プレサンス ロジェ 大阪福島ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 大阪福島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pl-ofs69.com/

所在地：大阪府大阪市福島区海老江八丁目15番16（地番）
交通：阪神本線「淀川」駅徒歩5分
　　　JR東西線「海老江」駅徒歩6分
　　　大阪市営地下鉄千日前線「野田阪神」駅徒歩8分
　　　阪神本線「野田」駅徒歩12分
間取：2LDK・3LDK
面積：62.55㎡～70.48㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：日本住宅管理株式会社、株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

リバーより駅近ではあるね。

[22: 坪単価比較中さん]

>>21
それぞれの駅の中古マンションを調べてみた
駅距離VS駅力って感じかな？


プレサンス ロジェ 大阪福島
淀川駅の中古マンション 物件一覧
http://www.homes.co.jp/mansion/chuko/osaka/yodogawa_06188-st/list/


リバーガーデン福島 　木漏れ日の丘
野田駅の中古マンション 物件一覧
http://www.homes.co.jp/mansion/chuko/osaka/noda_02461-st/list/#

[23: マンコミュファンさん]

残念ですが、昨日の日銀の決定により、
インフレ来る期待は消滅しました。

ローンで購入は数年待ちましょう！

[24: マンション検討中さん]

>>20
今まさにプレサンスから営業うけてます。
と言っても詳しい価格は教えてもらってません。
リバーも検討してると言ったら、紹介しますよ！やめといた方がいいとは思いますけど。と言われました。
こちらは施工が長谷工だということ、プレサンスは一部上場企業だということに絶対の自信を持っているようです。

リバーより1000万ぐらい安いのかな？と思ってたので、それならこの立地でも許容範囲だと思ってたのですが...やっぱり高いですよね。
阪神淀川駅ではなく、主に海老江を使うことになるかと思いますが、悩みます。

[25: 匿名さん]

営業さんもノルマがあるから必死なのでしょう。
ただ。そういうしつこい営業が困ってしまうから
なかなか資料を取り寄せたり、モデルルームへも行けなかったりします。
ここは絶対に見てみたいという物件が出るまで気ながら比較していこうかと考えています。

[26: マンション検討中さん]

こちらの物件、リバーより価格的に安ければ魅力的ですね。
ただ、リバーは、850戸のスケールメリットを活かした設備が魅力的です。
どちらが良いか、決めかねています。

[27: 評判気になるさん]

>>24
>>25
プレサンスは投資マンションの電話営業とかセミナー営業で有名な企業だし営業マンの歩合が高いって聞きます
ファミリーマンション分野の営業マンも実力歩合主義なんでしょうか
ノルマというよりは歩合があるから必死になって強烈な営業をするのでしょうかね

関西を代表する大企業の積水ハウス、クボタ、オムロン、武田薬品より高い年収って企業としては波に乗ってますね


40歳年収｢近畿地方591社｣ランキング
2016年07月26日
4位　プレサンスコーポレーション　1,045万円　

http://toyokeizai.net/articles/-/127637?page=2

[28: マンション検討中さん]

>>25
>>26
>>27
私はどちらかというと大規模マンションは嫌なので、規模はこちらの方が好きです。
ただ価格が思ったより高かったです。
工場に囲まれてるのに？と思いました。

プレサンスの営業は本当にしつこいです。
ここが気になってる。と伝えると、紹介しますよ！うちにも紹介料入りますし、どんどんおっしゃってください！
と言うわりに、最終的には自社マンションをめちゃくちゃ推してきます。
あれ、さっきの話は？というのが度々あります。
プレサンスは歩合高いみたいですね。
ご自分でおっしゃってました。
でも穏やかな営業マン？もいますし、(プレサンスではない)気になる物件があればとりあえずモデルルームに行かれることをオススメします！
階によりますが、広告の値段と実際の値段が違うなんて普通ですし、オプションだらけのモデルルームですが、なんとなく雰囲気はつかめますし。帰りに周辺をブラブラして、、。
楽しいですよ！

[29: 坪単価比較中さん]

>>28
大規模物件で嫌な面がたくさんあるのは理解できます
人間関係でグループが出来たり噂話がたくさん飛び交ったりとか面倒もたくさんあります

逆に小規模物件も同様な問題があります
マンション役員が直ぐ回ってくるとか少数なので問題行動が目につきやすいとかです

経済的な問題でいうと小規模物件は管理費修繕積立金の割高問題だと思います
マンション購入書籍を読むと総戸数100～150戸ないと管理運営経費の面では必要以上の負担になるようです

[30: マンション検討中さん]

>>29
マンション役員、、。
全く考えていませんでした！

そうですよね。
大規模の方が管理費等は抑えられますよね。

やはりマンション購入書籍等読んで勉強されてるんですね。
私はスーモを読むくらいで何も勉強してなくてお恥ずかしいです。

[31: マンション検討中さん]

>>29
100〜150戸頭に入れておきます！
ありがとうございます。

[32: 匿名さん]

こちらの場合は69戸、管理費修繕積立金は割高になるってことですか。
物件概要で確かめようと思ったら、まだ未定のままなんですね。

大阪駅まで自転車で9分との案内があるんですけど、自転車で通勤する人もいるのかな？
雨の日は最寄りの駅まで徒歩、晴れの日は大阪駅まで自転車ってのもいいかもしれないと思ったんですけど。

[33: マンション比較中さん]

30
>>32
管理費と言えば、このマンションは管理会社が2社ありますね
こんな小さいマンションで管理会社が複数あるなんて聞いたことがない

子会社のプレサンスコミュニティというのが入ってるけどここに手数料とか取られるのかな？
日本住宅管理というのは普通のマンション管理会社みたいだけど

[34: 匿名さん]

大阪駅まで自転車で9分は、誇大表示ではないですか？
リバーが自転車で8分と表示していますし
鷺洲より大分離れているんでは

[35: 周辺住民さん]

>>34
宅地建物取引法で徒歩の分数は1分80mと規定で決まっています
坂道、踏切、信号とか関係無しで1分80mです

自転車は法の規定がありません
定義についてはプレサンスへ問い合わせて下さい

[36: マンコミュファンさん]

>>34 匿名さん

予定地の近所に住んでいます。
確かに自転車で9分は難しいと思います。
夏以外は梅田の勤務先まで（ヨドバシ付近）自転車通勤してますが20分はかかります。
信号が多いですし、朝は車道にも歩行者がはみ出すほど混雑している時があるので…笑
私はママチャリなので、男性で競技用自転車などに乗っている方はもうちょっと早く着くのかもしれませんが…
でも安全運転しようとおもったらそこそこかかりますよ。

[37: 坪単価比較中さん]

>>34
>>36
このホームページの一番下にこうやって記載されてます
分速300mってことは秒速5m、時速18kmという計算ですね


>>※徒歩分数は地図上の約80mを1分、自転車分数は約300mを1分で換算した現地からの概測時間です。
http://pl-ofs69.com/location.html

[38: 坪単価比較中さん]

>>24
>>26
リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の次の期は値上げしたみたいですがやっぱり魅力的ですよね

[39: マンション検討中さん]

モデルルームの来場予約を予約フォームからしたのに、一週間以上連絡ないまま夏季休暇…
やる気ないのか

[40: マンション検討中さん]

>>32
そうなんですよ。
まだ未定のままで...
早く発表してほしいです。
野田から梅田なんてすぐですよ！
ここに住むのなら私は自転車通勤しますね。
駐輪場二段ラック式じゃなくて全部スライドが良かったです...。

>>38
魅力的ですが値上げされたら手が届きません！笑
プレサンスはリバーガーデンのことどう思ってるのかな？
マンションの構造的にはどうか知りませんが、立地で劣るのだから安くしてほしいです。

>>39
予約したのですね！
連絡きましたか？

[41: 匿名さん]

買い物や銀行に出かけた際に二段式の駐輪場を使う機会がありますが、
ものすごく使いづらいのでマンションの駐輪場にはどうかと思います。
スペースは有効利用できて合理的なのでしょうが、結局面倒になり
駐輪場以外の敷地に駐輪する人が増えるのではないかと心配です。

[42: 匿名さん]

ここ購入した人っていないのかな…？
私はモデルルーム見学した次の日に決めてきちゃいました。

もともと海老江や鷺洲の賃貸に住んでいて、買うならこの地域って決めていました。
リバーも考えたけけど、大規模とか好きじゃないし価格も手が出ない。
じゃあこっちだなって。子供もいないので周辺環境はあんまり気になりません。

あと価格は正直言って安くないです。そのわりに建具なんかは少々安っぽいかも。
2500万台～につられて見学に行きましたが、その価格は表示されている中では1件だけでした。
(表示されてないだけで他にもあるかもしれませんが)

どなたかがおっしゃっていた管理修繕積立金ですが、
近くにあるプレサンスロジェ福島と同じぐらいだったと思います。
まぁ10年後ぐらいにはガッツリ上がるんでしょうね。

[43: マンション検討中さん]

>>42
2500万台は2LDKの2階でしょうか？
うちは3LDK希望なので3500万円ぐらいなんでしょうね。
他に新築が建ちそうにもないし、中古も高いし、この地域が良いならここしかないのかな。とは思っています。

[44: マンション比較中さん]

>>42
管理費修繕積立金については、こんな小さいマンションで管理会社２社体制で
一つは自分とこの子会社をぶっこんでくるってことは利益取る気まんまんなんだろうな・・


>>管理会社　日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

[45: マンション比較中さん]

Yahooだと契約は９月からになってるけどもう契約始まってるみたいね


http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00125260/summary/#tab...

販売スケジュール
第1期　予告広告
販売開始予定 : 2016年9月上旬
※本物件は予告広告のため、販売開始まで契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

販売概要
第1期　予告広告
価格 専有面積 間取り 販売戸数
2,500万円台予定～3,500万円台予定 62.55m2～70.48m2 2LDK・3LDK 5戸

イベント
事前案内会開催中

[46: 匿名]

福島区で検討しています。

リバーを見る前にこちらのモデルルームに伺い、部屋を押さえるところまで話が進みました。

こちらしかモデルルームを見ていなかったので、リバーも一応見に行きたい。と話を切り出すと、3LDKは5000万円近くする。との事で、検討の余地がないと思い、話を進めようとしていた矢先、昨日友人から、リバーは南向きの10階以上で4200万円くらい。と聞きました。

3LDKで300万円位差があるのですが、その差が妥当なのか、大きいのか分からずにいます。

ここはかなり人気だからすぐに完売する。と営業に言われているので、悩んでいられないとは思っています。

リバーのモデルルームには行きたいのですが、行けば余計に悩んでしまいそうな気がしています。

300万円の差は今後のことを考えると大きいかな。と思っているので、ここで部屋を選べるうちに決めてしまった方がいいでしょうか？

両方検討している人の意見が欲しいです。

よろしくお願いします。

[47: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん

リバーのモデルルームだけ行って、
プレサンスのほうは建設予定地だけ見に行きました。
うちは子どもがいるので、
プレサンスの周辺環境からモデルルームに行く前に検討外になりました。
近くの工場のにおいとか、少し気になってしまいまして…
あとリバーのほうが校区が良さそうだったので。

リバーは東向きの棟だと70㎡の部屋で2F3900万円台が予定価格になっていました。
8Fぐらいまでは4000〜4100万円以内におさまる予定のようです。
仮に300万円の差だったとしたら、
個人的にはリバーはおすすめです。
もし子育て世帯だったり、今後予定があるとかならなおさらです。
ただリバーはプレサンスに比べたらかなりの大規模物件ですし、
ほとんどファミリーばっかりだと思うので、
物件の規模とか住民層とか、好みがあるとおもうので、そのへんも比較されると良いと思います。
リバーもすでに登録開始していて
どんどん契約が進んでくると思うので、
お部屋選べなくなってくると思います。
要望書もたくさん出ている感じでした。
もしモデルルーム行くなら
早く行かれたほうが良いと思いますよ！

[48: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん

確か2500万円台の部屋はそこだったと思います。
この部屋は抽選になるって言ってましたよ。
多分そこ以外は低層でも3000万台はしてましたね。

福島区って中古でも高いですよね...。
私も希望する中古マンションがあったんですが、調べてみたら
4.5年前に売りに出されて以来出てなかったので諦めました。

あと、本当かは分かりませんが、住友跡地にはタワーマンションが出来そうだと
担当の人が言ってました。
まぁ土地取得価格が凄かったので、とんでもない価格になるでしょうね。

[49: 匿名さん]

>>44　マンション比較中さん

管理会社が2社入ってるのは私も気になったので質問しました。
清掃などのマンション管理は日本住宅管理株式会社で、管理費などのお金に関するチェック機構として
株式会社プレサンスコミュニティを入れているとの事でした。

管理修繕費計画表を見ましたが、2社入っているからといって
他と比べてそこまで高額という感じはしませんでしたよ。
他の方がどう感じるか分かりませんが・・・。

[50: 匿名さん]

>>49
単純にそういうのは管理会社一つにして下請けに出すもんじゃないのかな？

プレサンスの他の物件もみんな2社なんだよね
でも他の企業ではこんなやり方見たことないんだよね

[51: 匿名さん]

>>50

普通は管理会社が1つなんですね。知りませんでした。
どうしてプレサンスは2社入ってるのか次担当に会った時聞いてみようかな。
でも前回聞いた時と同じ返答が返ってくると思いますが。

[52: 口コミ知りたいさん]

>>51
営業マンに聞いても意味ないような・・・

こういうのは企業方針でそうしてるだけだろうし

[53: 匿名さん]

価格で選ぶとしたら、ここは割といい感じかなと思いますが
どのプランも面積が少し狭い感じなのが気になります。
立地で考えたらお買い得なのかどうか。
ファミリー向ではないのかも・・・。

[54: 口コミ知りたいさん]

大阪市西区九条駅前のエステムコートディアシティってどうですか？

[55: 福島区で生まれて住んでます]

福島区で生まれて吉野に十数年前に出来たマンションに住んでます。
マンションの売価、結構良いんで、住み替えで検討しています。
リバーの一期はスルーしました。東向だし、奥まってて駅から遠いので
この辺り昔から町工場と長屋が多いところですね。でも治安は福島区だから良いし、学区が野田中じゃなく八坂だから少々劣りますが、まあ子供いないし、将来的に駅まで徒歩圏ということで賃貸に出せるかもと考えて検討してます。ただやはり今よりは少々駅まで遠い…
でも福島区で当分は大規模マンション出来そうにないし
出来ても4,000万超ばかり
北区(旧大淀区)ないなりますが、シンホニーホールの隣の高層マンションはメチャクチャ高そうだし(宣伝費あんなに使ってるし)
難しいですね。

何か決め手が欲しいです。

[56: マンション比較中さん]

>>55

このマンションて東向きじゃなくて南東向きだったはずだけど違った？

今現在駅近のマンションに住んでるからここだと遠くなるなーと思って
試しに歩いてみたけど(利用路線は海老江)そこまで遠いとは思わなかった。
感じ方には個人差があるから他の人がどう感じるかは分からないけど。

福島区で大規模マンションが希望ならリバーでいいのでは？
3000万台のお部屋もあるみたいですし。
それか住友跡地のマンションを待つか。

無理にここの決め手を探さなくてもいいんじゃないかな。

[57: 福島区で生まれて住んでます]

確かに東に振ってますね。
真南はなかなか難しいので、許容範囲かと
Riverは、2期は南向きが中心ですが価格帯は一期より当然上がりますよね。
今週末にでも価格聞きに行こうかと考えてますが
低層階でないと3,000万円台は難しいのでは？

私観ですが、リバーは内装が建具が装備がコストダウンをはかるためにCheapな感が否めないんですが…

同じ敷地内に建つ、もう一棟は、投資用の1LDK中心のマンションだそうですね。居住層は、どうなんでしょうか？

[58: マンション比較中さん]

リバーの南向き2期はかなり強気の値段だと思うけどそれでも売れるんでしょう。
リバーって住居内の設備は割といいらしいけど、共用施設のエレベーターとかが
団地の様だと言われているので確かにチープ感はあるかも。

価格は南側の棟なら低層階でも3000万後半はしそう。鷺洲が人気とはいえ高すぎのように思う。
それよりマンションの中庭？に住人以外でも自由に入る事ができるというのが嫌だ。
本当だったら防犯面で心配じゃないのかな。

投資用マンションは梅田なんかにお勤めのおひとり様用じゃないんですか？

[59: 匿名さん]

電車を日常利用している人にとっては、とても便利な立地だと思います。
間取りで見ると、使い勝手が良いとは言い難いかなという感じはします。
立地を優先に考えて購入したい人向けのマンションかもしれないです。

[60: マンション検討中さん]

55さんの書かれているようにここ数年で出てくる福島の物件は4000万円超えてますね。
リバーガーデンも二期はもう3980万円からのみになってますし。
南手の住友跡地は550戸くらいのものが建つらしいですが、価格も高め設定でいくらしいです。リバーガーデンより高めになるとのこと。
（他のエリアの物件を見に行ったときにここを売り出す販売会社と同じだったので営業の方から聞きました。）

悩みますね。

[61: 福島区で生まれて住んでます]

昨日、River Gardenの話聞いてきました。
南向き上層階は、プレミア設定で高価格設定、南東角は全て4LDKで7,000万円台のみ 4,000万円台半ばでは、間の部屋しかないですし
また人の主観によると思いますが、どうも
①フローリングが安っぽい
②Doorは薄いし重厚感ない

でプレサンスの方が上だと思いますが、これは人によりますね。
福島区でこの価格帯で素敵なマンションは当分は出そうにないし

[62: 匿名さん]

デベから無償・有償オプションとインテリアオプションの連絡きた。
A3のコピー用紙に両面カラー印刷されたものが3枚入っていただけだったｗ

他のマンションはパンフレットや冊子で送ってきたと聞いていたので、
あまりの質素さに驚いた。まぁ選択肢が多いと迷うのでそれはそれで助かるけど。
こういう所にあまりお金をかけてないのは好感が持てるかな。

オプションはどれも高いから何も頼まず全て外注するつもり。

[63: 福島区で住んでます。]

プレサンスロジェ大阪福島 購入検討しています。
Riverより少しは野田阪神まで遠いですが、そんなには変わりません。
いいマンションだと思いますし、価格は4,000万円未満で買えてお手頃だと思います。
では、何故、販売即完売ではないのでしょうか？
皆さんが二の足を踏む要因は何ですか？

当然、プラス要素、マイナス要素共にあり、そのプラスマイナスで決めるのですが、マイナス要素を 何で即ほとんどが売れてしまわないのか？
ご存知な方がいらっしゃいましたら、どうか教えて下さい。お願いします。

[64: 匿名]

>>63 福島区で住んでます。さん

立地条件じゃないですか？

あと、フローリングは直床ならここもリバーもタワーも同じ防音フローリングのはずですよ。

[65: 匿名さん]

>>63

周りが工場地帯だからでしょう。
だからお子さんがいる人は避けるんだと思います。
何度かモデルルームに行きましたが、見学に来ている方は年配の方や女性1人の方が多かったです。

私はここ購入組ですが、デメリットらしいデメリットは感じていません。
子供がいないので立地も何の問題もありません。
私にとってはメリットの方が大きいですが、
あえてデメリットを言うなら間取りが普通すぎてつまらないという事ぐらい。

あと4000万以下でお手頃だからって販売即完売するマンションの方が珍しくないですか？
同時期にリバーという大規模マンションが売りに出てるんだから
当然そちらに流れる人も多数いるでしょう。
リバーが無くてこのマンションしか選択肢が無ければ
即完売した可能性はあったかもしれませんが。

[66: 福島区で住んでます。]

>>64 匿名さん

ありがとうございます(^^)
フローリングは、プレサンスの方が、色とか含めて好きです。
室内設備も材質等は、そんなに差異はないと思いました。

Riverには、全戸トランクルームが玄関についていますが、収納は内部も合わせてRiverでしょうか？
ただ決定的な要因にはならない程度です。

[67: 福島区で住んでます。]

>>65 匿名さん
ご意見ありがとうございます(^^)
大変参考になります。またお考え、状況(子供なし等)全く同じなんで共感しております。
先週、モデルルームに行きましたが客層は、おっしゃる通りでした。
Riverは、ファミリー中心でそれも忌避要因です。(躾の出来ていないお子さんは1番苦手なんで。Riverのギャラリーに行くといつも異常に騒ぐ怪獣がたくさんいます。)

間取って、ここ10年くらい変化ないですよね。建設コストも安く画一化で安全なんでしょうか？
周りが工場地帯と言っても小規模の工場ですし、昔の大規模工場は既に海外や郊外に移転すみなんであまり気になりません。(確かに30年前は塩素の匂いとかありましたが、今は全くありませんし)

気になる点は、隣に建設予定の投資型マンションです。1LDK中心で単身者用とのことでしたが、どのレベルの人間が入るのか？
分譲棟とは隔絶されると聞いていますが、環境や資産価値の低下が心配です。

またプレサンスの設計仕様でしょうが、駐輪場がマンションの裏で移動距離が大きい。近所のプレサンスロジェ福島を偵察しましたが、玄関に数台のママチャリが停められていて資産価値、景観低下させてました。
入居後の自治会の運営難しそうです。戸数も69戸で理事長など役員は早く回ってきそうですね。

Negativeな事ばかり書いてすみません。
どうしようもない事ばかり、どこのマンションでも考えられる事ですが、気になる点です。

本当にお手頃なマンションだと思いますし、購入に非常に揺らいでいるところです。
何か背中を押してくれるような事案を模索中。
週末は、靭公園のマンションギャラリーを偵察してきます。
目を変えて見て、改めてプレサンスを検討するためです。

またご意見アドバイス教えて下さい。
よろしくお願いします。

[68: 匿名さん]

67さんは投資型マンションが気になるのですね。
単身者の方とは生活リズムも違うでしょうし、あんまり気にしすぎるのもどうかと。
高級マンションでも変な人はいますから。

参考になるか分かりませんが、購入の決め手となったのは小規模な事と
広さや場所的にファミリー向けではないだろうと思ったからです。
ここなら玄関先に子供用自転車や三輪車が置かれたり、
エントランスで子供が騒ぎまくることも無いだろうと。
(当方も躾のなっていない子供は嫌いです)

役員は確かに早く回ってくるかもしれませんが、
自分のマンションになるんですから別に苦ではありません。
自治会の運営なんかは大規模の方が大変そうだと思ってます。
だって人が多すぎて意見なんてまとまりそうにないじゃないですか？

ちなみに低層階の先行オプションの締め切りが近づいてきています。
低層階をご希望なら早めの決断をオススメします。

[69: 福島区で住んでます。]

>>68 匿名さん
全てにおいておっしゃる通りです。全同意です。
ありがとうございます。前進しました。

比較にRiverの同じレスみたんですが、なんか変な人いますね。
ここには全て読んだんですが、そんな方は居なくて、真剣に真面目に意見交換を行ってられます。勿論、Riverのレスも大方は真剣な議論、意見の書き込みなんですが、チョットまともに議論できなさそうな変な人います。やはり大規模になるとこうなるんですね。自治会も同じですね。

私達は、高層階を検討しているんで大丈夫だと思います。営業の方からもそう言われています。あまりひつこくなく、スマートな営業の方です。

皆様のご意見が本当に参考になります。あらためてありがとうございます(^^)

[70: 福島区で住んでます。]

マンションの2020年問題、ありえるでしょうね。
現在、築古マンションに住んでるんで買い替えの時期としてはBestかもしれません。
背中を押してくれる要因になります。

住友製薬跡地や福島駅の電機屋本社の跡地もタワーマンションみたいなんで、福島区で次に出物のマンション待ってたら2020年問題にかかりそうです。新築マンション価格もさがるでしょうが、それ以上に現行住居の築古マンションの価格低下の方が大きでしょうから、投入できるCashの減少になりそうです。

今はチャンスなのかもしれませんね。