23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[1023: 匿名さん]

「プラス成長に転換」９割…主要３０社トップ
1月2日21時37分配信 読売新聞

読売新聞社は、主要企業３０社の経営トップを対象に新春・景気アンケートを実施した。
全体の９割近くにあたる２６人が２０１０年の日本経済はプラス成長に転換すると予想し、０８年秋の「リーマン・ショック」で大きく落ち込んだ景気は、０９年中に底を打ったと受け止められたといえる。
プラス成長を予想した２６人の内訳は、実質成長率で「１・０％以上～１・５％未満」が１６人で最も多く、１０年度の政府経済見通しの実質成長率１・４％に近い水準を挙げた。一方、マイナス成長を予想したのは４人で、１年前の調査の２９人から大幅に減った。
景気の現状についても、１５人が「横ばい」、６人が「緩やかな回復」、６人が「回復の兆候」と答え、全体の９割にあたる２７人が落ち込みに歯止めがかかったとの見方を示した。前年調査では、３０人全員が「後退」と回答しており、経営者の景況感は大幅に改善した。
景気回復の懸念材料（複数回答）は、「円高の影響」（１８人）が最も多く、次いで「個人消費の減少」（１７人）だった。国内の消費不況の出口が見えない中、円高で輸出産業の業績が悪化すると回復のエンジン役を失う懸念を示したといえる。
鳩山内閣が優先的に取り組むべき課題（複数回答）としては、「成長戦略の練り直し」が２５人を占めた。
調査は、１２月上旬から下旬にかけて、原則として経営トップと面談する形式で実施した。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100102-00000634-yom-bus_all

[1024: 匿名さん]

さも「景気が上向いた、マンション上がるぞー」なんて得意満面で貼ったのか？

売上が伸びてプラス成長したのはどこ？


クビ斬りまくってプラスに転じただけじゃないの？


失業率は改善したの？

[1025: 匿名さん]

俺が中学生だった頃のバブル崩壊時にも同様の現象が起こっていた。
バブル崩壊後１年ほどで底打ち宣言がなされ、みんなが景気が上向くと思っていた。
実際は違っており、最悪な状況となったのはその５，６年後。さらに失われた１０年といわれる期間が始まったのだった。

簡単に不況から脱出などできはしない。

[1026: 匿名さん]

世田谷区は昭和６２年（1987年）の人口７９４６３９人から平成７年（1995年）７６２００７人に８年間、年平均４０７９人減を経験しています。
これは地方から東京への人口流入減と符合しています。
地方から東京への人口流入数、1987年６９４９７、1988年５３３７０、1989年４７５４６、1990年４１９６０、
1991年３７６０４、1992年２２４８７、1993年５３５４、1994年２４７、1995年１０３４４、
世田谷区の将来は、地方からの上京者が好んで住んでもらえるかどうかで大きく変わって行きます。
地方への情報発信、イメージ作りが重要な区と言えます。

ちなみに、人口増に反転した後は平成７年（1995年）７６２００７人から平成21年（2009年）８３０１０３人、14年間、年平均４８６４人増となっています。
近年の地価高騰、マンション高騰はバブルのみではなく、地方からの流入者増による人口増も大きな原因となっていると思われます。
そう言った意味では、外周区の中で一番の勝ち組ではないでしょうか。

[1027: 匿名さん]

2010年、トータルで世界経済はプラス成長に転じるが、勢いは弱く平均して1%～2%程度の緩やかなものになるだろう。米国の回復力は国内需要だけでは難しいため輸出主体に切り替えるタイミングで、このため大きな回復は期待できない。一方で中国は現在の勢いと上海万博や爆食の顕在化による内需拡大の相乗効果で大きく躍進、成長率は10%台へ。

日本経済は政策の効果が低く大きな需要も期待できないが、海外の経済回復効果の影響を受けて大きなマイナスにはならない。悪くてもマイナス1桁成長に留まるだろう。
国内株価は乱高下し情報の錯綜が増加する。こういう時期は冷静になり簡単に踊らされないよう注意すべき。自分の立ち位置と状況を観察して今後の進み方を考えられるなら、良い転機となるだろう。

[1028: 匿名さん]

外周区は地方からの上京者がまず最初に住む場所。
持ち家取得等で流出する人数をカバーしながら、流入超により今まで増えて行った。
少子化の進行により、地方からの上京者数は徐々に減って行くだろう。
また、景気の長期低迷は家賃に対し下落圧力となる。
今後、外周区間の競争は熾烈となり、人口減少区が現れるようになるだろう。

そのような状況下で、
外周区の中で特別な存在となっている世田谷区がどうなって行くか。
興味深いテーマだと思う。

[1029: 匿名さん]

地方からの上京者数は１９９５年の１０３４４人から２００８年は８１１４７人に急激に増えて行った、
これらの人々の大部分は西側外周区に吸収され、それらの区に繁栄をもたらした。
そして、流入した人々も、近年になり結婚、持ち家取得の時期を迎えた。

しかし、ここ数年の不動産価格の上昇と景気への不安感から、将来どこに住むべきか迷っている状態。
多くの人は賃貸のままだろうが、生活防衛から家賃セーブを考え、賃料が低い東部、北部への移動も考え始めるだろう。

昨年あたりから潮目が変わり、外周区間の人のリシャッフルが始まっているようだ。
昨年の人口動態を詳細に分析する必要がある。

[1030: 匿名さん]

高値掴みで大失敗した皆さん（といっても極々少数だが）が、ここで自己正当化の言い訳書いて精神バランスを保つわけですね。

お辛いでしょーな、正月なのに。

[1031: 匿名さん]

↑大丈夫か？被害妄想激しそうだな。

[1032: 匿名さん]

>潮目が変わり

懐かしい言葉ですね〜
一昨年に買い煽りさんが盛んに使っていました。

[1033: 匿名さん]

港区湾岸だけ下げ止まっているようだ。

[1034: 匿名さん]

ものは言いようだな。(笑)

[1035: 匿名さん]

江東区なんかずっと上がりっぱなしだよ。
大した上げじゃないけど(笑)

[1036: 匿名さん]

＞＞江東区なんかずっと上がりっぱなしだよ。

↑　　　よくわかるんだけど　　　売れないっぱなし　　　でもあるんだなあ　　　つらいところだ。

[1037: 匿名さん]

そりゃ、豊洲のせいだな・・・。
豊洲の価格も落ち着いてくるんじゃないかな？

[1038: 匿名さん]

江東区もそろそろ上げ止まりでしょうか？

[1039: 匿名さん]

埋立地も有明あたりを筆頭にもう下がってきてるじゃん。

[1040: 匿名さん]

さすがの江東区が上げ止まるほど今回の不況は深刻なのですね！

[1041: 匿名さん]

>>1039
これ見る限り下がって無いようですが。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[1042: 匿名さん]

都心のマンション価格は高止まりしたままで、全然買えませんわ。
あと何割か値段が下がらないと割高すぎて手が出ないね。

[1043: 匿名さん]

都心部なら買えるんじゃない？
それでもだめなら郊外へ。

[1044: 匿名さん]

世帯数より戸数がかなり上回っていますので、今年は中古が活発に流通するでしょう。
３０００～４０００万が主流です。　　民主党の政策もその方針です。

新築は高くなりすぎて、欲しいけど手が出ない。　それにしても大手デベの体力はすごいもんですね。

[1045: 匿名さん]

>>1044
残念ですが中古は品薄。
余っているのは賃貸だけです。

[1046: 匿名さん]

大手デベの体力・・・
在庫の扱いを経理上上手く処理してるだけなんでは？

特に「すみふ」なんかは巨額の有利子負債でとんでもない事になってる気がするんだが。

[1047: 匿名さん]

財務諸表読んでる？格付推移見てる？そういうの見てから発言しようね。

[1048: 匿名さん]

格付けに散々なめに遭わされてるからなー
紛らわしかったり
飾ったり

[1049: 匿名さん]

すみふの営業CFは過去3年マイナスだね。

[1050: 匿名さん]

有明のオリゾンマーレ７１平米が３６８０万円とお安くでてますね。
値下げしたばっかりだし、新年早々売れちゃうんじゃないかな？

今までのオリゾンマーレの成約価格から見るとちょっとお高めですが、日当たりもよく間取りも良いですよ。
私のお勧めの物件です。

[1051: 匿名さん]

オリゾンマーレってどこにでてるの？

[1052: 匿名さん]

なんか中古マンションの業者が入り込んでるようだな。

[1053: 匿名さん]

「中古マンション」　　検索すると、やまほど出てくるけど　「賃貸」　検索しても、やまほど
でてくる。
いずれにしても値下がり傾向はつづく。

[1054: 匿名さん]

中古マンションの数・・少ない
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
賃貸物件・・めちゃ多い
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

[1055: 匿名さん]

>>1053は3つ以上はいくつでも「やまほど」と認識しているようです。

[1056: 匿名さん]

中古が本当に少なくなったね、
その内、賃貸から中古に回るのが増えるかな？

[1057: 匿名さん]

需要の中心が上京者に移行したみたいですね。
新築同様、中古も郊外の動きは鈍く、都心部は活発です。
二極化が進んでいます。

[1058: 匿名さん]

検索してやまほど出てくるから値下がり傾向って　笑
小学生からやり直してこいよ

[1059: 匿名さん]

値下げ物件は１月、２月がクライマックスでしょう。
大手の新規物件は１～２年後完成物件が主流で供給される。
売主は時間掛けてじっくり売るつもり、だから値引きはない。
完成在庫物件がお買い得でしょう。

[1060: 匿名さん]

＞＞１０５９
世田谷区にいっぱいあるけど、何年も経っているのばかりで、いまさら値下げなんかしそうな雰囲気じゃないけど。

[1061: 匿名さん]

違うよ。
東京駅5キロ圏内の売れ残りをさっさと買えってことだよ(笑)
湾岸のね(笑)

[1062: 匿名さん]

>>1060
世田谷区の場合小規模マンションが多いので、総戸数３０戸中５戸とかそんな感じ。
数が少ないから、信用できる投資家に特別価格で売ってどうにか完売させているようです。
投資家は賃貸マーケットに出しているようですが、家賃が高過ぎて借手がついていないようです。
その内、築浅中古ででてくると思いますよ。
大規模の場合目立つので、そう言った手も使えないので、ニコタマがどうなるか見物です。

[1063: 匿名さん]

大家業30年以上やってる人の話。
区分所有で大家やるとたいていは損するってよ。
大家業で損するものを個人が購入して得するはずないべっていわれた。
デベが売るときには、単純に家賃とローンの額面だけ比較して購入したほうが安いと思わせる。
修繕積立金や修繕一時金などの後からドカッとくる経費の仕組みは話さない。シロートはみんなそれで躓くそう。
泣く泣く二束三文で売却されて、それをさらに買い叩いた区分大家しか利益なんか出ないってよ。
大家が買い叩くってのは桁が下がるレベルの話だとよ。
修繕費用が集まらなくて修繕しないまま転々してる物件が山ほどあるとさ。
怖っ！

[1064: 匿名さん]

>>1063
世田谷区のちょっとした資産家はみんなやってるんじゃない？
相続税対策を兼ねていて、ローン無しの人が多いのでは？

[1065: 匿名さん]

外周区は駅近じゃないとどうしようもないよ。
貸せませんｗ

[1066: 匿名さん]

上京者って通勤利便性だけを考えて生きてるの？

[1067: 匿名さん]

首都圏マンション2010年は上向き？　止まっていた工事動き出す

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100101-00000002-jct-bus_all

[1068: 匿名さん]

売れる見込みなんかないのにな

[1069: 匿名さん]

>>1063
金持ちほど釣られない。
騙されるのはダボハゼ借金大魔王！

[1070: 匿名さん]

そんなにお得なら自分で買えば？って

[1071: 匿名さん]

まだ買ってないんですか？

[1072: 匿名さん]

俺もそう思った。

[1073: 匿名さん]

マンション屋はいつでも大嘘つき。
マンション屋はいつでも買い時。

[1074: 匿名さん]

>>1063 その通り！w

[1075: 匿名さん]

「今は買い時じゃない」って言う販売員なんてどこの世界にもいません。普通はセールストークを省いてポイントをおさえて検討するもの。
セールストークの言葉尻に噛みつくのは、頭の悪い人に見えるからやめたほうがいいですよ。

[1076: 匿名さん]

年中買い時って言ってんだから信憑性も説得力もゼロだよ。(笑)

[1077: 匿名さん]

＞＞１０６６
それから地域の将来性

[1078: 匿名さん]

金利が上がって買える人が激減。
ほとんどの人が一生賃貸になります。

邦銀の運用担当者は「依然として投資家の動きは緩慢で、先物売買に終始した」と指摘した。外資系証券の関係者は「新年入り直後とあって出来高が膨らまなかった」と話した。現物市場では、残存２年から１０年にかけた国債流通利回り格差が小幅に広がり、イールドカーブは、ややスティープニングする形状となった。日銀がデフレを容認しない姿勢を示したことで、市場で「暗黙の時間軸強化」を織り込む動きが広がる一方、入札絡みで証券会社など業者から持ち高調整目的の売りや、価格変動リスクを抑制するための先物売りが出やすい弱材料が混在している。「海外中銀の出口戦略の思惑が浮上しており、円安を通じて長期ゾーンの金利上昇圧力が強まりかねない」（外資系証券のストラテジスト）との見方もある。　

[1079: 匿名さん]

いいじゃん、みんな庶民は横並びで賃貸。
実に公平な世の中だよね。

どーせ、俺は買えないし、
ばんばん国債発行して欲しい。

[1080: 匿名さん]

どうせなら、俺だけ安く買いたい。俺だけ得したい。

[1081: 匿名さん]

賃貸か～
ますます東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションが有利になるな。

[1082: 匿名さん]

半径5kmって、西と東では、
その重みも違ってくるよ。

価値を物差しとすれば、
綺麗な円にはならない。

[1083: 匿名さん]

訂正します。
「現在価格」を物差しとすれば、
綺麗な円にはならない。

将来価値は？ｗ

[1084: 匿名さん]

将来、逆転？

地盤がゆるい、土地が低い等のデメリット、リスクは
現在は折り込んでいるが、
将来、関係なくなるってこと？

[1085: 匿名さん]

>>1084
東京駅から半径５ｋｍ圏内はちゃんと整備されて関係無くなってるじゃん。
逆転はしなくても、近づいて行くのは確実ジャン。

[1086: 匿名さん]

まぁ、将来は関係なくなるかもしれないが、、、いつになるかわからんね。

[1087: 匿名さん]

地盤を整備するって、可能？
建物単体で対応することは将来可能かもしれないが、
現時点では、非対応な建物しか建ってないんじゃない？

[1088: 匿名さん]

>>1087
構造物による対応ですね。
対応構造物＝マンションが増えれば、
建物同士が安定した地盤を形成するわけです。

まあ、どっちにしても気にするほどの違いじゃないですよ。
大げさに考え過ぎでしょ。

[1089: 匿名さん]

わずか30メートルほど杭打って地盤安定するとでも？(笑)

[1090: 匿名さん]

地震で一番怖いのは火災。
建物の倒壊は、よほどの建物じゃない限り有り得ませんよ。
老朽化した木造住宅とか、
揺れやすさは気にする必要無いと思うよ。
それより今の価格差はおいしいと思うよ。

[1091: 匿名さん]

東京駅から半径５キロとかもうやめてくんないかなあ、上等さん。

せめて議事堂から半径５キロにしてくれればまだ信憑性あるよ。

[1092: 匿名さん]

↑それいい

[1093: 匿名さん]

高値掴みのタワマン低層階！


救われません。




ただただご愁傷様。

[1094: 匿名さん]

まぁ、城東は自己責任で。
生きてる間に、大地震起きなければ、勝ちだ。
リスクをとりたい人向け。

治安、子育て環境とか抜きにしてね。

[1095: 匿名さん]

安いところはそれなりの人達が住みますから。コストパフォーマンスはよくても、投資じゃなく住むとなると東側には住めません。

なぜ田園調布に金持ちが住むのか、それは逆説的ですが貧乏人が住めないからです。

ブランドはみんなが持てるようになってしまっては、価値が落ちます。

[1097: 匿名さん]

>>1095
世の中のお金持ちはほんの一握りの１％ですがｗ

目指すは、
１０％の人が住む街で良いよ。謙虚にねｗ

[1098: 匿名さん]

>>1094
また犯罪発生マップですか。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[1099: 匿名さん]

世田谷、目黒は犯罪少ないじゃん。

[1100: 匿名さん]

東京でブランドと呼べるのは田園調布だけじゃない？
成城もマンションがいっぱい建って、雰囲気崩れたし。

[1101: 匿名さん]

中央線沿線がひどいね。
アパートが多いからですか？

[1102: 匿名さん]

いいところだね。
最近の埋立地も何もないところからの出発だから犯罪発生率低いかな？
人があつまるところは犯罪発生率高いよね。豊洲は人が集まるから犯罪率高いかな？

[1103: 匿名さん]

なんだかんだ言いながらも都心～湾岸のタワマンが真っ暗です。

[1104: 匿名さん]

湾岸なり城東なり、ちゃんとした学校探すの大変ではないですか？
微妙なエリアが隣接してたりして。

[1105: 匿名さん]

豊洲と東雲については問題なさそうです。
微妙なエリアの人は微妙なエリアの学校が別にあるので。

有明は今作ってるらしいけど、微妙なエリアの人も入ってくるだろうから微妙ですね。
期待はできるんだけど、微妙。

江戸川区とか葛飾区の事は分かりません。。。。

[1108: 匿名さん]

待機児童てんこ盛り！
小中学校パンク状態。

[1109: 上等]

>>1091さんへ。

>東京駅から半径５キロとかもうやめてくんないかなあ、上等さん。

とのことですが、先ずはご指名ありがとうございます、でもそれは他のかたの説ですよ。
ただし現実にはそういう流れになっている気がします。
東京の移り変わりを見て思うのですが、本来都心は働く場であり、公害や交通戦争などでもっと住みにくくなる予定だったのではないでしょうか？

そしてそのような判断、結果が西側の発展反映に繋がったのだと思います。(従って５㎞より遙か長い距離になりますね)
質的に言えば旧来、高い志を持った方々が多く移り住んだ証明でもありますが。

では今後の城東地区は？
手前味噌になるかもしれませんが、実感として随所において環境が良化しているところが見られます。
それには新しく関心を持ってくださる人々が増えたということもありますが、
その一因としては変遷を見て育った人には分かるように、ようやく「戦後の影が消え始めた」のも大きいと感じています。

よって個人的感想としては５㎞より先にも住み心地の良いところが多くなりつつあると思っているのですが・・・。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*ﾟ∀ﾟ)ノ.・。*゜♪。☆彡

[1110: 匿名さん]

湾岸の変わり様のほうがびっくりしますけどね。
語りつくされてきてネガさんも張り付いてるけど、豊洲なんて住みやすいよね。
東雲と有明には住みたいとは思わないけど、豊洲なら住みたい。
勝どきも、今から変わっていくんだろうなぁ。

[1111: 匿名さん]

首都圏出身者が主体の団塊Ｊｒ需要も終わって、これからは地方からの上京者需要に変わって行きます。
上京者数が増え始めたのは2000年からですから、当時22歳として現在32歳くらいです。
これらの人々は東に対する先入観が無いので、東側の外周区にとっては有利な材料でしょう。

また、予想される日本の長期低迷も有利に働くでしょう。
家賃差、価格差に対する評価が高まると思われます。
町工場、小さな運送会社の最後の担い手である団塊の世代もそろそろ引退、廃業となるでしょうから、
東側外周区の供給能力が落ちる心配は無く、家賃差、価格差はまだまだ続くと思われます。
今後の１０年で、外周区の人口配分はかなり変化して行くと思われます。
また、町工場系の減少と住民の増加は東側外周区の住環境を良くして行くでしょう。

[1112: 匿名さん]

地方からの人の方が東側に対する偏見は強いですよ。歌舞伎町に対して恐いというイメージがあるように、東側に対しても何か恐いイメージがあります。

今日の日経にもありましたが、東側はこれからアジアの方たちがたくさん住まわれるのではないでしょうか。足立は十年前に比べて三割増えているみたいですよ。

[1113: 匿名さん]

昔から東京に住んでる人は東は選ばない。

[1114: 匿名さん]

地方から来た人は、歌舞伎町は知っていても東については地名すら知らないのが現状。。。

ま、あたりまえだよね。下北沢や吉祥寺は名前知ってるけど、東雲や亀戸・小岩・金町って言われても、知ってるわけないよなぁ。亀有だけは有名かも知れませんけど。

[1115: 匿名さん]

>>1114
西も東も詳しくは知りませんよ。
地歴なんか関心も無いのでは？

[1116: 匿名さん]

地方出身者でも「西と東で人種が違う」と知ってます。

地縁がないぶん、しがらみがないので、問題の少なそうな
地域を選びますよ。

ガラが悪いとか物価の安い地域は、昔のB地区や生活保護世帯が多いし
競艇や競輪場の近く（沿線）とか風俗、工場エリア、港湾地区は
絶対選ばない。

[1117: 匿名さん]

湾岸のタワマンが売れてる理由は、地方出身者を騙して買わせてるからじゃなかったの？

[1118: 匿名さん]

西側の品位を下げるような発言は慎んで欲しいな。

[1119: 匿名さん]

ちなみに２３区の東西ってどこで分かれるのでしょうか？
隅田川でＯＫ？

[1120: 匿名さん]

凄いね、湾岸売れ残りさんの必死具合は。
湾岸が売れてる原因は･･･なんて、さも売れてるような。

[1121: 匿名さん]

人種が違うだって(笑)

[1122: 1116]

西側にもそういう地区はあるので、それらはもちろん避けます。