横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[641: 購入検討中さん]

MR行きました。現地も確認してきました。
確かに駅近であれだけの敷地を確保したマンションは希少価値があるのだと思います。
マンションの内装も（オプションがないと仮定して）、間取りもなかなか良かったと思いました。

でも他の方も書かれてる通り、「壱番館のために弐番と参番館ある」のが、購買意欲を損なわせます。
「地権者の方々のために大金払って、自分たちは日当たりも展望も今ひとつなお部屋に入るのか～」と。
かと言って、壱番館の数少ない残りの上層階部分は価格が高くて手が出せません。

残念ですが、ここは見送りになりそうです。。。

[642: 匿名]

内装で盛り上がっている流れをぶったぎりますが、構造にびっくり。
免震構造なんですねここ。
基礎のゴムが劣化したときの交換に、億単位のお金が掛かるそうですから、積み立て以外の出費があるかもしれないですか？
説明の方は６０年持つと言ってましたが、２〜３０年しか持たないなんて書いてある本もありました。
プロの意見が聞いてみたいですが、周りにいないです。

[643: 購入検討中さん]

免震装置は基本的には交換の必要はありません。

耐用年数６０年と言うのはメーカーの公表数字であって、装置を覆うゴムが浸食され
水や空気が入り込まない限り、機能は数百年単位で維持できると言うのが免震設計の
定説になっています。

と言うのが他の免震マンションの一般論ですので、このマンションも同様だと思われ
ます。
非免震マンションの営業マンがあることないこと言いますから、正しい情報を元に判
断するといいですよ。老婆ながら。


それより、立地と価格とプランのアンバランスさが購入意欲を減退させます。

[644: 引越前さん]

壱弐参番館で管理組合は別なのかな？壱番館のエレベータ保守料を他の館の管理費で負担すると
なると入居後いろいろ揉めそう。

[645: 匿名さん]

個人的には・・家族が共働きで、休日晴れた日は出かけることが多いので、日当り・眺望はあまり気にならない。
洗濯も夜間行い部屋干し、布団乾燥機使用。
ただ、交通の便が良いことと、みなとみらいに近いこと、下町の雰囲気の残った街に住みたいことが条件。
そういう人はあんまりいないのかな？

[646: 購入検討中さん]

>機能は数百年単位で維持できると言うのが免震設計の定説になっています。

定説なんて当てにならないよ。
そんなに耐久性があるなら、業者が100年保証とかすればいいのに
そんなメーカは一社もないですよ。
地震が来て積層ゴムに力がかかった後に、もう一度地震が来ても耐えられるのかとか
まだまだ、分からない事だらけ。

[647: 匿名さん]

>>非免震マンションの営業マンがあることないこと言いますから、正しい情報を元に判断するといいですよ。

逆に、

免震マンションの営業マンがあることないこと言いますから、正しい情報を元に判断するといいですよ。

とも理解できます。

[648: 匿名さん]

ブルーベリーもらってきました。
噂の内装は個人的には悪くはなかったです。良くもなかったですが、まあ普通でした。
いろいろなタイプの部屋があるのですが、面白みのある間取りは少なかったですね。
日当りや眺望が望めないのなら、せめて間取りに工夫をして欲しかったです。

[649: 購入検討中さん]

>>646
ところが、定説は結構当てになります。
当てにならない事例や具体的な見解などがあればぜひ教えて下さい。

まず耐用年数について。そもそも免震装置の構造はゴムと鋼板、鉛プラグ程度の簡単な構造なので、
機能の維持は皮膜ゴムの耐久性だけの問題です。
メーカーが公表した耐用年数の６０年とは、ゴムの耐久性からきていると思われますが、
オーストラリアの鉄道高架橋の免震ゴムは野ざらしの状態で１００年以上経過しているにも関わらず、
表層１．５ｍｍ程度しか劣化していない事例があり、おそらく７ｍｍ程度の厚さを持つ本物件の免震
ゴムは十分６０年以上の長期間の使用に耐えられます。

大地震が来た時の交換については、免震装置の交換が必要になるレベルの地震を受けた場合には、
非免震建物の場合は、免震装置の交換に掛かる費用以上の経済的・人的損失が生じると考えられ、
やはり免震の方が優れていると思いますよ。

[650: 匿名さん]

そういや営業が、やたら免震免震って言ってたな・・・
ものすごいコストがかかってるんだって。
その分、他のところは削らないとものすごい価格に
なっちゃうからだそうな。


あ、これか。先住民の罠。
いまさら気がついた。

[651: 購入検討中さん]

>>650
免震はイニシャルコストが大きいのは間違いないですね。
その分構造躯体のコストが落とせるメリットはありますが、
タワー型であれば躯体部分が多くコストメリットが大きいのに対し、
中層程度ではそのメリットも限定的なので、現時点で顕在化した経済負担は
やはり大きいはずです。

一方、ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）という指標があり、
その点では免震はコスト面で優れているという考え方もあります。

どちらが良いかは購入者が判断すれば良いと思いますが。

[652: 570]

>>650
そういうことです。
面震構造って敷地面積に比例してコストがかかるから、タワー以外には向かないんですよ。
ここは低層マンションですから、一戸当たりの負担（分譲価格）が大きくなるはずです。

[653: 購入検討中さん]

>>652
誤っています。
それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

また、本件は建替（≒等価交換）ですから、工事費の増額は地権者持分の減少につながり、
分譲価格に反映されるわけではないです。
これは権利変換をご存知なければ理解できないと思いますが。

もう一点。デベロッパーはコストの多寡に関わらず、最大限の利益を追求しますから、
必ずしもコスト高が分譲価格高に繋がるわけでもないです。

[654: 匿名さん]

んなことないぞ。普通のデベは土地の仕入れ値に反映された値付けをしてくる。安く仕入れた土地を売れそうだからと言って、不必要に高値で売ることは無い。高値だということは、それ相応の理由がある。そうでなければ、デベがあまり誠実な会社じゃないということ

[655: 匿名さん]

建替円滑化法施行後も、建替決議の成立はかなり難しいと聞きます。
花咲団地の構成員がどんな人だったかは知りませんが、一般的には、
働き盛りの人とリタイヤした人、居住用の人と投資用の人が入り交じる中、
４分の３、５分の４の同意を得るには、
相当に住民にとって有利な案でないと無理でしょうね。

この物件で建て替え決議が通ったのは、利便性が良い上に容積率にも余裕があったこと、
つまり多くの分譲住戸を作ってそちらに工事費をオンすることで、
団地住民の負担をかなり小さくできたからだと推測します。
（間違ってたらすいません）

このような背景からして、デベが更地を仕入れて全戸売り出す物件と比べ、
ここが割高になるのは当然とも言えるのではないでしょうか。
購入者にとって何のメリットもない事情で割高になっていることを差し引いてなお、
この物件が欲しいという人がどれくらいいるかですね。
私は価格帯、日照、都内までの通勤電車の混雑を考慮して断念しましたが、
もし勤務先が横浜だったら結構悩んだかもしれません。

[656: 匿名さん]

644さん
>壱弐参番館で管理組合は別なのかな？壱番館のエレベータ保守料を他の館の管理費で負担すると
>なると入居後いろいろ揉めそう。
管理組合が別個だと1世帯あたりの負担が大きくなるので全館一緒でしょうが、
地権者は管理費無料と優遇されてるんですか？
地権者の管理費についてはなんだかいまひとつ不透明ですよね。

[657: 匿名さん]

＞653
＞それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

今回は杭はないらしいですね。

[658: 買いたいけど買えない人]

管理費はどのくらいかご存知な方いらっしゃいませんか？
管理、修繕積立、駐車場、インターネット、その他

[659: 匿名さん]

杭をうたなくてもいいくらい堅い地盤なのに、
わざわざ免震じゃないきゃいやだ！と言い張った
先住民の罠なわけです。
柱の数だけコストがかかる仕組みだよ。


管理費は壱番館が若干高いくらいで
たいしてかわらない。何十円単位かの差。
地権者は別に優遇されてるわけじゃなく、
壱番館に住む人が優遇って感じになるかな。
まぁ、実質的には地権者優遇と変わんないか。
だいたい、一番戸数の多い参番館よりエレの数が多いのが
腑に落ちないよね。ホント地権者のいいなりだったとしか。

[660: 匿名さん]

今まで汚い築５０年の建物で我慢して生活してたのです。地権者の特権はあります