横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[561: 購入検討中さん]

９０平米以上の部屋は７千万後半からでした。
上階の１００平米超えは１億円以上でしたよ（汗）

[562: 匿名]

75前後でも6500じゃね。。

[563: 匿名さん]

いくらなんでも90平米6500万は、横浜中心部じゃ中古以外あり得ないんじゃない？

[564: 購入検討中さん]

　558です。やはり高いですね。
　諦めて他探します。情報、ありがとうございました。

[565: 匿名さん]

平均坪単価は250～260万円みたいですよ。
今月中旬の横浜のセミナーで聞きました。

[566: 匿名さん]

７０００万？
山手の高級住宅街に建つプラウド山手が買えそうだ

[567: 匿名さん]

>>566
プラウド山手は坪320でしょ

[568: 購入検討中さん]

535です。

今日マンションギャラリーに行ってきました。
でも価格もまだ正式確定はしていないようです。
一応アンケート結果も考慮して決定するとの事。

何千万円前半、後半といった割り振りがされているだけでした。
計算したら、坪260～320といったところでしたよ。
#ちゃんと平均を出した訳ではないですが

70平米台で5000後半～6000前半といった感じでした。
1番館はやはり高かったですね。

スケジュール的には5月中旬頃には正式価格が決定し、諸々の資料が出揃うとの事。
部屋の平面図もまだ確定した資料ではなかったです。
また6月に第一期販売ですが、2番館は対象外だそうです。

モデルルームも見ましたが、正直期待した程ではありませんでした。
内装としては妙蓮寺レジデンスとか、パークスクエア綱島の方がよっぽどグレードが高いです。
なお、45戸程はプレミアムとして内装が豪華になっているそうです。
標準仕様だと最近のマンションには有りきたりな感じですね。

あと1000万～500万安ければ抽選必至となるのではないでしょうか。
ただ価格も含め改めて見てみると、一番売れそうな部屋は大体販売対象外でしたね。
#当たり前ですが

どこまで公開していいのか分かりませんが、内部の仕様や管理費/駐車場の想定費用くらいは聞いてきました。
ただ、土地勘のある人であればギャラリー訪問は5月後半からで良い気がします。

[569: 物件比較中さん]

こんばんは！
初めて書きますが、今日モデルに行ってきました。
参番館を目的に考えておりますが、やはりオープニングＣＧの門扉が住居専用ではなく
出入り自由の大げさな自動門扉に設計単価を掛けているのは無駄なようなきがしました。
メンテナンスとかで、修繕費に組み込まれるのだから、いっそ無いほうが費用分担が安く
済むようなきがしました。
価格は5000万～要相談みたいに受け止められましたね。
アンケートで高いを連発して沢山の見学者が同じ意見を書くと設定値段を低くすような
お考えもあると担当者が話していましたから、みんなで見学して値下げアンケートを
書いてはいかがでしょうか？
最後にジャムのお土産なんかいただきましたので、暇つぶしでもよいのではないでしょうか？
百聞は一見に・・・皆様も値下げアンケートで頑張りましょう！

[570: 匿名さん]

無駄ですよ。
話を聞いて、原価が高い理由がわかりました。
団地住民があるヘマをやらかしてます。

[571: 匿名さん]

桜木町の駅に最近段ボールハウスを建てて居座ってる人いるけど、
紅葉坂の関係者なんとかしてください。

[572: 買いたいけど買えない人]

>>570
どんなヘマでしょか？

[573: 匿名さん]

７０平米台で、５０００後半～６０００前半ですか・・・
我が家では、８０～９０平米台の３ＬＤＫを希望しているので、予算的にちょっと無理があるかも、です。
主人の通勤に便利なところを探しているので、ここの立地ならいいかもって、期待していたのですが、さすがによいお値段しますよね。
モデルルームに行って、値下げ要望アンケートを書いてこようかな。
ほんとに、設定価格が下がればうれしいのですが。

[574: 匿名]

値段が少し安くなれば、その分抽選の倍率も高くなります。
だったら、今の値段設定のままでいいです。

元々住んでる団地の人達は誰一人売らずに住むらしい。

[575: 匿名さん]

段ボールハウスは仕様です。このご時世、あの姿は明日のあなたかも知れない。我慢出来ない人はこの辺には住まないほうがいいと思う。

[576: 匿名]

昔から絶えないからねぇ。 今後も絶滅しないよ。 って、最近また増えた？ 春だからかな？

[577: 購入検討中さん]

>元々住んでる団地の人達は誰一人売らずに住むらしい。

その人達の暮らし向きはどうなんでしょうね。
買って住む人は7千万くらいのカネは容易出来る人達ということで
グレードが決まりますから、コミュニティは作れそうですが、
元々団地住まいの人はレベルが合うのかな。

[578: 匿名]

元々団地住まいの方は、昔の富裕層であることは間違いないですよね。だから生活レベルは合うと思います。
ただ、地元住民からみた新参者へ抱く感情は人それぞれでしょうね…。

ところで、紅葉坂レジデンス購入検討されてる皆さんはどちらの物件と天秤にかけてますか？
ほかに迷ってる物件ありますか？

[579: 匿名さん]

ゲーテッド・マンションでないからパス

[580: 匿名さん]

>値段が少し安くなれば、その分抽選の倍率も高くなります。
>だったら、今の値段設定のままでいいです。
なるほど。
確かにみんな買える値段になれば、住めない確率も上がる 。

[581: 匿名さん]

価格が高めらしいと判ってから投稿が減ったね

[582: 匿名さん]

平均は＠２６０台でした。ほぼこの線で行くということです。
ピンキリですから、目算を立てるのであれば、＠２７０でとりあえず計算しておけば大体買えそうかどうか
判るんじゃないですか。
眺望とか日差しとかをあまり気にしないのであれば、結構条件によって価格差の大きいマンションですので、
７５平米５０００後半から大丈夫ですよ。

[583: 匿名さん]

３棟の中で一番良い壱番館のこれまた良い部分をごっそり地権者が分捕ってる。
残りが７～８～９千万って…ひどすぎるねあれ。
もし地権者がもっと参番館とかに分散していたら壱番館も６千万前後を最多価格にできたろうに。
ハッキリ言って残り物という印象。
しかもあの内装には絶句。建具はニトリかと思った。トイレは塩ビ。賃貸か？

自分は北仲に期待するよ。
皆さんがんばって。

[584: 匿名さん]

順序が逆ですね。
地権者保留分の価値の範囲内で優先的に選択させてるだけだから、どこを先に取られようが、他の部屋の値段には
影響は出ません。
まあ、価格が上昇傾向のときは、もっと高い価格を付けられたはずの部屋が先に押さえられてしまっているので、
売主としては儲け損なうという面はあるかもしれませんが。

[585: 匿名さん]

眺望も日差しが悪くて、75平米5000万台後半って、この立地でその値段は高すぎるよ。仮に築3年後に、自分がその値段でここの眺望も日差しも悪い中古買う？

その値段なら、中古でもっと良い物件が周辺にたくさんあるよ

[586: 匿名さん]

折角の場所なのに残念という印象を受けました。

億ションも数戸ありましたけど、真面目に買う人いるんでしょうか。

いや、出せる・出せないの問題ではなく。不動産を見る目という意味で。

[587: 匿名さん]

正式な価格発表とその後の売れ行きが楽しみな物件ですな。
あの価格より仮に500万ずつ下げたって超割高。苦戦するよ。

[588: 匿名さん]

509です。

確かに、眺望と日照、設備等を考えると少し高く感じます。ただ、立地の面からすれば、こんなものなのかもしれません、弱小ながらも、準都心部でしょうから。
先程、初めて物件のHP拝見しましたが、近隣住民として少しコメントします（営業妨害ではありません）。

・日照は、壱番館は南東から南にかけては問題ないはずです。弐は南側のみ大丈夫でしょう。参は、東側はマンションと相当接近していて、西側は崖で崖上の税関の寮に接近してるので、日照があるのか疑問です。花咲町一帯は新横浜道路沿いが一番日照はまともです（それでも少ないですけど）。

・紅葉坂に面している部屋は、紅葉坂を通る車の音が気になるかもしれません（急坂の道路が石畳のため）。

・公開空地の公園（？）ですが、これは崖上の脇道（掃部山公園へ行く道路）から入れてしまうのでしょうか？土曜日に能楽堂でイベントがある日は、この脇道はかなりの人で溢れますから、少し気になります。

・DやAの若干狭い部屋タイプの間取りが、なんとなく違和感あるのは気のせいでしょうか？


* * *

ポイントを絞るとネガティブなことばかりですが、便利で良質な環境であることには変わりありません。まあ馬券屋やら競輪鑑賞施設（？）やらありますけど、普段の生活ではあまり気にならないと思います。
主観を言うと叩かれるかもしれませんが、家族環境が変わらない限りは、紅葉坂在住の私は負の面を差し引いても他の地域に引越そうとは思いません。
皆様、ご検討くださいませ。

[589: 匿名さん]

ここを読んでいて初めて想いました。

建て替えが余儀なくなりそうなボロボロ物件を格安で買う
数年我慢しながら住む建てかえ計画がでるのを待つ
建て替えが現実になると、地権者は優先的に良い部屋に住める

そうだったんですね～。
同じ棟を新しく購入する人と価格差、オプションなどに差はあるのかしらね？

[590: 物件比較中さん]

No.589 by 匿名さん

私は自宅とは別に花咲町5丁目にマンションを持つ者です。
築20年以上ですが、53平米以上あり、駅近、平坦でとても便利なところにあります。
昨年、理由があって1800万円で手放そうとしましたが、ちょうど不景気でタイミングが悪く、
買い手がつきませんでした。
今では、「建て替えが現実になると、地権者は優先的に良い部屋に住める」とのことなので、
売らないで良かった気がします。
もうしばらくは持っていようかと思っています。

[591: 匿名さん]

>>590さん
その建替えが決まるまでがあまりに長い途で、待ちきれない人も多いみたいですね。
どれくらい待つか、悩みどころですね。

[592: 匿名さん]

>>589

私は自宅とは別に花咲町5丁目にマンションを持つ者です。
築20年以上ですが、53平米以上あり、駅近、平坦でとても便利なところにあります。
昨年、理由があって1800万円で手放そうとしましたが、ちょうど不景気でタイミングが悪く、
買い手がつきませんでした。

こちらのマンションと目と鼻の先ですね。
中古になったらここも覚悟しないといけないのでしょうか。

[593: 匿名さん]

建て替えの時は等価交換だから、足りない分は自腹になるんですよね？
優先的に部屋を選べるというメリットはあるでしょうけど。

[594: 匿名さん]

そっかあ。良かったですね。
その立地が大変気に入っているのであればその方法もありですね。

[595: 物件比較中さん]

マンションギャラリーに行ってきました。
正直な感想はびっくりとがっかりでした。価格設定は＠260～320くらいとかなり強気で、検討していた壱番館は良い部屋は地権者の方で多くは埋まっていました。
内装も普通の賃貸マンションとほとんど変わらない印象です。この値段でこの質感はどうかと。。。premiumという設定もあるようですが、正直今一つといった感じでした。
この条件でこの価格設定の根拠が理解できません。どうしてもこの場所に住みたいという人はそれでも購入するのでしょうね。。。

[596: 匿名さん]

>>595

ですよね。自分も内装のグレードにはかなりがっかりしました。
あの価格設定ならせめて内装くらい高級にして欲しかった。
これじゃ「パークハウス」はつけられないですよ。
所詮団地の建て替えなんですかね。

[597: 匿名さん]

＞＞590

地権者が優先的に部屋を選べるというメリットはあるでしょうけど、実際に建替えが決議されるかどうかは疑問ですよ。

たまにＴＶでやってるじゃないですか。反対派数名が立てこもるように住み続けている姿が。

とてもハイリスクな賭けのように感じます。

[598: もみじ]

今日マーマレードを頂いて来た者です。。。

２階のモデルルームを見学した後に１階の相談ブースで価格を聞いて、思わず絶句してしまいました。

だったら標準で食洗機・リビングにはビルトインエアコンでしょ。

洗濯機を置くスペース６４×６４の防水パンがありましたが、左右にあまり余裕がなく、ドラム式（日本製）は絶対無理だと思いました。

色々プラン変更とかも出来るみたいですが、オプションとかもいくつか付けたら・・・かなりの価格になります。

まだ価格調整はするかも？？？と期待しています。

[599: 匿名]

うちはブルーベリーでした…マーマレードの方が良かったな。
確かに高いですよね、内装見て武蔵小杉のリエトコートを思い出しちゃいました。対応してくれた営業マンが内装の説明中に｢これがあれなんですよ｣って言った瞬間に萎えました…これ･あれってなんじゃい!営業マンを買う訳じゃないけど、説明の技術もなく、自社他物件の悪口を平気で言うし、なんか上から目線で頂けない感じでした。天下の伊藤忠がこれか…強気というか傲慢･尊大も甚だしいです。グチばっかですみません。

[600: ご近所さん]

しかしよく考えると向かいのいかにもな結婚式場といい、このマンションとか色々新しい建て物で埋め尽くされると紅葉坂周辺ももみなとみらいと大して変わらないような雰囲気なっちゃったりするんでねーの？
早い話、ディズニーランドみたいな感じ。

[601: 匿名さん]

式場の鐘の音
ワーワーうるさい声援

[602: 購入検討中さん]

>>599
リエトコートは元々賃貸を分譲に切り替えたので仕方ないですが、ここも価格に比べ内装の仕様は明らかに低いですね。感覚的には１０％高いです。まあこの価格で買う人がいるなら、その人達が買えばいいかって感じですね。
伊藤忠は本件では新日鉄側の販売会社で、商事ならともかく、販売では全然”天下の”じゃないですよ。

>>600
みなとみらいと同じような雰囲気なら大歓迎ですが、古い建物の建て替えが進むはずもなく、
道路が広くなるはずもなく、そんなに良くなるとは思えませんよね。
そもそもＭＭとディズニーランドとは程遠いと思いますが・・・。

[603: 匿名さん]

反対する地権者って、自分の持ち分を過大評価していて等価交換で与えられる専有面積に納得がいかないとか、追加で資金を出さないといけないのに払いたくないとか、そんなイメージがある。もめたら後が大変だね。

[604: 匿名さん]

結局坪300以上で売るつもりで仕込んじゃった土地が、今となっては下げざるを得ず、仕様を下げて価格の帳尻を合わせて来たというところでしょうか。
営業マンは立地の希少性、そして転売時の値崩れのしにくさを盛んにアピールしてきましたが、元が相場感より割高だったら値崩れもなにも・・・

私は今賃貸のデザイン物件に住んでいますが、デザインだけでなく、内装のグレード感が今の物件よりも著しく低く、分譲仕様・賃貸仕様という言葉も今や昔だなと感じてしまいました。
○千万円台後半、というのは、○990万円のイメージです、と営業マンがぶっちゃけてましたが、「残念ながら500万くらい想定より高い」と言って来ました。

[605: 600]

>>602
みなとみらいとかディズニーランドとか、なってほしいと思って書いてないのですけど。。
そういうのがお好きなんですねぇ。。

[606: 匿名さん]

アトラス野毛山もまるで昭和のような内装だったんだけど、地権者付きマンションってこういう傾向あるのかな。。

[607: 購入検討中さん]

モデルルーム行かれた方のコメント見て、行くのやめようかなと思いました。
ほとんどの方ががっかりされてますもんねー。
行くだけ無駄かもですね。なんだかがっかりです。

[608: 匿名さん]

うちも見学に行くのやめたくなってきた。。。
購入目的や予算など根掘り葉掘り聞かれるだろうし。
どーせうちの予算だと条件が悪い部屋しか買えそうにないしな。
ブルーベリーかマーマレードがもらえるみたいだから電車賃は出そうだけど。

[609: 匿名]

ある程度立地の情報はみんな持ってるだけに、MR行ってさらに＋αが感じられるものがないんだよね。デザイン、仕様は凡百で、さらに価格も割安感ないから。
眺望、日照の期待値も低いため、完全に立地依存の物件です。
いっそスケルトンで売ったらいいのに。

[610: 周辺住民さん]

マンションは立地、住む街の価値に、金を払う部分がほとんど。
東京都心や横浜の人気エリアは。

強気の値段は、いま西区・中区に競合物件がないのも、ひとつの要因。
250～300の範囲は、妥当と思う。

価格が安く且つ、ハイグレード仕様の物件なんて、西区・中区のおもて側エリアに出るわけない。
買えない人は、あきらめなさい。

[611: 匿名さん]

＞598さん
＞洗濯機を置くスペース６４×６４の防水パンがありましたが、左右にあまり余裕がなく、ドラム式（日本製）は絶対無理だと思いました。

うちが５年前に購入した、HITACHIのドラム式だと、この大きさで収まるのですが・・最新型はもっと大きくなったのでしょうか。
洗濯機買い替えの際、スペースが大きい問題になりますよね。
見学の際は、コンベックス持参した方が良さそうですね。


私的には内装は良いものであって欲しいと思いますが、インテリア好きなので、自分で豪華に魅せる工夫をしちゃうかな。
どうせ子供にいたずら、落書きされて、すぐ汚れちゃうし（笑）

[612: 物件比較中さん]

ここは内装がちゃちなんですよね。
頼むからグレードアップしてもらいたいけれど、無理ですね。
通勤アクセスの便が良いと思って高値でも妥協するか。。。だったら都内に出てしまうか。。。

[613: 匿名さん]

ここで色々情報収集して、反対意見もあったけど・・
百聞は一見に如かず。
見学には行ってきます。
桜木町駅に出来たTOCみなとみらいも気になるし、観光がてら。

[614: 匿名さん]

＞612
＞ここは内装がちゃちなんですよね。


例えばそのへんがちゃちですか？
内装といったら壁紙とか・・フローリングとか？！
参考にしたいので・・。

[615: 匿名]

612です。

部屋が醸し出す雰囲気が安いんですよ！ズバリどこがケチってると指摘するのは難しいですが、洗面所、リビング、その他の収納デザインが賃貸の我が家と同じものが使われていました。ひと昔前のマンションみたいな。
全ての住戸をプレミアム並にしてほしいですね。
それで釣り合いは取れると思います。

まぁ、人それぞれ感じ方は様々かもしれませんが。

あくまでも私の主観です。参考にしてください。

[616: 匿名さん]

シティタワー品川の内装見た時を思い出した。
あの値段なら我慢も出来たが、ここの予定価格では到底納得できない。

[617: 匿名さん]

全く同感でした。
トイレや洗面、ドアの質感など、どれを取っても。
8000万～1億前後のお金を払ってこれかと思うと悲しくなりました。これは良いなと思うものがあっても、「それはoptionです」という説明ばかりで。。。価格調整が入っても、どれくらいなら自分が納得できるか分からなくなってしまいました。

すいません、何かpositiveな意見を書きたいと思うのですが、、、利便性だけでしょうか。
期待していただけに残念です。

[618: 物件比較中さん]

皆さんの意見を参考にすると、フルオプションにした場合の価格で
検討するしかない物件ということでしょうかね。
その場合、当初の設置品が勿体ないな～。

[619: 匿名さん]

標準はひと昔前のマンション。
オプションで今風にするしかないってことですかね。

[620: 匿名さん]

オプションのシールがいっぱい貼ってありましたね（笑）

間取り図と価格表を見比べてるんですが、見れば見るほど高いな～と思うばかりです。

１千万円ぐらい下げてやっと適正価格なんじゃないでしょうかねー。

[621: 匿名]

「メリット」
坂を下ればすぐ野毛町
JRA馬券売り場も眼下
言う事無いと思います。

[622: 匿名さん]

夜景はどうでしょう。
みなとみらい、山下公園方面。
見えたら結構、美しいのでは？
内装が良くないのだったら、照明消して夜景を堪能なんていかがでしょうか。

[623: 匿名さん]

見えたらね・・・
みなとみらい方面はTOCがじゃまで何もみえなそう。
掃部山公園方面は北側だし、そもそも壱番館の最上階でないと
眺望は望めないんじゃないかな。

しかし、考えれば考えるほど高値マンションだね。
一所懸命いいとこ探してるけど、裏に公園があることと、
駅が近いくらいしか思いつかない。どうしよう。

[624: 匿名さん]

何が何でもこのマンションが欲しい！住みたい！と思えないなら、
無理して買うことないんでない？
ここの利点は「立地」のみと思います。
だからどうしても紅葉坂に住みたい！という人だけ買えばいいのでは。

[625: 匿名]

注目度の高いマンションなのにうまくいかないものですね。

でも何だかんだ駅が近いですし、前向きに購入を検討します。
予算の都合上低層階狙いで。
完璧な物件は無いから妥協しないと！
それでもここはあっという間に売れると思いますよ。
だって最寄りは桜木町だもの。

[626: 匿名]

参番館の60平米台で北向きの部屋があるんですが、一応吹抜けがあって、そこから多少の採光性が期待出来るんでしょうかね？
小さめの部屋は全て方角が良くないんで気になるんだよな。

[627: 匿名]

小さめ狙いなら２番館も検討されてみては？

北向きってどんななんでしょうね。
誰か明日内覧いく人いたら聞いてきてください。

[628: 匿名さん]

住宅設備は大量一括購入で、安いものなんでしょうね・・
どうしてもこれだけはこだわりたい！というものだけオプションにして、あとはファブリックとか装飾で豪華に魅せようと思います。
インテリアの本を読むのが好きなので、色々工夫の仕方がありそう。
桜木町周辺に住まうことが夢だったので、立地は文句なしなので・・
低層階にしぼって、是非検討したいと思います。

[629: 購入検討中さん]

ここを見た後で、川崎のサンクタスを見に行ったんだけど、やっぱりこっちはグレード感で見劣りしますね・・・
川崎は食洗機なんかも標準だし、既にメニュープランが用意されてカスタマイズ可能な割に、価格帯はあちらの方が若干割安ですし。
まあ比べる対象ではないのかも知れませんが、この物件に対する期待度が高かっただけに、ちょっと萎えました。
ここはメニュープラン等用意されないんでしょうか？

[630: 物件比較中さん]

床暖房・食洗機・ディスポーザ
この３つは今時どこのマンションも標準装備なのに
このマンションときたら・・・

[631: 匿名さん]

床暖もオプションなの？？？

[632: 匿名]

ディスポーザは今時の標準装備、ではないと思う。個人的には要らない

[633: 匿名さん]

ディスポーザはオプションで付けるのは難しいから標準装備が嬉しい人が多いのでは。

[634: 匿名さん]

モデルルーム見学しました。
廊下の床材をオプションの御影石に変更してあったり、洗面所の鏡（下部）のお洒落なタイル貼りもオプションモノだったり・・・標準だとどうなるのか想像できませんでした。
100平超えが億ションですね。。。
億ションならではの利点が駐車場一台分確保だけだとは驚きました。
駅近以外のpojitiveな意見を、参考までに聞かせてください。

[635: 匿名]

確かにいただいた図面には床暖房の記載が無いですね。でもパンフレットの設備記載(29ページ)には載っていましたよ。
今どき床暖をオプションにするはず無いので、標準でしょう。営業マンがオプションって言ってましたか？

[636: 匿名]

有権者の方々は誰も売らなかったみたいですが、完成して中が見えるようになってから高値で売りさばくのでは？
だからこそ壱番館の条件の良い部屋ばかりなんじゃないかなー。
そのほうが売れそうだもんね。

[637: 匿名さん]

平面図見ると壱番館が特別なのがよくわかる。
例えばエレベーターの数。
壱番館はほぼ２戸に１基の割合でプライバシーも確保。

対する参番館…どうしてこんなに差があるのでしょうか。
自宅玄関の前を他人が通るって意外と気になるものですよね。
何だか壱番館（地権者）のために弐番、参番館が存在してるみたい。

[638: ビギナーさん]

>>637

>何だか壱番館（地権者）のために弐番、参番館が存在してるみたい
地権者が、ただで立て替え(等価交換)するためにデベロッパの金蔓として弐番・参番館の建設を許可した

という感じではないのですかね？こういう立て替えって。

[639: 購入検討中さん]

>>610
買えないと言うか買わないな。

桜木町に近いだけで、駅からのアプローチも良くないし、決して綺麗ではない雑居ビルや
ペンシル型の賃貸マンションが隣接する立地のマンションに２５０万以上を出す気になれない。

やっぱり横浜市内なら田園都市線かみなとみらいだな。

[640: 匿名さん]

花咲団地　昭和33年竣工　分譲住宅 - 51戸
建設当初分譲でしたが、あまりに高価だったため売れ残りが多数出たため、空き部屋３７戸を賃貸にしたそうです。そのため公団内でも唯一分譲と賃貸が混在した珍しい形態だとか。

[641: 購入検討中さん]

MR行きました。現地も確認してきました。
確かに駅近であれだけの敷地を確保したマンションは希少価値があるのだと思います。
マンションの内装も（オプションがないと仮定して）、間取りもなかなか良かったと思いました。

でも他の方も書かれてる通り、「壱番館のために弐番と参番館ある」のが、購買意欲を損なわせます。
「地権者の方々のために大金払って、自分たちは日当たりも展望も今ひとつなお部屋に入るのか～」と。
かと言って、壱番館の数少ない残りの上層階部分は価格が高くて手が出せません。

残念ですが、ここは見送りになりそうです。。。

[642: 匿名]

内装で盛り上がっている流れをぶったぎりますが、構造にびっくり。
免震構造なんですねここ。
基礎のゴムが劣化したときの交換に、億単位のお金が掛かるそうですから、積み立て以外の出費があるかもしれないですか？
説明の方は６０年持つと言ってましたが、２〜３０年しか持たないなんて書いてある本もありました。
プロの意見が聞いてみたいですが、周りにいないです。

[643: 購入検討中さん]

免震装置は基本的には交換の必要はありません。

耐用年数６０年と言うのはメーカーの公表数字であって、装置を覆うゴムが浸食され
水や空気が入り込まない限り、機能は数百年単位で維持できると言うのが免震設計の
定説になっています。

と言うのが他の免震マンションの一般論ですので、このマンションも同様だと思われ
ます。
非免震マンションの営業マンがあることないこと言いますから、正しい情報を元に判
断するといいですよ。老婆ながら。


それより、立地と価格とプランのアンバランスさが購入意欲を減退させます。

[644: 引越前さん]

壱弐参番館で管理組合は別なのかな？壱番館のエレベータ保守料を他の館の管理費で負担すると
なると入居後いろいろ揉めそう。

[645: 匿名さん]

個人的には・・家族が共働きで、休日晴れた日は出かけることが多いので、日当り・眺望はあまり気にならない。
洗濯も夜間行い部屋干し、布団乾燥機使用。
ただ、交通の便が良いことと、みなとみらいに近いこと、下町の雰囲気の残った街に住みたいことが条件。
そういう人はあんまりいないのかな？

[646: 購入検討中さん]

>機能は数百年単位で維持できると言うのが免震設計の定説になっています。

定説なんて当てにならないよ。
そんなに耐久性があるなら、業者が100年保証とかすればいいのに
そんなメーカは一社もないですよ。
地震が来て積層ゴムに力がかかった後に、もう一度地震が来ても耐えられるのかとか
まだまだ、分からない事だらけ。

[647: 匿名さん]

>>非免震マンションの営業マンがあることないこと言いますから、正しい情報を元に判断するといいですよ。

逆に、

免震マンションの営業マンがあることないこと言いますから、正しい情報を元に判断するといいですよ。

とも理解できます。

[648: 匿名さん]

ブルーベリーもらってきました。
噂の内装は個人的には悪くはなかったです。良くもなかったですが、まあ普通でした。
いろいろなタイプの部屋があるのですが、面白みのある間取りは少なかったですね。
日当りや眺望が望めないのなら、せめて間取りに工夫をして欲しかったです。

[649: 購入検討中さん]

>>646
ところが、定説は結構当てになります。
当てにならない事例や具体的な見解などがあればぜひ教えて下さい。

まず耐用年数について。そもそも免震装置の構造はゴムと鋼板、鉛プラグ程度の簡単な構造なので、
機能の維持は皮膜ゴムの耐久性だけの問題です。
メーカーが公表した耐用年数の６０年とは、ゴムの耐久性からきていると思われますが、
オーストラリアの鉄道高架橋の免震ゴムは野ざらしの状態で１００年以上経過しているにも関わらず、
表層１．５ｍｍ程度しか劣化していない事例があり、おそらく７ｍｍ程度の厚さを持つ本物件の免震
ゴムは十分６０年以上の長期間の使用に耐えられます。

大地震が来た時の交換については、免震装置の交換が必要になるレベルの地震を受けた場合には、
非免震建物の場合は、免震装置の交換に掛かる費用以上の経済的・人的損失が生じると考えられ、
やはり免震の方が優れていると思いますよ。

[650: 匿名さん]

そういや営業が、やたら免震免震って言ってたな・・・
ものすごいコストがかかってるんだって。
その分、他のところは削らないとものすごい価格に
なっちゃうからだそうな。


あ、これか。先住民の罠。
いまさら気がついた。

[651: 購入検討中さん]

>>650
免震はイニシャルコストが大きいのは間違いないですね。
その分構造躯体のコストが落とせるメリットはありますが、
タワー型であれば躯体部分が多くコストメリットが大きいのに対し、
中層程度ではそのメリットも限定的なので、現時点で顕在化した経済負担は
やはり大きいはずです。

一方、ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）という指標があり、
その点では免震はコスト面で優れているという考え方もあります。

どちらが良いかは購入者が判断すれば良いと思いますが。

[652: 570]

>>650
そういうことです。
面震構造って敷地面積に比例してコストがかかるから、タワー以外には向かないんですよ。
ここは低層マンションですから、一戸当たりの負担（分譲価格）が大きくなるはずです。

[653: 購入検討中さん]

>>652
誤っています。
それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

また、本件は建替（≒等価交換）ですから、工事費の増額は地権者持分の減少につながり、
分譲価格に反映されるわけではないです。
これは権利変換をご存知なければ理解できないと思いますが。

もう一点。デベロッパーはコストの多寡に関わらず、最大限の利益を追求しますから、
必ずしもコスト高が分譲価格高に繋がるわけでもないです。

[654: 匿名さん]

んなことないぞ。普通のデベは土地の仕入れ値に反映された値付けをしてくる。安く仕入れた土地を売れそうだからと言って、不必要に高値で売ることは無い。高値だということは、それ相応の理由がある。そうでなければ、デベがあまり誠実な会社じゃないということ

[655: 匿名さん]

建替円滑化法施行後も、建替決議の成立はかなり難しいと聞きます。
花咲団地の構成員がどんな人だったかは知りませんが、一般的には、
働き盛りの人とリタイヤした人、居住用の人と投資用の人が入り交じる中、
４分の３、５分の４の同意を得るには、
相当に住民にとって有利な案でないと無理でしょうね。

この物件で建て替え決議が通ったのは、利便性が良い上に容積率にも余裕があったこと、
つまり多くの分譲住戸を作ってそちらに工事費をオンすることで、
団地住民の負担をかなり小さくできたからだと推測します。
（間違ってたらすいません）

このような背景からして、デベが更地を仕入れて全戸売り出す物件と比べ、
ここが割高になるのは当然とも言えるのではないでしょうか。
購入者にとって何のメリットもない事情で割高になっていることを差し引いてなお、
この物件が欲しいという人がどれくらいいるかですね。
私は価格帯、日照、都内までの通勤電車の混雑を考慮して断念しましたが、
もし勤務先が横浜だったら結構悩んだかもしれません。

[656: 匿名さん]

644さん
>壱弐参番館で管理組合は別なのかな？壱番館のエレベータ保守料を他の館の管理費で負担すると
>なると入居後いろいろ揉めそう。
管理組合が別個だと1世帯あたりの負担が大きくなるので全館一緒でしょうが、
地権者は管理費無料と優遇されてるんですか？
地権者の管理費についてはなんだかいまひとつ不透明ですよね。

[657: 匿名さん]

＞653
＞それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

今回は杭はないらしいですね。

[658: 買いたいけど買えない人]

管理費はどのくらいかご存知な方いらっしゃいませんか？
管理、修繕積立、駐車場、インターネット、その他

[659: 匿名さん]

杭をうたなくてもいいくらい堅い地盤なのに、
わざわざ免震じゃないきゃいやだ！と言い張った
先住民の罠なわけです。
柱の数だけコストがかかる仕組みだよ。


管理費は壱番館が若干高いくらいで
たいしてかわらない。何十円単位かの差。
地権者は別に優遇されてるわけじゃなく、
壱番館に住む人が優遇って感じになるかな。
まぁ、実質的には地権者優遇と変わんないか。
だいたい、一番戸数の多い参番館よりエレの数が多いのが
腑に落ちないよね。ホント地権者のいいなりだったとしか。

[660: 匿名さん]

今まで汚い築５０年の建物で我慢して生活してたのです。地権者の特権はあります