横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[101: 匿名]

路線価の表示は平米単位。
エンド同士の小口取引ならいざ知らず、大規模な開発用地になるとデベ同士の競争が働くので、路線価レベルで取引されることはまずないです。
都心だと今でも路線価の数倍なんて当たり前。横浜はどうかわかりませんが。

[102: 匿名さん]

このあたりの路線価は坪９０万(平米２７万)ぐらいだから、実勢の６掛けとして逆算すると実勢は坪１５０万ということになって、上限１６０万ぐらいまでに収まるという意味じゃないの？
たしかに、大規模マンション用地の取得には別の思惑が働くからなんとも言えないけど。

[103: 匿名さん]

ここで坪150万円は安すぎです。

というか、路線価はまったくあてにならない。
のは常識。

路線価は安ければ安いほど嬉しい。税金が少なくなるから。
それだけのもん。

[104: 匿名さん]

そうは言っても、最近はバブルの頃みたいに路線価の倍を超えるような取引っていうのはとんと聞きませんね。

関内のヴィルヌーブタワーの土地（商業地）が、十数年以上前のバブルの名残が残っている時期に坪５００万円で入札され地元業界で素高値と評判になったことがあり、実際は３５０万ぐらいまでがいいとこじゃないのと長く言われていた。
いくらみなとみらいの開発が進んだといっても、商業地域でありながらまったく商業に適していないこのあたりに、坪２００万を超えるような価格で札が入るかな？
それともミニバブルの頃に仕込んでしまったか？実際どうなんだろう。

[105: 匿名さん]

路線価って政治家の資産価値として出てくる価格だろ？
横浜市長のご自宅の土地の資産価値は１千万円をはるかに下回ってた気がしたが…。それでも路線価って意味あるの？

本当に坪150万円程度なら、紅葉坂教会の方へ入った辺りに戸建て用に土地を買いたい。

[106: 周辺住民さん]

調べてわかったこと。
紅葉坂の路線価は、この辺り一帯でみると、相対的に安く設定されてる感じ。

[107: 匿名さん]

坪１５０万でも６０坪で９０００万、建物３５００万に外溝等５００万で１億３０００万ですか・・・
裕福な方なんですナ。

私なんか、２５坪６５００万のマンションがやっとですわ・・・

[108: 匿名さん]

ここは立替組合が土地を保有したまま開発を進め、関係者で保留床を分け合う方式のようです。
隣接する県有地の取得も昨年４月だったので、当時はかなり安くなっていたはずですね。
新日鉄都市開発がメインコーディネーターで、三菱地所が資金を出して今回の一般への販売対象の保留床所有者となっています。
従って競争入札で値がつり上がっているといった種類の心配はなさそうです。あくまで、物件としての魅力と市況に応じた価格になってくると思われます。
権利者の分け前はすでに確定してますので、あとは三菱地所がどれだけ空気を読むか・・・

[109: 近所をよく知る人]

坪150万って。。。
路線価での評価はそうかもしれんし、マンションの相場も下がってますが、
桜木町駅から徒歩5分のマンションがその値段で出たら大騒ぎでしょうなぁ。。。
横浜の他の物件とか見てますか？？

[110: 購入検討中さん]

>>109
坪150万って、土地の値段の話。
デベが土地代を坪150万で仕入れていたら、>>91の試算だと坪200万くらいで販売される見通し。
それはちょっと安すぎるんじゃないかなぁと、個人的には思う。
>>91さんは地権者用の住戸面積を引いてないし。

[111: 匿名さん]

今朝の新聞折込広告に入ってましたね。

紅葉坂の景観に気を遣った植樹や建物デザインになりそうな感じですが。

[112: 匿名さん]

>>110
ここの土地が坪150万円で仕入れられるわけがありません。安過ぎです。

敷地の使い方、デザイン、仕様によっては、かなり高い価格でも完売できるはず。
購入検討者が現地に行けば、めったにない好立地なのはすぐにわかり、印鑑を押してしまうよ。
郊外ではありえない環境に価値を見い出す人は多いはず。
桜木町から徒歩５分でこの環境だからね。

[113: 匿名さん]

すぐそばのヴィルヌーブもリーデンススクエアも、交通至便なのに一向に人気無く、中古はいつまでも安値で残っています。やはり大通り際なのが影響していると思われます。
しかしここは、一歩奥へ入ったことで俄然立地条件が良くなっていますので、同じには考えられないですよね。

[114: 匿名さん]

大通り沿いと同じに考えてはなりません。
建物をひとつ挟むだけで、環境は別世界です。

[115: 購入検討中]

音の面では、大通りに直接面してるのと建物挟んでるのではかなり違うだろうけど、
大気汚染という面ではほとんど変わらずじゃないかな。

かといってさらに坂を上るのは嫌だし、
建設中にゴタついた物件は、そもそも選択肢には入れてないという人が多いのでは無いだろうか。

[116: 匿名]

早く正式価格発表しませんかね？ 近隣の中古相場が結構安いので新築もと期待してますが甘いかなぁ。

[117: 匿名さん]

115さん

ごたついたというのを詳しく教えていただけますか？

もしかしたら道を挟んだ向かい側のセキスイのことですか？

[118: 購入検討中]

正しくは、建設前にゴタついた、でした。
大変申し訳ないです。
以下で、ある程度流れが読めると思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8520/all

[119: 匿名さん]

>>118
本当に購入検討者？
違う物件持ち出して。

[120: 匿名さん]

>>116
甘い。
価格が発表されれば甘いのがわかるよ。

[121: 匿名さん]

昨日の新聞に広告が入っていました。
濃い目茶色の外観を始めとしたイメージ広告で具体的な仕様は物件概要のようなお約束事項以外書いてない。
初期の広告にお約束のアンケートがあり、ご予算は?の選択肢の最下ランクが~4000万,4500,5000････,一億とつづき、最上が1億超でしたね。

ここからデベ側の思惑を予想すると
4000万未満はお呼びでない。
5000～6000までは1LDK/2DKくらいの狭い部屋と思われますね。
よって、家族向けの間取り（3LDK-4LDK）は6000後半-8000、咲いた価格帯は7000台、
条件のよい（面積、眺望）ところは9000-10000と予想。結構お高いね。

[122: 匿名さん]

港南台でさえ、あの強気値段なので覚悟はしていましたが
それにしても凄いですね。

３００戸強、売れるんでしょうか？

[123: 匿名さん]

今朝の新聞広告で紅葉坂を上がった先の桜木町徒歩12分の３階建て戸建てが新築4380万円。土地が２０坪強だから建物代を引くと、土地価格は坪200万円近くか。
狭い分の割高を考慮しても、もっと条件の良いこのマンションの地価が坪150万円程度ですむわけがないと推測する。

[124: 匿名さん]

？どういう計算？
１００万にしかならないが？建物代は３８０万ってこと？

[125: 匿名さん]

ここって中古で売る場合、買い値と同程度で売却できるのでしょうか？
周辺マンション見ると、中古になると一気に値が落ちそうなのが不安。

[126: 匿名さん]

>>123

１住戸あたりの土地の持分は、専有面積を容積率で割った値で概算できる。場所によるけど、戸建てが立つ立地低層住居専用地域では容積率１００％であるのに対して、ここは300%・600%（近隣商業地域と商業地域が混在してるから）。そういうところも考慮しないとね。

[127: 匿名さん]

>>125

モデルルームができて資料を入手したら、それを近隣の仲介業者に持って行って査定してもらえば客観的な評価を得ることができますよ。周辺相場とか価格の推移といった情報も彼らは持っている。

一般的には新築プレミアが１割といわれていますね。

[128: 匿名さん]

地所の扱っている他の物件の資料請求内予算項目幅から推測すると、
リエトコート武蔵小杉やドレッセ美しの森より1000万円程高いようなので、
（上記は、～3000万未満から）
70㎡で6000万前後って感じを想定してるのではないでしょうか。

[129: 匿名さん]

納得！

[130: 匿名]

藤和との立地の違いが理解できない人は検討やめた方がいいよ。ここはピンポイントで住みたい場所。

[131: 匿名さん]

希少な場所っていうのはすごくよくわかるし、それがウリだから強気の値段で来るんだろうけど、でも実際住んだらあの道路と線路からの音って結構うるさいと思う。あの坂も中途半端で何とも惜しい。みなとみらいは価格落ちてないが、ここは中古になったら微妙だと思う。

[132: 匿名さん]

資料来ましたが、間取りを見る限り普通の外廊下マンションで、居室の
プライバシーにも特に配慮された形跡のない、つまらないものが含まれ
ていました。あまり高級マンションとして出す気はなさそうです。
時期も微妙なので、コストダウンを図って、多くの人が買える価格で
販売するのでしょうね。
外観も「ステータス」とは縁遠い感じです。「そこそこ」レベル。

[133: 匿名さん]

資料送付が始まったら、途端に閑散？

[134: 購入検討中]

いや結局の所、間取りと価格が分からない事には、
検討のしようがないなと改めて気付いたのでは？

自分はそうです。

[135: 匿名さん]

ここは坪350ぐらいだと思うけどなぁ。

横浜では埋立地を除けば最高の立地だし、
欲しい人がたくさんいるのに安売りする理由が全く無い。

[136: 匿名さん]

都心環境としては最高部類の立地。
あとは地権者や販売側がターゲットをどこに置くかだけですね。

[137: 匿名さん]

3LDKは90平米前後の間取りが中心のようですね。やや高級系？

[138: 匿名さん]

これだけ戸数があって坪３５０万なんてありえないですよ。
９０平米前後の間取りが中心ならほとんど億越え？無理無理。

[139: 匿名さん]

知り合いがここのコンペに入札して、三菱地所に負けた　と云っていたことから、割と強気な価格設定だと思っています。

近隣戸建てを売って、駅近に入ろうとしているシニア層を侮る無かれ。お年寄は一杯お金持っていますよ。（というか、不動産を持っている）バス便の戸建てを売って、ここに入ろうと目論んでいる年寄が多いことから、強気な価格設定で来るでしょう。300万円/坪とみた。

港南台が結構売れているようで、あるところにはあるんだなぁと感心しています。地権者分除くと170戸売り出し、100戸程度、一期で申し込みが入ったらしい。坪250万円以上なのに。
　港南台スレ　>>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52245/

ただ、買い替えシニアは持ち家が売れないとキャンセルするので、
あわてて動かなくても良いかなぁと思っています。

[140: 匿名さん]

バス便の戸建てが売れたとしてもせいぜい５０００万ぐらいでしょう。
さすがに億近くの物件には手が届かないということになりそうな。。。
ここは東向きや西向きの部屋もあり、東向きは眺望が期待できますが、
西向きの部屋は安めの価格設定になるのではないかと思います。
坪２５０万〜坪３００万というのが妥当なところなのでは？

[141: 購入検討中さん]

GoogleマップとHPの敷地の図を見比べてみると、紅葉坂に面して敷地が歪になっているところにアパートがあるように見えます。
これについてどなかたか情報をお持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？（買収失敗？）

[142: 匿名]

資料、いまだに届かきません。
間取りや共用設備など気になります。
HPもアップされてないし・・・
おとなしく待つしかないかな。

[143: 匿名さん]

すこし前にチラシを見て以来、気になっている物件です。
スレッド内に一度建て替えに住んでいた住人はどうなるか？と書かれたものがありましたが、
私も同じ事が気になっていました。
団地を分譲に建て替える場合、団地住人は立ち退きとなるんでしょうか？
それとも希望者のみ優先的に購入・入居できるんでしょうか。
その場合、地権者とは異なりますよね？

[144: 匿名さん]

以下のサイトが参考になるでしょうか。

http://www.tatekae.mec.co.jp/flow/index.html

[145: ご近所さん]

花咲団地は分譲と賃貸が混在していた・・・と言う事ですので
分譲を持っていた方々は地権者ではないでしょうか？

賃貸に住まわれていた方々は何年か前に全員転出されたそうです。
又聞きなので、不確かですが。

分譲当時は今でいう所の億ションだったそうです。団地というと少し微妙な響きが
ありますが、一般的な公営の団地とはかなり違うのでは？

[146: 匿名さん]

地権者、価格など含め、早く詳細が知りたいですね。

[147: ご近所さん]

積水は工事再開時に聞いたら当初通りの値段…
坪400万弱と、担当者が溜息ついてましたｗ。
ここは平均300万というとこですかね、270万位なら検討したいけど。
ただ、新横通り沿いのマンションはほとんどが平均200万以下だった事を
考えると、それでも高いかな。

買物は確かに少し不便。
野毛のアオバもＭＭの栄光もいまいちだし、
うちは肉は尾嶋、魚は吉田町と、色々使い分けてます。
酒屋はセキチュー横か、ぴおシティの地下か、野毛のパスポート。
郊外の街道大型店に慣れた人には厳しいかも。

なんにしても近所で気になるし、４月の発表会には顔出してみようかなぁ。

[148: 匿名さん]

なるほど、ここの団地は分譲もあったんですね。
団地＝全て賃貸というイメージがあったので驚きました。
144さんが貼って下さったURLによれば、建て替えの際は
(当然ですが)1人1人と面談し、建て替え後の住戸を決定するんですね。
また、会社側が仮住まいと引っ越し会社も手配してくれるそうで、
何か安心しました・・・。

[149: 匿名さん]

4月下旬まで、あとようやく1ヶ月ですね。
まだ具体的な日程は決まっていないですよね？

[150: 周辺住民さん]

地元民だけど、ここ便利なとこだけど、住環境はさほど良くないよ。ちょっと南に下ればストリップに競馬おやじに＊＊＊の事務所密集地帯だもの。坂あるし地元民買い替えシニアはこの場所は買わないんじゃないかなあ。

300戸越えで坪250万とかで売ってたら、大量に売れ残ると思う。みなとみらいのタワマン組はまず買い替えたりしないんじゃないかと。80平米5800万位の売り出しで（最上階はもっと高いが）、ぼちぼち売れて、最終的に条件のあまり良くない部屋が坪200万弱程度まで落ちてくるんじゃないかと。坪300万越えなら山手町の方買うわな、普通。