23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[683: 匿名さん]

文京区民なの？

[684: 匿名さん]

あれ？
>>673は江東区の話だと思ったんですが。

[685: 匿名さん]

678は、誰の立場で何がどうあるべきだと言いたいの？

[686: 匿名さん]

売上さがれば利益率あげるのは経営の常識。でないと赤字。

[687: 匿名さん]

都内マンション供給は財閥系3社＋一部上場6社で供給十分。
20,000戸以下/yearのダウンサイジングでのBizモデルは可能。

二度とカタカナ＆新興デベには市場に参入しないで欲しい、また今後出来ない。

[688: 匿名さん]

どういうボジショントーク？

[689: 匿名さん]

というか、企業の競争力語る前に、文章力身につけたらいいよ。

[690: 匿名さん]

バブル期末期の1990年代初頭、さかんに議論された「買って住むか借りて住むか」という問題──バブル崩壊後の地価下落と、その後の低金利、マイホーム減税によって、「やはり買ったほうがよい」という結論に収まったようだが、実のところはどうなのか。新築分譲vs中古vs賃貸で、40年居住した場合のコストについて、比較検証してみることにしよう。

「賃貸か分譲か、という議論がなされることがあるが、実はそもそも議論の前提がおかしい」こう指摘するのは、住宅評論家の櫻井幸雄氏だ。
　「こうした議論のベースとなる数値は、東京都の平均家賃と新築分譲マンションの平均価格を用いたもの。つまり、居住面積、遮音性能、日当たりなどの居住レベルがいっさい勘案されていない。これで、分譲が賃貸より少しだけ安い、などと結論を出してもナンセンス」（櫻井氏）
　同氏によれば、同じコストなら分譲のほうが、1.5倍～2倍の広さがあり、居住性能にも優れた住まいが手に入るという。本当に同氏の言うとおりなのか、中古物件購入の場合も含め、以下の条件で、独自に検証を行なってみることにした。
　条件は、①JR京浜東北線鶴見駅（横浜市鶴見区）徒歩15分圏内というエリアで、②70平方メートル台の3LDKという居住面積のマンション。中古マンションは、供給数が最も多い築6～10年の物件とし、賃貸物件もこの条件にそろえて公平を期すことにした。
　このエリアを選択したのは、「中古物件が値上がりする例外的な立地」でないこと、新築分譲マンションの物件数が比較的多いことなどが理由。階数による価格の違い、日当たりや遮音性などは反映されていないが、実態をほぼ反映したデータといえるだろう。
　その結果、新築分譲マンションが3400万円台～4800万円台、中古マンションが2800万円台～3400万円台、賃貸マンションが月額15万円前後（敷金2ヵ月、礼金2ヵ月）となった。　設定価格をそれぞれの中央値とし、比較した。

コスト的には中古の優位性が際立つ
コストを比較する期間については、モデルケースとして結婚後、子どもができて住み替えを行なう40歳の人が、80歳まで住まう40年間と設定したが、結果としては賃貸が最も高く、これを少し下回って新築分譲、大きく下回って中古となった。
　なお、居住期間が35年未満なら、新築分譲が賃貸をコスト的に上回ってしまうので、どちらが得かは微妙。コスト面からは、割安な中古の優位性が際立つ。
　物件の比較が容易なマンションを例にコスト比較を行なったが、中古の優位性は戸建て住宅にも当てはまる。建物の評価額は年次で償却されるため、ほとんど値がつかないからだ。
　戸建ても、数年で建て替えが必要となる場合を除けば、借りるよりもコスト的に有利となるだろう。

[691: 匿名さん]

昨日駅前で変なお兄さんがちらし配っていた。安いですよ、だって。安いマンションなんてマンションと言えるのかね？疑問に思った。賃貸アパートじゃないのかね？

[692: 匿名さん]

インフレ、デフレが35年全くなければの話だろ。

[693: 匿名さん]

デフレなら賃貸断然有利。インフレならローン有利に決まってる。

[694: 匿名さん]

買わないことで手元に資金を確保しておけるわけだが、
この分はタンス預金として計算してるんだろうか。

新築35年で元取りを前提とするなら、借りた方がいいな。

[695: 匿名さん]

借りるのが家かカネかの違いだか時期、立地、自己資金の量
買い換えなど固有の変動要素が多すぎる。

[696: 匿名さん]

買わずに借りて退職間際で家かうのは公務員と銀行員が多いがたいした家に住んでないな。

[697: 匿名さん]

意味も無く高いお金を払わないこと。

借りる場合も
買う場合も当てはまる。

良く分からない時は、安いほうを選ぶこと。
間違えても傷が浅い。やり直しが利く。

[698: 匿名さん]

目いっぱいのお金は払わないよう努めること。
あくまでも上限と考え、
上限近辺の物件だけじゃなく、
幅広く物件を見ること。
例えば、７千万円が上限なら、６千万、５千万も見ること。

[699: 匿名さん]

買う場合は将来性をよく考えること。

思わぬ安値で買って、将来住環境が良くなる場合もあれば、
現状を信じて高値で買って、落ちて行く場合もある。

[700: 匿名さん]

安物買いの銭失いは業者トークですか(笑)

[701: 匿名さん]

まぁ、マンションは転売が命なので、良い条件のところを買ったほうがいいと思うよ。

[702: 匿名さん]

普通転売目的でマンション買いませんよ。
業者さんｗ

[703: 匿名さん]

高いと思っても良い条件のとこ買ったほうがいいと思うよ。

[704: 匿名さん]

えー、マンションは転売考えて買ったほうがいいでしょ。
転勤時とかに苦労するよー。

[705: 匿名さん]

>>704
転勤のときは、
普通は転売じゃなくて人に貸すの。３年くらいねｗ
だから簡単に貸せて、賃料がそこそこで、賃料＞ローンを目指すわけ。
物が高すぎたらローン＞賃料になるから困るわけ。
分かりましたか？

[706: 匿名さん]

人に貸せる物件こそ、条件いいところじゃないとムリだろ？
転売より敷居たけえよ。

[707: 匿名さん]

条件いい＝通勤に便利＋借り易い賃料レベル

[708: 匿名さん]

駅近とかじゃないと賃貸に出すのは辛いでしょ。。。。
わざわざ不便なところ借りないでしょ。

[709: 匿名さん]

マンションは戸建以上に利便性が重要。

[710: 匿名さん]

そう。で、利便性高いところは激高いと。。。。

[711: 匿名さん]

それでまた東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか(笑)

[712: 匿名さん]

それより駅から徒歩3分とかでしょ。

[713: 匿名さん]

＞＞７１２
騒がしいだけじゃない。

[714: 匿名さん]

大災害が発生したら、都心の職場付近は大パニック！
そんなところに家族を住まわせて巻き添えかよ？
よくも平気で「マンションは頑丈です」のような安直なこと言えるね！

[715: 匿名さん]

まぁ、大災害が起こって初めて間違ってたことに気付くんだろうね、714は。

[716: 匿名さん]

パニックの真ん中にいて幸せかみしめる奇特な人間もいるってことか？

[717: 匿名さん]

まぁ地震のことはおいとくとして・・

都市整備局
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/20jas100.htm

「東京のマンション２００９」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/DATA/20jas100.pdf

これ、面白い。
マンション環境性能表示
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/eco/index.html

[718: 匿名さん]

マンション発売、バブル崩壊後並み

不動産経済研究所が今年の首都圏の新規マンション発売戸数に関する予測を12月14日発表し、今年は新規発売戸数が４万戸を割り込むペースであることが分かった。この水準はバブル崩壊後の92年以来の低水準。

[719: 匿名さん]

ボッタクリ画策してた転売註ザマーミロ！だね

[720: 匿名さん]

まぁ、中古もだんだん値上がりしてるようだし、転売君も苦労してないんじゃない？

[721: 匿名さん]

３月の需要期に向けて、意外と買いニーズの動きが高まるかもね。金融機関が動くと不動産相場も動くからね。

[722: 匿名さん]

都心回帰の影響で、２ＬＤＫ＝ＤＩＮＫＳ向け賃貸マンションが外周区で余り始めています。
中央区の勝どき、晴海でこのタイプがこれからさらに供給されるので、
郊外のマーケットが崩れてしまう可能性大です。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

[723: 匿名さん]

勝どき・晴海は高そうだし、外周区とは競合しなさそうだけどね。

[724: 匿名さん]

もうちょっと景気悪くならないと、マンション価格下がらないのかなぁ。
さすがに４，５年待つ訳にもいかないし、今から探すとなると中古なのかなぁ。。。
でも、中古は高くなってるし、、、うまくいかないもんですね。

[725: 匿名さん]

>>723
女性の給与が上がっているので、ＤＩＮＫＳの家賃負担力は結構あります。
家賃差（月３～５万円）と利便性の向上との比較になりますが、
女性の仕事が男性並みにきつくなっていることもあり、
都心部を選ぶ傾向が強く、その分外周区が余り始めているのが現実です。

[726: 匿名さん]

しかし、外周区下がってる印象ないんだよな。
都心は上がり始めてるし、、、

ドバイショック以上に、何か景気が悪くなる予測ってないものでしょうかね。

[727: 匿名さん]

上がるも下がるもねーだろアホ！
買うも借りるもサッパリ動いてねーんだから！

[728: 匿名さん]

>>726
国債増発懸念で長期金利が一気に上昇してしまうことでしょう。
ローンを組めない人が続出して、
大多数の人が一生賃貸になってしまう。
恐い話だけど、ありえますよ。

参議院選に向けて、またバラマキ復活って話もあるし、
消費税の議論は凍結だし、
財政の規律はどうなるのか？？？？

[729: 匿名さん]

元々大多数が賃貸じゃん。
買っちまうオッチョコチョイは業界の思うように増えなかったってこと。

[730: 匿名さん]

金利が上がってしまえば、家賃も上げざるを得なくなります。
かと言って、住むところは必要ですから、
給料が上がらない状況で、年々上がる家賃を支払い、年々生活が苦しくなる。
早い話、日本が全体として年々貧乏になって行きます。

これが最悪シナリオですね。

[731: 匿名さん]

今年は収入下がった人も多いから、物件価格も下がったとはいえ購入見送ったり、買ったけどキャンセルした人も多かったと思う。そんな中でちゃんと買えた人は勝ち組だよ。
消費者層に金が回って多くの人が買えるようになるまで何年かかるかな。それまでは郊外の安い賃貸で我慢すると思う。来年は出物の数が減るから、贅沢品指向が強くなるかもね。

[732: 匿名さん]

賃料上げれば借りてもらえない。

部屋はダブダブに余りまくってる。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[733: 匿名さん]

損太郎のヘリクツつまんね。

[734: 匿名さん]

部屋借りないで生きていけるならね。。。。

[735: 匿名さん]

弾数が減って購入者も減るなら、安い大量生産の需要も減る。
そうすると、高所得向けに少し手間を増やした高級志向や、外部業者のリフォームで手を入れたものが出てくるだろう。

[736: 匿名さん]

やっぱ中古買うしかないのかなぁ。

[737: 匿名さん]

新築マンション高値で買って住むなんて酔狂は、どれくらいいるのかな？

[738: 匿名さん]

貸してもらっている立場は弱いからね。
家主も損してまで作らないだろうし、
更地が増えたり、建替えせずに老朽アパートが増える。
そうこうしている内に、高い家賃を認めるしかなくなる。

ハイパーインフレなんかになったら、
弱者が一番しいたげられちゃう。

[739: 匿名さん]

高値掴み損太郎みたいなくそ野郎がイライラしながら必死にレスかえしてくるのかまうの大好き！

[740: 匿名さん]

ここ数年思うのだが、前年と比べて低レベルなネガが増えていることは割と興味深い。
2ちゃんねる系掲示板用語の乱発や曜日時間問わずのネガコメント、また深夜から明け方にかけてのコメント増加、ネット検索情報中心の内容から、親元パラサイトのニートや格安賃貸の低所得が徐々に住宅購入を検討しはじめているのだろうと推測される。
しかし高額すぎて自分には購入は到底無理な一方でそれらを購入する人々に対する感情や、購入できない自分を納得させるための後付け理屈として賃貸派を名乗る思考でネガコメントを続けるのではと思われる。

[741: 匿名さん]

あはははは

はいはい！

[742: 匿名さん]

格安マンション作ったら売れるんだろうけど、そーゆーの作ってた会社が飛んじゃったからな～

[743: 匿名さん]

>>740

極めて低レベルの買い煽りも相変わらず定数いるよね？　w

[744: 匿名さん]

需要に合わせて供給が簡単に増減することが分かりましたからね、
過当競争による値崩れも今や夢物語ですから。

最安値は結局今年だったわけで、
それでＧＥＴできないようじゃ。
もうだめしょｗ

じわじわ、買える人の数だけ少量の供給が続くだけだよ。

[745: 匿名さん]

はいはい。

[746: 匿名さん]

今年も買わず（買えず）来年も買わないんでしょ？
来年も粘着しようぜ。このスレで！！

[747: 匿名さん]

>>746
オマエ、みんなに馬鹿にされてんだな・・・。

[748: 匿名さん]

家賃がもっと安いところに引っ越して、貯金増やしたほうが建設的じゃない？http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

[749: 匿名さん]

>>748
ダメダメ！
今すぐ賃貸引き払って東京駅5キロ圏内の新築買ってもらえるような書き込みしないと。(笑)

[750: 匿名さん]

下がると思う人と上がると思う人、両方いるからマーケットが成立しているわけで・・・
それぞれが違う立場から言い合いしても仕方ないんじゃない・・・

[751: 匿名さん]

>>749
おばあちゃん２人から1500万円Ｘ２の贈与を受けます
よろしくｗ

ここでカキコしても見てないよｗ

[752: 匿名さん]

新年のご挨拶の時におねだりしたら？

[753: 匿名さん]

親が金出してくれてマンション購入するんだが、これって贈与税かかるの？
申告しなきゃいけないのかな？

[754: 匿名さん]

>>722
世田谷区の２ＬＤＫ賃貸の余り方が顕著になってきました。
家賃レベルも２年前に比べ１万円以上下落しています。
やはり、ここ２年間で都心部への移動があったのでは？

[755: 匿名さん]

今時不便で高いとこはダメでしょうね。

[756: 匿名さん]

株式相場は上昇期待ムード…
株は景気の半年先をいくから、来年はマンション相場も
少しずつ回復しそうじゃない？

[757: 匿名さん]

全然だな。

失業者数知ってるか？

高卒就職内定率知ってるか？

肝心なのはボトムエンド。

[758: 匿名]

日本不動産研究所による投資家調査の結果が12月初旬に発表されましたが東京23区の住宅の期待利回りは半年前と同じ結果となり明確に上げどまり(価格としては下げどまり)、他のアセットタイプ(オフィス･商業)よりも先行して調整期から回復期へ移行が明確になりました。年金･レンダー･AM各社が底打ちという認識がそろった状況です。また投資家調査は遅効性があり、今マーケットでは都心及び周辺に関しCR6%目線で取得を各社目指していましたが、それでは取得できずに5%後半の目線に価格が上がってきているようです。あくまでも投資家･レンダー(特にシニアレンダー)･AMなどの目線ですが、プチバブルの時もこれらファンド関係者の目線上昇に分譲も引き上げられたことは間違いありません。上記より個人としては2010年から順次上昇に転ずると考えています。

[759: 匿名さん]

>>754
ＤＩＮＫＳにも経済感覚がついてきた？

[760: 匿名さん]

不動産屋はいつでも買い時。(笑)
いつでも天井知らず。(笑)
いつでも底値。(笑)
アホだ。(笑)

[761: 匿名さん]

>>754
ここ2年で実家に戻ったんだよw

[762: 匿名さん]

損太郎、例によって自作自演失敗！(笑)

[763: 匿名さん]

日本の格付け、債務軽減できなければ引き下げも＝Ｓ＆Ｐ
12月30日13時6分配信 ロイター
［香港　３０日　ロイター］　格付け機関のスタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は３０日、日本が政策措置を通じて巨額の債務を安定させ、いずれ段階的に軽減することができなければ、「ＡＡ」の信用格付けを引き下げる可能性があるとの考えを示した。
　Ｓ＆Ｐのアナリスト、アゴスト・ベナード氏は、ロイターの質問に対し電子メールを通じ「中期的には、低調な経済環境や人口動態上の圧力が高まっていることを考えれば、財政政策は大幅に改革する必要がある」と指摘した。
　日本政府が先週決定した来年度予算案に基づけば、日本の債務は４８４０億ドル増加する見通しで、国債の発行増が長期債相場を損ない、イールドカーブのスティープ化を招くとの懸念が高まっている。

[764: 匿名さん]

投資家調査に遅効性？？？

いま読んで爆笑。
だから高値掴みしたのかと･･･。

[765: 匿名さん]

低金利、長期ローンのお宝化が近づいてますよｗ

みなさん、
どうします？

[766: 匿名さん]

12月30日17時0分配信 時事通信
　三菱東京UFJ銀行など大手行は30日、来年1月の住宅ローン金利の一部を引き下げると発表した。引き下げは5カ月ぶり。日銀が今月から導入した新型の資金供給オペレーション（公開市場操作）により、市場金利が低下していることを踏まえた措置。
　対象は固定金利型のうち期間10年までの金利の大半で、引き下げ幅は前月比0．05～0．1％。期間5年では、三菱東京UFJ銀と三井住友銀行が3．6％、みずほ銀行が3．55％となる。

[767: 匿名さん]

スズメの涙

[768: 匿名さん]

嵐の前の静けさ

[769: 匿名さん]

不況下の長期金利上昇。
自己資金が豊富な一握りの企業しか投資出来なくなる。
分譲マンションの供給は今よりさらに大幅に減る。
買える人も減る。

安普請の賃貸が郊外で増える。

[770: 匿名さん]

給料30パーセントカット！
ボーナス60パーセントカット！
そんな世の中だよ。

ちょっと金利下がったところで状況変わらんでしょ。

[771: 匿名さん]

>>769
世間離れした高額賃貸が都心に増える。

[772: 匿名さん]

↑別世界扱いでよろしいのではｗ

[773: 匿名さん]

2010年に都心部のマンション価格が再び下落するには、もう一段の失政や株式市場の暴落が必要になるわけですね。
皆さん、見通しはいかに！

[774: 匿名さん]

上げ幅が大きかったところが爆下げする。
ご愁傷様。

[775: 匿名さん]

>>771
高額賃貸のエリアは都心でもほんの一部分になるんじゃない？
港区でも高級ホテルが建っている一角だけとか。

[776: 匿名さん]

昔の高級住宅地はどうなります？

[777: 匿名さん]

>>776
自分と関係ないとこの心配してもしょうがないやろ。
上がろうが下がろうが関係ないだろ。
それより一般人に関係ある話しろよ。

[778: 匿名さん]

今日朝日新聞社刊の「高齢者ホーム」買ってきました。
団塊世代はローンが終わり次第、有料老人ホームへ入居の準備です。

持家　マンションが売却されはじめます。　　これからはマンション供給よりも有料老人ホームの
供給にシフトが変わります。

高齢者が手放す中古が取引の主流となります。

[779: 匿名さん]

＞＞７７８
郊外の戸建が余り始めるのはみなさん既に認識してます。
だから、東京駅から半径５ｋｍ圏内のマンションＧＥＴに勤しんでいるのです。

[780: 匿名さん]

>>777
高級住宅地はそもそも戸建だから価値があるわけで、
マンションスレでこんな話しても無意味だし、
高値掴みを煽っているだけと捉えかねないですよ。

いろいろマンションスレでこの手の話題に引きずり込もうとする輩がいるけど、
明らかに業者の手口ですね。

[781: 匿名さん]

単なる高級住宅地オタクじゃない？

[782: 匿名さん]

行ってみると老人比率が高い、
単なる戸建地域だったりしますね。

まあどうなろうが関係ないですけど（笑）