横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[121: 匿名さん]

昨日の新聞に広告が入っていました。
濃い目茶色の外観を始めとしたイメージ広告で具体的な仕様は物件概要のようなお約束事項以外書いてない。
初期の広告にお約束のアンケートがあり、ご予算は?の選択肢の最下ランクが~4000万,4500,5000････,一億とつづき、最上が1億超でしたね。

ここからデベ側の思惑を予想すると
4000万未満はお呼びでない。
5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。
よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、
条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。

[122: 匿名さん]

港南台でさえ、あの強気値段なので覚悟はしていましたが
それにしても凄いですね。

３００戸強、売れるんでしょうか？

[123: 匿名さん]

今朝の新聞広告で紅葉坂を上がった先の桜木町徒歩12分の３階建て戸建てが新築4380万円。土地が２０坪強だから建物代を引くと、土地価格は坪200万円近くか。
狭い分の割高を考慮しても、もっと条件の良いこのマンションの地価が坪150万円程度ですむわけがないと推測する。

[124: 匿名さん]

？どういう計算？
１００万にしかならないが？建物代は３８０万ってこと？

[125: 匿名さん]

ここって中古で売る場合、買い値と同程度で売却できるのでしょうか？
周辺マンション見ると、中古になると一気に値が落ちそうなのが不安。

[126: 匿名さん]

>>123

１住戸あたりの土地の持分は、専有面積を容積率で割った値で概算できる。場所によるけど、戸建てが立つ立地低層住居専用地域では容積率１００％であるのに対して、ここは300%・600%（近隣商業地域と商業地域が混在してるから）。そういうところも考慮しないとね。

[127: 匿名さん]

>>125

モデルルームができて資料を入手したら、それを近隣の仲介業者に持って行って査定してもらえば客観的な評価を得ることができますよ。周辺相場とか価格の推移といった情報も彼らは持っている。

一般的には新築プレミアが１割といわれていますね。

[128: 匿名さん]

地所の扱っている他の物件の資料請求内予算項目幅から推測すると、
リエトコート武蔵小杉やドレッセ美しの森より1000万円程高いようなので、
（上記は、～3000万未満から）
70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。

[129: 匿名さん]

納得！

[130: 匿名]

藤和との立地の違いが理解できない人は検討やめた方がいいよ。ここはピンポイントで住みたい場所。

[131: 匿名さん]

希少な場所っていうのはすごくよくわかるし、それがウリだから強気の値段で来るんだろうけど、でも実際住んだらあの道路と線路からの音って結構うるさいと思う。あの坂も中途半端で何とも惜しい。みなとみらいは価格落ちてないが、ここは中古になったら微妙だと思う。

[132: 匿名さん]

資料来ましたが、間取りを見る限り普通の外廊下マンションで、居室の
プライバシーにも特に配慮された形跡のない、つまらないものが含まれ
ていました。あまり高級マンションとして出す気はなさそうです。
時期も微妙なので、コストダウンを図って、多くの人が買える価格で
販売するのでしょうね。
外観も「ステータス」とは縁遠い感じです。「そこそこ」レベル。

[133: 匿名さん]

資料送付が始まったら、途端に閑散？

[134: 購入検討中]

いや結局の所、間取りと価格が分からない事には、
検討のしようがないなと改めて気付いたのでは？

自分はそうです。

[135: 匿名さん]

ここは坪350ぐらいだと思うけどなぁ。

横浜では埋立地を除けば最高の立地だし、
欲しい人がたくさんいるのに安売りする理由が全く無い。

[136: 匿名さん]

都心環境としては最高部類の立地。
あとは地権者や販売側がターゲットをどこに置くかだけですね。

[137: 匿名さん]

3LDKは90平米前後の間取りが中心のようですね。やや高級系？

[138: 匿名さん]

これだけ戸数があって坪３５０万なんてありえないですよ。
９０平米前後の間取りが中心ならほとんど億越え？無理無理。

[139: 匿名さん]

知り合いがここのコンペに入札して、三菱地所に負けた　と云っていたことから、割と強気な価格設定だと思っています。

近隣戸建てを売って、駅近に入ろうとしているシニア層を侮る無かれ。お年寄は一杯お金持っていますよ。（というか、不動産を持っている）バス便の戸建てを売って、ここに入ろうと目論んでいる年寄が多いことから、強気な価格設定で来るでしょう。300万円/坪とみた。

港南台が結構売れているようで、あるところにはあるんだなぁと感心しています。地権者分除くと170戸売り出し、100戸程度、一期で申し込みが入ったらしい。坪250万円以上なのに。
　港南台スレ　>>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52245/

ただ、買い替えシニアは持ち家が売れないとキャンセルするので、
あわてて動かなくても良いかなぁと思っています。

[140: 匿名さん]

バス便の戸建てが売れたとしてもせいぜい５０００万ぐらいでしょう。
さすがに億近くの物件には手が届かないということになりそうな。。。
ここは東向きや西向きの部屋もあり、東向きは眺望が期待できますが、
西向きの部屋は安めの価格設定になるのではないかと思います。
坪２５０万〜坪３００万というのが妥当なところなのでは？

[141: 購入検討中さん]

GoogleマップとHPの敷地の図を見比べてみると、紅葉坂に面して敷地が歪になっているところにアパートがあるように見えます。
これについてどなかたか情報をお持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？（買収失敗？）

[142: 匿名]

資料、いまだに届かきません。
間取りや共用設備など気になります。
HPもアップされてないし・・・
おとなしく待つしかないかな。

[143: 匿名さん]

すこし前にチラシを見て以来、気になっている物件です。
スレッド内に一度建て替えに住んでいた住人はどうなるか？と書かれたものがありましたが、
私も同じ事が気になっていました。
団地を分譲に建て替える場合、団地住人は立ち退きとなるんでしょうか？
それとも希望者のみ優先的に購入・入居できるんでしょうか。
その場合、地権者とは異なりますよね？

[144: 匿名さん]

以下のサイトが参考になるでしょうか。

http://www.tatekae.mec.co.jp/flow/index.html

[145: ご近所さん]

花咲団地は分譲と賃貸が混在していた・・・と言う事ですので
分譲を持っていた方々は地権者ではないでしょうか？

賃貸に住まわれていた方々は何年か前に全員転出されたそうです。
又聞きなので、不確かですが。

分譲当時は今でいう所の億ションだったそうです。団地というと少し微妙な響きが
ありますが、一般的な公営の団地とはかなり違うのでは？

[146: 匿名さん]

地権者、価格など含め、早く詳細が知りたいですね。

[147: ご近所さん]

積水は工事再開時に聞いたら当初通りの値段…
坪400万弱と、担当者が溜息ついてましたｗ。
ここは平均300万というとこですかね、270万位なら検討したいけど。
ただ、新横通り沿いのマンションはほとんどが平均200万以下だった事を
考えると、それでも高いかな。

買物は確かに少し不便。
野毛のアオバもＭＭの栄光もいまいちだし、
うちは肉は尾嶋、魚は吉田町と、色々使い分けてます。
酒屋はセキチュー横か、ぴおシティの地下か、野毛のパスポート。
郊外の街道大型店に慣れた人には厳しいかも。

なんにしても近所で気になるし、４月の発表会には顔出してみようかなぁ。

[148: 匿名さん]

なるほど、ここの団地は分譲もあったんですね。
団地＝全て賃貸というイメージがあったので驚きました。
144さんが貼って下さったURLによれば、建て替えの際は
(当然ですが)1人1人と面談し、建て替え後の住戸を決定するんですね。
また、会社側が仮住まいと引っ越し会社も手配してくれるそうで、
何か安心しました・・・。

[149: 匿名さん]

4月下旬まで、あとようやく1ヶ月ですね。
まだ具体的な日程は決まっていないですよね？

[150: 周辺住民さん]

地元民だけど、ここ便利なとこだけど、住環境はさほど良くないよ。ちょっと南に下ればストリップに競馬おやじに＊＊＊の事務所密集地帯だもの。坂あるし地元民買い替えシニアはこの場所は買わないんじゃないかなあ。

300戸越えで坪250万とかで売ってたら、大量に売れ残ると思う。みなとみらいのタワマン組はまず買い替えたりしないんじゃないかと。80平米5800万位の売り出しで（最上階はもっと高いが）、ぼちぼち売れて、最終的に条件のあまり良くない部屋が坪200万弱程度まで落ちてくるんじゃないかと。坪300万越えなら山手町の方買うわな、普通。

[151: 匿名さん]

確かに、土地勘のある人間にとっては高い値段だと「？」が付く場所ではありますが、全体的にマンション価格が高止まりの中では、平均＠２５０程度までなら、何とか売り切りは可能なような気がします。
ただ、日出町方面との関係性の表記は最小限に留め、あくまで「みなとみらい」との一体性を強調して、知らない東京の人を騙さないと難しいかな。
ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？
まあ、３００戸程度なら売り切っちゃうかな。

[152: 匿名さん]

>ちなみに、プロジェクト発表会の会場は、コットンハーバーの時と同じ。あのときは平均＠１７０という激安価格で人でごったがえしてたけど、今度はどうか？

今思えば、驚異的な価格でしたね。
このころを考えれば、世の中不況不況なんて
言っていますけど、前々大丈夫なんですね。

[153: 匿名さん]

確かに貧富の差は拡いてるんでしょうね。あるところにはある。
団塊の世代の子供世代が購入時期に入りつつあるから、しばらくは堅調なのかもしれません。

[154: 周辺住民さん]

あの辺って、車が無い人には買い物はかなり不便。日常も嗜好品も。

でも、西区で大手の不動産が出す、名が知れた最寄駅、徒歩5分内の物件は見当たらないから、
平均坪単価はたぶん、300強。

横浜（神奈川）の高い中古は、横浜駅徒歩の2～3件、山手、鎌倉が数件で、
300～400らしいですし。

[155: 匿名さん]

う～ん、ポートサイドと高島の駅近タワーをおっしゃってるのかもしれませんが、特にナビューレの中古は横浜の中でも例外中の例外で、他は成約価格でまず＠３００万を超えることは無いですよ。
ナビューレは、三菱倉庫社長の号令一下、プライドをかけて採算を考えず最高の物を作ったという、二度と出ない物件でしたので、あまり参考にならないのです。おかげで、そこまでのレベルでない周辺のマンションも釣られて恩恵を受けていますが、本当の実力ではないですから成約時には落ち着くところに落ち着きます。
森ビルで現在頓挫している北仲のマンションで海の眺望がいい部屋だったら＠４００もあるかもしれませんが、そういう特徴の無いものだと、単に駅近といっても、今の経済状況で横浜で平均＠３００超え物件は無理じゃないですかね。
特にここは、土地勘のある者としては平均＠２７０超えたら全く無理だと思ってます。
もしそれでもバンバン売れてしまうようなことがあれば、見る目がないことを恥じるばかりですが・・・

[156: 匿名さん]

>>155
鶴見ですら坪280でも普通に売れるのに、ここがそれ以下ということは無い。

[157: 匿名さん]

>>155
しかし、ポートサイド、高島のタワーは、みなとみらいのマンションと違い、
中古・賃貸がなかなか出ないのが、現状。
これは住民の満足度が高い為と、不動産関係は考えてます。
今後、横浜駅の大再開発が控えますから下落は考えにくく、
西区ハイグレード物件の基準になるでしょう。
横浜駅5分以内のハイグレードは、今後、郵便局エリアの再開発がどうなるかでしょうが、
まず希望は薄いですね。

鶴見が駅に近い条件で、280で売れるなら、桜木町5分は、同じか上にくるはず。
しかも3大不動産。
首都圏は、駅からの時間が一番価格に影響あり。
最寄駅のブランド力と、その駅が地域の中心かどうか。
徒歩1～5分以内と6分では、大きな壁が存在します。

横浜中心エリア駅、徒歩5分以内物件＝世田谷、300～って考えて妥当。

[158: 匿名さん]

周辺にスーパーなどの店舗が見当たりませんが、
この近くにお住まいの方は、ネットスーパーや生協を利用されているのでしょうか？
以前は団地だったのですよね？
そのような環境で、近くにコンビニしかないのが不思議です。

[159: ご近所さん]

そごうの中のザ・ガーデンで何でも揃いますよ。
昔と違って値段も良心的ですし。
野毛や戸部のスーパーの野菜は安くてもすぐ傷みます。
お肉は野毛の尾島さんが最高です。

時々上大岡あたりの大型スーパーに行くのも楽しいですし。

[160: 匿名さん]

>>156
鶴見は、全く売れてませんよ。これだけ時間かけてようやく６割ぐらい。
待望していた地元の潜在需要(多少高くても買ってくれる)に対しては売り尽くし状態で、地元外の人に残りをどうやって売っていくか、手立てがない状態です。
そもそも鶴見は、川崎と同様東京からの視点で相対的に価格が決まる地域であり、横浜中心街区のこのあたりと価格形成根拠が全く違います。横浜から遠いから安いわけではありません。

[161: 匿名]

この地域の新築マンションに手を出してよいのか考えてしまう。 線路の向こうならMM地区として資産価値が維持されやすいが、こっちの中古マンションは相場低いんだよなぁ。 それに桜木町には近いけど反対側の京急近辺の空気はどうもねぇ。

[162: 匿名さん]

>>157
「ハイグレード物件の基準になるでしょう。」って、「ここが」という意味ですか？
今届いている資料を見ただけでも、あり得ないということが断言できるのですが。

比較的最近の横浜の大規模ハイグレード物件の基準となるものは、ナビューレ横浜タワーレジデンスを筆頭にＭＭタワーズ(フォレシスではない方)、横浜ディアタワー(タワー棟)、クリオレミントンハウス横浜山手、コルティーレ山手町、あと強いて言えば、グランブリエ横濱山下公園とシティタワー横濱日本大通までです。
あとは、パークタワーも含めて、総合的にせいぜい中の上のレベルのマンションに過ぎません。(値段だけは一流ですが)

ハイグレードというのは、単に仕様のことだけをいうわけではありません。
上記のマンションは、いずれも美しい歴史ある町並みか、さもなくば再開発で整備されたせいせいした場所に立地しています。(ディアタワーは若干違いますが、駅直上という立地がこれをカバーしています)
安普請の中型マンションに囲まれた、伊勢山のふもとのこの場所が、品格ある立地とみなされることはありません。猥雑な桜木町周辺の影響が及ぶことや低所得世帯の多い地域に近いなどもマイナス要素です。
また間取りもプライバシーに配慮されていない部屋があるなど、ハイグレードの基準に全く届いていません。

平均＠２８０を超えた場合、買うのは個人の自由ですが、売るときに涙が止まらなくなることは保証します。
分をわきまえたほどほどの価格設定にすることが、売れ行き好調の絶対条件になるでしょう。

[163: 匿名さん]

売れると困る人（会社？）のようですね。
それともＭＭ方面にお住まいの方でしょうか？

[164: 匿名さん]

まっとうな意見だと思うけどね。逆に↑売れないと困るヒト？なの？

[165: 匿名さん]

せいせした場所って・・。

歴史ある街並？、そんなの横浜にはない。寒村だった地ですから。

[166: 匿名]

開港からの歴史を言ってるんだろ。 横浜だと金沢区辺りは鎌倉時代からの歴史がある。勝手に横浜史変えるな。

[167: 匿名]

資料取り寄せてまでネガするキ チガイのどこが「まっとうな意見」なもんか。

[168: 匿名はん]

>>164

163じゃないけど、
鶴見が280ならここはそれ以上でしょ。
普通に考えて鶴見より安い訳ないよ。

しかし、(自分も含めて)皆さん平日の昼間から結構暇なんですねぇ～。

[169: 匿名さん]

そもそも「鶴見が280なら」ってのが完全に否定されてるじゃない。
高値掴みしちゃって下げるに下げられないナイスは、相当危ない経営状態って知ってます？

[170: 匿名さん]

>169

ナイスなのに危ないんですね。

ヤバスにした方がいいかもしれませんね。