23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[663: 匿名さん]

費用対効果が良いからか、
アジアの人は江戸川区が大好きだよな。

[664: 匿名さん]

日本ＨＰ本社も江東区に移転らしいね。

[665: 匿名さん]

>>664

杉並区からねｗ

[666: 匿名さん]

江東区って湾岸だけ雰囲気違うよね。
単に新しい街だから？

[667: 匿名さん]

湾岸というより、豊洲だけだろ。
あとは似たようなもんだって。

[668: 匿名さん]

江東区は区内で雰囲気は色々
門前仲町は門前の雰囲気だし
木場は運河の街だし
東大島は公園が多くて表面上は健康的だし

[669: 匿名さん]

江戸川区から江東区に引っ越す人多いね。

[670: 匿名さん]

あんたの近所だけでしょ。

[671: 匿名さん]

豊洲も対してかわらんよ。違うと思ってるのはおめでたい住人だけ。

[672: 匿名さん]

そうかな。豊洲は垢抜けた雰囲気あるけど、東西線とか都営新宿線だと、THE江東区って感じがするな。

[673: 匿名さん]

都心と呼ぶにはまだ早過ぎだな。

[674: 匿名さん]

明治通りまでじゃない？

[675: 匿名さん]

豊洲が垢抜けた？


日本語の意味わかってる？

[676: 匿名さん]

2丁目、3丁目だけなら、垢抜けてるかもね。
5丁目方面みてないんだろうな。

[677: 匿名さん]

その先は垢抜けてるのでなく、突き抜けてる

[678: 匿名さん]

中堅デベ潰れても財閥系の低スペック高額物件しか選択肢がなくなるだけで消費者に良い事は全くないよ。
ここにきて供給減少をいいことに大手が利益率を上げてきているからね。新発売の大手物件いくつか見たけどかなりグレード落ちてるね。
競争力がなくなるとこうゆうことになるから怖い、怖い。

[679: 匿名さん]

数年前に買っておかないてこういうことになるから怖い・・・だろ？

[680: 匿名さん]

買わなくて正解！　オマエ見てつくづくそう思うよ！

[681: 匿名さん]

競争力がなくなると、でなく競争がなくなると、だろ？

[682: 匿名さん]

>>673
都心に近くてのんびりした感じが良いんだよ。
都心みたいにビルだらけになったら住みにくくなるだけ。

[683: 匿名さん]

文京区民なの？

[684: 匿名さん]

あれ？
>>673は江東区の話だと思ったんですが。

[685: 匿名さん]

678は、誰の立場で何がどうあるべきだと言いたいの？

[686: 匿名さん]

売上さがれば利益率あげるのは経営の常識。でないと赤字。

[687: 匿名さん]

都内マンション供給は財閥系3社＋一部上場6社で供給十分。
20,000戸以下/yearのダウンサイジングでのBizモデルは可能。

二度とカタカナ＆新興デベには市場に参入しないで欲しい、また今後出来ない。

[688: 匿名さん]

どういうボジショントーク？

[689: 匿名さん]

というか、企業の競争力語る前に、文章力身につけたらいいよ。

[690: 匿名さん]

バブル期末期の1990年代初頭、さかんに議論された「買って住むか借りて住むか」という問題──バブル崩壊後の地価下落と、その後の低金利、マイホーム減税によって、「やはり買ったほうがよい」という結論に収まったようだが、実のところはどうなのか。新築分譲vs中古vs賃貸で、40年居住した場合のコストについて、比較検証してみることにしよう。

「賃貸か分譲か、という議論がなされることがあるが、実はそもそも議論の前提がおかしい」こう指摘するのは、住宅評論家の櫻井幸雄氏だ。
　「こうした議論のベースとなる数値は、東京都の平均家賃と新築分譲マンションの平均価格を用いたもの。つまり、居住面積、遮音性能、日当たりなどの居住レベルがいっさい勘案されていない。これで、分譲が賃貸より少しだけ安い、などと結論を出してもナンセンス」（櫻井氏）
　同氏によれば、同じコストなら分譲のほうが、1.5倍～2倍の広さがあり、居住性能にも優れた住まいが手に入るという。本当に同氏の言うとおりなのか、中古物件購入の場合も含め、以下の条件で、独自に検証を行なってみることにした。
　条件は、①JR京浜東北線鶴見駅（横浜市鶴見区）徒歩15分圏内というエリアで、②70平方メートル台の3LDKという居住面積のマンション。中古マンションは、供給数が最も多い築6～10年の物件とし、賃貸物件もこの条件にそろえて公平を期すことにした。
　このエリアを選択したのは、「中古物件が値上がりする例外的な立地」でないこと、新築分譲マンションの物件数が比較的多いことなどが理由。階数による価格の違い、日当たりや遮音性などは反映されていないが、実態をほぼ反映したデータといえるだろう。
　その結果、新築分譲マンションが3400万円台～4800万円台、中古マンションが2800万円台～3400万円台、賃貸マンションが月額15万円前後（敷金2ヵ月、礼金2ヵ月）となった。　設定価格をそれぞれの中央値とし、比較した。

コスト的には中古の優位性が際立つ
コストを比較する期間については、モデルケースとして結婚後、子どもができて住み替えを行なう40歳の人が、80歳まで住まう40年間と設定したが、結果としては賃貸が最も高く、これを少し下回って新築分譲、大きく下回って中古となった。
　なお、居住期間が35年未満なら、新築分譲が賃貸をコスト的に上回ってしまうので、どちらが得かは微妙。コスト面からは、割安な中古の優位性が際立つ。
　物件の比較が容易なマンションを例にコスト比較を行なったが、中古の優位性は戸建て住宅にも当てはまる。建物の評価額は年次で償却されるため、ほとんど値がつかないからだ。
　戸建ても、数年で建て替えが必要となる場合を除けば、借りるよりもコスト的に有利となるだろう。

[691: 匿名さん]

昨日駅前で変なお兄さんがちらし配っていた。安いですよ、だって。安いマンションなんてマンションと言えるのかね？疑問に思った。賃貸アパートじゃないのかね？

[692: 匿名さん]

インフレ、デフレが35年全くなければの話だろ。

[693: 匿名さん]

デフレなら賃貸断然有利。インフレならローン有利に決まってる。

[694: 匿名さん]

買わないことで手元に資金を確保しておけるわけだが、
この分はタンス預金として計算してるんだろうか。

新築35年で元取りを前提とするなら、借りた方がいいな。

[695: 匿名さん]

借りるのが家かカネかの違いだか時期、立地、自己資金の量
買い換えなど固有の変動要素が多すぎる。

[696: 匿名さん]

買わずに借りて退職間際で家かうのは公務員と銀行員が多いがたいした家に住んでないな。

[697: 匿名さん]

意味も無く高いお金を払わないこと。

借りる場合も
買う場合も当てはまる。

良く分からない時は、安いほうを選ぶこと。
間違えても傷が浅い。やり直しが利く。

[698: 匿名さん]

目いっぱいのお金は払わないよう努めること。
あくまでも上限と考え、
上限近辺の物件だけじゃなく、
幅広く物件を見ること。
例えば、７千万円が上限なら、６千万、５千万も見ること。

[699: 匿名さん]

買う場合は将来性をよく考えること。

思わぬ安値で買って、将来住環境が良くなる場合もあれば、
現状を信じて高値で買って、落ちて行く場合もある。

[700: 匿名さん]

安物買いの銭失いは業者トークですか(笑)

[701: 匿名さん]

まぁ、マンションは転売が命なので、良い条件のところを買ったほうがいいと思うよ。

[702: 匿名さん]

普通転売目的でマンション買いませんよ。
業者さんｗ

[703: 匿名さん]

高いと思っても良い条件のとこ買ったほうがいいと思うよ。

[704: 匿名さん]

えー、マンションは転売考えて買ったほうがいいでしょ。
転勤時とかに苦労するよー。

[705: 匿名さん]

>>704
転勤のときは、
普通は転売じゃなくて人に貸すの。３年くらいねｗ
だから簡単に貸せて、賃料がそこそこで、賃料＞ローンを目指すわけ。
物が高すぎたらローン＞賃料になるから困るわけ。
分かりましたか？

[706: 匿名さん]

人に貸せる物件こそ、条件いいところじゃないとムリだろ？
転売より敷居たけえよ。

[707: 匿名さん]

条件いい＝通勤に便利＋借り易い賃料レベル

[708: 匿名さん]

駅近とかじゃないと賃貸に出すのは辛いでしょ。。。。
わざわざ不便なところ借りないでしょ。

[709: 匿名さん]

マンションは戸建以上に利便性が重要。

[710: 匿名さん]

そう。で、利便性高いところは激高いと。。。。

[711: 匿名さん]

それでまた東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか(笑)

[712: 匿名さん]

それより駅から徒歩3分とかでしょ。