23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[943: 匿名さん]

都心部中古マンションは3から４千万円じゃない？

[944: 匿名さん]

子育て終わって、老夫婦２人で住むとしても、最低２０坪は必要じゃない？
都心で２０坪のマンションは３～４０００万円じゃ買えないでしょ。
築２０年以上のマンションなんて使い勝手が悪いから、リフォームするにしても１０００万円はかかる。

[945: 匿名さん]

あ。ほ。20坪のリフォームに坪30万かけたらじようできや。

[946: 匿名さん]

都心部に住むにはそれなりの経済力がいるってこと。
だれでも住めたら場所が無くなるじゃんｗ

[947: 匿名さん]

江東区なんか昔は安かったのにね。

[948: 匿名さん]

オールキャッシュで買える。
オールキャッシュで修繕一時金払える。
本宅はほかに持ってる。

タワマン購入の必須要件。

[949: 匿名さん]

中心地に重なって住まなきゃいけない必然性がないんだよ、老後って。

[950: 匿名さん]

老後はそれぞれお好きなように住めばいいじゃん。
余生だし。

[951: 匿名さん]

年寄りからの意見ですが、　バス便郊外戸建は遠慮します。（今後購入時４０００万が売却時２０００万）経験済み

還暦前後にそれなりに便利なマンション。　ローンは終わっていないといけない。

終の棲家は有料介護付き老人ホームまたは　田舎で暮らす。　　田舎は住宅費が都内の３～４割ていどだから、
優雅に暮らせる。　　いずれにしても自宅処分と現金あわせて６０００万～８０００万あると余裕ですな。

[952: 匿名さん]

戸建買うならそこに骨を埋める覚悟が必要でしょ。
地方出身者は買わないだろうな。

郊外戸建は首都圏のジモティー間で流通しながら、徐々に余って値崩れする。
こんな流れでしょ。

[953: 匿名さん]

退職後の｢終の棲家｣として世田谷の5沢あたりの戸建を考えてるよ。

退職時に年金でギリギリ生活できるようになっていて、なおかつ貯金が1億円くらいあれば、
そのうち5000万円くらい住宅費にまわしても大丈夫だろうから
世田谷の戸建にもなんとか手が届くような気がするよ。

[954: 匿名さん]

退職金5000万は出るだろうから、なんとかなるかもね。

[955: 匿名さん]

どうでもいいけど・・・

マンション検討板にあえて戸建のことを書き込人達の属性は？
前から気になっていたけど・・気持ち悪い。

[956: 匿名さん]

郊外戸建ての話が出たので、世田谷区のイメージ維持のため出張ったんでしょう(笑)
世田谷区は他の郊外とは違うのでマンションもよろしく(笑)

[957: 匿名さん]

マンション検討板にマンションなんか終わってるよ、ダメだよって意見があってもいいでしょう。
タワマン買い煽りの書きこみよりは意義あるよ。

[958: 匿名さん]

説得力ない意見だから笑われるんだよ。
結果ありきの後付屁理屈じゃなくて、ちゃんと検討した結果で結論付けたことをわかりやすく書いてくださいね。

[959: 匿名さん]

地震きたら高層が安全なんて･･･。
俺が勉強した物理学は嘘なのかと。

[960: 匿名さん]

世田谷区の低層マンションはいいよ(笑)

[961: 匿名さん]

ミニ戸がたくさん建ってたり
袋小路や入り組んだ細道の多い世田谷区。
さぞかし天災に強いんでしょうね。

[962: 匿名さん]

＞959

どうせ大東亜○○クラスの物理学だろw

[963: 匿名さん]

世田谷区で戸建は５０００万では買えません。　
烏山近辺でで探してみたけど30坪、築30年ものならある。

[964: 匿名さん]

>>963
10年以内に暴落しそうですね。
郊外にしては全て高過ぎじゃない。

[965: 匿名さん]

都心買え買え、哀れになってきた。

[966: 匿名さん]

＞＞９６４
理由が説明出来ないのは、ヤバくなーい？(笑)

[967: 匿名さん]

台地は暴落させるの難しいね。

[968: 匿名さん]

もうすでに、それなり身分の人々が住んでいて、
生活環境も整ってるので、暴落は難しいかもね。
世田谷、目黒、杉並ブランドがある限りね。
とりあえず、お金持ちや有名人も住んでるし、
そこに住んでれば大丈夫か、っていう安心感あるしね。

[969: 匿名さん]

>>968
その通りですね。
何十年もかけてじわじわ下がるパターンでしょうね。

意味も無く高すぎるところは基本的に避ける人が多くなりますから、
世代交代でマイナス１００、プラス７０、合計マイナス３０。
こんな感じで徐々に落ちて行くのではないですか？

[970: 匿名さん]

不便なところはすでにブランド力は無くなっているんじゃない？
岡本のマンションが暴落価格だって話があったような・・

[971: 匿名さん]

よは、この前のプチバブルで、
世田谷や目黒や杉並は、地価が急上昇した分、
下げ幅もすごいかもね。
不便なところでも地価が上昇してたから、
そういうところは、かなり下げてるはず。

それでも、プチバブル以前の水準あたりまで戻るだけで、
西高東低の関係は維持されるんじゃないかな？

[972: 匿名さん]

興味ない人が増えている気がしますね。

[973: 匿名さん]

あまりに範囲が広すぎたり、あちこちにありすぎたりするとブランドとは呼べないでしょうね。
関係業者が売るために煽っているだけで、購入検討者の反応は鈍くなっているのではないでしょうか？
これから実質重視の時代になるのは確実じゃないでしょうか？
既になってるかもしれませんが。

[974: 匿名さん]

世田谷で住居持ってる人で、いまさら湾岸やタワーには絶対に住まない。　たとえ半値でも。

すでに住んでいる人は土地の上げ下げに一喜一憂なんか誰もしない。

[975: 匿名さん]

とどのつまりが、世田谷でマンションってのもなー。

そんな感じ。

[976: 匿名さん]

マンションができること自体が郊外のブランド住宅地の価値を下げるってことじゃないですか？
芦屋なんかはマンション禁止ですよね。
簡単に言っちゃうと、そんなところの新築マンションを高値で買うのは、信じられな～い。

[977: 匿名さん]

>976
>芦屋なんかはマンション禁止
↑
んなわけない。友人が芦屋の分譲マンションに住んでるよ。
もちろん山の上。低層だけど眺めよかった。

[978: 匿名さん]

2007年のお話です。

兵庫県芦屋市議会は２２日、国内屈指の高級住宅地・六麓荘町と奥池南町で
「豪邸」以外の建物の建設を禁止する住環境保護条例案を全会一致で可決した。
来年２月１日から施行する。六麓荘町では敷地面積４００平方メートル以上、
高さ１０メートル以下の一戸建て新築住宅以外の建設を禁止。商業施設も建設できない。
地元住民からの要望に基づき１２月市議会に提案されていた。

六麓荘町は、六甲山のふもとに位置し、香港の白人居住区を手本に昭和初期に
開発された高級住宅地。電線は地中に埋設され町内にマンションや商店が一軒も
ないなど、独自の協定をつくって景観を守ってきた。

しかし、近年はバブル経済崩壊や世帯主の世代交代に伴い、資金調達や高額な
相続税支払いのために土地や建物を手放すケースが続出して空き地が増加。
協定に反して老人ホームの建設計画が持ち上がったこともあった。

このため、住民の間で「紳士協定では守りきれない」と、強制力のある条例での
保護を求める声が上がり、町内会が市に要望書を提出。これを受けて市は、
町内会の紳士協定の内容をそのまま条例に「格上げ」する景観保護条例案を市議会に提案していた。

[979: 匿名さん]

大規模開発は禁止。
高級住宅地の常識。

[980: 匿名さん]

誰も住めないね…

高いんでしょうから…ビビるよね(笑)

[981: 匿名さん]

世田谷区あたりのなんちゃってブランドのマンションを高値でお買い上げ頂けますでしょうか(笑)

[982: 匿名さん]

駄目！

どうしても欲しいのは郊外にないから!!

と言うのも…将来ﾘﾀｲﾔ組の高級住宅地なんで、ｼﾞｲｻﾝとﾊﾞｱｻﾝしか居ないなんて当たり前だろ！

独りぼっちの大邸宅!?

カッコ悪！

[983: 匿名さん]

お洒落な青山のお婆ちゃまのマンションなら、孫も顔出してくれそうだけど…


汚くなって、廃墟化するマンションにﾎﾟﾂﾝと独りぼっちで過ごすなんて寂しくないですか!?

有り得ない!!

[984: 匿名さん]

3Aの高級マンションに限るね(笑)

[985: 匿名さん]

所詮は団地なんだよね。

[986: 匿名さん]

戸建もマンションも09年が価格のピークでした。
10年後は老人ホームのPR合戦が始まります。

ピン～キリまである老人ホームは、資産持ちから良質サービスのホームへ入居。
3000万～5000万クラスのホームが人気。

いま、ブランド地域の住居、マンションはスカスカ状態。　　土地値は4割ダウン、いまあわてる必要ないよ。

[987: 匿名さん]

>>986
これからは、地域力＝出生率ですかね？

[988: 匿名さん]

特に都心はスカスカですもんね。

[989: 匿名さん]

郊外の「なんちゃってブランドマンション」の運命はいかに・・・続く

景気も悪くなったし、人の考え方も変わってきたし、
なかなか面白い研究課題じゃないですか？

[990: 匿名さん]

ウチのエリアにあるマンションは三井・住友があるけど、なんちゃってなんだ？

[991: 匿名さん]

都心はスカスカ？高いからね、でも別に人が減っても問題ないよ。

[992: 匿名さん]

都心スカスカなもんで買え買え必死です。
特に東京駅5キロ圏内はスカスカ！(笑)

[993: 匿名さん]

>>991
もともと人が住んでいなかったところだからね。

[994: 匿名さん]

>978
なるほど、芦屋全体がマンション禁止でないなら
納得。

しかし、そういう事ならなおさら友人宅は価値が高まってるのかな。

[995: 匿名さん]

＞974。世田谷に戸建持ってるけど、湾岸にタワマン買った。

世田谷は道も狭く、不便だよ。戸建はいま月30万で貸してる。

[996: 匿名さん]

都心は働きに郊外から人が一杯くるからね。休日は静かでいい。

[997: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内は人口が増え続け子ども増えていますが、
スカスカってどこのことですか？

[998: 匿名さん]

＞＞９９４
なんちゃってじゃダメですよ。

[999: 匿名さん]

>>995
道も狭く、不便な戸建をよく月30万で貸せましたね。
借りている人の目的は何ですか？

[1000: 匿名さん]

都心の人口増えて世田谷が減る？
それなら朗報じゃないか！
せめて30万人くらいに減ってください。

[1001: 匿名さん]

マンションの立地なんか、便利で住みやすいかだけで判断すれば良いのでは？

ブランド地域なんて絵に描いた餅でしょｗ

[1002: 匿名さん]

999さん　　ガセネタに乗ってはいけません。

[1003: 匿名さん]

世田谷の住環境の良いところだったらマンションでもいいかな。
前が公園だったりして、日当たりの良いマンションで、駅から7分以内くらいだったら欲しいかも。

[1004: 匿名さん]

＞＞都心の人口増えて世田谷が減る？

勘違いしてはいけません。　　　郊外（３０キロ圏）に老人ホームがバンバン出来て都心および
ブランド地域がスカスカ状態になる。都心に住む必要性が全くない。

これが正解です。　　　買い煽りさんせっかちですね。

[1005: 匿名さん]

>>1003
さらに重要なポイントはお値段ですね。
同程度の利便性、環境の他区とくらべてどうかって点です。
高くないですか？
いろいろと比較して判断すべきですね。

[1006: 994]

>998
意味がわかんない。なんちゃってってなに？

友人の芦屋のマンションは120平米くらいの広さ。
小規模低層だったけど、丘の上のほうだから
３階でもベランダから遠くに海が見えた。2003年か2004年築。
転勤しても売りたくないって言ってた訳は、978のお陰でわかった。

[1007: 匿名さん]

＞999
借りてる人は自営の人で収入はあるが、ローンは組めないらしい。
代々木上原まで徒歩だし、40代後半まではニーズあるんだろうね。

[1008: 匿名さん]

＞999
借りてる人は自営の人で収入はあるが、ローンは組めないらしい。
代々木上原まで徒歩だし、40代後半まではニーズあるんだろうね。

[1009: 匿名さん]

自分は今世田谷のマンションに住んでるけど
駅から遠めで通勤に不便を感じたことから
文京区のマンションに買い替えることにしたよ。

世田谷は、大きい公園があって小児医療が充実してるんだけど
中学からの公立教育がいまいちらしいし
悪くはないんだけど、もっと便利で教育環境のいいところがいいなと。

[1010: 匿名さん]

世田谷悪くないと思うよ。

新築がどんどん少なくなっているので、中古の値段がどんどん上がってる。
アメリカでも同様の現象が起こってるみたいね。

元凶は銀行の貸し渋りだそうだ。
貸し渋りで価格下がるのかと思ったら、上がる原因になってんだね。

[1011: 匿名さん]

>>1010
ますます割高になっちゃだれも買わなくなるよ。
新築、賃貸に続いて、
とうとう中古まで余り始めるのかよ。
悪循環ですな。

[1012: 匿名さん]

どっちにしろ金持ちは買うんだし、新規着工はどんどん減ってるんだからそれでいいと思う
金ない人は賃貸でいいじゃん

[1013: 匿名さん]

そうなんだよね。
結局中古を買うしかなくなって、中古価格が上がっていってしまっている。
金持ちしか買わなくなって、金ない人は賃貸になっていく。。。。

まぁ、しょうがない時代なのかな。

[1014: 匿名さん]

売れない、借りてもらえないところは自然に建設が少なくなりますよ。
長引くと、住民の高齢化が進んで、活力がなくなり、人口が減り始めます。
住民の他地域への移動が加わると、そのスピードは早まります。かつての都心部がそうでした。

[1015: 匿名さん]

中古って無駄に高いよね
中古買うくらいなら新築買った方がマシに思えてくるくらい…

[1016: 匿名さん]

そうそう。
金借りるときも、中古だと金利高いんだよね。

しばらくは中古相場は上がり続けるんでしょうか。
まぁ、大分安くなりましたし、こんなもんなのかな。

[1017: 匿名さん]

それで、かつて人口の減った都心は、衰退したのですか？

[1018: 匿名さん]

財閥系デベと銀行とかってグルになってないかな？
貸し渋って中小デベの供給量減らして、
価格下落を阻止しようとしてる、とか。
不景気でも、需要 > 供給の状態を作っておいて
財閥系デベは、デフレに巻き込まれないようにしている、とか。

個人的な推測ね。

[1019: 匿名さん]

今頃気付いた？財閥系というより、銀行系列内のデベしか今は建てられないよ。
穴吹なんて銀行取引増やしすぎたから、あんな最後になった。

[1020: 匿名さん]

中古マンションと新築マンション買う時で、銀行の住宅ローン金利って違うんですか？

[1021: 匿名さん]

優遇幅が違うんじゃなかったっけ？
新築だと変動1.0%以下だったりするけど、中古だと2.5%とか3%とかじゃなかったっけ。

[1022: 匿名さん]

そうなんですか。
中古買うと、優遇１．５とか１．６もらえないんですね。

中古買うなら新築買った方がいいですね。
勉強になりました。ありがとうございました。

[1023: 匿名さん]

「プラス成長に転換」９割…主要３０社トップ
1月2日21時37分配信 読売新聞

読売新聞社は、主要企業３０社の経営トップを対象に新春・景気アンケートを実施した。
全体の９割近くにあたる２６人が２０１０年の日本経済はプラス成長に転換すると予想し、０８年秋の「リーマン・ショック」で大きく落ち込んだ景気は、０９年中に底を打ったと受け止められたといえる。
プラス成長を予想した２６人の内訳は、実質成長率で「１・０％以上～１・５％未満」が１６人で最も多く、１０年度の政府経済見通しの実質成長率１・４％に近い水準を挙げた。一方、マイナス成長を予想したのは４人で、１年前の調査の２９人から大幅に減った。
景気の現状についても、１５人が「横ばい」、６人が「緩やかな回復」、６人が「回復の兆候」と答え、全体の９割にあたる２７人が落ち込みに歯止めがかかったとの見方を示した。前年調査では、３０人全員が「後退」と回答しており、経営者の景況感は大幅に改善した。
景気回復の懸念材料（複数回答）は、「円高の影響」（１８人）が最も多く、次いで「個人消費の減少」（１７人）だった。国内の消費不況の出口が見えない中、円高で輸出産業の業績が悪化すると回復のエンジン役を失う懸念を示したといえる。
鳩山内閣が優先的に取り組むべき課題（複数回答）としては、「成長戦略の練り直し」が２５人を占めた。
調査は、１２月上旬から下旬にかけて、原則として経営トップと面談する形式で実施した。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100102-00000634-yom-bus_all

[1024: 匿名さん]

さも「景気が上向いた、マンション上がるぞー」なんて得意満面で貼ったのか？

売上が伸びてプラス成長したのはどこ？


クビ斬りまくってプラスに転じただけじゃないの？


失業率は改善したの？

[1025: 匿名さん]

俺が中学生だった頃のバブル崩壊時にも同様の現象が起こっていた。
バブル崩壊後１年ほどで底打ち宣言がなされ、みんなが景気が上向くと思っていた。
実際は違っており、最悪な状況となったのはその５，６年後。さらに失われた１０年といわれる期間が始まったのだった。

簡単に不況から脱出などできはしない。

[1026: 匿名さん]

世田谷区は昭和６２年（1987年）の人口７９４６３９人から平成７年（1995年）７６２００７人に８年間、年平均４０７９人減を経験しています。
これは地方から東京への人口流入減と符合しています。
地方から東京への人口流入数、1987年６９４９７、1988年５３３７０、1989年４７５４６、1990年４１９６０、
1991年３７６０４、1992年２２４８７、1993年５３５４、1994年２４７、1995年１０３４４、
世田谷区の将来は、地方からの上京者が好んで住んでもらえるかどうかで大きく変わって行きます。
地方への情報発信、イメージ作りが重要な区と言えます。

ちなみに、人口増に反転した後は平成７年（1995年）７６２００７人から平成21年（2009年）８３０１０３人、14年間、年平均４８６４人増となっています。
近年の地価高騰、マンション高騰はバブルのみではなく、地方からの流入者増による人口増も大きな原因となっていると思われます。
そう言った意味では、外周区の中で一番の勝ち組ではないでしょうか。

[1027: 匿名さん]

2010年、トータルで世界経済はプラス成長に転じるが、勢いは弱く平均して1%～2%程度の緩やかなものになるだろう。米国の回復力は国内需要だけでは難しいため輸出主体に切り替えるタイミングで、このため大きな回復は期待できない。一方で中国は現在の勢いと上海万博や爆食の顕在化による内需拡大の相乗効果で大きく躍進、成長率は10%台へ。

日本経済は政策の効果が低く大きな需要も期待できないが、海外の経済回復効果の影響を受けて大きなマイナスにはならない。悪くてもマイナス1桁成長に留まるだろう。
国内株価は乱高下し情報の錯綜が増加する。こういう時期は冷静になり簡単に踊らされないよう注意すべき。自分の立ち位置と状況を観察して今後の進み方を考えられるなら、良い転機となるだろう。

[1028: 匿名さん]

外周区は地方からの上京者がまず最初に住む場所。
持ち家取得等で流出する人数をカバーしながら、流入超により今まで増えて行った。
少子化の進行により、地方からの上京者数は徐々に減って行くだろう。
また、景気の長期低迷は家賃に対し下落圧力となる。
今後、外周区間の競争は熾烈となり、人口減少区が現れるようになるだろう。

そのような状況下で、
外周区の中で特別な存在となっている世田谷区がどうなって行くか。
興味深いテーマだと思う。

[1029: 匿名さん]

地方からの上京者数は１９９５年の１０３４４人から２００８年は８１１４７人に急激に増えて行った、
これらの人々の大部分は西側外周区に吸収され、それらの区に繁栄をもたらした。
そして、流入した人々も、近年になり結婚、持ち家取得の時期を迎えた。

しかし、ここ数年の不動産価格の上昇と景気への不安感から、将来どこに住むべきか迷っている状態。
多くの人は賃貸のままだろうが、生活防衛から家賃セーブを考え、賃料が低い東部、北部への移動も考え始めるだろう。

昨年あたりから潮目が変わり、外周区間の人のリシャッフルが始まっているようだ。
昨年の人口動態を詳細に分析する必要がある。

[1030: 匿名さん]

高値掴みで大失敗した皆さん（といっても極々少数だが）が、ここで自己正当化の言い訳書いて精神バランスを保つわけですね。

お辛いでしょーな、正月なのに。

[1031: 匿名さん]

↑大丈夫か？被害妄想激しそうだな。

[1032: 匿名さん]

>潮目が変わり

懐かしい言葉ですね〜
一昨年に買い煽りさんが盛んに使っていました。

[1033: 匿名さん]

港区湾岸だけ下げ止まっているようだ。

[1034: 匿名さん]

ものは言いようだな。(笑)

[1035: 匿名さん]

江東区なんかずっと上がりっぱなしだよ。
大した上げじゃないけど(笑)

[1036: 匿名さん]

＞＞江東区なんかずっと上がりっぱなしだよ。

↑　　　よくわかるんだけど　　　売れないっぱなし　　　でもあるんだなあ　　　つらいところだ。

[1037: 匿名さん]

そりゃ、豊洲のせいだな・・・。
豊洲の価格も落ち着いてくるんじゃないかな？

[1038: 匿名さん]

江東区もそろそろ上げ止まりでしょうか？

[1039: 匿名さん]

埋立地も有明あたりを筆頭にもう下がってきてるじゃん。

[1040: 匿名さん]

さすがの江東区が上げ止まるほど今回の不況は深刻なのですね！

[1041: 匿名さん]

>>1039
これ見る限り下がって無いようですが。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[1042: 匿名さん]

都心のマンション価格は高止まりしたままで、全然買えませんわ。
あと何割か値段が下がらないと割高すぎて手が出ないね。