環境だからね。

[113: 匿名さん]

すぐそばのヴィルヌーブもリーデンススクエアも、交通至便なのに一向に人気無く、中古はいつまでも安値で残っています。やはり大通り際なのが影響していると思われます。
しかしここは、一歩奥へ入ったことで俄然立地条件が良くなっていますので、同じには考えられないですよね。

[114: 匿名さん]

大通り沿いと同じに考えてはなりません。
建物をひとつ挟むだけで、環境は別世界です。

[115: 購入検討中]

音の面では、大通りに直接面してるのと建物挟んでるのではかなり違うだろうけど、
大気汚染という面ではほとんど変わらずじゃないかな。

かといってさらに坂を上るのは嫌だし、
建設中にゴタついた物件は、そもそも選択肢には入れてないという人が多いのでは無いだろうか。

[116: 匿名]

早く正式価格発表しませんかね？ 近隣の中古相場が結構安いので新築もと期待してますが甘いかなぁ。

[117: 匿名さん]

115さん

ごたついたというのを詳しく教えていただけますか？

もしかしたら道を挟んだ向かい側のセキスイのことですか？

[118: 購入検討中]

正しくは、建設前にゴタついた、でした。
大変申し訳ないです。
以下で、ある程度流れが読めると思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8520/all

[119: 匿名さん]

>>118
本当に購入検討者？
違う物件持ち出して。

[120: 匿名さん]

>>116
甘い。
価格が発表されれば甘いのがわかるよ。

[121: 匿名さん]

昨日の新聞に広告が入っていました。
濃い目茶色の外観を始めとしたイメージ広告で具体的な仕様は物件概要のようなお約束事項以外書いてない。
初期の広告にお約束のアンケートがあり、ご予算は?の選択肢の最下ランクが~4000万,4500,5000････,一億とつづき、最上が1億超でしたね。

ここからデベ側の思惑を予想すると
4000万未満はお呼びでない。
5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。
よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、
条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。

[122: 匿名さん]

港南台でさえ、あの強気値段なので覚悟はしていましたが
それにしても凄いですね。

３００戸強、売れるんでしょうか？

[123: 匿名さん]

今朝の新聞広告で紅葉坂を上がった先の桜木町徒歩12分の３階建て戸建てが新築4380万円。土地が２０坪強だから建物代を引くと、土地価格は坪200万円近くか。
狭い分の割高を考慮しても、もっと条件の良いこのマンションの地価が坪150万円程度ですむわけがないと推測する。

[124: 匿名さん]

？どういう計算？
１００万にしかならないが？建物代は３８０万ってこと？

[125: 匿名さん]

ここって中古で売る場合、買い値と同程度で売却できるのでしょうか？
周辺マンション見ると、中古になると一気に値が落ちそうなのが不安。

[126: 匿名さん]

>>123

１住戸あたりの土地の持分は、専有面積を容積率で割った値で概算できる。場所によるけど、戸建てが立つ立地低層住居専用地域では容積率１００％であるのに対して、ここは300%・600%（近隣商業地域と商業地域が混在してるから）。そういうところも考慮しないとね。

[127: 匿名さん]

>>125

モデルルームができて資料を入手したら、それを近隣の仲介業者に持って行って査定してもらえば客観的な評価を得ることができますよ。周辺相場とか価格の推移といった情報も彼らは持っている。

一般的には新築プレミアが１割といわれていますね。

[128: 匿名さん]

地所の扱っている他の物件の資料請求内予算項目幅から推測すると、
リエトコート武蔵小杉やドレッセ美しの森より1000万円程高いようなので、
（上記は、～3000万未満から）
70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。

[129: 匿名さん]

納得！

[130: 匿名]

藤和との立地の違いが理解できない人は検討やめた方がいいよ。ここはピンポイントで住みたい場所。