23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[651: 匿名さん]

＞＞６４８
賃貸族がいっぱい住んでいる区ですね。
中野区、豊島区、杉並区、渋谷区、世田谷区こんなとこですかね？
ほかにもありますか？

[652: 匿名さん]

外国人は都心に住みたがるんじゃない？

[653: 匿名さん]

ブランドってのは、支持者がいるから威信があるのさ。
自画自賛や自作自演じゃ上がらんのだよ。

[654: 匿名さん]

>>648

アエラにのっていたけど勝どきの賃貸タワーには青山や赤坂の家賃が払えなく
なった外資金融マンが引越してくるそうです。
江東区は許せないのでせめて品川ナンバーである中央区をめざす・・・。
家賃４０万→２５万みたいな。

[655: 匿名さん]

>>646
645さんは要するにブランド力があれば、購買力のある者が高くても買うということをいいたいんでしょ。
ここでいう中国人やインド人も勝ち組の例として挙げているんじゃない？
日本人でも勝ち組はこんな時代でもいるよ。
マスコミは悲惨な人たちしかあまり報道したがらないけどね。
ちなみに自分の周りには年収3000万円以上なんてゴロゴロいるよ（自分もそのうちのひとりだけど）。

[656: 匿名さん]

へえ。青山や赤坂あたりの賃貸が下がるかもね。

[657: 匿名さん]

>>656

めちゃめちゃ下がっているよ。
６０万→４５万とか。

[658: 匿名さん]

>>652
インドの人、
江戸川区から江東区に引越しみたいな？

[659: 匿名さん]

インド人は豊洲ニートと違って超理数系で賢いからな。

[660: 匿名さん]

江東区
インドブランドですか(笑)

[661: 匿名さん]

そういえば江東区ってＩＴ企業が以外に多いよな。

[662: 匿名さん]

23区における借家世帯の年収が高い町ベスト３０（高額賃貸マーケットがある町）

順位 市区町村名 町名 持家世帯平均年収 借家世帯平均年収
1 渋谷区 松涛１丁目 964 1,182
2 港区 元麻布２丁目 1,145 1,148
3 港区 六本木５丁目 1,062 1,119
4 港区 元麻布１丁目 1,036 1,085
5 港区 元麻布３丁目 1,058 1,047
6 港区 虎ノ門５丁目 927 1,032
7 大田区 田園調布３丁目 977 1,027
8 港区 白金４丁目 894 1,022
9 港区 六本木４丁目 1,021 927
10 港区 南麻布５丁目 962 922
11 渋谷区 松涛２丁目 892 914
12 港区 西麻布４丁目 931 909
13 港区 六本木１丁目 1,130 896
14 大田区 田園調布５丁目 900 891
15 港区 高輪４丁目 1,031 883
16 港区 南青山６丁目 898 883
17 品川区 東五反田５丁目 913 870
18 港区 白金台３丁目 1,009 865
19 目黒区 青葉台２丁目 904 863
20 世田谷区 成城４丁目 1,004 858
21 渋谷区 広尾４丁目 1,093 858
22 品川区 北品川４丁目 890 856
23 港区 南青山４丁目 954 853
24 港区 虎ノ門４丁目 1,156 832
25 港区 南青山７丁目 994 825
26 品川区 上大崎２丁目 898 823
27 文京区 弥生１丁目 998 821
28 世田谷区 深沢８丁目 952 804
29 港区 虎ノ門３丁目 898 801
30 渋谷区 広尾２丁目 903 797

[663: 匿名さん]

費用対効果が良いからか、
アジアの人は江戸川区が大好きだよな。

[664: 匿名さん]

日本ＨＰ本社も江東区に移転らしいね。

[665: 匿名さん]

>>664

杉並区からねｗ

[666: 匿名さん]

江東区って湾岸だけ雰囲気違うよね。
単に新しい街だから？

[667: 匿名さん]

湾岸というより、豊洲だけだろ。
あとは似たようなもんだって。

[668: 匿名さん]

江東区は区内で雰囲気は色々
門前仲町は門前の雰囲気だし
木場は運河の街だし
東大島は公園が多くて表面上は健康的だし

[669: 匿名さん]

江戸川区から江東区に引っ越す人多いね。

[670: 匿名さん]

あんたの近所だけでしょ。

[671: 匿名さん]

豊洲も対してかわらんよ。違うと思ってるのはおめでたい住人だけ。

[672: 匿名さん]

そうかな。豊洲は垢抜けた雰囲気あるけど、東西線とか都営新宿線だと、THE江東区って感じがするな。

[673: 匿名さん]

都心と呼ぶにはまだ早過ぎだな。

[674: 匿名さん]

明治通りまでじゃない？

[675: 匿名さん]

豊洲が垢抜けた？


日本語の意味わかってる？

[676: 匿名さん]

2丁目、3丁目だけなら、垢抜けてるかもね。
5丁目方面みてないんだろうな。

[677: 匿名さん]

その先は垢抜けてるのでなく、突き抜けてる

[678: 匿名さん]

中堅デベ潰れても財閥系の低スペック高額物件しか選択肢がなくなるだけで消費者に良い事は全くないよ。
ここにきて供給減少をいいことに大手が利益率を上げてきているからね。新発売の大手物件いくつか見たけどかなりグレード落ちてるね。
競争力がなくなるとこうゆうことになるから怖い、怖い。

[679: 匿名さん]

数年前に買っておかないてこういうことになるから怖い・・・だろ？

[680: 匿名さん]

買わなくて正解！　オマエ見てつくづくそう思うよ！

[681: 匿名さん]

競争力がなくなると、でなく競争がなくなると、だろ？

[682: 匿名さん]

>>673
都心に近くてのんびりした感じが良いんだよ。
都心みたいにビルだらけになったら住みにくくなるだけ。

[683: 匿名さん]

文京区民なの？

[684: 匿名さん]

あれ？
>>673は江東区の話だと思ったんですが。

[685: 匿名さん]

678は、誰の立場で何がどうあるべきだと言いたいの？

[686: 匿名さん]

売上さがれば利益率あげるのは経営の常識。でないと赤字。

[687: 匿名さん]

都内マンション供給は財閥系3社＋一部上場6社で供給十分。
20,000戸以下/yearのダウンサイジングでのBizモデルは可能。

二度とカタカナ＆新興デベには市場に参入しないで欲しい、また今後出来ない。

[688: 匿名さん]

どういうボジショントーク？

[689: 匿名さん]

というか、企業の競争力語る前に、文章力身につけたらいいよ。

[690: 匿名さん]

バブル期末期の1990年代初頭、さかんに議論された「買って住むか借りて住むか」という問題──バブル崩壊後の地価下落と、その後の低金利、マイホーム減税によって、「やはり買ったほうがよい」という結論に収まったようだが、実のところはどうなのか。新築分譲vs中古vs賃貸で、40年居住した場合のコストについて、比較検証してみることにしよう。

「賃貸か分譲か、という議論がなされることがあるが、実はそもそも議論の前提がおかしい」こう指摘するのは、住宅評論家の櫻井幸雄氏だ。
　「こうした議論のベースとなる数値は、東京都の平均家賃と新築分譲マンションの平均価格を用いたもの。つまり、居住面積、遮音性能、日当たりなどの居住レベルがいっさい勘案されていない。これで、分譲が賃貸より少しだけ安い、などと結論を出してもナンセンス」（櫻井氏）
　同氏によれば、同じコストなら分譲のほうが、1.5倍～2倍の広さがあり、居住性能にも優れた住まいが手に入るという。本当に同氏の言うとおりなのか、中古物件購入の場合も含め、以下の条件で、独自に検証を行なってみることにした。
　条件は、①JR京浜東北線鶴見駅（横浜市鶴見区）徒歩15分圏内というエリアで、②70平方メートル台の3LDKという居住面積のマンション。中古マンションは、供給数が最も多い築6～10年の物件とし、賃貸物件もこの条件にそろえて公平を期すことにした。
　このエリアを選択したのは、「中古物件が値上がりする例外的な立地」でないこと、新築分譲マンションの物件数が比較的多いことなどが理由。階数による価格の違い、日当たりや遮音性などは反映されていないが、実態をほぼ反映したデータといえるだろう。
　その結果、新築分譲マンションが3400万円台～4800万円台、中古マンションが2800万円台～3400万円台、賃貸マンションが月額15万円前後（敷金2ヵ月、礼金2ヵ月）となった。　設定価格をそれぞれの中央値とし、比較した。

コスト的には中古の優位性が際立つ
コストを比較する期間については、モデルケースとして結婚後、子どもができて住み替えを行なう40歳の人が、80歳まで住まう40年間と設定したが、結果としては賃貸が最も高く、これを少し下回って新築分譲、大きく下回って中古となった。
　なお、居住期間が35年未満なら、新築分譲が賃貸をコスト的に上回ってしまうので、どちらが得かは微妙。コスト面からは、割安な中古の優位性が際立つ。
　物件の比較が容易なマンションを例にコスト比較を行なったが、中古の優位性は戸建て住宅にも当てはまる。建物の評価額は年次で償却されるため、ほとんど値がつかないからだ。
　戸建ても、数年で建て替えが必要となる場合を除けば、借りるよりもコスト的に有利となるだろう。

[691: 匿名さん]

昨日駅前で変なお兄さんがちらし配っていた。安いですよ、だって。安いマンションなんてマンションと言えるのかね？疑問に思った。賃貸アパートじゃないのかね？

[692: 匿名さん]

インフレ、デフレが35年全くなければの話だろ。

[693: 匿名さん]

デフレなら賃貸断然有利。インフレならローン有利に決まってる。

[694: 匿名さん]

買わないことで手元に資金を確保しておけるわけだが、
この分はタンス預金として計算してるんだろうか。

新築35年で元取りを前提とするなら、借りた方がいいな。

[695: 匿名さん]

借りるのが家かカネかの違いだか時期、立地、自己資金の量
買い換えなど固有の変動要素が多すぎる。

[696: 匿名さん]

買わずに借りて退職間際で家かうのは公務員と銀行員が多いがたいした家に住んでないな。

[697: 匿名さん]

意味も無く高いお金を払わないこと。

借りる場合も
買う場合も当てはまる。

良く分からない時は、安いほうを選ぶこと。
間違えても傷が浅い。やり直しが利く。

[698: 匿名さん]

目いっぱいのお金は払わないよう努めること。
あくまでも上限と考え、
上限近辺の物件だけじゃなく、
幅広く物件を見ること。
例えば、７千万円が上限なら、６千万、５千万も見ること。

[699: 匿名さん]

買う場合は将来性をよく考えること。

思わぬ安値で買って、将来住環境が良くなる場合もあれば、
現状を信じて高値で買って、落ちて行く場合もある。

[700: 匿名さん]

安物買いの銭失いは業者トークですか(笑)

[701: 匿名さん]

まぁ、マンションは転売が命なので、良い条件のところを買ったほうがいいと思うよ。

[702: 匿名さん]

普通転売目的でマンション買いませんよ。
業者さんｗ

[703: 匿名さん]

高いと思っても良い条件のとこ買ったほうがいいと思うよ。

[704: 匿名さん]

えー、マンションは転売考えて買ったほうがいいでしょ。
転勤時とかに苦労するよー。

[705: 匿名さん]

>>704
転勤のときは、
普通は転売じゃなくて人に貸すの。３年くらいねｗ
だから簡単に貸せて、賃料がそこそこで、賃料＞ローンを目指すわけ。
物が高すぎたらローン＞賃料になるから困るわけ。
分かりましたか？

[706: 匿名さん]

人に貸せる物件こそ、条件いいところじゃないとムリだろ？
転売より敷居たけえよ。

[707: 匿名さん]

条件いい＝通勤に便利＋借り易い賃料レベル

[708: 匿名さん]

駅近とかじゃないと賃貸に出すのは辛いでしょ。。。。
わざわざ不便なところ借りないでしょ。

[709: 匿名さん]

マンションは戸建以上に利便性が重要。

[710: 匿名さん]

そう。で、利便性高いところは激高いと。。。。

[711: 匿名さん]

それでまた東京駅から半径５ｋｍ圏内ですか(笑)

[712: 匿名さん]

それより駅から徒歩3分とかでしょ。

[713: 匿名さん]

＞＞７１２
騒がしいだけじゃない。

[714: 匿名さん]

大災害が発生したら、都心の職場付近は大パニック！
そんなところに家族を住まわせて巻き添えかよ？
よくも平気で「マンションは頑丈です」のような安直なこと言えるね！

[715: 匿名さん]

まぁ、大災害が起こって初めて間違ってたことに気付くんだろうね、714は。

[716: 匿名さん]

パニックの真ん中にいて幸せかみしめる奇特な人間もいるってことか？

[717: 匿名さん]

まぁ地震のことはおいとくとして・・

都市整備局
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/20jas100.htm

「東京のマンション２００９」
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/DATA/20jas100.pdf

これ、面白い。
マンション環境性能表示
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/eco/index.html

[718: 匿名さん]

マンション発売、バブル崩壊後並み

不動産経済研究所が今年の首都圏の新規マンション発売戸数に関する予測を12月14日発表し、今年は新規発売戸数が４万戸を割り込むペースであることが分かった。この水準はバブル崩壊後の92年以来の低水準。

[719: 匿名さん]

ボッタクリ画策してた転売註ザマーミロ！だね

[720: 匿名さん]

まぁ、中古もだんだん値上がりしてるようだし、転売君も苦労してないんじゃない？

[721: 匿名さん]

３月の需要期に向けて、意外と買いニーズの動きが高まるかもね。金融機関が動くと不動産相場も動くからね。

[722: 匿名さん]

都心回帰の影響で、２ＬＤＫ＝ＤＩＮＫＳ向け賃貸マンションが外周区で余り始めています。
中央区の勝どき、晴海でこのタイプがこれからさらに供給されるので、
郊外のマーケットが崩れてしまう可能性大です。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

[723: 匿名さん]

勝どき・晴海は高そうだし、外周区とは競合しなさそうだけどね。

[724: 匿名さん]

もうちょっと景気悪くならないと、マンション価格下がらないのかなぁ。
さすがに４，５年待つ訳にもいかないし、今から探すとなると中古なのかなぁ。。。
でも、中古は高くなってるし、、、うまくいかないもんですね。

[725: 匿名さん]

>>723
女性の給与が上がっているので、ＤＩＮＫＳの家賃負担力は結構あります。
家賃差（月３～５万円）と利便性の向上との比較になりますが、
女性の仕事が男性並みにきつくなっていることもあり、
都心部を選ぶ傾向が強く、その分外周区が余り始めているのが現実です。

[726: 匿名さん]

しかし、外周区下がってる印象ないんだよな。
都心は上がり始めてるし、、、

ドバイショック以上に、何か景気が悪くなる予測ってないものでしょうかね。

[727: 匿名さん]

上がるも下がるもねーだろアホ！
買うも借りるもサッパリ動いてねーんだから！

[728: 匿名さん]

>>726
国債増発懸念で長期金利が一気に上昇してしまうことでしょう。
ローンを組めない人が続出して、
大多数の人が一生賃貸になってしまう。
恐い話だけど、ありえますよ。

参議院選に向けて、またバラマキ復活って話もあるし、
消費税の議論は凍結だし、
財政の規律はどうなるのか？？？？

[729: 匿名さん]

元々大多数が賃貸じゃん。
買っちまうオッチョコチョイは業界の思うように増えなかったってこと。

[730: 匿名さん]

金利が上がってしまえば、家賃も上げざるを得なくなります。
かと言って、住むところは必要ですから、
給料が上がらない状況で、年々上がる家賃を支払い、年々生活が苦しくなる。
早い話、日本が全体として年々貧乏になって行きます。

これが最悪シナリオですね。

[731: 匿名さん]

今年は収入下がった人も多いから、物件価格も下がったとはいえ購入見送ったり、買ったけどキャンセルした人も多かったと思う。そんな中でちゃんと買えた人は勝ち組だよ。
消費者層に金が回って多くの人が買えるようになるまで何年かかるかな。それまでは郊外の安い賃貸で我慢すると思う。来年は出物の数が減るから、贅沢品指向が強くなるかもね。

[732: 匿名さん]

賃料上げれば借りてもらえない。

部屋はダブダブに余りまくってる。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[733: 匿名さん]

損太郎のヘリクツつまんね。

[734: 匿名さん]

部屋借りないで生きていけるならね。。。。

[735: 匿名さん]

弾数が減って購入者も減るなら、安い大量生産の需要も減る。
そうすると、高所得向けに少し手間を増やした高級志向や、外部業者のリフォームで手を入れたものが出てくるだろう。

[736: 匿名さん]

やっぱ中古買うしかないのかなぁ。

[737: 匿名さん]

新築マンション高値で買って住むなんて酔狂は、どれくらいいるのかな？

[738: 匿名さん]

貸してもらっている立場は弱いからね。
家主も損してまで作らないだろうし、
更地が増えたり、建替えせずに老朽アパートが増える。
そうこうしている内に、高い家賃を認めるしかなくなる。

ハイパーインフレなんかになったら、
弱者が一番しいたげられちゃう。

[739: 匿名さん]

高値掴み損太郎みたいなくそ野郎がイライラしながら必死にレスかえしてくるのかまうの大好き！

[740: 匿名さん]

ここ数年思うのだが、前年と比べて低レベルなネガが増えていることは割と興味深い。
2ちゃんねる系掲示板用語の乱発や曜日時間問わずのネガコメント、また深夜から明け方にかけてのコメント増加、ネット検索情報中心の内容から、親元パラサイトのニートや格安賃貸の低所得が徐々に住宅購入を検討しはじめているのだろうと推測される。
しかし高額すぎて自分には購入は到底無理な一方でそれらを購入する人々に対する感情や、購入できない自分を納得させるための後付け理屈として賃貸派を名乗る思考でネガコメントを続けるのではと思われる。

[741: 匿名さん]

あはははは

はいはい！

[742: 匿名さん]

格安マンション作ったら売れるんだろうけど、そーゆーの作ってた会社が飛んじゃったからな～

[743: 匿名さん]

>>740

極めて低レベルの買い煽りも相変わらず定数いるよね？　w

[744: 匿名さん]

需要に合わせて供給が簡単に増減することが分かりましたからね、
過当競争による値崩れも今や夢物語ですから。

最安値は結局今年だったわけで、
それでＧＥＴできないようじゃ。
もうだめしょｗ

じわじわ、買える人の数だけ少量の供給が続くだけだよ。

[745: 匿名さん]

はいはい。

[746: 匿名さん]

今年も買わず（買えず）来年も買わないんでしょ？
来年も粘着しようぜ。このスレで！！

[747: 匿名さん]

>>746
オマエ、みんなに馬鹿にされてんだな・・・。

[748: 匿名さん]

家賃がもっと安いところに引っ越して、貯金増やしたほうが建設的じゃない？http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

[749: 匿名さん]

>>748
ダメダメ！
今すぐ賃貸引き払って東京駅5キロ圏内の新築買ってもらえるような書き込みしないと。(笑)

[750: 匿名さん]

下がると思う人と上がると思う人、両方いるからマーケットが成立しているわけで・・・
それぞれが違う立場から言い合いしても仕方ないんじゃない・・・