23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[301: 匿名さん]

はいお国の予想は信頼できて、年金も安心ですｗ

[302: 匿名さん]

》296

予測というのは、過去のトレンドから推定するから予測なのです。
どんなに変わろうと、過去のトレンドを無視することはできません。
戦中戦後とがらっと社会もシステムも変わりましたが、過去の影響はなくなりませんでしたよ。
過去のトレンドを無視するのであれば、それは予測ではなくて「ヤマ」とか「占い」、せいぜい「予想」です。

[303: 匿名さん]

今目の前で起こっていることを真剣に考えるほうが有意義ですよ。

経済情勢もまったく変わっていませんか？

[304: 匿名さん]

》301

年金の場合は、当初大盤振る舞いするために、都合のいいモデルを採用したことがわかてるんだがｗ
当時の担当者や関連の政治家は相当楽観的な見通しだったことを認識してたはず。

人口問題研究所の予測は、そういう利害関係とは直接関係ないんだがね。

[305: 匿名さん]

どこかのお役人みたいで笑えますね。
ダムとか高速道路とか空港とか(笑)

[306: 匿名さん]

過去のトレンドで予想して今までさんざん失敗してきたからね(笑)
目の前で起こっていることで考えたほうが良さそう(笑)

[307: 匿名さん]

>>306
リーマンショックもそれが原因でしたよね。

[308: 匿名さん]

＞ダムとか高速道路とか空港とか

これみんな利害関係があるだろ。
で、利害関係者である役所が予測して、さらに利害関係者である政治家がイロつけろといって・・・。
実態とはどんどん離れてく。
そういう利害まみれの予測とは違うだろうというだけだがね～

＞今目の前で起こっていること

目の前に起こってることだけから、どうやって長期の予測なんてすんのさ。
トレンドってのはベクトル（方向性）なんだよ。
目の前で起こってる微小な動きから、どうやって長期のベクトルを引き出すのかな。
一過性のものと、長期にわたるものの区別なんて、目の前のことを見てるだけでは区別できないよ。

戦争でもないかぎりいきなり人が大量に死んだり消えたりはしないし、災害でもないかぎり大挙して人口移動が起こることはない・・・みな生活があるんだからあえて移動する必要ないでしょ、コストがかかるしリスクもあるのにｗ
過去のデータなしでは、ベクトルが定められないから満足な予測なんてまずできないんですよ。

[309: 匿名さん]

どこかの時点で予想との乖離が始まりますから、
そこで微調整が行われますが、
しょせん後追いになって、役にはたちません。

[310: 匿名さん]

教授のお役所のペーパーへの信頼感は異常

「東京オリンピックは決まり」って言ってたねw

[311: 匿名さん]

大胆な予想は、特定の利害関係者がいなくともなかなかできません。
社会に与える影響が大きいですから。

だから、過去の数字をもとに予想するしか方法が無いのです。
これなら間違えても、言いわけができます。

間違えていれば、言いわけをしながらすこしずつ微調整して行きます。

[312: 匿名さん]

リーマンショックとかだって、30年のスパンで考えれば一過性のノイズになっちゃうよｗ
長期的（１０年以上とかのスパン）ではたいていのことはノイズになって、平均的なトレンドに収れんしていく。

それにバブル崩壊、IT不況、リーマンショック、年金問題・・データからどれも予測できてる人はいましたよ。
多くの人がそうなると困るから信じたがらなかったか、そうでなければ理解するだけの知的能力がなかっただけの話。
結局、どういう予想を信じるかどうかは、ご本人の願望と知的能力次第でしょう。

[313: 匿名さん]

>>312
そう言うことですね。
予想をするなら受け売りじゃなく、
自分で理由付けができないとだめですよね。
良く分からなければ、数字、事実の披露だけでいいですよ。
新聞のベタ記事みたいに、読んだ人が考え、判断すればいいと思います。

[314: 匿名さん]

とはいえ、目の前の少々の動きではまずまともな予測はできんわな
それは予測ではなくて勘だろ
まだお役所予測のほうが当てになる

[315: 匿名さん]

みなさんいろいろな予想して楽しませてよ(笑)
理由付きでね。

[316: 匿名さん]

論点は、
外周区で人口増加が急激に鈍化しはじめたのは、
一時的なものなのか、
長期のトレンドなのかって点ですね。

一時的と考えられる方は、
その理由をお願いします。

[317: 匿名さん]

都心に住むところ増えたから、都心に住んでるってこと？

[318: 匿名さん]

お役所への依頼心が強いと高値掴みしてネット掲示板から離れらんなくなる。

と詠んだが、間違いか？(笑)

[319: サラリーマンさん]

あくまで1例ですが、プチバブル時のシミュレーションだがコピペ
都心住まいなら賃貸が正解では？
定年後は都心に住む必要ないから郊外戸建で十分でしょうし。
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38歳毒男。
賃貸でいくのが良いのか、マンション購入かシュミレーションしてみた。

東京　JR田町駅から徒歩12分　分譲と賃貸が並び立つ芝浦アイランドで比較。
購入はグローブタワー（1LDK・58平米）、賃貸はエアタワー（1LDK・57平米）。
グローブタワー（1LDK・58平米）4200万（諸費用込）です。
エアタワー（1LDK・57平米） 家賃24万（管理費込）です。
自分の場合で39歳から定年（60歳）まで住む（21年間）として計算。

賃貸の場合、（24万円×10年）+（21万円×11年）＋契約時の一時金120万円＋更新10回220万＝5992万円
（11年目で24万→21万へ家賃値下げとする）
ただし、頭金相当の1500万（財形住宅預金）への会社補助金（期末残高の1%）と賃貸家賃補助2万/月がある。
財形住宅は年間で300万積み立ててるので21年間の会社補助金は945万。
財形の利子も金利1％としても945万くらいにはなる。
家賃補助が21年間で504万。
総コストは、5992万-2394万=3598万

マンションの場合、頭金＋諸費用で1500万を預金から支出し、
物件代金の残金2700万を21年ローンで完済するとして、21年分の金利込みで返済総額は3700万。
（新生銀行25年固定金利3%：ボーナス払無しで計算）
つまり、物件取得には総額で5200万円かかる。
固定資産税等：20万円/年×21年＝ 420万円
管理費・修繕積立金：平均4万円/月×21年＝ 1008万円
自分の部屋の修繕費として10年に1回15万円かかるとして30万
入居時のエアコンや照明器具など最低限度に抑えて30万
住宅ローン減税がざっと170万
21年間の総支払いコストは、6688万円 -170万=6518万円

22年後にマンションが手取りで2920万円以上（成約価格3200万くらい？）で売却できればトントン。
それ以下であれば損する。
築21年のタワーマンション（1LDK・58平米）にいくらの値段が付くでしょうか？
今現在でも田町駅近辺で築21年・60平米弱で3200万で売れる物件はありません。成約価格で2200万～2800万くらいの相場。
今後の少子高齢化を考えると、中古物件相場は下がるだろうから都心タワマンといえど成約価格3200万は厳しいでしょう。

マンションに定年後もずっと住むという選択肢もあるが、管理費・修繕積立金の急上昇や
立替問題などを考えると、死ぬまで住むとかなりのコストがかかるだろう。

ここまで考えると、賃貸に住み続けて貯金を増やして定年まで過ごして手持ち資金を増やしたほうが正解でしょう。
増えた資金で定年後に戸建てを買うなり、老人ホームに入るなり選択肢は豊富になるだろうから。

上記に書いたのはあくまで自分の場合です。
・財形の補助金ある/なし
・家賃補助のある/なし
で大きく変動します。

[320: 匿名さん]

>築21年のタワーマンション（1LDK・58平米）にいくらの値段が付くでしょうか？

日本の財政赤字を減らすには、インフレしか政策ないでしょう。

[321: 匿名さん]

2007年12月1日～2008年12月1日の人口増加と2008年12月1日～2009年12月1日の人口増加数を
外周区に関し調べてみました。

大田区　４０８４　３６５２　△４３２　△１０．６％
世田谷区　４９８２　２１６８　△２８１４　△５６．５％
杉並区　３３３８　１３１８　△２０２０　△６０．５％
練馬区　５４８８　３８２９　△１６５９　△３０．２％
板橋区　４２５９　２９６６　△１２９３　△３０．４％
北区　２４１２　３４４　△２０６８　△８５．７％
足立区　４８６７　６６９４　＋１８２７　＋３７．５％
葛飾区　１５１１　２１２４　＋６１３　＋４０．６％
江戸川区　３５８２　３６１９　＋３７　＋１．０％
外周区計　　　　　　　　　　　　　　　△２２．６％
２３区計　　　　　　　　　　　　　　　△２１．８％
人口が減少した区　目黒区、渋谷区
　

[322: 匿名さん]

今後最短でも50年は集合住宅に資産価値が出たりすることはないよ。
需要がないんだから。

[323: 匿名さん]

固定資産税、修繕管理費そんなにかかりません。ローン金利も固定３％は高い。ローン控除もあるし。田町付近のタワー中古築20年超なら網町パークマンションがあるが、価格を調べてください。

ま、テストでいえば30点くらいのシミュレーションですな。

[324: 匿名さん]

地方から人口が流入し、同時に区内間での移動が起こり、人口の増減が決まって行きます。
外周区の人口増減数の変化を見ると、家賃レベルが高いところの鈍化が目立ちます。
東側は逆に増加数が増えています。
これは、賃貸の人たちが家賃レベルに敏感となり、上京当初から東側を選ぶ人、
また家賃レベルが高いところから低いところに引っ越す人が増えているからだと思われます。
この傾向が続けば、家賃レベルが高いところに下落圧力がかかり、家賃差が縮小され、
人口増加数の東西の差は無くなって行きます。
しかし、それには時間がかかるので、この傾向はしばらく続くと考えたほうがよさそうです。

外周区を除いた区に、人口減少区である目黒区、渋谷区が含まれていますが、
それでも減少率は小さくなっています。
これは、職場近くに住みたいと言う考えが続いていることを示します。

目黒区、渋谷区の人口が減っているのは、あまりにも割高だと感じる人が多いからでしょう。
両区から内周区のより住コストが安い区への移動があったともの思われます。

[325: 匿名さん]

地方からの流入も、一時より鈍化傾向ではあるだろ。
なにせ行動力のある人口が減ってるわけだから。

不動産屋の都合いいように数字は動いてない。

[326: 匿名さん]

このスレがわかりにくいのは、マンション購入を投資目的（短期ではないと思うけどね）とする人たちの意見なのか、実需で住もうとする人たちの意見なのかがはっきりしないから。
投資対象というのなら、他への投資、あるいは「待ち」という選択肢もあるだろうが、実需で考えている人たちにとっては、住むところが必要なんだろうし、「待ち」という選択の幅はあまりない（家族がそれだけ歳をとっていくということだから。）。
意見をいうのは勝手だが、この区別をはっきりさせないと混乱する。

[327: 匿名さん]

実需がどこに向かっているかが重要で、その結果が人口移動なんでしょうね。

[328: 匿名さん]

５０過ぎて、”終の棲家をタワーマンションで”なんて考える高齢者は皆無です。

定年すぎたら、住むのはどこでもかまわん、スーパーと病院が近くにあれば。
現金を５０００万くらい溜め込んだ者が勝ち。

[329: 匿名さん]

企業再編で大阪本社の会社が東京本社に吸収合併。
かつてのバーギンガムとロンドンみたいに
大阪は人口が激減、東京はまだまだ増えるんだよ。

[330: 匿名さん]

そのときは吸収合併と同時に大規模リストラがあるんだよ
アホな都心買え買えくん(笑)

[331: 匿名さん]

>>328
>５０過ぎて、”終の棲家をタワーマンションで”なんて考える高齢者は皆無です。
そうかね。どこのタワマンも団塊ジュニアと60代住み替え組が二大派閥だぞ。
郊外で車の運転しないと買い物できないような立地は、みんな嫌がってるぞ。
タワマンなら車もいらね。タクシーでどこでもいける。節約するなら都バスタダだし。
50代の子供巣立ったもうじき定年組も結構タワマン住んでるけどね。

＞定年すぎたら、住むのはどこでもかまわん、
ちゃうやろ。定年過ぎても社会参加で仕事するんやろ。自宅事務所に
するにも都内のタワマンはべんりなんやぞ。
＞スーパーと病院が近くにあれば。
ネットスーパーとカクヤスの配達、娯楽は外食と銀座めぐりと旅行だろ。

＞現金を５０００万くらい溜め込んだ者が勝ち。
それくらいじゃいまどき凍死だな。デフレが10年続いてもいずれはインフレ。
20年間で毎年250万食いつぶしておわりだよ。その前に間違った投資で
２000万位スルだろうけどな。
ヘッジの効かない資産運用は地獄行きだぞ。

[332: 匿名さん]

>>328
＞５０過ぎて、”終の棲家をタワーマンションで”なんて考える高齢者は皆無です。
自分の周りの貧困層社会だけでものごとを判断するとこういう意見が出てくる。
別にタワマンに興味なくても、都心に暮らそうとすれば自然と選択肢として上がってくる

＞定年すぎたら、住むのはどこでもかまわん、スーパーと病院が近くにあれば。
病院やスーパーさえあればどんなものでもいいという、まさに貧乏人の発想はおもしろいね。
一定以上のクラスの人間には安かろう悪かろうのスーパーに口に合うような食材なんて無いし。
医療崩壊した郊外や田舎の三流医者にみてもらうなんて考えただけで身の毛がよだつよ。

＞現金を５０００万くらい溜め込んだ者が勝ち。
それは同意。
そもそも資産も無い、ボーナスも無いような貧困層がマンションであれ戸建であれ無理して
買うのは間違ってってる。身の丈にあわせたアパートとか無認可ホームなどで人生の最期を
迎えるも良いではないか。何も恥じることないさ（笑

まあ、せいぜいがんばって賃貸暮らしで５０００万貯めてくれたまえ

[333:]

都心教の人はデタラメいいまくりだね
港南のタワマンなんて不便かつ環境最悪でとても年寄りが住めたもんじゃない
あー港南は都心じゃないか

総理や幹事長などのセレブ中のセレブが田園調布や深沢住んでるのに都心ですか

[334: 匿名さん]

>328
何をもって勝ちとするかは人それぞれ。

若いころに遊び呆けて税金なんて一切払わなくても、都心の超一等地にただで住んでそのうえ生活費までもらって、病院にもかかり放題の生活保護もいる。

５０００万をせっせとためるのがよいか、パーと使って人生楽しむのがよいかわからないね。

[335: 匿名さん]

前の道路で空車拾えること
旨い魚と肉が買えること
旨い惣菜売ってるデパ地下
夫婦で馴染みの料理屋
高齢者の親を連れていく大病院

シニアライフの必需品

[336: 匿名さん]

＞港南のタワマンなんて不便かつ環境最悪でとても年寄りが住めたもんじゃない
芝浦はどうなんだ？
うんこくさいのは年寄りでなくても同じだってか？
下から見上げるとそう思うんだろうけどな。
深沢のほうが、送迎なしの庶民には不便。野沢が学芸あたりが
まぁまぁだが、ラーメン屋しかないぞ。うまい店はどんどんつぶれてＦＣ居酒屋ばかりだ。
だってしょうがないよ馴染みのお客がみな定年退職しちゃってんだから。
現役減って減益なんてシャレにもならん店が多い。

[337: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内のご意見が多いようですね。

[338: 匿名さん]

俺もポジショントーク自覚してるが、これから売るためでなくてめえの住まいの
今後の想定売却価格を維持するためだがよ。

[339: 匿名さん]

世田谷区、
上がるといいですね。

[340: 匿名さん]

今世田谷に物件持ってるだけで負　け組だろう。

[341: 匿名さん]

＞総理や幹事長などのセレブ中のセレブ
こんなこと言っちゃうんだから程度が知れちゃうね。

[342: 匿名さん]

はいはい、湾岸やら城東やらにはどんなセレブが住んでるんでスカ？

東京駅西側５ｋｍ圏の高台＞＞＞都内近郊高台＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞湾岸＞城東

[343: 匿名さん]

お屋敷の話で
世田谷区マンションは最悪？

[344: 匿名さん]

セレブという単語にやたら反応するのがいるようだけど
どうせ一生縁のない世界なんじゃないの？
縁のない世界に憧れたり蔑んだりしても何の意味もない
身の丈に合ったところでつつましく暮らすのがいいと思うよ

[345: 匿名さん]

郊外をいくら持ち上げたところで虚しいだけだろ。
近郊？笑える。

[346: 匿名さん]

お屋敷というと、としまえんのお化け屋敷しか思い浮かばないが。

[347: 匿名さん]

セレブってブラピとかベッカムのことじゃないのか？
黒い革ジャンにディーゼルのジーンズはくんだろ？

[348: 匿名さん]

近郊
ふつうの郊外とは違うと言いたい時に使う、さりげない自己主張(笑)

[349: 匿名さん]

セレブ(笑)
近郊(失笑)

[350: 匿名さん]

セレブ　とか書いた時点で終わっちゃってるよな。
上がる派下がる派関係なしに恥ずかしい奴ｗ