クレストレジデンス武蔵新城

[マンション比較中さん]

クレストレジデンス武蔵新城について情報交換したいです。
フラットアプローチで、アクセスも良さそうですね。
いろいろ知りたいのでよろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/shinjo/

所在地：神奈川県川崎市高津区新作５-77-2（地番）
交通：JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩6分
総戸数：140戸
間取り：2LDK+WIC～4LDK+WIC
専有面積：55.23m2～80.75m2

施工会社：五洋建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
売主：ゴールドクレスト

完成時期：2017年8月下旬予定
入居時期：2017年10月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルの（仮称）を削除し、URLを追記しました。2016.7.25 管理担当】

[221: 匿名さん]

実際にどれぐらいの人がやってるかはわからないけど、スケルトンリフォームとかリフォーム会社のHPに掲載されてるよ。

水回りが真ん中にあるレイアウトだと、リビングの隣の部屋の壁を取っ払ってLDを広くするくらいの間取り変更しかできない。

[222: マンション検討中さん]

なるほど
大々的なリフォーム予定のある方は気にされるんですね
勉強になりました！

[223: 匿名さん]

今回20戸ということは、また近々次の販売ありそうですよね
1月中に決断できる気がしなくて・・・
モデルルーム行った方、次期について聞いた方いらっしゃいますか？

[224: 匿名さん]

次はいつ販売とか早々にアナウンスすると待ちの人が出てくるから予定は教えてくれないでしょ。そもそも期分け販売って要望書を集めてある程度の見込み客が集まったら販売ってことしてるわけだから、売る側としても予定は未栄ってのが実情。予告広告で○月○旬販売予定って掲載しても、その通りでないケースも多いし。

[225: 匿名さん]

>222

大きな間取り変更は考えていなくてもリフォームのことも調べておいた方がいいよ。１０年もしたら給湯機とか設備の交換が必要になるし、２０年過ぎたらキッチンやユニットバスの入れ替えが必要になる。キッチンやユニットバスはそれぞれ１００万単位のお金がかかる。修繕積立だけでなく、リフォーム資金も計画しておかないと。

[226: 匿名さん]

入居時にいきなりリフォームって人もいる。今のマンションで一斉入居時に、リフォーム工事中なのでご迷惑をおかけするかもしれませんって掲示している部屋があった。どの程度の内容かはわからないけど。

[227: マンション検討中さん]

リフォーム資金も考える必要があるんですね。でも、ここの物件は管理費がとても安いと聞いたのでそちらに充てられそうですね。

[228: 匿名さん]

管理費が安いってのは要注意。販売時に管理費を安く見せかけるために破綻するのを前提とした管理計画を立てる売主もある。日綜商法として有名だからググればわかるよ。ゴクレも入居して数年で管理組合の収支が赤字になって値上げってのが掲示板で話題になっていた物件がある。

計画がしっかりしているかは、営業に管理計画の提示を要求して内容を確認。似たような規模、共用設備の物件のいくつかの計画を比較すれば、妥当かどうかある程度は判るはず。

[229: 通りがかり]

以前にゴクレのマンションを買って10年以上住んでるけど、管理費全く上がってないよ。今回のマンションとだいたい同じくらいの規模だし。ここなら多少上がったとしても元々が安いから負担にならなそうだね。

[230: 匿名さん]

10年前の物件だと５％→8%の消費税増税時に増税分を上げていないとサービス落とさない限り破綻するはずだけど。

[231: 購入経験者さん]

消費税分くらいならまず上がらないでしょう。下請け業者も値上げとか言い出すと、管理会社から委託を外されるからよっぽどのことがない限り管理費が上がることはない。
気にするべきは修繕積立金が異常に安い物件。そういう物件は将来修繕計画が破綻するリスクがある。この物件は修繕計画見た限り普通というか、他社より若干手厚い印象だから問題ないでしょう。

[232: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来に未納リスクを生じるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。でも、売る側は入居時の修繕積立を安く見せかけるためにそれを採用しない。まあ、ここだけの問題じゃないけど。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が当初計画道理に値上げできずに積み立て不足で修繕すらままならないってケース。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんもわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。

[233: 匿名さん]

日綜商法の典型的な例は駐車場１００％で無料にするケース。平置きでも維持コストかかるんだけどね。その分乖離費が高いってわけでもない。ゴクレも同じことする会社。

[234: 匿名さん]

管理費の平米単価の目安は２００円前後。ここ半額でしょ。

[235: 匿名さん]

川崎市民優先で1期が30戸
同じく2次で9戸
今回の1期が20戸
残りは81戸でしょうか。
ここの書き込みからするとマンションギャラリーで混雑で大人気と言われていますが、その割には進捗が思わしくないように感じられます。

[236: 匿名さん]

全然売れてないね

[237: マンション検討中さん]

私が先週行った時も混んでましたよ。
検討している部屋は抽選ないことを願ってます。

[238: マンコミュファンさん]

10年程度ならよっぽどまずい(赤字決算)ことにならない限りは、そのままでもその時点では行ける。
25年ないし30年後を見据えて計画できてるかと、順調に積立できてるかを購入後も含めて監視していかないとね。

[239: 匿名さん]

モデルルーム来場者に占める契約者の割合って、一般的に１割程度といわれている。混雑しているのに販売戸数が少ないのって、モデルルームに行ったけど購入しないって判断した人が多いことを示している。むしろ不人気ってこと。

[240: 匿名さん]

>229
契約率が1割だとした場合、今回20戸販売予定となっていますが、200組くらい行くとして1月オープンして4週間で販売だから1週間50組くらい行くことになりますよね。土日で40組くらい見学してるとすると1日20組。混んでるのも普通かなと思ってしまいました。