横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[41: 購入検討中]

>>38
スーパーなど店に対する考え方などは個人により異なるかと思います。
また距離感にしても異なります。
一度、現地を歩かれてはいかがでしょうか？
事前にネットなどで調べることも大切ですが、実物をみることも大切ですよ。
文字や画像からでは感じ得なかったことがわかりますから。
現地に立ち歩かれてみれば大型店舗がない理由もわかると思います。
コンビニが本町小前なので私としては少し遠く不便に感じます。
敷地の隣の店がコンビニになってくれると嬉しいですね。

[42: 匿名さん]

そもそも生鮮食料品を買えるスーパーってことですよね!?
であれば、規模的には野毛のあおばや、ワールドポーターズのサティでも十分だと思いますが…。
ここは都心部なので、郊外のような大型スーパーはありませんよ。ファミレスやコンビニに駐車場だってありませんしね。
でも、郊外よりはるかに便利で楽しいですよ。
住んでみればわかりますよ。

[43: 41]

>>38ではなく>>39の誤りです。m(__)m


42さんの「住んでみればわかりますよ」という一文に同意です。

[44: サラリーマンさん]

わざわざ車を出さなくても、
　生協
　イトーヨーカドー
　富士スーパー
などの生協、ネットスーパーが配達してくれますよ。宅配BOX活用で特に不都合なし。
値段は店で売っているのと同じ。各社競争しているので、品質の悪いものを持ってきたりはしませんよ。後は会社の近くか横浜近辺で、パンなどを買って帰れば十分。

ビールや酒なんかも、楽天市場で安く買えるし。

買い物は戸部4丁目側も楽しいかもしれん。

[45: 地元民]

どこも同じような郊外の住宅地が便利そうだと好むなら、それもいいでしょう。
でも、この辺りには画一的な郊外の生活とは別の豊かな生活を味わえる。
観光地の中に暮らす贅沢を味わってみてください。
日常生活では不便さを味わうこともないでしょう。
あと、３月には関東最大のシネコンを備えるショッピングビルも徒歩５分の場所にオープンしますよ。

[46: 匿名さん]

スーパーですが、通勤に桜木町駅利用なら駅前のぴおシティの地下に食料品店や
ダイソーもあって使えないこともないです。ややさびれてる感はありますが。
あとは他の方も書かれてますが、ちぇるるの地下のあおばですね。
多少物足りないですが、日常的にはそれらでなんとかなると思いますけど。

[47: 住民でない人さん]

住んでみれば分かるではマズイでしょ
住む所探してるのに。。
言わんとしてる事はわからんでもないが

[48: 周辺住民さん]

>>47
十分便利ですから心配無用ということ。
ただ、隣地にイオンがないと嫌だみたいな、ミニバンのような郊外暮らしが好きな方には向かないと思います。
そういう方は郊外に住みましょう。

[49: 匿名さん]

隣地にイオンがあったらミニバンいらねーじゃん（笑）
なんか逆の偏見ない？

[50: 匿名さん]

昨今の大型スーパーとセットのマンションを選ぶ感じと、ミニバンを選ぶ感じって、なんとなく似てねぇ？
どうでもいいことだが…(笑)

今朝、桜木町駅前に今春オープンするフィットネスクラブの広告が入ってたよ。

[51: 検討中]

プラウド麻布台の様にスケルトンで販売する部屋もあると嬉しいのだが。
ここを見ている三菱地所・新日鉄都市開発スタッフの方々、是非ご検討を！

[52: 匿名さん]

　早く売り出して欲しい。皆さん、いくらなら買いますか？

[53: 検討したい]

まずありえないでしょうが７０ｍ２が６千万以下なら…
グランドメゾンと競いあって安くなれば嬉しいのですが

[54: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、今までのこの土地に建っていた団地？に住んでいた人達は
このマンションが建つことによって追い出されてしまうのですか？

そもそも住んでいたマンションを建てかえる時というのは、再び住むことはできないのですか？

どなたか教えてください。

[55: 匿名さん]

釣りだと思いますが地権者のことでは？
ここは５４戸がそうみたいですね。

[56: 購入検討中さん]

価格も気になるけど、大規模物件だし売り出し方の方も気になるな。
三棟のうち、駅から遠いところから売り出していくのかな？
皆さん大体どういうスケジュールだと思います？

[57: 購入検討中]

現地に行ってないので分からないのですが、交通量がかなりありそうな道路沿いではないですか？

[58: 匿名さん]

どれくらいだと交通量が多いのか分からんが、幹線道路ではないし、石畳の道路で坂もきついためスピードもそれほど出してない。
マンションの接道としては問題ないと思う。

[59: 匿名さん]

私的には、６千万ならせめて８０㎡は欲しいと思います。
これだけの大規模物件ですから、やや庶民的なお値段を期待しているのですが
いかがでしょう？

[60: 匿名さん]

狭くて石畳で急坂で、マンションの接する道路として、どうかとは思いますので、
別の方に抜ける（駅方面からは遠い方）になるのではないですか？
あの急坂に雪が降って歩くのですら往生したことがあります。
どちらにしろ、奥に公演を見に行くだけで買うだけの甲斐性はありません。
今度ついでに見学してみようっと。

[61: 匿名さん]

８０平米で６０００万円なら坪２５０万を切りますね。それなら間違いなく買いです！

[62: 購入検討中]

夫婦二人なので、６５平米くらいのが欲しい。
狭い平米数の部屋でも、無理に細かく区切ったりしないで欲しいな。

接道そのものに問題なくとも、大きな道路のすぐ傍ではありますよね。

[63: 匿名さん]

>>62
幹線道路の近さが気になるのであれば、伊勢山の方ですね。
私だったら伊勢山の方にしますが、ここより価格は高くなると思います。

[64: 購入検討中]

>>63
あ、もう決めてらっしゃるのですか。

悩むなぁ・・・

[65: 匿名さん]

構造が免震ってなってるけど、低層の場合、長周期地震動に対する影響ってあるのかな？

[66: 匿名さん]

アトラス野毛山を検討された方、いらっしゃいます？

平均坪＠２５０万円程度だったのですが、売り切るのにものすごく苦労していました。
完成後に地権者の方達が売り出した物件は、部屋の条件にもよるのですが＠２００ちょっとぐらいで結構出てましたね。
その一つを見に行ったことあったのですが、まだ新築の売れ残りも売っていた時期だったので不動産屋さんも大っぴらに案内できず、すごく気を使ってました。それでも飛び切り掘り出し物という印象は受けませんでした。

東京の感覚でいると、やはり難しい土地柄のような気がします。近隣の中古物件も、築１０年で＠１５０ぐらいが平均のようですし、立地条件も野毛山の方が良かったように思いますので、＠２５０を大幅に超えてくると相当難しいような気がしています。

ちなみに、私は、野毛山クラスの仕様でしたら、上層階で＠２５５万、８０㎡３ＬＤＫ、６２００万円までが許容範囲です。

[67: 匿名さん]

>>66
私も東京からですが、東京でこんなに暮らしやすい場所はないですよ。

[68: 匿名さん]

　確かに近隣の中古は結構安いですよね。でも、みなあまり広くない部屋が多く、68平米位が主流だったような。この辺りってファミリー向けの広い部屋のあるマンションってあまりないんですよね。そういう意味では希少価値あるかも。坪220万位なら適正価格なのかなと感じますが、どうでしょう。

[69: 686]

アトラス野毛山は部屋割りとか設備とか妙に古臭い感じでどうにも買う気にならなかったなぁ。。
期待して見にいったけどかなりガッカリした。。それと良い部屋は地権者に先に押さえられてたん
じゃなかっただろうか。。
ちなみにここのマンションで８０平米で６０００万円はどう考えてもありえないと思う。。

[70: 匿名さん]

仕様しだいで坪＠３０万ぐらい、すぐ変わってきてしまいますものね。
どういった層を狙った仕様で出してくるのか・・・
立地的には、あまり高級過ぎるものは難しい場所のようにも思うのですが、どうでしょうか？

ちなみに、坂の上のサンクタス紅葉坂は広い部屋も多いですが、中古安いですよ。坂道が大変すぎるからかな・・・

[71: 匿名さん]

なるほど。立地的には実は坪２５０万でも高い感じなのですか。
そうするとうちも購入可能範囲に入ってきそうです。楽しみですね。

[72: 匿名さん]

以前、港南台の東急建て替え物件でも坪２５０万なのだから、ここは３００万でもおかしくないといった類のコメントがありましたが、港南台は結局平均坪２２０万後半という妥当な価格になりました。
残念ながら、他のマンションと山の斜面にはさまれた閉塞感もある立地ですので、利便性を加味しても、おそらく、平均＠２５０万台になるのではないでしょうか。

[73: 購入検討中さん]

現地を見てきましたけど、確かに

＞他のマンションと山の斜面にはさまれた閉塞感もある立地ですので

は、同感です。眺望は望めないかなぁ。
それと、紅葉坂は想像以上に急でした（汗）･･･。

[74: 匿名さん]

　都内在住者です。マンションまでの坂ってそんなに急なんですか？しかも眺望はのぞめないとは。それじゃ検討を迷います…。平坦な場所の方が年取っても暮らしやすそうだし。ホームページでは大いに魅力を感じましたが立地には難ありなんですかね。残念。

[75: 匿名さん]

マンションまではたいしたこと無いんですが、数メートル上がります。
ほんとうにきついのはそこから先ですからあまり気にすることはないのですが、お年寄りにはわずかな距離でも結構きついかもしれません。

[76: 購入検討中さん]

HPが更新されていましたね。
横濱紅葉坂レジデンス　壱番館・弐番館・参番館、
とのこと。。。
仕様や予定販売価格も早く知りたいところです。
価格次第ではありますが（坪300はちょっと･･･）、気になっています。

[77: 匿名さん]

　一部の経済的に裕福な層と高齢者しか買えなそうですね。

[78: 匿名さん]

眺望が期待できないし、敷地に余裕を持たせた設計でもなさそうなので、それほど高価なマンションにはならないでしょう。

[79: 匿名さん]

でも、ここのところ供給が絞られていることもあって、少しでも利便性のいいところにあると、多少販売期間が長期化しても構わないといった態度ですごく強気の価格付けてくること多いんですよね・・・
一定の数の取得可能な人はいますから、結局我慢できなくて買っちゃって、思う壺って感じですか。
武蔵小杉は結局みんなやられちゃいましたものね。どう見ても今の時点としては割高なのに・・・将来良くなるったって、現時点で価格に上乗せされちゃったら何の意味もありません。武蔵小杉ブログ見ると「すぐに＠４００になるから今＠２８０で当然」なんだそうです。くわばら、くわばら。

ここはどうですかね。これまでのコメントを見てると、このあたりで＠３００前後という話が出ること自体、地元の人間としては感覚が麻痺しているとしか思えないのですが。
みなとみらいの中だって今はそんなにしないし、実際中古で当たり前のように実勢価格が＠３００超える大規模マンションって、横浜では、ナビューレとＭＭの海側ぐらいしかないんですけどね。そういう情報は一般には知られてないのかなぁ・・・

地元民しか知らない場所だし、周囲が様変わりするような新計画もないし、三菱さん、お願いだから適正な価格付けて！

[80: 匿名さん]

No.79さん、私もほんと、そう思います。

リーマンショック前の土地取得が影響しているという説も聞くのですが
それにしても、強気なところ結構ありますよね。
武蔵小杉は、地上げ価格というか、びっくり価格ですものね
ここは、適正価格でお願いしたいものです

[81: 匿名さん]

　適正価格って一体いくらくらいをおっしゃっているのでしょう？地元民ではないので、その辺が良く分かりません。

[82: 匿名さん]

このあたりの土地値は条件により坪＠８０～１２０ですから、多少良さ目の建物にしたところで平均＠２５０台を超えると割高だと思います。
土地価格は、みなとみらいと比較すれば３～４分の１ですが、高値掴みしてしまっているとヤバいかもしれませんね。

[83: 匿名さん]

デベ側から見るか、客側から見るか、適正価格は違うよね。
デベ側からすれば、倍率１倍でスムーズに売り切れるのが適正価格。
何十倍もの倍率がついたら安すぎ、販売経費がかさむくらい売れ残っちゃえば高すぎ。

客から見たら…。これも人によって違うよね。
安いと感じるか高いと感じるか、結局はその人の経済力次第。

ただ、このマンションみたいに300戸規模になると、あまり高いと購買層は限られてくる。
たしかに供給不足、良質な物件が少ない中で、ここは注目に値するプロジェクトだと思うけど、
横浜で坪300万以上出せる人なんて、そうそういない。売り切れないリスクが高まる。

物件概要見ると、一番小さい部屋で15〜16坪くらい。
こういう部屋は低層だろうから少し安めで坪200万〜230万。つまり3000万円中盤までの価格帯。これなら買える人は多そう。
間取りはまだわからないけど、20〜25坪という一般的なファミリータイプが多いんでしょう。
このへんが坪230万〜280万とすると4000万弱から7000万。
現状のマーケットでグロス7000万を超えるときついと思う。

建築費も下がってきてるし、坪240万〜250万くらいに落ち着くんじゃないかと思うんだけど、どうかな。

[84: 匿名さん]

みなとみらいのほうが高いとは知りませんでした。

地元民しか知らない・・・というより地元民なら誰でも知っている紅葉坂。
埋め立ての「みなとみらい」とは比べ物にならない憧れの土地です。
安ければよけい欲しくなります。

[85: 匿名さん]

>>83

売る側からすると、倍率１倍だとキャンセルリスクがあるから、数倍程度の倍率を狙うんじゃないかな。

[86: 83]

連投すいません。

マンションの建築工事費、最近は坪60万〜80万の間くらいになってる。
仕様によって工事費は５万10万簡単に動いてしまうから、モデルルームを見ないとわからないけど。

82さんのおっしゃるとおり、土地代が坪80万〜120万だとすると、
土地代＋建物代＝140万〜200万。
これにデベの利益、経費（販売費とか設計費とか金利とか）の関係諸費が乗っかるから、
販売価格は坪215万〜305万になる（経費・利益率が販売価格の3.5割と仮定）。

個人的には坪260万を超えたら（土地代100万、工事費70万）、相場から見て割高な土地に割高な工事費で仕込んだんだなぁと感じる。

[87: 83]

>>85
そうですね。１倍は極論すぎました。

[88: 匿名さん]

ここは容積率３００～６００％あるので、一戸あたりの土地価格分がもっと下がって割安になるはずですよね。
ただ、№82さんの言っている土地の値段は、近隣の容積率２００％までの住宅地のものだと思いますので、ここはもう少し高いでしょう。
それでも、容積率を考慮すれば、全体として№86さんの見立てより高くなる要素はあまり無いですね。

[89: 物件比較中さん]

今日、２つ目の資料がきました。
間取りが４部屋載ってますが、あとはＨＰとほぼ同じ。
参番館はパスかな。

[90: 販売関係者さん]

坪単価は２６０万でございます。