プレサンス ロジェ 西神南ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 西神南についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pl-ssm277.com/

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番2（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神南」駅徒歩5分
間取：2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK・4LDK+N
面積：60.62㎡～95.89㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[683: 購入しました]

中古が嫌なんで、新築の方が普通に良い、毎回ここでなんでプラウド推しなん？プラウドの廻しもんか？痛過ぎ＿φ(￣ー￣ )

[684: 匿名]

>>683 購入しましたさん
2300万で買えるマンションなんですよね。

[685: 通りすがり]

駐車場がチェーンって何がそんなにダメでしょうか？
学園都市の新築も含めて、新築中古とかなり見てきましたけど、ほとんどチェーンでしたし普通の設備かと思いますが。

[686: 購入しました]

2300の部屋では有りません、一々人の事気にするよね？そしたら貴方はどんな家にすんでるねんほんまレベルが低い話ばっかり、何か書いたら否定的な人残念な人にはこれ以上相手でけんわ（爆笑）お好きに❤️

[687: 名無しさん]

あんな、広告を飾っていると売れ残りも目立ちますよね。
プレサンスのマンションは妙法寺もバルコニーに広告を飾っているし、売れていないない事を目立たせてますね。
いつまでの完売を目指しているんでしょうね。
また、管理会社が2社と契約も無駄ですね。
グローバルコミュニティ株式会社→、ダイワハウスグループ24時間管理システムあり。
株式会社プレサンスコミュニティ →グループ会社、24時間管理システムなし。管理の仕事を提携管理会社に丸投げ。
管理会社を2社入れる必要はないですよ。
24時間の管理システムがない会社を管理会社と使う理由がグループ会社だから、金儲けとしか思えない。
自ら経営で資産価値を維持する必要はありますが、管理会社任せもダメですが、マンションは管理を買えと言う言葉もあります。
マンション購入は管理会社も重要。
入居者さん達は管理会社が2社についてどのように思われているのでしょうか？

[688: 購入者]

２重オートロックに関してですが、特に問題無いと思います。

購入して住んだ感想ですが、西神南の街は住みやすくて気に入りました。また駅近ですし、コープやカインズも歩いてすぐ行けるので助かります。住民の方も基本みんな感じ良さそうです。設備も充実していて快適です。購入価格に関しては、他の新築マンションと比較した時、まぁこんなもんかなぁって感じですね。
気になるのは皆さん言ってるベランダの広告は私も何か恥ずかしいので嫌です。笑

[689: 購入者]

私は小さい子供がいるので、子供に良い環境を最優先で考えました。
西神南は大人には物足りない町ですが、大きな公園がたくさんあって、あまりゴミゴミしていないし、治安もいいし、教育にも力を入れていると聞くので、子育てには良い所だと思います。
神戸市内で新築・中古住宅を30件くらい見て、第1に予算、次に環境、そして駅から徒歩10分以内は譲れないなど色々考えた結果このマンションに決めました。
過去のマンションの事を考えても仕方ないし、資材の高騰が収まるのを待っていたらローンが組めなくなるかもですし、それまでの家賃ももったいないし、と今ある新築マンションで考えると妥協する点もありましたが、以前住んでいた賃貸マンションよりも月々の支払いが安いので良かったと思っています。
設備は十分だと思いますし、住民の方々も会えば会釈してくれるし、快適ですよ。
住めば都です。
売れ行きに関して私にはどうする事も出来ませんが、もう少しCMをどうにかしたらいいのになぁとは思います。
ヤドカリとかモモコさんとか。
モモコさんは好きなんですがね。

[690: マンション掲示板さん]

朝から清掃の人、掃除機の音うるさい、夜勤帰りで迷惑

[691: 通りすがり]

>>690 マンション掲示板さん
このマンションを購入された方なら、役に立たない丸投げ管理会社に言えばいいのではないですか？
また、言うなら常識の範囲内で改善提案もしてください。
個々の生活スタイルの時間を聞き入れて掃除をするのも無理な事ですし、音などに関しても煩さには個人差がある事なので！
それか、690さんの部屋の近辺だけを避けて掃除してもらうかですね。

[692: 口コミ知りたいさん]

朝、清掃の人掃除機うるさい❗夜勤帰り迷惑

[693: 購入しました]

>>692 口コミ知りたいさん
管理会社に言って下さい。

[694: 匿名さん]

マキタはうるさい。苦情はメーカーに。

[695: 匿名さん]

管理人の男性はしゃべりがおかしい、説明あやふや、

[696: 匿名]

>>692 口コミ知りたいさん

なら、掃除、やめてもらえばいいじゃないですか！
そして、汚くなるマンションになればいいんじゃないですか！！
それか、掃除、掃除機がうるさいなら、マンションに住まなければいい。
夜勤とか掃除の人にはわからない。

[697: 匿名]

>>695 匿名さん
変な、管理人いますよね。
私も話をした時に⁇⁇と感じました。

[698: マンション検討中さん]

なんてレベルの低い書き込みなんだ、、

[699: 名無しさん]

［前向きな情報交を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[700: マンション検討中さん]

品質が落ちます。住みやすいいいマンションにしていきましょう！

[701: 検討中]

このマンションは品格に欠ける方が多く、お住まいなのかと。
そうでない事を祈りますが。
同じ西神南に住んでいる住人としては残念です。

[702: 入居者]

レベルの低い書き込みをしているのは、購入者ではなく、プレサンスの品を落としたいだけの関係のない人たちだと思います。
実際の入居者さんたちは、会えば挨拶を交わしてくれる気持ちのいい人たちばかりですよ。

[703: マンション検討中さん]

なぜプレサンスの品を落としたいのでしょうか？

[704: 名無しさん]

管理人の対応悪さ、説明あやふや

[705: 匿名]

買いたくても買えない人の...

[706: 通行人]

会えば挨拶をする！
これは普通の事ではないですか？
• マキタの掃除機が使われている！
• 管理人の対応について。
これが当てはまる場合は入居されている方の可能性はあると思います。
プレサンスの品を落としたい！と言うことがあるなら、他社の営業マンの書き込みや、ライバルの建物があるとかにはなりますが西神南では他に新築物件はありません。また、地下鉄沿線も学園都市いがいはプレサンスの新築以外ありませんよね。
プラウドが比較にはでてましたが、新築でもないので今更、争う必要はないかとも思いますね。
せっかく購入した自分のマンションの評判や品格を疑われる事を書き込みされるのは嫌だし、残念な気持ちにはなるとは思いますが、それに至るまでの販売会社の販売スタイルや、宣伝、広告にも原因があるのではないでしょうか？
少なからず、今迄、フィレールなどのモデルルームがあった時、営業の方は毎朝、近隣を掃除したりはしていました。
しかし、プレサンスのモデルルームの前を掃除している姿を見た事がありません。そう言う、ささやかな行動が出来ないのも、品を失う原因になるのではないでしょうか。

[707: 名無しさん]

管理人の対応悪さ、説明あやふや

[708: 匿名さん]

プレサンスの新築よりプラウドの中古を買ってほしい人がいるんじゃないの？

[709: 匿名]

確かに、そう考えれば、、、納得、、、マキタなど掃除機とか普通の人は解らない会社名です。

[710: 通行人]

>>708 匿名さん
参考にならないですね

[711: 匿名]

>>710 通行人さん参考にならないですね

[712: 匿名]

プラウドの中古は今出ていませんよ
完売です

[713: 匿名さん]

いや、普通に中古売ってるよ＜プラウド

[714: 匿名]

中古がどうこうより、
管理人の対応や、掃除機がマキタなのかを入居者は調べたら解るのではないですか？
入居者さんには申し訳ないけど、それが間違いないなら、他社の陰謀とかではなくなりますよ。
でも、管理人さんの対応は…と感じたのはありました。

[715: 購入者]

掃除機のメーカーどうでも良い話、要は買った人が住みやすいか住みにくい事違いますか？管理人がどうとかも管理会社に言えば？言えば対処するやろ？

[716: 匿名]

>>715 購入者さん
管理人会社が頼りないから、頼りない管理人になるんですよ。
対応力のない、管理会社ですよ。

[717: 購入者]

おかしな人に頼りないと言われる管理会社も可哀想です。

[718: マンション検討中さん]

>>708 匿名さん

普通はプラウドの中古買いますよね。

[719: 購入者]

まぁ買う人もおるんやない？食洗機付いてるとこと付いてないとこがあるみたいやからそこ悩むかなあ結構上階でて見晴らし良さそうだし、

[720: 匿名]

このマンションの購入者は、品がないみたいですね

[721: 匿名さん]

まあまあ、品がある人は、人のことを悪く言ったり、自分のことを良く言ったりしないですからね。

購入者のふりをして書き込んでいるのかはわかりませんが、私は掃除の音とか管理人の対応に問題を感じたことはないです。
またありがたいことに、周囲の隣人も挨拶をすると良い人ばかりでした。

イマイチなのは駐車場の入口ゲートを開ける際に、リモコンの反応が悪いことかな。
まあ我慢できる範囲です。

[722: eマンションさん]

管理会社が2社入っているんですね。
残念ですが、管理会社としての統一性も欠ける原因ですね。
対応力に劣りがあるのは仕方ないですね。
購入者さんには申し訳ないですが頼りないと一般意見で言われても仕方ないですね。

[723: 匿名さん]

管理人、犬のふんぐらい、自分でしろ、なんでも清掃員に頼むな、管理人なんのためにおるんや、受付で女としゃべり捲ってあほか

[724: 匿名さん]

［前向きな情報交を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[725: 白鵬]

器のコマイ方がいらっしゃる

[726: 匿名さん]

住人の話では、駐車場、車両荒らしが合っても、２０時以降カメラ作動してないし、管理人は、１７時にさっさっと帰るみたい。警備員おけよ

[727: 主婦]

隣の西神中央のプラウドに住んでます。
ここも夕方5時にコンシェルジュさん、帰っちゃいますよ。

[728: 口コミ知りたいさん]

ここは、24時間遠隔監視がないのですか？
ホームページには書いてありますか？
実際、なぜ、ここはこんなに売れ行きが悪いのか、知りたいですね

[729: 匿名さん]

駅から近いし駐車場も充分あって暮らしやすいですね。
管理人さんも、コンシェルジュさんも良い人ですよ。

[730: 口コミ知りたいさん]

>>729 匿名さん
なら、なぜ、売れ行きが悪いのですか？

[731: 匿名さん]

西神南車両荒らし多発、パトカー夜中回ってる

[732: 入居者]

社員さんしっかりして。

[733: 匿名さん]

>>730 口コミ知りたいさん
世間の相場より価格設定が高いからかもしれません。

[734: 匿名]

>>733 匿名さん

>>733 匿名さん
世間の相場より高いくもないのでは。
なぜなら、この土地は神戸市から入札しての土地にはなります。
プラウドの土地と、プレサンスの土地はもともとが分割した土地です。なので、土地面積も10,084,82平方メートルと同じです。
しかし、入札価格が契約時期2年の間で土地価格が高くなったのもあるのでしょうが、入札価格にかなりの差があります。
プラウド、平成25年3月契約
入札価格 (分譲決定価格) １,２６９,９９１,４６７円（１２５，９３１円／平方メートル）
総戸数 238戸

プレサンス、平成27年4月契約
入札価格 (分譲決定価格) ２,１８４,２６５,０００ 円
総戸数 277戸

土地購入価格にも差がこれだけあれば、設定価格が高くもないのではないですか！

[735: 匿名さん]

ここの掲示板は、購入者には全く参考にならんことはばかりですね。
閉鎖した方がいいと思います。
まぁ、購入者は参考にしないか。

[736: 匿名さん]

734は参考になりますね。わずか２年で土地取得価格が７割以上高騰。
プラウドシティのおかげで西神南の資産価値が大幅にUPしたのでしょうかね。
それともこの価格で入札したプレサンスがおかしいのか。
販売結果に答えは出ているのかな？

[737: 匿名さん]

西神各マンションの平均値
西神南
　プレサンス　　　面積75平米台　　平均価格3500万台　平均坪単価150万台
　プラウドシティ　面積81平米台　　平均価格3000万台　平均坪単価120万台

西神中央
　プレサンス　　　面積77平米台　　平均価格4000万台　平均坪単価170万台
　プラウドシティ　面積80平米台　　平均価格4100万台　平均坪単価170万台　
　ジオ　　　　　　面積80平米台　　平均価格4100万台　平均坪単価170万台　　

[738: 匿名さん]

神戸市内の新築マンションとしては、安いと思いますけどね。
まあ西神南ですし。

購入して良かったですよ。
売れ行き？私にはあまり関係ないですね。

[739: 匿名]

>>738 匿名さん
なんか、売れ行きが悪いのを認められない住人。
負け惜しみみたいですね。

[740: 匿名さん]

>>739 匿名さん

勝手な妄想も甚だしいですね。

[741: 匿名]

>>740 匿名さん
事実でしょ！
売れ行き悪いのも、事実。
認められないのも、事実。

[742: 匿名さん]

>>741 匿名さん

妄想してるのも事実なんですね。

[743: 匿名]

>>742 匿名さん
妄想？？？
売れていないから、垂れ幕広告。
売れているなら、垂れ幕広告はないでしょ！
それを認められない住人ですね。

[744: 匿名さん]

>>743 匿名さん

あまり熱くならないでください。
荒らしだと思われますよ。

[745: 匿名さん]

ていうか、ほぼ荒らし状態ですやん、すでに。

[746: 検討中]

購入者が買って良かったと書くことの何が負け惜しみなのか。
ただただ売れてないばかり連呼している書き込みよりもよっぽど参考になるわ。

[747: 検討中]

売れてない連呼する人って、自分の物件の価値が下がらないか不安で他人を揶揄して自己保身してるのか、少し価値が上がっていい気になってるのか、単純に性格が悪いのか、どういう人なんだろ？

[748: 匿名さん]

>>741
売れ行きが悪かったら何か？
www

[749: 匿名]

>>748 匿名さん
防犯面、管理組合運営に良くないですよ〜！
未だに、妙法寺のプレサンスは管理組合が出来ていません！

[750: 黒ちゃん]

>>749 匿名さん
ここは西神南だしん、妙法寺は関係無いしん~泥棒とか入る気なったらどこのマンションでも入るしんよ~

[751: マンコミュファンさん]

売れ行きが悪いと困る点
・駐車場収入が不足し管理組合財政を圧迫
・売主が値下げすることにより資産価値が減少
・値下げにより担保評価が下がりローン借換可能額が減少
まあ、好きですんでいる方に外野がとやかくいう事ではないでしょう。資産価値も売らなければ損はでないんで。
ニュータウンの中でも地位が低い西神南にしては高かった、ってことが原因でしょう。

[752: マンション検討中さん]

マンションの購入を検討しています。
完売していると買えないので、まだ買えるという意味では候補です。

神戸市内の新築マンションはやたらとプレサンスが多い。
というか近畿圏と言ってもいい。
なぜなんでしょう？

[753: 匿名]

プレサンス山岸 忍代表取締役。
大京観光の出身。
大京観光の販売と現在のプレサンスの販売方法は似ています。
押し売り的商法。
投資マンション。
そして、大京観光は民事再生を行いました。
売れ残りがあれば、次々とマンションを建設し、資金繰りを行い経営ではないですか？
もともと、ファミリーマンションを手がけていた訳ではないので、投資マンションの営業は得意でもファミリーマンションの営業は不向きな会社なのではないですか？
価格は、妥当な金額でしょうが、マンションの総戸数からして、営業マンの配置人数が少ないために営業力が落ちているのでは。
また、モデルルームも少し、狭いのは実際とのイメージがしにくいのもありますね。

[754: 住民さん]

実際に住んでみればわかりますが、マンションの造り自体も投資用マンションと変わらない造りになっています。本当に妥当な価格なのでしょうか、疑わしいです。価格、立地、造りなど様々な要素を含めたトータルが悪過ぎて、押し売りで何とかするにも限界があったという事では無いでしょうか。でも小さい頃から育ったこの土地には愛着があるので、私に取っては立地は最高ですが。。。

[755: マンション検討中さん]

>>754 住民さん

たとえばどんなところが投資マンションと変わらないんですか？参考にさせてください！

[756: 匿名さん]

プレサンスは賃貸投資向けのマンション経営の
迷惑電話で業績を伸ばしてきました。
安くても、安くないかもです。

[757: 匿名]

>>754 住民さん
どこがどのように投資マンションの設備なのかを教えてください。
コンシェルジュは投資マンションとかには関係ありませんよ。

[758: 匿名さん]

購入者です。
ここのマンションは一般的なマンションであり、
西神南に建っている他のマンションと変わりありません。友人、親族が他のマンションに住んでるの知っています。
ただ、若干値段高いかなと思います。

ここのマンションが投資目的のマンションかと聞かれると違うと思いますね。

マンション投資とは、買った値段より高く売って利益を得る方法、家賃収入で利益を得る方法がありますが、これらは西神南では難しいと思います。例え利益を得れたとしても満足いく利益は出ないとおもいます。

定住を目的としている人が買われ方がいいとおもいます。

[759: マンション投資家]

大半の人が実需買いでありながら、必要以上に
資産価値に拘るのは滑稽やね。
唯一最大の資産である自宅の資産価値が上がったところで
それは評価上の事なんや。
その利益を確定する為には売却が必要であり売れば次の
家が必要になるよ。
高く売れる様な相場なら買う時も高いわ。
プロならこのエリアの新築は買わんし、買うとすれば
一次取得者の投げ売りのみやろ。
758さんは極めて賢明やと思うよ。

[760: マンション検討中さん]

>>754 住民さん

あなたは住人ではない

[761: 匿名]

垂れ幕とか恥ずかしいよね。
私、公務員なんですがモデルルーム見に行った時アンケート書いてたら「持ち家なんでしたら、投資用にマンションいかがですか？◯◯市の方、今ちょうど商談中ですよ」って言われました。営業マンに品がなさすぎてすぐ帰りました。

[762: マンション検討中さん]

>>761 匿名さん

営業マンの投資トークは品がない。
知識が薄っぺらい。

[763: 名無しさん]

営業マン、ファイル見ながら話をずっとする。
知識がない、バイトみたいな営業マンしかいないのか？

[764: 匿名さん]

プレサンスロジェ西神南住んでる方でeo光契約してる方で、無線LANのルーター接続する場所分かる方いらっしゃいますか？（工事なしで）

[765: 匿名さん]

>>764さん
浴室の天井ですよ

[766: 匿名さん]

>>765 匿名さん

ありがとうございます

[767: 匿名さん]

こちらは竣工後の販売ですか？
駅も近いし駐車場も100％以上で価格も良心的な感じがします。
でもまだ完売してなくて先着順？で40戸販売中ということですか？
第3期の40戸以外に先着順が他にあるということなのでしょうか？
ちょっとわかりにくいです。

間取りは田の字が基本という感じでしょうか。
押入れがあったり、ウォークインクローゼットが2つあったり、
収納面はわるくないなと思います。

[768: 検討板ユーザーさん]

残念ながら、竣工後も売れ残ってしまった物件になります。後８ヶ月で早くも１年が経ち、中古物件になってしまいます。

まだまだ完売には程遠く、第３期で４０戸の販売中ですが、残りはまだまだあります。

間取りは悪く無いと思います。但し、それ以外の点が悪過ぎて、購入検討者からは選ばれ無かったのだと思います。

[769: マンション検討中さん]

こちらの管理費、修繕費っておいくらですか？

[770: 購入者]

>>769 マンション検討中さん

面積で違いますが、管理費・修繕費合わせて1万円前後です。

[771: 匿名さん]

>>770 購入者さん

そんなに安いのか
未来の修繕積立金足りなくなるな

35年平均だと専有一平米辺り毎月200円〜300円いるようだし

[772: 匿名さん]

そうなんですね。隣にカインズがあって便利そうと思ったんですが。価格も安いですし、駐車場代の負担も少なくていいかと思ったものの、修繕積立がなくなるなら、住民負担も多くなりそうですね・・・。

年末にカインズでタオルを買いかえたんですが、割といいです。

これ、いいです。
http://www.cainz.com/shop/g/g4549509299813/

カインズの回し者じゃないんですけど、バスタオルよりもミニバスタオルだとサイズが小さい分、冬でも乾きやすくて、値段もちょっと安くて980円。これまで値段の高いバスタオル使っていたんですが、こまめに買いかえて新しいものにしていくのもいいかなと思います。

新品タオル、ふわふわで気分よくなりました。

[773: マンション検討中さん]

その後売れてますか？

[774: 匿名さん]

>>773 マンション検討中さん
売れ残っています。
プレサンスはここ数年兵庫県全敗です。

[775: マンション検討中さん]

全敗ということは売れてなくて赤字？シェアダウン？と言うことですか？

[776: 購入者]

このまま売れないと、管理組合費あがりますか？

[777: 名無しさん]

>>776 購入者さん
管理費が上がるのはないのでは
ただ、管理組合の運営が出来ないですね

[778: マンション検討中さん]

管理組合運営出来なければ、どうなりますか？

[779: 賃貸住まいさん]

>>776 購入者さん

通常は入居開始時期以降に売れ残りが発生する場合は、売り主が管理費や修繕積み立て金を支払いますが、ここはちがうのでしょうか？

[780: 購入者]

>>779 賃貸住まいさん

776さんではないですが、私が確認したところ管理費・修繕費は売れるまでの間はプレサンス負担だと聞きました。

資源ゴミは管理組合が出来ないと、町内会に入れないので出せないと聞きました。段ボールなど、いつまでたっても出せなさそうですね。
まぁこの辺りは資源ゴミ捨て場が何ヵ所かあるので、特に問題はないかな？

[781: 購入者]

修繕費は今が安いだけで徐々に上がるものですよね？
新築で総戸数がこの数なら妥当な金額では？
35年後もこの金額なわけはないですし、安すぎるとは思いませんが。

[782: マンション契約済みさん]

そうですね、修繕費は今ぐらいの価格が妥当かと思います。将来不足する分を平準化してしまうと、最初から毎月8万円くらい支払わなくなってしまい家計を圧迫してしまいます。

うちは出来れば大規模修繕の不足額が明らかになる前には売り抜けたいと考えていますので、なるべく最初は安く抑えてもらった方が助かります。

プレサンスも同様に最初から修繕費が高ければ自分達が支払わなければならない額が多くなるので、後々に負担を繰り上げているのだと思います。