クレストレジデンス武蔵新城

[マンション比較中さん]

クレストレジデンス武蔵新城について情報交換したいです。
フラットアプローチで、アクセスも良さそうですね。
いろいろ知りたいのでよろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/shinjo/

所在地：神奈川県川崎市高津区新作５-77-2（地番）
交通：JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩6分
総戸数：140戸
間取り：2LDK+WIC～4LDK+WIC
専有面積：55.23m2～80.75m2

施工会社：五洋建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
売主：ゴールドクレスト

完成時期：2017年8月下旬予定
入居時期：2017年10月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルの（仮称）を削除し、URLを追記しました。2016.7.25 管理担当】

[221: 匿名さん]

実際にどれぐらいの人がやってるかはわからないけど、スケルトンリフォームとかリフォーム会社のHPに掲載されてるよ。

水回りが真ん中にあるレイアウトだと、リビングの隣の部屋の壁を取っ払ってLDを広くするくらいの間取り変更しかできない。

[222: マンション検討中さん]

なるほど
大々的なリフォーム予定のある方は気にされるんですね
勉強になりました！

[223: 匿名さん]

今回20戸ということは、また近々次の販売ありそうですよね
1月中に決断できる気がしなくて・・・
モデルルーム行った方、次期について聞いた方いらっしゃいますか？

[224: 匿名さん]

次はいつ販売とか早々にアナウンスすると待ちの人が出てくるから予定は教えてくれないでしょ。そもそも期分け販売って要望書を集めてある程度の見込み客が集まったら販売ってことしてるわけだから、売る側としても予定は未栄ってのが実情。予告広告で○月○旬販売予定って掲載しても、その通りでないケースも多いし。

[225: 匿名さん]

>222

大きな間取り変更は考えていなくてもリフォームのことも調べておいた方がいいよ。１０年もしたら給湯機とか設備の交換が必要になるし、２０年過ぎたらキッチンやユニットバスの入れ替えが必要になる。キッチンやユニットバスはそれぞれ１００万単位のお金がかかる。修繕積立だけでなく、リフォーム資金も計画しておかないと。

[226: 匿名さん]

入居時にいきなりリフォームって人もいる。今のマンションで一斉入居時に、リフォーム工事中なのでご迷惑をおかけするかもしれませんって掲示している部屋があった。どの程度の内容かはわからないけど。

[227: マンション検討中さん]

リフォーム資金も考える必要があるんですね。でも、ここの物件は管理費がとても安いと聞いたのでそちらに充てられそうですね。

[228: 匿名さん]

管理費が安いってのは要注意。販売時に管理費を安く見せかけるために破綻するのを前提とした管理計画を立てる売主もある。日綜商法として有名だからググればわかるよ。ゴクレも入居して数年で管理組合の収支が赤字になって値上げってのが掲示板で話題になっていた物件がある。

計画がしっかりしているかは、営業に管理計画の提示を要求して内容を確認。似たような規模、共用設備の物件のいくつかの計画を比較すれば、妥当かどうかある程度は判るはず。

[229: 通りがかり]

以前にゴクレのマンションを買って10年以上住んでるけど、管理費全く上がってないよ。今回のマンションとだいたい同じくらいの規模だし。ここなら多少上がったとしても元々が安いから負担にならなそうだね。

[230: 匿名さん]

10年前の物件だと５％→8%の消費税増税時に増税分を上げていないとサービス落とさない限り破綻するはずだけど。

[231: 購入経験者さん]

消費税分くらいならまず上がらないでしょう。下請け業者も値上げとか言い出すと、管理会社から委託を外されるからよっぽどのことがない限り管理費が上がることはない。
気にするべきは修繕積立金が異常に安い物件。そういう物件は将来修繕計画が破綻するリスクがある。この物件は修繕計画見た限り普通というか、他社より若干手厚い印象だから問題ないでしょう。

[232: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来に未納リスクを生じるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。でも、売る側は入居時の修繕積立を安く見せかけるためにそれを採用しない。まあ、ここだけの問題じゃないけど。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が当初計画道理に値上げできずに積み立て不足で修繕すらままならないってケース。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんもわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。

[233: 匿名さん]

日綜商法の典型的な例は駐車場１００％で無料にするケース。平置きでも維持コストかかるんだけどね。その分乖離費が高いってわけでもない。ゴクレも同じことする会社。

[234: 匿名さん]

管理費の平米単価の目安は２００円前後。ここ半額でしょ。

[235: 匿名さん]

川崎市民優先で1期が30戸
同じく2次で9戸
今回の1期が20戸
残りは81戸でしょうか。
ここの書き込みからするとマンションギャラリーで混雑で大人気と言われていますが、その割には進捗が思わしくないように感じられます。

[236: 匿名さん]

全然売れてないね

[237: マンション検討中さん]

私が先週行った時も混んでましたよ。
検討している部屋は抽選ないことを願ってます。

[238: マンコミュファンさん]

10年程度ならよっぽどまずい(赤字決算)ことにならない限りは、そのままでもその時点では行ける。
25年ないし30年後を見据えて計画できてるかと、順調に積立できてるかを購入後も含めて監視していかないとね。

[239: 匿名さん]

モデルルーム来場者に占める契約者の割合って、一般的に１割程度といわれている。混雑しているのに販売戸数が少ないのって、モデルルームに行ったけど購入しないって判断した人が多いことを示している。むしろ不人気ってこと。

[240: 匿名さん]

>229
契約率が1割だとした場合、今回20戸販売予定となっていますが、200組くらい行くとして1月オープンして4週間で販売だから1週間50組くらい行くことになりますよね。土日で40組くらい見学してるとすると1日20組。混んでるのも普通かなと思ってしまいました。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
買いたいけど、買えない人がいるんじゃないんですか。不人気という理由がよくわからない。

[242: マンコミュファンさん]

>>241 匿名さん
それも含めての人気ですよ。
仮に買えない人が多いのだとすると、ニーズにたいして高すぎるだろう。あるいは買える人に人気がない

[243: 名無しさん]

>>242 マンコミュファンさん
241の方がおっしゃっているのは、抽選外れて買えないという意味だと思うのですが。
これだけの好立地であの価格はまず今後出てこないですからね。
良い宣伝にもなるだろうし、入居まで1年あるのだから、たくさん売り出してわざわざ完売させる理由がない。

[244: マンション検討中さん]

ゴールドクレストは竣工前に完売したら怒られるという話で有名な、すみふと同じ感じなのかな？

普通に考えたらマンションギャラリーと営業の人件費がかさむから、売れるならサクッと売り切ってしまうのが良くあるパターンだと思いますが…

[245: 匿名さん]

新城って深夜までやってるスーパーありますか？仕事の帰りが遅いもので。

[246: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん

駅前の西友は24時間やってますよ。他にも遅くまでやってるお店多いですよね。

[247: 匿名]

モデルルーム行ってきました。
1番印象強いのは受付のおねーさんがめっちゃ可愛かった。
あとはまぁふーんって感じ。

[248: マンコミュファンさん]

>>243 名無しさん
その理論はおかしいよ。
住友は高価格を値引きせずに時間をかけるスタイル。
あなたの言うようにお手ごろ価格なのであれば普通は売り切るよ。残す意味ない。

[249: 匿名]

>>246 マンション検討中さん

ありがとうございます！24時間なんですか！良いですね！
今日見学に行こうと思ったんですけど、予約満席で取れなかった。
来週もかなり埋まってるとのことで楽しみです。

[250: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
マンションギャラリーと営業の人件費と、高値で売ることで得られる利幅との関係性の問題でしょうね。同じ金額で売るならそりゃ早く売り切った方がいいけど、経費使ってもそれ以上に高値で売れるならそれも一つの企業としての考えなのかと。
ゴールドクレストさん、新規物件の供給少ないから、営業の人員余ってるでしょうし、まぁ遊ばせておくよりはって感じなんでしょうね。

[251: 匿名さん]

ゴクレってすみふと同じように売れてないのに値上げしてさらに売れなくなるってことする会社。

[252: 匿名さん]

>250

売る側の論理としては利益を最大化。一方で、消費者はいいものを安くだから、消費者には優しくない会社。

[253: マンション検討中さん]

>>249 匿名さん

24時間は助かりますよね。私もよく使ってます。ここのマンションからも帰り道に寄れると思いますよ。

[254: 匿名さん]

そうは言っても、すみふとゴクレ以外も価格設定は皆強気だよね。

[255: 匿名さん]

ゴクレっていまだに直床で階下に音が響く仕様でコストダウンする会社

[256: 匿名さん]

音はスラブ厚やスラブ構造も関係するので、直床か二重床ってだけでどちらがいいって判断できるものではない。

根本的な違いは、配管のメンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては二重床が圧倒駅に有利。

ちなみに直床は階高を抑えられるので、建設資材を節約してのコストダウンってのは確か。まあ、直床だとスラブ厚も最低限ってケースが多いけど。

[257: 検討板ユーザーさん]

>>255 匿名さん

>>255 匿名さん
音に関しては直床と二重床で大差ないですよ。響く音の種類に差があるだけ。
スラブ厚が一番大事です。

256さんも仰っているように、違いはメンテナンス性と設計変更自由度。まぁでもこれも日常に影響するものではないし、私は正直あまり気にしません。
私が感じる一番のデメリットは歩いたときのふわふわ感。あれはちょっとNGです…

[258: 匿名さん]

直床のふわふわフローリングってモデルルームではスリッパをはいているので気づかなかったりする。入居後に気づいてにあれって何って質問を結構見かける。スリッパを脱いで体感するってのがポイントかな。

[259: 匿名さん]

直床だと確実に水回りの変更はできない。将来家族構成が変わって、レイアウト変更することを考えたら、購入前に検討しておいた方がいいよ。

[260: マンション検討中さん]

>>255 匿名さん
直床だから響くというのは間違いってマンションマイスターのナントカさんが書いていたよ。
響くのは二重にした方が影響大って。

[261: 匿名さん]

>260

257さんがコメントしているとおり。直床は軽量衝撃音に弱くて、遮音性の高いフローリングを採用する。遮音性を高めるためクッション材をいれるので独特のふわふわ感がある。

二重床の場合、太鼓現象のリスクがある。リスクがあるということで必ず発生するわけでもないし、スラブ厚やスラブ構造を音が響くのをカバーすることも可能。

ということで、音の観点で直床、二重床の優劣を比較するの難しい。

あっ、それから直床だと振動は隣の部屋に直接伝わる。

[262: 匿名さん]

ちなみにここは二重壁。二重床と同じく太鼓現象のリスクがある。

[263: 匿名さん]

直床だとリビングの掃き出し窓にまたぎができてフラットにできない。年取るとちっちゃな段差でもつまずいて骨折なんてことがあり得る。

[264: 匿名さん]

クロス直貼りだと、壁の表面をある程度の精度に仕上げなければいけないので、壁に隙間を開けて石膏ボードを張るという手抜きの施工が二重壁。

直床と二重壁って。コストダウンの結果。

[265: 匿名さん]

ゴクレってハイグレードマンションなんて宣伝してるけど実際は違う。

[266: マンション検討中さん]

ここぞとばかりに業者が叩いている。
見苦しい。

[267: 匿名さん]

床さん、憎み疲れたのかな？

[268: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドで直床はダメな例として挙げられてる。

[269: 匿名さん]

リビングインの浴室も同じく。ダブルビンゴ。

[270: マンション検討中さん]

買う本人次第でしょ。メディアに踊らされすぎ