23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[263: 匿名さん]

年前半は景気の足踏み状態が続くとみられる。「良くて踊り場。悪ければ二番底」（国内金融機関）との指摘があり、長期金利は２００３年８月以来となる「１％割れ」に突入する可能性もある。
一方、次期参院選をめぐる動きからは目が離せない。「年度当初にも１次補正が編成されるのではないか」（外銀）との観測が現実となり、国債先物やスワップ取引などの金融派生商品を巧みに使われ、欧米のヘッジファンドから財政プレミアムを突き付けられる事態にも陥りかねない。
国際通貨基金（ＩＭＦ）が試算した世界２０カ国・地域（Ｇ２０）の債務残高によると日本の政府債務残高は２０１４年に対ＧＤＰ比２４５．６％に達する見通し。４年間は消費税率を上げないとする鳩山政権に対し、「税収欠陥がかさんで財政健全化がさらに遠のく」（外資系金融機関）との批判もある。
日本の財政悪化が世界で突出している印象が強まれば、日本国債にも格付け機関の厳しい目が向けられそうだ。

[264: 匿名さん]

あんまりマスゴミは取り上げてないけど、　優遇ローンが終わったら、景気も最悪で
ローン破たんして競売物件が激増中らしいよ。

みなさん変なもの掴まないように。

[265: 匿名さん]

インドの失業者数が1080万人って政府発表だけど、ゼロがひとつ足りないような。

中東アジア経済ってイケイケだと思ってたが、やはり同時不況は無関係ではないんだね。

中国のゲタ履いた景気もいつコケるか心配。

中国コケたら日本は死ぬかも。

[266: 匿名さん]

郊外中古マンションは買い手が見つからなくて競売になるよ。
テレビでやってました。
それから賃貸で貸せれば売らずに済む場合もあるみたい。詳しくは銀行に聞いてね。

[267: 匿名さん]

マンションはダメだけど、日銀の地下には金塊を山ほど寝かしてる。

[268: 匿名さん]

新規供給が少ないわけがわかりました。　　競売物件が供給さるからだ。

[269: 匿名さん]

＞＞２６８
郊外の販売数が激減したのは競売のせいですか？

[270: 匿名さん]

無理して家を買うようなことは絶対してはいけません。
今の状況ではよくなるより、悪くなるリスクのほうが高い。
ですから、多少収入状況が悪くなっても払えるレベルでローンはとどめるべきです。

[271: 匿名さん]

マンションは貸しやすい都心に近いところ。
そして、比較的安くて大きなローンを組まなくてすむところ。
これっきゃなさそうだな。

[272: 匿名さん]

サラリーマンが無理なくローンが組めるのは坪200万まで。
それ以上はごく一部の人しか買えません。平均的なサラリーマンが無理して買うと破産する価格帯になります。
ですから勘違いで高くなってる豊洲や有明が売れないのは当然です。
買う人がいないんですから。

[273: 匿名さん]

家族構成や、年収や、親からの譲渡によっても違うでしょ。
自分の年収だけで買うんだったら、4500万から5000万くらいが限界かなぁ。

豊洲や有明は安いほうなんじゃない？？？
他に安くて良い場所あったら教えて欲しいな。

[274: 匿名さん]

年収６００万中古物件３３００万までだな。

豊洲？　有明？　　やめときな。　　１０年経ったら塩害が出始める。

[275: 匿名さん]

そんな波が打ちつけるような場所だっけ？
塩が空気にのって漂ってると思ってる？

[276: 匿名さん]

>>275
さすがは電気の鮮度にこだわるような方の理科知識！(笑)
海もビルもない山間部出身のゆとり世代？

[277: 匿名さん]

>>271
東京駅から半径５ｋｍ圏内であればだいじょうぶでしょう。
自分の年収に合わせて無理のない範囲内なら買い。
無理ならあきらめて圏外でもいいから賃貸にして生活を守りましょう。
圏外なら家賃が安いところはいっぱいあるよ。

[278: 匿名さん]

半径５Ｋｍって、城東を売るために
城東の営業さんが持ち出す安心理論ね。

[279: 匿名さん]

中古マンション、首都圏2.4％上昇

不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）がまとめた11月の首都圏中古マンション価格（70平方メートル）は前月比2.4％上昇し、2833万円となり、８カ月ぶりに2800万円台を回復した。１都３県すべてでプラス。前年同月比下落率も縮小しており、本格的な復調の兆しがうかがわれるとしている。
都県別で見ると、東京都は前月比1.8％上昇し3778万円、神奈川県は1.0％上昇の2448万円、埼玉県、千葉県はともに1.4％上昇し、それぞれ1786万円、1790万円だった。取り扱い物件が減少しており、流通可能性が低い物件が市場から姿を消し、流通性の高い物件が相対的に増加したことが価格上昇の要因になっているという。

[12月24日/日経産業新聞]

[280: 匿名さん]

教授はあいかわらず自演中

[281: 匿名さん]

木ﾈ申に追いつこうと必死なんだろ

[282: 匿名さん]

まあ、二束三文以下になることが確定してる郊外、地方の物件なんて
猿でも買わないから、買うとすれば都心物件しかないわけで
なんだかんだ言っても都心の物件だけが生きのこる運命なんだよね。

[283: 匿名さん]

＞＞２８２
東京駅から半径５ｋｍ圏内でおすすめはどこでしょうか？

[284: 匿名さん]

>>278

え？東京駅から５km圏内て当然西側だけの話だと解釈していますが。
それでも広尾や白金台や松涛や池田山も外れてしまうので全く見当ハズレな数字でしょうね。

[285: 匿名さん]

＞＞２８４
庶民は東側を検討するしか無いのか。
庶民におすすめはどこでしょうか？

[286: 匿名さん]

新宿区とか文京区とか台東区、北側は？

[287: 匿名さん]

豊洲と有明を都心と錯覚するのは千葉県民だけなんだよ。

だから都民にアピールするより、千葉板で宣伝するのが無駄を省けていいと思うけど。

渋谷　目黒　世田谷　で住んだことある人は　半値になってもあそこには住まない。　
間違っても同列に扱わないでね。

[288: 匿名さん]

錯覚するのは森田健作と同レベルってことか。

[289: 匿名さん]

湾岸部は南側ですよ(笑)

[290: 匿名さん]

１１月の人口動態が発表になりました。区部は567人(0.01％)減少。
都心部は相変わらず人口が増えているが、外周区の人口減が目立つようになってきました。
各月のＤＡＴＡもそろっているのでご利用ください。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2009/12/60jco400.htm

[291: 匿名さん]

↑
ん、去年と今年で比べて人口が減ってんのなんて、渋谷と市部の一部くらいじゃん。
あとは郊外も含め、全体に増加してるだろ。
月単位で見てんのかな。
こんなもの月単位で見たって、人口のトレンドなんかわからんよ。
誘導しちゃいかんよｗ

[292: 匿名さん]

>>291
直近の動きを見て、それがひょっとしてトレンドとなるのか？
これを考え分析するやり方です。

私が心配なのは外周区で自然増（出生数－死亡数）が非常に少なくなって来ている点です。
また、人口移動による流入数も細っていますし、この傾向は続くのではないかと考えます。
人口移動の主流はこれから地方からとなりますから、職場に近いところの賃貸が増えます。
これは都心部には大きなプラスですが、外周区には貢献しません。

今後どのようになるとお考えですか？
ぜひ意見交換させてください。

[293: 匿名さん]

ここに東京都の新成人の人口推移があります。http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2009/12/60jcm200.htm
平成４年に２３．３万人でしたが、平成２２年には１１．６万人に半減です。
平成４年に成人だった人は現在３８歳です。

東京は一定数の労働人口が必要ですから、その差を地方から埋めるしか術はありません。
気がつかない内に東京都民の中身が変わってきています。
そして、不動産購入に影響が表れ始めるのはこれからです。

[294: 匿名さん]

教授は結論ありきで
手ごろな数字を漁ってるだけだから


ずっと前からこの調子
コテハンしなくなってもバレバレ

[295: 匿名さん]

まったく違うものに変わろうとしている過渡期なんですね。
悩んじゃうな。

[296: 匿名さん]

世の中がどう変わって行くかよく考える必要が増しています。
従来の線上で判断するのは非常に危険です。
自分の身は自分で守るしかありません。いろいろと情報を収集し、自分で判断する。
情報提供のお手伝いはさせていただきます。
必要無いと思われる人は無視してください。

[297: 匿名さん]

>情報提供のお手伝いはさせていただきます。

何年も張り付いてセールストークを繰り返す業者は去れ
スレのレベルが下がるだけだ

[298: 匿名さん]

メリークルシミマス♪　買え買え諸君！

[299: 匿名さん]

>>296
もっともらしいこと書いてるんだが、すごーく馬鹿。

[300: 匿名さん]

ん、全国の自治体の人口動態予測は、厚生労働省の外郭団体、人口問題研究所がまとめてるよ。
めんどうだからご自分で検索してください・・・すぐ出てきます。

それによると、東京圏は２０３５年くらいまでは人口はほぼ確実に増加。
ただし、自治体による差はあって、郊外は拠点となる都市、２３区では都心と西側外周区は人口はずっと増加。
当てにならんとかいう人もいるかもしれませんが、転入者数、高齢者人口、子育て人口とか加味してモデル化したもので、現状ではもっとも信頼できる予測のひとつだろうね（もちろんある程度は外れる可能性はある）。

これで当てにならないなら、街の業者がやってるような適当に都合のいいデータを持ってきてつぎはぎした様な幼稚な予測は、もっと当てにならないでしょうなｗ

[301: 匿名さん]

はいお国の予想は信頼できて、年金も安心ですｗ

[302: 匿名さん]

》296

予測というのは、過去のトレンドから推定するから予測なのです。
どんなに変わろうと、過去のトレンドを無視することはできません。
戦中戦後とがらっと社会もシステムも変わりましたが、過去の影響はなくなりませんでしたよ。
過去のトレンドを無視するのであれば、それは予測ではなくて「ヤマ」とか「占い」、せいぜい「予想」です。

[303: 匿名さん]

今目の前で起こっていることを真剣に考えるほうが有意義ですよ。

経済情勢もまったく変わっていませんか？

[304: 匿名さん]

》301

年金の場合は、当初大盤振る舞いするために、都合のいいモデルを採用したことがわかてるんだがｗ
当時の担当者や関連の政治家は相当楽観的な見通しだったことを認識してたはず。

人口問題研究所の予測は、そういう利害関係とは直接関係ないんだがね。

[305: 匿名さん]

どこかのお役人みたいで笑えますね。
ダムとか高速道路とか空港とか(笑)

[306: 匿名さん]

過去のトレンドで予想して今までさんざん失敗してきたからね(笑)
目の前で起こっていることで考えたほうが良さそう(笑)

[307: 匿名さん]

>>306
リーマンショックもそれが原因でしたよね。

[308: 匿名さん]

＞ダムとか高速道路とか空港とか

これみんな利害関係があるだろ。
で、利害関係者である役所が予測して、さらに利害関係者である政治家がイロつけろといって・・・。
実態とはどんどん離れてく。
そういう利害まみれの予測とは違うだろうというだけだがね～

＞今目の前で起こっていること

目の前に起こってることだけから、どうやって長期の予測なんてすんのさ。
トレンドってのはベクトル（方向性）なんだよ。
目の前で起こってる微小な動きから、どうやって長期のベクトルを引き出すのかな。
一過性のものと、長期にわたるものの区別なんて、目の前のことを見てるだけでは区別できないよ。

戦争でもないかぎりいきなり人が大量に死んだり消えたりはしないし、災害でもないかぎり大挙して人口移動が起こることはない・・・みな生活があるんだからあえて移動する必要ないでしょ、コストがかかるしリスクもあるのにｗ
過去のデータなしでは、ベクトルが定められないから満足な予測なんてまずできないんですよ。

[309: 匿名さん]

どこかの時点で予想との乖離が始まりますから、
そこで微調整が行われますが、
しょせん後追いになって、役にはたちません。

[310: 匿名さん]

教授のお役所のペーパーへの信頼感は異常

「東京オリンピックは決まり」って言ってたねw

[311: 匿名さん]

大胆な予想は、特定の利害関係者がいなくともなかなかできません。
社会に与える影響が大きいですから。

だから、過去の数字をもとに予想するしか方法が無いのです。
これなら間違えても、言いわけができます。

間違えていれば、言いわけをしながらすこしずつ微調整して行きます。

[312: 匿名さん]

リーマンショックとかだって、30年のスパンで考えれば一過性のノイズになっちゃうよｗ
長期的（１０年以上とかのスパン）ではたいていのことはノイズになって、平均的なトレンドに収れんしていく。

それにバブル崩壊、IT不況、リーマンショック、年金問題・・データからどれも予測できてる人はいましたよ。
多くの人がそうなると困るから信じたがらなかったか、そうでなければ理解するだけの知的能力がなかっただけの話。
結局、どういう予想を信じるかどうかは、ご本人の願望と知的能力次第でしょう。