クレストレジデンス武蔵新城

[マンション比較中さん]

クレストレジデンス武蔵新城について情報交換したいです。
フラットアプローチで、アクセスも良さそうですね。
いろいろ知りたいのでよろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/shinjo/

所在地：神奈川県川崎市高津区新作５-77-2（地番）
交通：JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩6分
総戸数：140戸
間取り：2LDK+WIC～4LDK+WIC
専有面積：55.23m2～80.75m2

施工会社：五洋建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
売主：ゴールドクレスト

完成時期：2017年8月下旬予定
入居時期：2017年10月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルの（仮称）を削除し、URLを追記しました。2016.7.25 管理担当】

[151: 通りがかりさん]

どうしても新城で新築が欲しい！
という人には良かろう

付近の中古物件価格からすると新築プレミアム載せすぎの感もある。ホントに6000万超の価値あるか？
予算がキツいという人は冷静に中古をじっくり見繕え。
ここが竣工になるまでに新作に限定してもいくらでも出てくるよ。

[152: マンション検討中さん]

前回から1か月ぐらいしか空いていないとは言え、2次は9戸。
少し少ない気も…

[153: 匿名さん]

凄いね
溝ノ口は乗り換え遠いから二子玉川だと15分近くかかるはずなのに。
五分じゃ溝ノ口の乗り換え終わってねえよ(笑)

[154: マンション検討中さん]

流石ゴクレ

[155: マンション検討中さん]

また川崎市民優先なんですね。
東京の人にも早く売って下さい。
駅近くでこの金額で買えるのがここしかなのでお願いします。
営業の方が見てると書いてあったので、期待を込めて！

[156: マンション検討中さん]

>>154 マンション検討中さん
流石ゴクレですよね。
隣のゴクレのマンションとかもデザイン性があっておしゃれですしね。
今回はフューチャリティがデザイン監修するみたいで更に期待しちゃいます。

[157: マンション検討中さん]

>>155 マンション検討中さん
まずはモデルルームへ行くべきでは？

[158: 匿名]

優先分譲後は値上げするみたいですね。

[159: 匿名さん]

もうほぼ全部の部屋で倍率が付いているようでした。倍率が高い部屋では3倍率とかの部屋もあるようで、第1期から行っていれば良かったと後悔。。。
あとは祈るのみです。

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
残りの部屋100戸以上に全て倍率が付いているってことですか？

[161: マンション検討中さん]

サウステラスのワイドスパンが気になっているのですが、価格帯おわかりになる方いらっしゃいますでしょうか？

[162: 匿名さん]

>155

優先販売って条件があって、たとえば近隣住民との建設協定でその人たちを対象に優先するとか。市民優先って掟破りのはずだけど。

お上に、今までの販売は無効と訴えるとか。

[163: 匿名さん]

ゴクレって、値上げするから早くって煽って売るのがパターン。そして実際に値上げして、その後の販売はぱったり止まって売れ残りってのもこれまたパターン。

[164: 匿名さん]

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって小規模のマンションだと一戸当たりの維持費がかさむ。１５０戸くらいが目安かなと思ってるので、ここはギリってところかな。

甘い管理計画で、入居直後から赤字で値上げせざるを得なくなるってパターンもある。管理計画をちゃんとチェックしないと。管理計画って管理費を算出する根拠なのに提示するデベってない。契約前に提示を求めて各項目と費用が妥当か要チェック。それだけ見てもわからないだろうけど、いくつかの物件で確認して、比較すれば妥当性はある程度判断できる。

[165: 匿名さん]

規模の割に共用施設が充実してるけど、集会室はないんだね。マンションって管理組合による住民自治が基本。集会室がないと月々の理事会も外に場所を借りて開催するしかない。それともキッズルームを夜閉鎖して開催するのかな。

[166: 匿名さん]

>160

２次の販売対象に対してでしょ。全戸売れる見込みがついていたら販売しちゃうよ。

[167: 匿名さん]

ディスポーザーがあると定期的に各住戸での排水管の清掃があるんだけど、その対応が平日のみか、土日対応をしてくれるかも確認ポイント。あと、火災報知機とかの点検もかな。

あと、アフターサービス期間中に定期点検があるんだけど、そういったのも平日のみか土日対応してくれるか、売主によって違ったりする。

契約の後のローンの手続き、登記手続き、入居説明会、内覧会、内覧会の指摘事項の確認会、引渡しについても同じく。

平日対応しかしてくれないと、共働きだとどっちかが会社を休まなきゃなくなる。

[168: 匿名さん]

ディスポーザーは使うときに水を流さないと詰まっちゃうんだけど、自動給水の有無も要チェック。コストダウンで自動給水でないケースが多かったりする。

[169: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん

矢向の物件もさっぱりだね

[170: 名無しさん]

>>168 匿名さん
自動給水はなかなかないみたい。

[171: 匿名さん]

168さん
そ、そうなんですか！！
じゃあ、自分で水を流したりストップしたりッて言うことをしないといけないのですね。
面倒といえば面倒。
普段しない人に任せると水流すの忘れてやっていそうだ。
そういうことがある事自体知らなかったから、ここを見てよかった。
情報がシェアできるのって本当にありがたいです。

[172: 匿名さん]

せっかくなので・・・。ディスポーザーがあると浄化槽の設置義務があって、浄化槽では微生物を使って生分解ってのもやっている。ということで塩素系の漂白剤を使うのもご法度。使うなら酸素系。

そういうことちゃんと説明しない営業って多い。ディスポーザーがあると生ごみが出なくて便利ですよってメリットだけを謳っちゃう。

[173: 匿名さん]

塩素系漂白剤使えないのは苦しいですね。酸素系で茶渋落としや除菌はどの程度できるんでしょうか。

[174: マンション検討中さん]

近所に住んでるので昨日見学してきました。
販売順調に進んでるみたいです。
一通りの説明受けましたが、確かにデメリットのない物件という印象。
まだまだ部屋選べると思ってたので早く行けばよかったかなと。

[175: 匿名さん]

最近ノンタッチキーのオートロックがはやりなんだけど、キーを持っているは傍からはわからないので、共連れして後ろからついてきたのかわからない。セキュリティホールになりかねない代物。

[176: 通りがかりさん]

新城に賃貸住まいの者です。
他所で契約を済ましてしまったのですが、ここのサウスコート4, 5階のSTOのワイドプラン素敵ですよね。70ではなくで、75-80位の部屋がもしあるなら後悔しそう。無駄な面積消費なくて、いいお家だと思います。
新城の駅近は便利だし、成約前ならモデルルーム見に行きたかった。

[177: 匿名さん]

>>176 通りがかりさん
お疲れ様です。

[178: 匿名さん]

大梁の下に玄関ドアがあるから、大きな地震で大梁に損傷を受けるとドアが開かなくなって閉じ込められる可能性がある。耐震ドア枠採用といっても梁の重さには耐えられない。

[179: 匿名さん]

ワイドスパンの部屋はパンダ部屋かな。他の部屋は通常より細長いナロースパン。お風呂もリビングインだし。BC-Aタイプなんて思いっきり旗竿レイアウトで、本来廊下にするところをLDの畳数にカウント。スロップシンクもないし典型的な最近のコストダウン設計。

[180: 匿名さん]

>162

つい最近建築確認取り消しの判決が出たビッグバンも掟破りの優先販売。建築確認取り消しになったのは敷地の一部だけ残して掘り下げて、残した部分を地盤面にするなんて飛んでも設計。過去に盛り土をしてそこを地盤面にして建築確認取り消しになった事例もあって、明らかに悪質。ルールを守らない会社にはご用心を。

[181: 匿名さん]

>>つい最近建築確認取り消しの判決が出たビッグバンも掟破りの優先販売。
優先販売は注意した方がいいんですか？

このマンションは社宅跡地なのがいいような気がしました。隣が公園なので、子供を遊ばせるのにもいいですよね。

優先販売なのは、川崎市民の人が対象なので○会社に勤務の人とかよりよかったように思います。

隣の公園だけじゃなくて共用施設にもキッズルームがあるので、雨の日に遊ばせるにもよさそうでした。マンションの部屋内だけじゃなくて、雨の日もお散歩してキッズスペースに行けるのはいいなと思います。

[182: 匿名さん]

優先販売そのものは問題ない場合もあるんだけど、ここの場合不動産公正取引規約から逸脱しているはず。ルールを守らない会社ってことでリスク含みってこと。

ちなみに○○会社勤務を対象とした優先販売だと表立ってやらないで、対象となる提携企業の共済会経由とかで募集する（他のデベの提携販売対象の会社に勤務しているので知っている。提携割引もある。ただ、この間、知ったけど公務員のだともっと割引があるみたい）。これもときどきあるけど、ルールから逸脱。

[183: 匿名さん]

おまけだけど優先販売を実施した場合、それ以降の販売では以前に優先販売を行ったことを広告に記載しなくてはいけない。恐らくそれもやらないだろうね。

[184: 匿名さん]

市民優先販売で合理的な根拠があるのは、自治体の住宅供給公社の販売くらい。住宅供給公社は自治体が母体で、住民は税金収めてるわけだからね。それ以外はアウトでしょ。

[185: 匿名さん]

次の販売はいつ頃になるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

[186: マンション検討中さん]

次は1月中旬くらいだそうですよ

[187: 通りがかりさん]

>>179 匿名さん

見てみたけど面白いね。
洗面所の入口奥のドアまでリビング扱いなのね。二畳くらいありそうだけど。。。

[188: 匿名さん]

リビングインの浴室だと、来客と知らずに服をきちんと着ないでお風呂から出てくると、ご対面になる。宣伝文句通り、確かにいい距離感（笑）。

[189: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん
今は要望を受け付けてるみたいです。
うちも要望書出してきました。

[190: 匿名さん]

>>180 匿名さん

ビックバンってなんですか？

[191: 匿名さん]

今話題のデベ。

クオス横浜六浦ヒルトップレジデンスの板見れば何をしでかしたかわかる。ダメなデベに引っかからないためにも事例研究は重要。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/599346/

[192: マンション検討中さん]

ここのマンション、駅近くて今まで見た中では一番環境がいいです。
駅から近くて平坦で、スーパーも病院も近くて便利そうですね。

[193: 匿名さん]

共用施設もいくつかあって、キッズルームやライブラリー＆スタディルームなど
子供がいる家庭向けの施設が企画されているようです。
ライブラリーは青山ブックセンターと契約して本をセレクトしてもらうようですが
入れ替えや新刊入荷はどの程度の頻度になるんでしょう？

[194: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[195: eマンションさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[196: マンション検討中さん]

クオス版でやってください

[197: 匿名さん]

すぐお隣が公園になっているのは開放感がありますし、子供の遊び場があって良さげに見えます。将来高層マンションが建つ心配もなしで◎。
すぐ後ろの建物はマンションですか？外観のデザインがこちらのマンションによく似ていますが、もしかして同じゴールドクレストの分譲マンションが建っているのでしょうか。

[198: 名無しさん]

Googleマップで拡大マンション名わかります
新城にはゴールドクレストの物件は結構ある

[199: マンション検討中さん]

1/21から販売ですね
今モデルルーム行ったら内容とか教えてくれますか？
1/21以降にモデルルーム行くのでは遅いですか？

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
もうある程度の金額帯は教えてくれましたよー！思ったより安かったです！普通に4000万円台たくさんあります！
モデルルームも賑わってて、要望とか出してる方もいました！

[201: 匿名さん]

ローンの場合、登録前に事前審査が必要。２００さんがコメントしているように見込み客からはすでに要望書も集めている。販売開始後に行っても出遅れ。

[202: 匿名さん]

一期販売の前に優先販売しているのに広告にその記載がない。やはりこの会社掟破り。ルールを守らない会社だから、売ったら最後・・・かも。

[203: 匿名さん]

>>200 匿名さん
最近は駅から遠くても6000万近くするので、5000万以下で買えるのはお得ですね。
でも駅近って音とかどうなんですかね。

[204: 匿名]

>>>203匿名さん
現地周辺見に行ってきましたが、音は気になりませんでしたよ。とても静かな住宅街でした。

[205: 匿名さん]

>>201 匿名さん
もうすでにかなりの要望が集まっている模様でした。抽選は必至でしょう。要望書というものにどれだけ効力あるのかわかりませんが、出さないより出した方が気持ち的には安心でしょう。

[206: 匿名]

＞＞199 マンション検討中さん
21日以降でも遅くはないと思いますが、その前に行ったほうが良いと思いますよ。私も行きましたが、お客さんもたくさんいて賑わってましたしけっこう検討されてる方多そうです。

[207: マンション検討中さん]

あと何戸残っていますか？
確か100戸ぐらい？

[208: 周辺住民さん]

駅から近くて南向きの好条件の土地は新城ではもうあまりないかもよ
住んで間違いないと思うけど

[209: マンション検討中さん]

199です。
皆さんありがとうございます。
急いで今日見て参りました！
登録前なのに満席でびっくりしました。
住環境とかアクセスとか価格とか、
全体を見ると好条件でかなり気に入りました。
条件が良い分、抽選が心配ですが・・・
本当に早めに行って良かったです。
アドバイスありがとうございました！

[210: マンション比較中さん]

自分も今日見学に行きましたが満席でしたよ。駅近なのでやはり人気なんでしょうかね。あとはどのくらい倍率が付いているか気になりますね。

[211: 匿名さん]

この駅近の大規模な用地をこのタイミングで開発したのはおみごと。ここが売り切れるまで他社は苦しいでしょうね。

[212: マンション検討中さん]

モデルルームでは人気のようですが、実際に売り出されるのは20戸なんですね。
歩留まりが悪いのかな？

[213: 匿名さん]

市民優先販売やってるから実質第三期。期分け販売するマンションって一期が一番売れてあとはじり貧になるのが通例だから、こんなもんでしょ。

[214: マンション検討中さん]

見た目の設備仕様は良くしてるけど相変わらず直床なんだね。
階下に音響くのが気になるなぁ。

[215: 匿名さん]

>214

それがゴクレのハイスペック。

[216: 匿名さん]

スロップシンクのように後付できない設備をカットしている。モデルルームで見栄えのする設備にごまかされないように。

[217: 匿名さん]

>214

音はスラブ厚、スラブ構造も影響するから二重床と直床で音的にどちらがいいかってのは難しい。

直床と二重床の根本的な違いは配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

[218: マンション検討中さん]

来週の登録開始日に予約入れました。
席が埋まり始めているみたいなので、検討している人は早く連絡した方が良さそうですよ。

直床の問題？ですが、知り合いの設備詳しい人に聞いたら
直床のマンションでも、配管類が集中する水回りは部分的に二重床になっているとのことで
あまり関係ないというような事を言ってましたよ。
それを判断材料にするのはもったいないような気がして、コメントさせていただきました。

[219: 匿名さん]

部分的に二重床にしてるから、水回りはリフォームの時に動かせない。

[220: 匿名さん]

リフォームで水回りを全然違う場所に動かすことってあるんですかね？

[221: 匿名さん]

実際にどれぐらいの人がやってるかはわからないけど、スケルトンリフォームとかリフォーム会社のHPに掲載されてるよ。

水回りが真ん中にあるレイアウトだと、リビングの隣の部屋の壁を取っ払ってLDを広くするくらいの間取り変更しかできない。

[222: マンション検討中さん]

なるほど
大々的なリフォーム予定のある方は気にされるんですね
勉強になりました！

[223: 匿名さん]

今回20戸ということは、また近々次の販売ありそうですよね
1月中に決断できる気がしなくて・・・
モデルルーム行った方、次期について聞いた方いらっしゃいますか？

[224: 匿名さん]

次はいつ販売とか早々にアナウンスすると待ちの人が出てくるから予定は教えてくれないでしょ。そもそも期分け販売って要望書を集めてある程度の見込み客が集まったら販売ってことしてるわけだから、売る側としても予定は未栄ってのが実情。予告広告で○月○旬販売予定って掲載しても、その通りでないケースも多いし。

[225: 匿名さん]

>222

大きな間取り変更は考えていなくてもリフォームのことも調べておいた方がいいよ。１０年もしたら給湯機とか設備の交換が必要になるし、２０年過ぎたらキッチンやユニットバスの入れ替えが必要になる。キッチンやユニットバスはそれぞれ１００万単位のお金がかかる。修繕積立だけでなく、リフォーム資金も計画しておかないと。

[226: 匿名さん]

入居時にいきなりリフォームって人もいる。今のマンションで一斉入居時に、リフォーム工事中なのでご迷惑をおかけするかもしれませんって掲示している部屋があった。どの程度の内容かはわからないけど。

[227: マンション検討中さん]

リフォーム資金も考える必要があるんですね。でも、ここの物件は管理費がとても安いと聞いたのでそちらに充てられそうですね。

[228: 匿名さん]

管理費が安いってのは要注意。販売時に管理費を安く見せかけるために破綻するのを前提とした管理計画を立てる売主もある。日綜商法として有名だからググればわかるよ。ゴクレも入居して数年で管理組合の収支が赤字になって値上げってのが掲示板で話題になっていた物件がある。

計画がしっかりしているかは、営業に管理計画の提示を要求して内容を確認。似たような規模、共用設備の物件のいくつかの計画を比較すれば、妥当かどうかある程度は判るはず。

[229: 通りがかり]

以前にゴクレのマンションを買って10年以上住んでるけど、管理費全く上がってないよ。今回のマンションとだいたい同じくらいの規模だし。ここなら多少上がったとしても元々が安いから負担にならなそうだね。

[230: 匿名さん]

10年前の物件だと５％→8%の消費税増税時に増税分を上げていないとサービス落とさない限り破綻するはずだけど。

[231: 購入経験者さん]

消費税分くらいならまず上がらないでしょう。下請け業者も値上げとか言い出すと、管理会社から委託を外されるからよっぽどのことがない限り管理費が上がることはない。
気にするべきは修繕積立金が異常に安い物件。そういう物件は将来修繕計画が破綻するリスクがある。この物件は修繕計画見た限り普通というか、他社より若干手厚い印象だから問題ないでしょう。

[232: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来に未納リスクを生じるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。でも、売る側は入居時の修繕積立を安く見せかけるためにそれを採用しない。まあ、ここだけの問題じゃないけど。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が当初計画道理に値上げできずに積み立て不足で修繕すらままならないってケース。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんもわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。

[233: 匿名さん]

日綜商法の典型的な例は駐車場１００％で無料にするケース。平置きでも維持コストかかるんだけどね。その分乖離費が高いってわけでもない。ゴクレも同じことする会社。

[234: 匿名さん]

管理費の平米単価の目安は２００円前後。ここ半額でしょ。

[235: 匿名さん]

川崎市民優先で1期が30戸
同じく2次で9戸
今回の1期が20戸
残りは81戸でしょうか。
ここの書き込みからするとマンションギャラリーで混雑で大人気と言われていますが、その割には進捗が思わしくないように感じられます。

[236: 匿名さん]

全然売れてないね

[237: マンション検討中さん]

私が先週行った時も混んでましたよ。
検討している部屋は抽選ないことを願ってます。

[238: マンコミュファンさん]

10年程度ならよっぽどまずい(赤字決算)ことにならない限りは、そのままでもその時点では行ける。
25年ないし30年後を見据えて計画できてるかと、順調に積立できてるかを購入後も含めて監視していかないとね。

[239: 匿名さん]

モデルルーム来場者に占める契約者の割合って、一般的に１割程度といわれている。混雑しているのに販売戸数が少ないのって、モデルルームに行ったけど購入しないって判断した人が多いことを示している。むしろ不人気ってこと。

[240: 匿名さん]

>229
契約率が1割だとした場合、今回20戸販売予定となっていますが、200組くらい行くとして1月オープンして4週間で販売だから1週間50組くらい行くことになりますよね。土日で40組くらい見学してるとすると1日20組。混んでるのも普通かなと思ってしまいました。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
買いたいけど、買えない人がいるんじゃないんですか。不人気という理由がよくわからない。

[242: マンコミュファンさん]

>>241 匿名さん
それも含めての人気ですよ。
仮に買えない人が多いのだとすると、ニーズにたいして高すぎるだろう。あるいは買える人に人気がない

[243: 名無しさん]

>>242 マンコミュファンさん
241の方がおっしゃっているのは、抽選外れて買えないという意味だと思うのですが。
これだけの好立地であの価格はまず今後出てこないですからね。
良い宣伝にもなるだろうし、入居まで1年あるのだから、たくさん売り出してわざわざ完売させる理由がない。

[244: マンション検討中さん]

ゴールドクレストは竣工前に完売したら怒られるという話で有名な、すみふと同じ感じなのかな？

普通に考えたらマンションギャラリーと営業の人件費がかさむから、売れるならサクッと売り切ってしまうのが良くあるパターンだと思いますが…

[245: 匿名さん]

新城って深夜までやってるスーパーありますか？仕事の帰りが遅いもので。

[246: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん

駅前の西友は24時間やってますよ。他にも遅くまでやってるお店多いですよね。

[247: 匿名]

モデルルーム行ってきました。
1番印象強いのは受付のおねーさんがめっちゃ可愛かった。
あとはまぁふーんって感じ。

[248: マンコミュファンさん]

>>243 名無しさん
その理論はおかしいよ。
住友は高価格を値引きせずに時間をかけるスタイル。
あなたの言うようにお手ごろ価格なのであれば普通は売り切るよ。残す意味ない。

[249: 匿名]

>>246 マンション検討中さん

ありがとうございます！24時間なんですか！良いですね！
今日見学に行こうと思ったんですけど、予約満席で取れなかった。
来週もかなり埋まってるとのことで楽しみです。

[250: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
マンションギャラリーと営業の人件費と、高値で売ることで得られる利幅との関係性の問題でしょうね。同じ金額で売るならそりゃ早く売り切った方がいいけど、経費使ってもそれ以上に高値で売れるならそれも一つの企業としての考えなのかと。
ゴールドクレストさん、新規物件の供給少ないから、営業の人員余ってるでしょうし、まぁ遊ばせておくよりはって感じなんでしょうね。