クレストレジデンス武蔵新城

[マンション比較中さん]

クレストレジデンス武蔵新城について情報交換したいです。
フラットアプローチで、アクセスも良さそうですね。
いろいろ知りたいのでよろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/shinjo/

所在地：神奈川県川崎市高津区新作５-77-2（地番）
交通：JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩6分
総戸数：140戸
間取り：2LDK+WIC～4LDK+WIC
専有面積：55.23m2～80.75m2

施工会社：五洋建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
売主：ゴールドクレスト

完成時期：2017年8月下旬予定
入居時期：2017年10月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルの（仮称）を削除し、URLを追記しました。2016.7.25 管理担当】

[181: 匿名さん]

>>つい最近建築確認取り消しの判決が出たビッグバンも掟破りの優先販売。
優先販売は注意した方がいいんですか？

このマンションは社宅跡地なのがいいような気がしました。隣が公園なので、子供を遊ばせるのにもいいですよね。

優先販売なのは、川崎市民の人が対象なので○会社に勤務の人とかよりよかったように思います。

隣の公園だけじゃなくて共用施設にもキッズルームがあるので、雨の日に遊ばせるにもよさそうでした。マンションの部屋内だけじゃなくて、雨の日もお散歩してキッズスペースに行けるのはいいなと思います。

[182: 匿名さん]

優先販売そのものは問題ない場合もあるんだけど、ここの場合不動産公正取引規約から逸脱しているはず。ルールを守らない会社ってことでリスク含みってこと。

ちなみに○○会社勤務を対象とした優先販売だと表立ってやらないで、対象となる提携企業の共済会経由とかで募集する（他のデベの提携販売対象の会社に勤務しているので知っている。提携割引もある。ただ、この間、知ったけど公務員のだともっと割引があるみたい）。これもときどきあるけど、ルールから逸脱。

[183: 匿名さん]

おまけだけど優先販売を実施した場合、それ以降の販売では以前に優先販売を行ったことを広告に記載しなくてはいけない。恐らくそれもやらないだろうね。

[184: 匿名さん]

市民優先販売で合理的な根拠があるのは、自治体の住宅供給公社の販売くらい。住宅供給公社は自治体が母体で、住民は税金収めてるわけだからね。それ以外はアウトでしょ。

[185: 匿名さん]

次の販売はいつ頃になるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

[186: マンション検討中さん]

次は1月中旬くらいだそうですよ

[187: 通りがかりさん]

>>179 匿名さん

見てみたけど面白いね。
洗面所の入口奥のドアまでリビング扱いなのね。二畳くらいありそうだけど。。。

[188: 匿名さん]

リビングインの浴室だと、来客と知らずに服をきちんと着ないでお風呂から出てくると、ご対面になる。宣伝文句通り、確かにいい距離感（笑）。

[189: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん
今は要望を受け付けてるみたいです。
うちも要望書出してきました。

[190: 匿名さん]

>>180 匿名さん

ビックバンってなんですか？

[191: 匿名さん]

今話題のデベ。

クオス横浜六浦ヒルトップレジデンスの板見れば何をしでかしたかわかる。ダメなデベに引っかからないためにも事例研究は重要。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/599346/

[192: マンション検討中さん]

ここのマンション、駅近くて今まで見た中では一番環境がいいです。
駅から近くて平坦で、スーパーも病院も近くて便利そうですね。

[193: 匿名さん]

共用施設もいくつかあって、キッズルームやライブラリー＆スタディルームなど
子供がいる家庭向けの施設が企画されているようです。
ライブラリーは青山ブックセンターと契約して本をセレクトしてもらうようですが
入れ替えや新刊入荷はどの程度の頻度になるんでしょう？

[194: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[195: eマンションさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[196: マンション検討中さん]

クオス版でやってください

[197: 匿名さん]

すぐお隣が公園になっているのは開放感がありますし、子供の遊び場があって良さげに見えます。将来高層マンションが建つ心配もなしで◎。
すぐ後ろの建物はマンションですか？外観のデザインがこちらのマンションによく似ていますが、もしかして同じゴールドクレストの分譲マンションが建っているのでしょうか。

[198: 名無しさん]

Googleマップで拡大マンション名わかります
新城にはゴールドクレストの物件は結構ある

[199: マンション検討中さん]

1/21から販売ですね
今モデルルーム行ったら内容とか教えてくれますか？
1/21以降にモデルルーム行くのでは遅いですか？

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
もうある程度の金額帯は教えてくれましたよー！思ったより安かったです！普通に4000万円台たくさんあります！
モデルルームも賑わってて、要望とか出してる方もいました！

[201: 匿名さん]

ローンの場合、登録前に事前審査が必要。２００さんがコメントしているように見込み客からはすでに要望書も集めている。販売開始後に行っても出遅れ。

[202: 匿名さん]

一期販売の前に優先販売しているのに広告にその記載がない。やはりこの会社掟破り。ルールを守らない会社だから、売ったら最後・・・かも。

[203: 匿名さん]

>>200 匿名さん
最近は駅から遠くても6000万近くするので、5000万以下で買えるのはお得ですね。
でも駅近って音とかどうなんですかね。

[204: 匿名]

>>>203匿名さん
現地周辺見に行ってきましたが、音は気になりませんでしたよ。とても静かな住宅街でした。

[205: 匿名さん]

>>201 匿名さん
もうすでにかなりの要望が集まっている模様でした。抽選は必至でしょう。要望書というものにどれだけ効力あるのかわかりませんが、出さないより出した方が気持ち的には安心でしょう。

[206: 匿名]

＞＞199 マンション検討中さん
21日以降でも遅くはないと思いますが、その前に行ったほうが良いと思いますよ。私も行きましたが、お客さんもたくさんいて賑わってましたしけっこう検討されてる方多そうです。

[207: マンション検討中さん]

あと何戸残っていますか？
確か100戸ぐらい？

[208: 周辺住民さん]

駅から近くて南向きの好条件の土地は新城ではもうあまりないかもよ
住んで間違いないと思うけど

[209: マンション検討中さん]

199です。
皆さんありがとうございます。
急いで今日見て参りました！
登録前なのに満席でびっくりしました。
住環境とかアクセスとか価格とか、
全体を見ると好条件でかなり気に入りました。
条件が良い分、抽選が心配ですが・・・
本当に早めに行って良かったです。
アドバイスありがとうございました！

[210: マンション比較中さん]

自分も今日見学に行きましたが満席でしたよ。駅近なのでやはり人気なんでしょうかね。あとはどのくらい倍率が付いているか気になりますね。

[211: 匿名さん]

この駅近の大規模な用地をこのタイミングで開発したのはおみごと。ここが売り切れるまで他社は苦しいでしょうね。

[212: マンション検討中さん]

モデルルームでは人気のようですが、実際に売り出されるのは20戸なんですね。
歩留まりが悪いのかな？

[213: 匿名さん]

市民優先販売やってるから実質第三期。期分け販売するマンションって一期が一番売れてあとはじり貧になるのが通例だから、こんなもんでしょ。

[214: マンション検討中さん]

見た目の設備仕様は良くしてるけど相変わらず直床なんだね。
階下に音響くのが気になるなぁ。

[215: 匿名さん]

>214

それがゴクレのハイスペック。

[216: 匿名さん]

スロップシンクのように後付できない設備をカットしている。モデルルームで見栄えのする設備にごまかされないように。

[217: 匿名さん]

>214

音はスラブ厚、スラブ構造も影響するから二重床と直床で音的にどちらがいいかってのは難しい。

直床と二重床の根本的な違いは配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

[218: マンション検討中さん]

来週の登録開始日に予約入れました。
席が埋まり始めているみたいなので、検討している人は早く連絡した方が良さそうですよ。

直床の問題？ですが、知り合いの設備詳しい人に聞いたら
直床のマンションでも、配管類が集中する水回りは部分的に二重床になっているとのことで
あまり関係ないというような事を言ってましたよ。
それを判断材料にするのはもったいないような気がして、コメントさせていただきました。

[219: 匿名さん]

部分的に二重床にしてるから、水回りはリフォームの時に動かせない。

[220: 匿名さん]

リフォームで水回りを全然違う場所に動かすことってあるんですかね？

[221: 匿名さん]

実際にどれぐらいの人がやってるかはわからないけど、スケルトンリフォームとかリフォーム会社のHPに掲載されてるよ。

水回りが真ん中にあるレイアウトだと、リビングの隣の部屋の壁を取っ払ってLDを広くするくらいの間取り変更しかできない。

[222: マンション検討中さん]

なるほど
大々的なリフォーム予定のある方は気にされるんですね
勉強になりました！

[223: 匿名さん]

今回20戸ということは、また近々次の販売ありそうですよね
1月中に決断できる気がしなくて・・・
モデルルーム行った方、次期について聞いた方いらっしゃいますか？

[224: 匿名さん]

次はいつ販売とか早々にアナウンスすると待ちの人が出てくるから予定は教えてくれないでしょ。そもそも期分け販売って要望書を集めてある程度の見込み客が集まったら販売ってことしてるわけだから、売る側としても予定は未栄ってのが実情。予告広告で○月○旬販売予定って掲載しても、その通りでないケースも多いし。

[225: 匿名さん]

>222

大きな間取り変更は考えていなくてもリフォームのことも調べておいた方がいいよ。１０年もしたら給湯機とか設備の交換が必要になるし、２０年過ぎたらキッチンやユニットバスの入れ替えが必要になる。キッチンやユニットバスはそれぞれ１００万単位のお金がかかる。修繕積立だけでなく、リフォーム資金も計画しておかないと。

[226: 匿名さん]

入居時にいきなりリフォームって人もいる。今のマンションで一斉入居時に、リフォーム工事中なのでご迷惑をおかけするかもしれませんって掲示している部屋があった。どの程度の内容かはわからないけど。

[227: マンション検討中さん]

リフォーム資金も考える必要があるんですね。でも、ここの物件は管理費がとても安いと聞いたのでそちらに充てられそうですね。

[228: 匿名さん]

管理費が安いってのは要注意。販売時に管理費を安く見せかけるために破綻するのを前提とした管理計画を立てる売主もある。日綜商法として有名だからググればわかるよ。ゴクレも入居して数年で管理組合の収支が赤字になって値上げってのが掲示板で話題になっていた物件がある。

計画がしっかりしているかは、営業に管理計画の提示を要求して内容を確認。似たような規模、共用設備の物件のいくつかの計画を比較すれば、妥当かどうかある程度は判るはず。

[229: 通りがかり]

以前にゴクレのマンションを買って10年以上住んでるけど、管理費全く上がってないよ。今回のマンションとだいたい同じくらいの規模だし。ここなら多少上がったとしても元々が安いから負担にならなそうだね。

[230: 匿名さん]

10年前の物件だと５％→8%の消費税増税時に増税分を上げていないとサービス落とさない限り破綻するはずだけど。

[231: 購入経験者さん]

消費税分くらいならまず上がらないでしょう。下請け業者も値上げとか言い出すと、管理会社から委託を外されるからよっぽどのことがない限り管理費が上がることはない。
気にするべきは修繕積立金が異常に安い物件。そういう物件は将来修繕計画が破綻するリスクがある。この物件は修繕計画見た限り普通というか、他社より若干手厚い印象だから問題ないでしょう。

[232: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来に未納リスクを生じるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。でも、売る側は入居時の修繕積立を安く見せかけるためにそれを採用しない。まあ、ここだけの問題じゃないけど。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が当初計画道理に値上げできずに積み立て不足で修繕すらままならないってケース。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんもわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。

[233: 匿名さん]

日綜商法の典型的な例は駐車場１００％で無料にするケース。平置きでも維持コストかかるんだけどね。その分乖離費が高いってわけでもない。ゴクレも同じことする会社。

[234: 匿名さん]

管理費の平米単価の目安は２００円前後。ここ半額でしょ。

[235: 匿名さん]

川崎市民優先で1期が30戸
同じく2次で9戸
今回の1期が20戸
残りは81戸でしょうか。
ここの書き込みからするとマンションギャラリーで混雑で大人気と言われていますが、その割には進捗が思わしくないように感じられます。

[236: 匿名さん]

全然売れてないね

[237: マンション検討中さん]

私が先週行った時も混んでましたよ。
検討している部屋は抽選ないことを願ってます。

[238: マンコミュファンさん]

10年程度ならよっぽどまずい(赤字決算)ことにならない限りは、そのままでもその時点では行ける。
25年ないし30年後を見据えて計画できてるかと、順調に積立できてるかを購入後も含めて監視していかないとね。

[239: 匿名さん]

モデルルーム来場者に占める契約者の割合って、一般的に１割程度といわれている。混雑しているのに販売戸数が少ないのって、モデルルームに行ったけど購入しないって判断した人が多いことを示している。むしろ不人気ってこと。

[240: 匿名さん]

>229
契約率が1割だとした場合、今回20戸販売予定となっていますが、200組くらい行くとして1月オープンして4週間で販売だから1週間50組くらい行くことになりますよね。土日で40組くらい見学してるとすると1日20組。混んでるのも普通かなと思ってしまいました。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
買いたいけど、買えない人がいるんじゃないんですか。不人気という理由がよくわからない。

[242: マンコミュファンさん]

>>241 匿名さん
それも含めての人気ですよ。
仮に買えない人が多いのだとすると、ニーズにたいして高すぎるだろう。あるいは買える人に人気がない

[243: 名無しさん]

>>242 マンコミュファンさん
241の方がおっしゃっているのは、抽選外れて買えないという意味だと思うのですが。
これだけの好立地であの価格はまず今後出てこないですからね。
良い宣伝にもなるだろうし、入居まで1年あるのだから、たくさん売り出してわざわざ完売させる理由がない。

[244: マンション検討中さん]

ゴールドクレストは竣工前に完売したら怒られるという話で有名な、すみふと同じ感じなのかな？

普通に考えたらマンションギャラリーと営業の人件費がかさむから、売れるならサクッと売り切ってしまうのが良くあるパターンだと思いますが…

[245: 匿名さん]

新城って深夜までやってるスーパーありますか？仕事の帰りが遅いもので。

[246: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん

駅前の西友は24時間やってますよ。他にも遅くまでやってるお店多いですよね。

[247: 匿名]

モデルルーム行ってきました。
1番印象強いのは受付のおねーさんがめっちゃ可愛かった。
あとはまぁふーんって感じ。

[248: マンコミュファンさん]

>>243 名無しさん
その理論はおかしいよ。
住友は高価格を値引きせずに時間をかけるスタイル。
あなたの言うようにお手ごろ価格なのであれば普通は売り切るよ。残す意味ない。

[249: 匿名]

>>246 マンション検討中さん

ありがとうございます！24時間なんですか！良いですね！
今日見学に行こうと思ったんですけど、予約満席で取れなかった。
来週もかなり埋まってるとのことで楽しみです。

[250: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
マンションギャラリーと営業の人件費と、高値で売ることで得られる利幅との関係性の問題でしょうね。同じ金額で売るならそりゃ早く売り切った方がいいけど、経費使ってもそれ以上に高値で売れるならそれも一つの企業としての考えなのかと。
ゴールドクレストさん、新規物件の供給少ないから、営業の人員余ってるでしょうし、まぁ遊ばせておくよりはって感じなんでしょうね。

[251: 匿名さん]

ゴクレってすみふと同じように売れてないのに値上げしてさらに売れなくなるってことする会社。

[252: 匿名さん]

>250

売る側の論理としては利益を最大化。一方で、消費者はいいものを安くだから、消費者には優しくない会社。

[253: マンション検討中さん]

>>249 匿名さん

24時間は助かりますよね。私もよく使ってます。ここのマンションからも帰り道に寄れると思いますよ。

[254: 匿名さん]

そうは言っても、すみふとゴクレ以外も価格設定は皆強気だよね。

[255: 匿名さん]

ゴクレっていまだに直床で階下に音が響く仕様でコストダウンする会社

[256: 匿名さん]

音はスラブ厚やスラブ構造も関係するので、直床か二重床ってだけでどちらがいいって判断できるものではない。

根本的な違いは、配管のメンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては二重床が圧倒駅に有利。

ちなみに直床は階高を抑えられるので、建設資材を節約してのコストダウンってのは確か。まあ、直床だとスラブ厚も最低限ってケースが多いけど。

[257: 検討板ユーザーさん]

>>255 匿名さん

>>255 匿名さん
音に関しては直床と二重床で大差ないですよ。響く音の種類に差があるだけ。
スラブ厚が一番大事です。

256さんも仰っているように、違いはメンテナンス性と設計変更自由度。まぁでもこれも日常に影響するものではないし、私は正直あまり気にしません。
私が感じる一番のデメリットは歩いたときのふわふわ感。あれはちょっとNGです…

[258: 匿名さん]

直床のふわふわフローリングってモデルルームではスリッパをはいているので気づかなかったりする。入居後に気づいてにあれって何って質問を結構見かける。スリッパを脱いで体感するってのがポイントかな。

[259: 匿名さん]

直床だと確実に水回りの変更はできない。将来家族構成が変わって、レイアウト変更することを考えたら、購入前に検討しておいた方がいいよ。

[260: マンション検討中さん]

>>255 匿名さん
直床だから響くというのは間違いってマンションマイスターのナントカさんが書いていたよ。
響くのは二重にした方が影響大って。

[261: 匿名さん]

>260

257さんがコメントしているとおり。直床は軽量衝撃音に弱くて、遮音性の高いフローリングを採用する。遮音性を高めるためクッション材をいれるので独特のふわふわ感がある。

二重床の場合、太鼓現象のリスクがある。リスクがあるということで必ず発生するわけでもないし、スラブ厚やスラブ構造を音が響くのをカバーすることも可能。

ということで、音の観点で直床、二重床の優劣を比較するの難しい。

あっ、それから直床だと振動は隣の部屋に直接伝わる。

[262: 匿名さん]

ちなみにここは二重壁。二重床と同じく太鼓現象のリスクがある。

[263: 匿名さん]

直床だとリビングの掃き出し窓にまたぎができてフラットにできない。年取るとちっちゃな段差でもつまずいて骨折なんてことがあり得る。

[264: 匿名さん]

クロス直貼りだと、壁の表面をある程度の精度に仕上げなければいけないので、壁に隙間を開けて石膏ボードを張るという手抜きの施工が二重壁。

直床と二重壁って。コストダウンの結果。

[265: 匿名さん]

ゴクレってハイグレードマンションなんて宣伝してるけど実際は違う。

[266: マンション検討中さん]

ここぞとばかりに業者が叩いている。
見苦しい。

[267: 匿名さん]

床さん、憎み疲れたのかな？

[268: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドで直床はダメな例として挙げられてる。

[269: 匿名さん]

リビングインの浴室も同じく。ダブルビンゴ。

[270: マンション検討中さん]

買う本人次第でしょ。メディアに踊らされすぎ

[271: 匿名さん]

クローゼットが広くて、収納率がとても良いマンションだと感じました。
武蔵新城駅から徒歩6分というアクセスの良さも魅力的です。
ただ、外観はよくある団地って感じのデザインんなのが少し残念かもしれません。
内観も外観も希望通りの物件は案外少ないものかもしれないです。

[272: マンション検討中さん]

リビングインは何がダメか知りたいです。デメリットだけですか？

[273: マンコミュファンさん]

>>272 マンション検討中さん
風呂や洗濯の音がリビングに響いてうるさそう
風呂上がりにリビングを通らないといけない
廊下の領域がリビングに計上されるから、リビングの畳数より狭く感じる

[274: 匿名さん]

リビングって来客を迎い入れる住戸内のパブリックスペース。来客を知らずにお風呂からちゃんと服を着ないで出てきたら・・・。

273がコメントしているとおりで、畳数としてカウントされない廊下のスペースを減らす最近はやりのコストダウン手法。

[275: マンション検討中さん]

そういうことなんですね。ありがとうございます。でも、人によってそれをデメリットと捉えるかは異なりますね。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん

デメリットと捉えないまでもメリットはほぼ無いから…。LDの表記面積を増やすだけのセコい手法ですので、表記面積に踊らされなければそれでよいかと。

[277: マンション検討中さん]

縦型リビングで洗面・風呂がリビングインじゃない間取りってどんなのですか。もしリビングインじゃなかったとしても廊下の面積は変わらないので、表記面積変わらないのでは。
来客を知らずに風呂に入っているってどういう状況ですか？ほぼ可能性あり得ない気がしますが。
もしどうしても嫌というのであれば、横型リビングを検討されれば良いのではないかと思います。

[278: マンション検討中さん]

>271
モデルルームちゃんと見てみると結構デザイン良いですよ。外観のタイルなんかもレンガ風のしっかりしたタイル貼っているし。あとは共用部のデザインがフューチャリティってところがなかなかセンスありました。
ベイシェラトンとかタワマンとかやってるところで結構評判高い。

[279: マンション比較中さん]

ここのモデル行きましたが、たしかに団地のような外観ではありませんでしたよ。

[280: 名無しさん]

>>277 マンション検討中さん

ん？廊下面積は変わりますよ？
リビングインでなければ、洗面・風呂の入口部分は廊下扱いですし、リビングインされてるとその部分はリビング扱いされてますから。
後者はリビング扱いではあるけど、実質的には廊下だから、LD○○畳って部分はリビングアウトのものと比べると差し引く必要があるという意味です。
リビングの表記なんて、このようにある程度ドア位置によって操作できてしまいますからね…。