横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[650: 匿名さん]

そういや営業が、やたら免震免震って言ってたな・・・
ものすごいコストがかかってるんだって。
その分、他のところは削らないとものすごい価格に
なっちゃうからだそうな。


あ、これか。先住民の罠。
いまさら気がついた。

[651: 購入検討中さん]

>>650
免震はイニシャルコストが大きいのは間違いないですね。
その分構造躯体のコストが落とせるメリットはありますが、
タワー型であれば躯体部分が多くコストメリットが大きいのに対し、
中層程度ではそのメリットも限定的なので、現時点で顕在化した経済負担は
やはり大きいはずです。

一方、ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）という指標があり、
その点では免震はコスト面で優れているという考え方もあります。

どちらが良いかは購入者が判断すれば良いと思いますが。

[652: 570]

>>650
そういうことです。
面震構造って敷地面積に比例してコストがかかるから、タワー以外には向かないんですよ。
ここは低層マンションですから、一戸当たりの負担（分譲価格）が大きくなるはずです。

[653: 購入検討中さん]

>>652
誤っています。
それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

また、本件は建替（≒等価交換）ですから、工事費の増額は地権者持分の減少につながり、
分譲価格に反映されるわけではないです。
これは権利変換をご存知なければ理解できないと思いますが。

もう一点。デベロッパーはコストの多寡に関わらず、最大限の利益を追求しますから、
必ずしもコスト高が分譲価格高に繋がるわけでもないです。

[654: 匿名さん]

んなことないぞ。普通のデベは土地の仕入れ値に反映された値付けをしてくる。安く仕入れた土地を売れそうだからと言って、不必要に高値で売ることは無い。高値だということは、それ相応の理由がある。そうでなければ、デベがあまり誠実な会社じゃないということ

[655: 匿名さん]

建替円滑化法施行後も、建替決議の成立はかなり難しいと聞きます。
花咲団地の構成員がどんな人だったかは知りませんが、一般的には、
働き盛りの人とリタイヤした人、居住用の人と投資用の人が入り交じる中、
４分の３、５分の４の同意を得るには、
相当に住民にとって有利な案でないと無理でしょうね。

この物件で建て替え決議が通ったのは、利便性が良い上に容積率にも余裕があったこと、
つまり多くの分譲住戸を作ってそちらに工事費をオンすることで、
団地住民の負担をかなり小さくできたからだと推測します。
（間違ってたらすいません）

このような背景からして、デベが更地を仕入れて全戸売り出す物件と比べ、
ここが割高になるのは当然とも言えるのではないでしょうか。
購入者にとって何のメリットもない事情で割高になっていることを差し引いてなお、
この物件が欲しいという人がどれくらいいるかですね。
私は価格帯、日照、都内までの通勤電車の混雑を考慮して断念しましたが、
もし勤務先が横浜だったら結構悩んだかもしれません。

[656: 匿名さん]

644さん
>壱弐参番館で管理組合は別なのかな？壱番館のエレベータ保守料を他の館の管理費で負担すると
>なると入居後いろいろ揉めそう。
管理組合が別個だと1世帯あたりの負担が大きくなるので全館一緒でしょうが、
地権者は管理費無料と優遇されてるんですか？
地権者の管理費についてはなんだかいまひとつ不透明ですよね。

[657: 匿名さん]

＞653
＞それを言うのであれば、敷地面積ではなく、杭・柱の本数に比例します。

今回は杭はないらしいですね。

[658: 買いたいけど買えない人]

管理費はどのくらいかご存知な方いらっしゃいませんか？
管理、修繕積立、駐車場、インターネット、その他

[659: 匿名さん]

杭をうたなくてもいいくらい堅い地盤なのに、
わざわざ免震じゃないきゃいやだ！と言い張った
先住民の罠なわけです。
柱の数だけコストがかかる仕組みだよ。


管理費は壱番館が若干高いくらいで
たいしてかわらない。何十円単位かの差。
地権者は別に優遇されてるわけじゃなく、
壱番館に住む人が優遇って感じになるかな。
まぁ、実質的には地権者優遇と変わんないか。
だいたい、一番戸数の多い参番館よりエレの数が多いのが
腑に落ちないよね。ホント地権者のいいなりだったとしか。

[660: 匿名さん]

今まで汚い築５０年の建物で我慢して生活してたのです。地権者の特権はあります

[661: 匿名]

特権もなにもないだろう。
新たに金払って住む我々も一緒に気持ち良く住めるようにするべきじゃないのか？
でないと住民間に溝ができてしまい、まとまる話もまとまらなくなる。

頭使って先の事を考えてみろ。

[662: 購入検討中さん]

地権者の肩を持つわけじゃないけど、
デベにとっては地権者の建て替え同意がなければ仕事にならんし、
新たな購入者にとっては地権者が土地を譲らなければ住むことも買うこともできん。
そういう意味で、まずデベが地権者の顔を見るのは当たり前。

市街地再開発にしても団地の建て替え事業にしても、
数十年前に都心の土地を手に入れた「既得権者」から土地を取り戻すプロジェクトとも言える。
その「取り戻すコスト」をまず負担するのがデベで、最終的にはデベから買うエンドユーザーが負担する。
コストと、その土地を手に入れ住むメリットと天秤にかけ、見合う価値があると思えば買うだけ。
価値がないと思えば買わないだけ。

前に「権利変換の仕組みが〜」なんて言ってた人がいたけど、
工事費が高くなり、そのしわ寄せが地権者にも及んだときに、
「じゃあ、この事業に乗るのやめた」と地権者に言われてしまえば元も子もないから、
その結局デベなりエンドユーザーが負うことになる。

このプロジェクト、冷静に見てエンドユーザーが得られるメリットが物件価格に見合わないと、
多くの人が感じている。だから地権者に対する不満・愚痴が出る。

[663: 匿名]

ただ文句いってあわよくば価格下がればめっけものって書き込んでる輩が多いだけのこと。

[664: 匿名さん]

地権者の特権、とまでは思わないが、意向を考慮するのは
当たり前だと思っているので、できあがった計画に文句をいうつもりはない。
ただ、率直な感想をのべてみただけなのですが・・・
自分の場合、ネックは値段ではなく仕様なので
値段が下がっても購入する気はありません。
みなさん、よい部屋とご縁がありますように。

[665: 匿名さん]

＞648
＞噂の内装は個人的には悪くはなかったです。良くもなかったですが、まあ普通でした。

私も内装の評判の悪さにびびっていましたが、こういう意見もあるんですね。
よかった。
普通であればそれ以上は望まないので、やっぱり私も見に行ってきます。
ブルーベリー、まだあるかな（笑）

[666: 申込予定さん]

連休中にＭＲ見てきました。８８ｍ２の通常の部屋と９２ｍ２のプレミア仕様の部屋の２部屋でしたが、通常の部屋はオプションも少ないため迫力には欠けますが悪くはなかったです。プレミア仕様はオプションが多いといった割には若干の物足りなさは否めないです。
とにかく普通でした。
金額を考えるともう少し標準設備を増やしてもいいんじゃないかなとは思いました。
駅から近いというのがやはり一番の売りじゃないですかね。

[667: 匿名]

駅近というか桜木町駅近で埋め立て地てはないというのが最大のセールスポイントなんだから、それ以外はフツーであれば充分。また地権者が優遇されるのも当然。
それがイヤならこういう再開発物件は買わなければいいだけです。

[668: 買いたいけど買えない人]

＞地権者が優遇されるのも当然
それにしたって通常は、最優先で好きな間取りを抑えられる程度のものじゃないの？
購入金額という一番大きい部分での優遇に関して、こちらが伺い知る事は出来ないけど、
棟ごとに相当な格差がある作りな上に、エレベーターの基数まで欲張るとは、
随分とがめつい地権者だ。

[669: デベにお勤めさん]

不満があるなら
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