横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[121: 匿名さん]

昨日の新聞に広告が入っていました。
濃い目茶色の外観を始めとしたイメージ広告で具体的な仕様は物件概要のようなお約束事項以外書いてない。
初期の広告にお約束のアンケートがあり、ご予算は?の選択肢の最下ランクが~4000万,4500,5000････,一億とつづき、最上が1億超でしたね。

ここからデベ側の思惑を予想すると
4000万未満はお呼びでない。
5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。
よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、
条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。

[122: 匿名さん]

港南台でさえ、あの強気値段なので覚悟はしていましたが
それにしても凄いですね。

３００戸強、売れるんでしょうか？

[123: 匿名さん]

今朝の新聞広告で紅葉坂を上がった先の桜木町徒歩12分の３階建て戸建てが新築4380万円。土地が２０坪強だから建物代を引くと、土地価格は坪200万円近くか。
狭い分の割高を考慮しても、もっと条件の良いこのマンションの地価が坪150万円程度ですむわけがないと推測する。

[124: 匿名さん]

？どういう計算？
１００万にしかならないが？建物代は３８０万ってこと？

[125: 匿名さん]

ここって中古で売る場合、買い値と同程度で売却できるのでしょうか？
周辺マンション見ると、中古になると一気に値が落ちそうなのが不安。

[126: 匿名さん]

>>123

１住戸あたりの土地の持分は、専有面積を容積率で割った値で概算できる。場所によるけど、戸建てが立つ立地低層住居専用地域では容積率１００％であるのに対して、ここは300%・600%（近隣商業地域と商業地域が混在してるから）。そういうところも考慮しないとね。

[127: 匿名さん]

>>125

モデルルームができて資料を入手したら、それを近隣の仲介業者に持って行って査定してもらえば客観的な評価を得ることができますよ。周辺相場とか価格の推移といった情報も彼らは持っている。

一般的には新築プレミアが１割といわれていますね。

[128: 匿名さん]

地所の扱っている他の物件の資料請求内予算項目幅から推測すると、
リエトコート武蔵小杉やドレッセ美しの森より1000万円程高いようなので、
（上記は、～3000万未満から）
70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。

[129: 匿名さん]

納得！

[130: 匿名]

藤和との立地の違いが理解できない人は検討やめた方がいいよ。ここはピンポイントで住みたい場所。

[131: 匿名さん]

希少な場所っていうのはすごくよくわかるし、それがウリだから強気の値段で来るんだろうけど、でも実際住んだらあの道路と線路からの音って結構うるさいと思う。あの坂も中途半端で何とも惜しい。みなとみらいは価格落ちてないが、ここは中古になったら微妙だと思う。

[132: 匿名さん]

資料来ましたが、間取りを見る限り普通の外廊下マンションで、居室の
プライバシーにも特に配慮された形跡のない、つまらないものが含まれ
ていました。あまり高級マンションとして出す気はなさそうです。
時期も微妙なので、コストダウンを図って、多くの人が買える価格で
販売するのでしょうね。
外観も「ステータス」とは縁遠い感じです。「そこそこ」レベル。

[133: 匿名さん]

資料送付が始まったら、途端に閑散？

[134: 購入検討中]

いや結局の所、間取りと価格が分からない事には、
検討のしようがないなと改めて気付いたのでは？

自分はそうです。

[135: 匿名さん]

ここは坪350ぐらいだと思うけどなぁ。

横浜では埋立地を除けば最高の立地だし、
欲しい人がたくさんいるのに安売りする理由が全く無い。

[136: 匿名さん]

都心環境としては最高部類の立地。
あとは地権者や販売側がターゲットをどこに置くかだけですね。

[137: 匿名さん]

3LDKは90平米前後の間取りが中心のようですね。やや高級系？

[138: 匿名さん]

これだけ戸数があって坪３５０万なんてありえないですよ。
９０平米前後の間取りが中心ならほとんど億越え？無理無理。

[139: 匿名さん]

知り合いがここのコンペに入札して、三菱地所に負けた　と云っていたことから、割と強気な価格設定だと思っています。

近隣戸建てを売って、駅近に入ろうとしているシニア層を侮る無かれ。お年寄は一杯お金持っていますよ。（というか、不動産を持っている）バス便の戸建てを売って、ここに入ろうと目論んでいる年寄が多いことから、強気な価格設定で来るでしょう。300万円/坪とみた。

港南台が結構売れているようで、あるところにはあるんだなぁと感心しています。地権者分除くと170戸売り出し、100戸程度、一期で申し込みが入ったらしい。坪250万円以上なのに。
　港南台スレ　>>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52245/

ただ、買い替えシニアは持ち家が売れないとキャンセルするので、
あわてて動かなくても良いかなぁと思っています。

[140: 匿名さん]

バス便の戸建てが売れたとしてもせいぜい５０００万ぐらいでしょう。
さすがに億近くの物件には手が届かないということになりそうな。。。
ここは東向きや西向きの部屋もあり、東向きは眺望が期待できますが、
西向きの部屋は安めの価格設定になるのではないかと思います。
坪２５０万〜坪３００万というのが妥当なところなのでは？

[141: 購入検討中さん]

GoogleマップとHPの敷地の図を見比べてみると、紅葉坂に面して敷地が歪になっているところにアパートがあるように見えます。
これについてどなかたか情報をお持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？（買収失敗？）

[142: 匿名]

資料、いまだに届かきません。
間取りや共用設備など気になります。
HPもアップされてないし・・・
おとなしく待つしかないかな。

[143: 匿名さん]

すこし前にチラシを見て以来、気になっている物件です。
スレッド内に一度建て替えに住んでいた住人はどうなるか？と書かれたものがありましたが、
私も同じ事が気になっていました。
団地を分譲に建て替える場合、団地住人は立ち退きとなるんでしょうか？
それとも希望者のみ優先的に購入・入居できるんでしょうか。
その場合、地権者とは異なりますよね？

[144: 匿名さん]

以下のサイトが参考になるでしょうか。

http://www.tatekae.mec.co.jp/flow/index.html

[145: ご近所さん]

花咲団地は分譲と賃貸が混在していた・・・と言う事ですので
分譲を持っていた方々は地権者ではないでしょうか？

賃貸に住まわれていた方々は何年か前に全員転出されたそうです。
又聞きなので、不確かですが。

分譲当時は今でいう所の億ションだったそうです。団地というと少し微妙な響きが
ありますが、一般的な公営の団地とはかなり違うのでは？

[146: 匿名さん]

地権者、価格など含め、早く詳細が知りたいですね。

[147: ご近所さん]

積水は工事再開時に聞いたら当初通りの値段…
坪400万弱と、担当者が溜息ついてましたｗ。
ここは平均300万というとこですかね、270万位なら検討したいけど。
ただ、新横通り沿いのマンションはほとんどが平均200万以下だった事を
考えると、それでも高いかな。

買物は確かに少し不便。
野毛のアオバもＭＭの栄光もいまいちだし、
うちは肉は尾嶋、魚は吉田町と、色々使い分けてます。
酒屋はセキチュー横か、ぴおシティの地下か、野毛のパスポート。
郊外の街道大型店に慣れた人には厳しいかも。

なんにしても近所で気になるし、４月の発表会には顔出してみようかなぁ。

[148: 匿名さん]

なるほど、ここの団地は分譲もあったんですね。
団地＝全て賃貸というイメージがあったので驚きました。
144さんが貼って下さったURLによれば、建て替えの際は
(当然ですが)1人1人と面談し、建て替え後の住戸を決定するんですね。
また、会社側が仮住まいと引っ越し会社も手配してくれるそうで、
何か安心しました・・・。

[149: 匿名さん]

4月下旬まで、あとようやく1ヶ月ですね。
まだ具体的な日程は決まっていないですよね？

[150: 周辺住民さん]

地元民だけど、ここ便利なとこだけど、住環境はさほど良くないよ。ちょっと南に下ればストリップに競馬おやじに＊＊＊の事務所密集地帯だもの。坂あるし地元民買い替えシニアはこの場所は買わないんじゃないかなあ。

300戸越えで坪250万とかで売ってたら、大量に売れ残ると思う。みなとみらいのタワマン組はまず買い替えたりしないんじゃないかと。80平米5800万位の売り出しで（最上階はもっと高いが）、ぼちぼち売れて、最終的に条件のあまり良くない部屋が坪200万弱程度まで落ちてくるんじゃないかと。坪300万越えなら山手町の方買うわな、普通。

[151: 匿名さん]

確かに、土地勘のある人間にとっては高い値段だと「？」が付く場所ではありますが、全体的にマンション価格が高止まりの中では、平均＠２５０程度までなら、何とか売り切りは可能なような気がします。
ただ、日出町方面との関係性の表記は最小限に留め、あくまで「みなとみらい」との一体性を強調して、知らない東京の人を騙さないと難しいかな。
ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？
まあ、３００戸程度なら売り切っちゃうかな。

[152: 匿名さん]

>ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？

今思えば、驚異的な価格でしたね。
このころを考えれば、世の中不況不況なんて
言っていますけど、前々大丈夫なんですね。

[153: 匿名さん]

確かに貧富の差は拡いてるんでしょうね。あるところにはある。
団塊の世代の子供世代が購入時期に入りつつあるから、しばらくは堅調なのかもしれません。

[154: 周辺住民さん]

あの辺って、車が無い人には買い物はかなり不便。日常も嗜好品も。

でも、西区で大手の不動産が出す、名が知れた最寄駅、徒歩5分内の物件は見当たらないから、
平均坪単価はたぶん、300強。

横浜（神奈川）の高い中古は、横浜駅徒歩の2～3件、山手、鎌倉が数件で、
300～400らしいですし。

[155: 匿名さん]

う～ん、ポートサイドと高島の駅近タワーをおっしゃってるのかもしれませんが、特にナビューレの中古は横浜の中でも例外中の例外で、他は成約価格でまず＠３００万を超えることは無いですよ。
ナビューレは、三菱倉庫社長の号令一下、プライドをかけて採算を考えず最高の物を作ったという、二度と出ない物件でしたので、あまり参考にならないのです。おかげで、そこまでのレベルでない周辺のマンションも釣られて恩恵を受けていますが、本当の実力ではないですから成約時には落ち着くところに落ち着きます。
森ビルで現在頓挫している北仲のマンションで海の眺望がいい部屋だったら＠４００もあるかもしれませんが、そういう特徴の無いものだと、単に駅近といっても、今の経済状況で横浜で平均＠３００超え物件は無理じゃないですかね。
特にここは、土地勘のある者としては平均＠２７０超えたら全く無理だと思ってます。
もしそれでもバンバン売れてしまうようなことがあれば、見る目がないことを恥じるばかりですが・・・

[156: 匿名さん]

>>155
鶴見ですら坪280でも普通に売れるのに、ここがそれ以下ということは無い。

[157: 匿名さん]

>>155
しかし、ポートサイド、高島のタワーは、みなとみらいのマンションと違い、
中古・賃貸がなかなか出ないのが、現状。
これは住民の満足度が高い為と、不動産関係は考えてます。
今後、横浜駅の大再開発が控えますから下落は考えにくく、
西区ハイグレード物件の基準になるでしょう。
横浜駅5分以内のハイグレードは、今後、郵便局エリアの再開発がどうなるかでしょうが、
まず希望は薄いですね。

鶴見が駅に近い条件で、280で売れるなら、桜木町5分は、同じか上にくるはず。
しかも3大不動産。
首都圏は、駅からの時間が一番価格に影響あり。
最寄駅のブランド力と、その駅が地域の中心かどうか。
徒歩1～5分以内と6分では、大きな壁が存在します。

横浜中心エリア駅、徒歩5分以内物件＝世田谷、300～って考えて妥当。

[158: 匿名さん]

周辺にスーパーなどの店舗が見当たりませんが、
この近くにお住まいの方は、ネットスーパーや生協を利用されているのでしょうか？
以前は団地だったのですよね？
そのような環境で、近くにコンビニしかないのが不思議です。

[159: ご近所さん]

そごうの中のザ・ガーデンで何でも揃いますよ。
昔と違って値段も良心的ですし。
野毛や戸部のスーパーの野菜は安くてもすぐ傷みます。
お肉は野毛の尾島さんが最高です。

時々上大岡あたりの大型スーパーに行くのも楽しいですし。

[160: 匿名さん]

>>156
鶴見は、全く売れてませんよ。これだけ時間かけてようやく６割ぐらい。
待望していた地元の潜在需要(多少高くても買ってくれる)に対しては売り尽くし状態で、地元外の人に残りをどうやって売っていくか、手立てがない状態です。
そもそも鶴見は、川崎と同様東京からの視点で相対的に価格が決まる地域であり、横浜中心街区のこのあたりと価格形成根拠が全く違います。横浜から遠いから安いわけではありません。

[161: 匿名]

この地域の新築マンションに手を出してよいのか考えてしまう。 線路の向こうならMM地区として資産価値が維持されやすいが、こっちの中古マンションは相場低いんだよなぁ。 それに桜木町には近いけど反対側の京急近辺の空気はどうもねぇ。

[162: 匿名さん]

>>157
「ハイグレード物件の基準になるでしょう。」って、「ここが」という意味ですか？
今届いている資料を見ただけでも、あり得ないということが断言できるのですが。

比較的最近の横浜の大規模ハイグレード物件の基準となるものは、ナビューレ横浜タワーレジデンスを筆頭にＭＭタワーズ(フォレシスではない方)、横浜ディアタワー(タワー棟)、クリオレミントンハウス横浜山手、コルティーレ山手町、あと強いて言えば、グランブリエ横濱山下公園とシティタワー横濱日本大通までです。
あとは、パークタワーも含めて、総合的にせいぜい中の上のレベルのマンションに過ぎません。(値段だけは一流ですが)

ハイグレードというのは、単に仕様のことだけをいうわけではありません。
上記のマンションは、いずれも美しい歴史ある町並みか、さもなくば再開発で整備されたせいせいした場所に立地しています。(ディアタワーは若干違いますが、駅直上という立地がこれをカバーしています)
安普請の中型マンションに囲まれた、伊勢山のふもとのこの場所が、品格ある立地とみなされることはありません。猥雑な桜木町周辺の影響が及ぶことや低所得世帯の多い地域に近いなどもマイナス要素です。
また間取りもプライバシーに配慮されていない部屋があるなど、ハイグレードの基準に全く届いていません。

平均＠２８０を超えた場合、買うのは個人の自由ですが、売るときに涙が止まらなくなることは保証します。
分をわきまえたほどほどの価格設定にすることが、売れ行き好調の絶対条件になるでしょう。

[163: 匿名さん]

売れると困る人（会社？）のようですね。
それともＭＭ方面にお住まいの方でしょうか？

[164: 匿名さん]

まっとうな意見だと思うけどね。逆に↑売れないと困るヒト？なの？

[165: 匿名さん]

せいせした場所って・・。

歴史ある街並？、そんなの横浜にはない。寒村だった地ですから。

[166: 匿名]

開港からの歴史を言ってるんだろ。 横浜だと金沢区辺りは鎌倉時代からの歴史がある。勝手に横浜史変えるな。

[167: 匿名]

資料取り寄せてまでネガするキ チガイのどこが「まっとうな意見」なもんか。

[168: 匿名はん]

>>164

163じゃないけど、
鶴見が280ならここはそれ以上でしょ。
普通に考えて鶴見より安い訳ないよ。

しかし、(自分も含めて)皆さん平日の昼間から結構暇なんですねぇ～。

[169: 匿名さん]

そもそも「鶴見が280なら」ってのが完全に否定されてるじゃない。
高値掴みしちゃって下げるに下げられないナイスは、相当危ない経営状態って知ってます？

[170: 匿名さん]

>169

ナイスなのに危ないんですね。

ヤバスにした方がいいかもしれませんね。

[171: 匿名]

>>167
俺もまっとうな意見と思う。

[172: 匿名さん]

坪350とかでもここは全然おかしくないと思うけどな。
売れるかどうかは別にして。それぐらいの値段にしないと、格好が付かないだろう。

[173: 匿名さん]

いくらなんでも坪３５０万で３００戸以上も売れないですよ。
少なくとも坪３００万は切るでしょうね。

[174: 匿名さん]

別に>>162はネガに見えないけど。真剣に欲しくて研究してるだけなんじゃないの。
それより、根拠の無い高値吹聴する人達って、いったい何が目的なんだろう。
いわゆる小金を持ったマンション投資家で、相場が上がってくれないと困る人達？
だったら、一時的な供給絞り込みのせいで需給が絞まっている今のうちに、売っておいた方がいいですよ。

[175: 周辺住民さん]

坪280万で完売？世田谷と同等？ナイナイ。まあ、東京から買いに来る人はそのくらいで買っちゃうかもしれないけど・・・。

地元民的には250万でも心理的に厳しい。ガラも悪いし、生活も不便。280万なら、コルティーレや、山下町、MMのタワー群の中古の方がはるかにマシ。子供いないんなら、大通り周辺の方が安くてはるかに便利。

ハンコ押す前に、まず落ち着いて、野毛から日ノ出町、伊勢佐木町のあたりを歩き、出来れば夜も歩いてみて下さい（ただし、あまり暗いとこは行っちゃダメ。そういう場所です）。中区民的にはここはさほど悪い場所ではないですが、夜あまり平気で歩ける場所ではないところに隣接していることをよく知っておいて下さい。

ちなみに坪350出せるんなら、山手町で戸建て買えるんで、そっちにしたほうがはるかにマシですよ。

[176: 匿名さん]

>>175
でもここより横浜で立地として上のとこって無いと思うけどな。
ここが坪350にならないなら、他のどこに建てても
坪350のマンションは横浜には無いってことになる。

鶴見で坪280でソコソコ売れてる、ってのは事実なんだから
ここがそれより安い値段で販売されたら抽選になるよ。

[177: 匿名さん]

>>172

さんざん高値吹聴しておいて、実際の販売価格がでたら、この価格ならお買い得って買い煽りするパターン。
掲示板でよく見かける書き込みで、営業活動なんだと思う。

[178: 匿名さん]

>>176
わざと言ってるの、それともほんとに知らないの？
小規模のものは別として、横浜で、これまで売り出し時の平均坪単価３００万超えたマンションなんて無いですよ。
一つでも知ってたら言ってみて下さい。
ナビューレは、今売り出したら３５０少し超えてたかもしれないけど、あそこは立地の希少性と仕様で他に比類するものがないもの。

[179: 匿名さん]

>>176
ここより立地が上のとこがない？

くさるほどあるわ。

[180: 周辺住民さん]

>>176
基本的に横浜に今ないでしょう、坪350なんて。坪350のマンションがなくちゃいけない理由なんてないし。まあ、プラウド山手町はそれ以上するかも知れませんが。

鶴見で坪280でソコソコ売れてるのは、きっと鶴見でソコソコ需要があるせい。ここも坪350でも買う人はいると思うよ？でも売れない部屋がほとんどになります。ちなみに、アトラス野毛山は5000万円台でも後半売りきるのに苦労してましたよ。マンションプチバブルの頃で、しかも数十戸しかなかったのに。

[181: 匿名さん]

プラウド山手町はオーダーメイドだからスケルトンでの販売でしょ。販売価格だけじゃすまないよ。

[182: 匿名さん]

>>176
マンションの価格は基本的に土地価格に多くの部分が依存するので、横浜駅周辺や山手、馬車道、関内、石川町あたりに建てれば、必ずここより高くなりますよ。
住宅地では篠原台や仲手原、錦が丘あたりも結構高いです。日吉はもっと高いですが、横浜というより東京圏ですかね。たまプラーザなど田園都市線沿線も同様。
ここと同等の利便性でここより安い土地っていうのがむしろ少ないのでは？天王町も東神奈川もけして安くないしね。
ここはエアポケットのように打ち捨てられた土地でしたが、再び光が当たるかどうか。

[183: 匿名さん]

プラウド山手町みたいな小規模超プレミアムマンションを引き合いに出しちゃだめでしょ。
全く比較の対照になりません。
逆に言うと、あれと比較してここが３００超えたらぼったくりでしょ。

[184: 周辺住民さん]

予想屋が張り切っていますね。

しかし、自分が高いと思ったら買わなきゃいいし、安いと思ったら買えばいいと思うのだが、
自分の価値観を他人に押し付けようとする意味が分からん。
本当に購入を予定している人なら、自分だけ情報を知っている方が得のはず。
他人が得しようが損しようが関係ないと思うが、親切心なのか何なのか？良く判らん。

安くしないと売れないと主張する人、逆に高すぎる価格を主張する人は利害関係者か何かでしょう。

[185: 周辺住民さん]

この掲示板は値段がどうのとか、周辺環境がどうのとか話し合う掲示板でしょう？そもそも他にここで何をすると？しかも、別に秘密にしなきゃいけない良い情報なんて出てないし

[186: 適当なこと言う人]

お仕事関係以外の人だとしたら

安くしないと売れないと主張する人
　→周辺に住んでて、新しいマンションできたから買いたい人
　　現状の地価相応の人だから高いと買えない。納得できない

逆に高すぎる価格を主張する人
　→もっと郊外で高値のマンション買っちゃった人。相対的にそのくらいでないと
　自分で買った価格が正当化できない。

てなかんじ？？

個人的には紅葉坂周辺はうまく仕込めばけっこう高くてもいけそうな
感じもするけど、このご時世だから300戸以上もあるときついそうなので
部屋の小さめにして絶対額抑えてくるみたいな感じかな。

裏側の日の出町方面のことまで気にする必要はないと思う。
（実際歩くとそこそこあるし）

[187: マンション投資家さん]

現地を見てきました、
＠３００UPとか書かれているので期待していました　が、
現地を見てがっかり
東側は建物が高くMMは見えませんランドマークも上階が少し見えるだけです、
目の前の南側に建つグランドメゾンの方が圧倒的にいいです、
現地を見た人は意見ください。

[188: 入居予定さん]

安くしないと売れない厨はどこにでも出現しますｗ名物ですよ。
あまり論理で追い詰めないように。発狂しますから。

[189: 匿名]

>>186
何言ってんだよ。 ちぇるるくらいまで普通に買い物行くっつうの。 地元じゃないのに知った事言うなよ。

[190: 周辺住民さん]

徒歩10分はそこそこ遠いとは言わんだろう。
187さん。意見は色々上に書かれてある通りですよ

[191: 匿名さん]

>>188のいう「安くしないと売れない厨」というのは平均＠３００以上なんてあり得ないと主張する人達、「論理的」なのが＠３５０でも妥当と主張する人達らしいが、どう見ても、高値主張の方が非論理的に見える。

暇だったので、ご参考＞
No.12　ここだとみなとみらいを下回り、周辺相場よりは高めの価格でしょうか。
No.22　坪300万という予想は現実的な気もしますが、戸数が多いのでもう少し下げないと売りきれないのでは。
No.26　いや～、坪300万出すなら俺は都内で探すな。
No.28　坪300で300戸なんて需要があるとは思えない。
No.30　坪２５０万なら即完しちゃうでしょうからやはり３００万位が妥当な線でしょうか。
No.31　坪300万円というのは妥当な線でしょう。南向き、上層だと、350万円いくだろうなぁ。
No.31　港南台徒歩二分の東急立替物件でも、坪250万円なのだから、ここが300以下というのは、考えられない。
No.32　３００戸以上もあるので、坪２５０万ぐらいの部屋もあるのではないかと期待しています。
No.33　坪300以上だと完売に時間がかかるような気がします。
No.66　＠２５０を大幅に超えてくると相当難しいような気がしています。
No.68　坪220万位なら適正価格なのかなと感じますが、どうでしょう。
No.72 港南台は結局平均坪２２０万後半という妥当な価格になりました。利便性を加味しても、おそらく、平均＠２５０万台になるのではないでしょうか。
No.79 このあたりで＠３００前後という話が出ること自体、地元の人間としては感覚が麻痺しているとしか思えないのですが。
No.82 多少良さ目の建物にしたところで平均＠２５０台を超えると割高だと思います。土地を高値掴みしてしまっているとヤバいかもしれませんね。
No.83　建築費も下がってきてるし、坪240万〜250万くらいに落ち着くんじゃないかと思うんだけど、どうかな。
No.86　個人的には坪260万を超えたら、相場から見て割高な土地に割高な工事費で仕込んだんだなぁと感じる。
No.88　全体として№86さんの見立てより高くなる要素はあまり無いですね。
No.90　坪単価は２６０万でございます。
No.91　販売単価２１０万円／坪、やっぱりこの辺がターゲットなんじゃないですか？
No.92　容積率が上がればもっと高いでしょう。
No.121　4000万未満はお呼びでない。5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。
No.128　資料請求内予算項目幅から推測すると、70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。
No.135　ここは坪350ぐらいだと思うけどなぁ。
No.138　これだけ戸数があって坪３５０万なんてありえないですよ。９０平米前後の間取りが中心ならほとんど億越え？無理無理。
No.139　強気な価格設定で来るでしょう。300万円/坪とみた。
No.147　ここは平均300万というとこですかね、270万位なら検討したいけど。ただ、新横通り沿いのマンションはほとんどが平均200万以下だった事を考えると、それでも高いかな。
No.150　300戸越えで坪250万とかで売ってたら、大量に売れ残ると思う。坪300万越えなら山手町の方買うわな、普通。
No.151　平均＠２５０程度までなら、何とか売り切りは可能なような気がします。
No.154　平均坪単価はたぶん、300強。
No.155　ここは、土地勘のある者としては平均＠２７０超えたら全く無理だと思ってます。
No.156　鶴見ですら坪280でも普通に売れるのに、ここがそれ以下ということは無い。
No.157　鶴見が駅に近い条件で、280で売れるなら、桜木町5分は、同じか上にくるはず。横浜中心エリア駅、徒歩5分以内物件＝世田谷、300～って考えて妥当。
No.160　鶴見は、全く売れてませんよ。そもそも鶴見は、川崎と同様東京からの視点で相対的に価格が決まる地域であり、横浜中心街区のこのあたりと価格形成根拠が全く違います。
No.162　平均＠２８０を超えた場合、買うのは個人の自由ですが、売るときに涙が止まらなくなることは保証します。
No.168　鶴見が280ならここはそれ以上でしょ。普通に考えて鶴見より安い訳ないよ。
No.172　坪350とかでもここは全然おかしくないと思うけどな。売れるかどうかは別にして。それぐらいの値段にしないと、格好が付かないだろう。
No.173　いくらなんでも坪３５０万で３００戸以上も売れないですよ。少なくとも坪３００万は切るでしょうね。
No.175　坪280万で完売？世田谷と同等？ナイナイ。地元民的には250万でも心理的に厳しい。ガラも悪いし、生活も不便。280万なら、コルティーレや、山下町、MMのタワー群の中古の方がはるかにマシ。子供いないんなら、大通り周辺の方が安くてはるかに便利。ちなみに坪350出せるんなら、山手町で戸建て買えるんで、そっちにしたほうがはるかにマシですよ。
No.176　ここが坪350にならないなら、他のどこに建てても坪350のマンションは横浜には無いってことになる。
No.178　小規模のものは別として、横浜で、これまで売り出し時の平均坪単価３００万超えたマンションなんて無いですよ。
No.180　基本的に横浜に今ないでしょう、坪350なんて。ここも坪350でも買う人はいると思うよ？でも売れない部屋がほとんどになります。
No.183　ここが３００超えたらぼったくりでしょ。
No.186　個人的には紅葉坂周辺はうまく仕込めばけっこう高くてもいけそうな感じもするけど、このご時世だから300戸以上もあるときついそうなので部屋の小さめにして絶対額抑えてくるみたいな感じかな。
No.187　現地を見てきました、＠３００UPとか書かれているので期待していましたが、現地を見てがっかり

[192: 購入経験者さん]

no12まで読んだ

[193: 匿名さん]

>>189
別人だが、なぜ>>186に噛み付く必要があるの？
距離感を強調して、日ノ出の風俗等の影響は少ないとかばってくれてるだけなのに。
ちぇるるまで６～７分、日ノ出町駅まで１０分、十分な差があるってことでいいんじゃないの？
実際、５分歩けば別の町っていうのが日本の住宅街の特徴でもあるんだから。

[194: いつか買いたいさん]

買いもしないのに常駐する不思議

[196: 匿名さん]

説明会とやらはどうだったんかな？あんまり人行ってないかね？

[197: 購入検討中さん]

説明会行って来た。
価格帯の発表はなし。
三棟の共用部分の内装にそれぞれ違う方向性のデザインがされていることと、間取り情報がより詳しく公開されたくらいかな。
あとＧＷのモデルルーム内覧先行予約と。
収穫少なかったなあ。

[198: 購入検討中さん]

300っていい値段ですね。
230以上だせないな。

[199: 匿名さん]

　ここと上大岡のプラウドで迷ってる。勤務地は横浜。どっちがいいかな。

[200: 周辺住民さん]

ブランズ港南台がいいよ

[201: 物件比較中さん]

このHP、初めて拝見しましたが　すごくプロっぽい内容で興味津々でした。

実は、この桜木町＆紅葉坂界隈で中古マンションを物色しています。

現在の候補は
①リーベデンススクェア桜木町（１DK）2750万
②ヴィルヌーブ横浜紅葉坂（１LDK）2580万

この界隈に「思い入れ」があり、限定して探しています。

急いでいないので、縁があれば　という事でゆっくり探しています。

この二つのマンション、このHPの皆様は如何お考えですか？

[202: 匿名さん]

3棟建つうち、弐番館はもともと花咲団地の土地でないっぽいので、地権者の入居ナシ。
資料を見ると、駅近の壱番館の方にがっつり入ってて、参番館の方にもそれなりに。

場所が場所だけに、紅葉坂に面した約100mにわたって、専有部分ではなく紅葉坂と一体化した整備となるらしく、それが横浜市側に評価され新日鉄都市開発が落札できた決め手になったみたいなことを営業が言ってました。価格で他社に勝っていたわけではなく、プランが評価されたと自画自賛してた(笑)
でも結局そういった分の整備コストや、地権者がいる分は価格に反映されるだろうね。

[203: 銀行関係者さん]

勤務地横浜ならここの方がいいんでないかい。
子供いるのだろうから環境もこちらのほうがよさそうですが。

[204: 匿名さん]

>>201さん
仕様はリーデンススクエアの方が多少良いですが、いずれにしても、幹線道路沿いですので、結構暮らすのにはきついものがありますよ。
もしもう少し動けるのであれば、カスタリア桜木町あたりは、だいぶましなのですが。
ちぇるるの上も、古いですがたまに出物があります。

[205: 匿名さん]

環境なら上大岡の方がいいのでは？通勤は京浜東北のこちらの方がはるかに楽。自動車持ってるなら、上大岡の方が維持費が多少楽かもしれない。

[206: 匿名]

>>202
いろいろ詳しくないんで知りたいんですが、地権者がいることによる、新規入居者のデメリットって何ですか？
地権者が無料で住み替える分のコストが乗っかるとか？

[207: 匿名さん]

>>202 >>206
コスト面は特に差は出ないですよ。
例えば3000万円の価値のある権利を有していた地権者が、その権利を3000万円で売るのと3000万円の部屋をもらうのとは経済的には等価です。要は、土地取得時点での評価価額が問題なのであって、その後地権者がどこかへ転出されたか、ここへ戻ってこられるかによってコストが変わってくることはありません。引越し代等も含めて買い上げ価格が決まっているのですから。
正確に言えば価値算定手法の加減でいずれが有利か不利かという問題は多少出ますし、また、値上がり期待がある時期かどうかということによっても多少変わってきますが、コストへの影響という意味では大勢に影響ありません。

それよりもやはり問題なのは、長く暮らしてきた地権者の方にはオーナー意識が強く、新規購入者との間に意識の溝ができがちということなのではないでしょうか。

それと、なんと言っても、実質的に「会員優先販売」のような形で部屋を選びたい放題という点が、新規購入者にとっては面白くないということではないでしょうか。残ったものの中でしか選択肢が無いという・・・
実は、私は、アトラス野毛山を購入しようとしたのですが、希望住戸が「すべて」地権者に押さえられてしまっていたため、泣く泣く見送った経緯があります。
ここは地権者住戸がそれほど多いわけではないので、選択肢が残っていることを期待しています。

[208: 匿名さん]

>>207

なるほど、そういうことですか。
壱番館は34戸、参番館は20戸が地権者のようですね。
弐番館に地権者がいないのは謎ですが・・・

いずれにせよここがもし坪300以上だと割高感は否めないです。

[209: 匿名さん]

三菱が首都圏マンション事業を、
子会社化している藤和に完全に継承するらしいですね。

ブランド力が落ちますね。ベリスタでは。

[210: 土地勘無しさん]

>>201さん

グレードはリーデンススクエアのほうがヴィルヌーブより断然高いです。
リーデンススクエアは横濱紅葉坂レジデンスが出来るまではエリアトップ物件です。
１DKで2,750万円はずいぶん安いですね。

ヴィルヌーブは外装修繕でどれくらい古臭さがなくなるかがこれからのポイントでしょう。

[211: 匿名さん]

桜木町の海側は、よく遊びにきてました。

こちらは駅から５分と近いですが、このあたりの住みごこちはいかがですか？

買い物とか、治安とか、

ご近所の方がおられたら、教えてください。

[212: 土地勘無しさん]

駅まで歩く生活であれば、緑が少ないと感じるでしょう。
桜木町の紅葉坂なのに、桜も紅葉もないです・・・

買い物は徒歩圏でいろいろありますし、横浜まで拡張すれば日本有数のエリアだと思います。
洋服・雑貨：ランドマーク、クイーンズスクエアAT!、コレットマーレ、ワールドポーターズ
家具：IDCみなとみらい
食料品・日用品：あおば、セキチュウ
家電：ヨドバシ横浜

治安はネックですね。

[213: 周辺住民さん]

他に、伊勢佐木町のユニクロ、ダイソー、ジャックモールのニトリ（ジャックモールはもうすぐ閉店かも？）、野毛のドンキホーテ、長者町の業務スーパー、車持ってるなら、新山下のOKストア、あたりが周囲の庶民派の店。

便利は便利ですよ。ものすごく。マンガを含め、ほぼなんでも揃う横浜市立図書館や、入場料タダの野毛山動物園も近いし。治安も夜歩けないとかいうのではないです。ただ、野毛や日ノ出町の方に行くと、JRAやいかがわしいお店やガラの悪い場所が固まっているだけで。

由緒あるオシャレな場所とか、高級住宅街、とか、そういう捉え方は大間違いですが、近くの路上でおっちゃん寝てても別に気にしないし、と言う人にとってはとても住みやすいところですよ。

[214: 匿名]

緑の少なさは、この物件が完成したら印象は変わるんじゃないかね。紅葉植えるらしいよ（笑）
ただ最近の郊外ＳＣの充実ぶりを考えると、この立地で言うところの便利さは、必ずしも生活に便利とは言えないかもね。

[215: 匿名さん]

郊外のSCはそこだけだし、味気ないからね。
街の楽しさは、郊外SCよりこの辺り一帯の方がはるかに上だよ。比べ物にならない。
首都高速をはじめ道路の充実ぶりも郊外とは比較にならないから、郊外SCへ行きたいときも問題なし。
それより、自転車さえあれば、横浜駅～みなとみらい～中華街～元町まですべて手中だよ。
休日の散歩がてらでも問題ない距離ですし。

[216: 匿名さん]

とっても、詳細な情報ありがとうございます。

地名が紅葉坂とか花咲団地なので、てっきり、桜や紅葉がすごくて自然もいっぱいなところとだと
勘違いしてました。

でも、生活にはとっても便利そうですね。

治安も、特には問題なさそうですね。

[217: 匿名はん]

ところでSCって何ですか？

[218: 匿名]

ショッピングセンターのこと。
ららぽーとやイオンとかの。
最近はIKEAやコストコとかもくっついたりして、巨大化が著しい。
普段使いには便利なSCで、たまに都心でちょい贅沢ショッピングというのが典型的郊外ライフスタイルだとしたら、この紅葉坂はそれが逆になるわけで、便利な立地と言えるかどうかは自分のライフスタイル次第じゃないかな。
少なくとも子育て家庭に最適な立地とは言えないでしょ。

[219: 匿名さん]

子育てなら郊外の物件がいいですかね。

[220: 土地勘無しさん]

桜木町の紅葉坂なのに桜も紅葉もない件は、横浜市のHPの公聴コーナーに訴えましょう。
応えてくれるんじゃないかな。