プレサンス ロジェ 西神南ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 西神南についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pl-ssm277.com/

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番2（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神南」駅徒歩5分
間取：2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK・4LDK+N
面積：60.62㎡～95.89㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: マンション購入者]

どうなんでしょうね。
売れ行きはわかりませんが、私は販売開始直後に契約したのでキッチンの高さ変更やウォークインクローゼットの拡張など設計変更できたので満足していますが。
もう今は変更など出来ないですから、後になるほど安くなるんじゃないでしょうかね。

[282: 検討板ユーザーさん]

今買うと大損する可能性が高いでしょうね。プレサンスは引き渡し後にいつも大幅値引きをしますから、その後がお買い得でしょうね。少なくとも300万円、良ければ1000万円は値引きになるでしょうね。

[283: マンション検討中さん]

あとどの位残ってるんでしょうか？値下げアルならいいなあ

[284: 匿名さん]

値下げなら良くて200万円くらいじゃないでしょうか？
西神中央のプレサンスは最後の方200万円引きだったかな？
1000万円引きは中々ないと思いますよ。

でも、後になるほど日当たりが悪かったり下の方か最上階、一番広い部屋が残る印象です。
色々物件を見てますが、3年以内に建ってる物件を見てると大体モデルルームをマンションの一室にしてますが、そこだと家具込みとかになってるところが多いです。
あとは、オプション100万円分プレゼントとか。
やっぱり広くて(100㎡以上)高い部屋が売れ残るんじゃないでしょうか。
そこそこの広さ・階層・日当たりなら、中古になってから手を出すのもいいかと。
ただ、中古で出るときには金利がどうなってるかわかりませんが。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん

プレサンスの他のマンションのスレ読むと
登記諸費用の無料サービスやってたり物件もあるみたいよ
3500万くらいの部屋で160万円相当かな？

[286: マンション検討中さん]

以前にプレサンスで購入した友人によると、表だった値引き額よりもさらに大幅に値引きしてもらったそうです。表立っては200万円引きとか書いていても、本当は早く売らなければ経費もかかるので、裏では600万円引きとかやってるんですね、やっぱり。

後から購入すると良い部屋は埋まってしまっているという人もいますが、600万円引きとかになると選ぶ部屋のランクも変わりますから、後からの方が得ですよね。
限られた予算の範囲内で4階の部屋をいくら早く購入しても、定価が高くて残っていた14階の部屋を大幅値引きで4階の部屋より安く購入とかもあり得ますし。

結局、先に購入した人が、後から購入する人の分もお金払ってくれているのと同じですからね。ここはまだまだ残っているそうなので、引き渡し後まで待つ方が良いでしょうね。まあ早く購入して、後から購入する人の為に寄付するというのもありかもしれませんが。

[287: 評判気になるさん]

やっぱり三桁残ってるのでしょうか？

[288: 購入者です]

３月に契約しましたが、広いところと、いいなーってところは３月の時点でけっこう売れていましたよ！
売れ残り狙い、値引き狙いいいと思いますが、、どうですかねー。
モデルルーム行けばすぐわかりますよー

[289: マンション掲示板さん]

モデルルームでは売れ行きはわかりませんよね。ここは全戸一括の価格表を公開していませんし、お花のマークも意図的に書き換えているようです。相手を見てどの部屋を売りたいか決めて、その中から候補だけを見せているようですし。

[290: マンション比較中さん]

数百万円の値引きがあったとしても、このマンションは「売れない」レッテルを貼られたも同然。
売却時には、隣のプラウドに確実に負けることになる。完成在庫処分を待つほどの物件ではないと判断しました。
残念ですが、わざわざ高いのがわかって数ある西神南物件の中からプレサンスを選ぶことはないですよ。

[291: マンション検討中さん]

知り合いの営業に聞いてみたところ、相当数残っているみたいですね。プラウドなど周辺の人気物件の影響か、売れなくて苦労しているようです。

[292: 匿名さん]

>>291 マンション検討中さん

そんなことはみんな解ってるんでもっと具体的な情報欲しいです
知人に営業マンがいるなら何月時点で何戸残ってるか聞いてきて下さい

[293: マンション検討中さん]

やはり最後は、大手強しですよね。管理会社もしっかりしているみたいですし。
初心に戻って、プラウドの中古物件しっかりチェックします。

[294: マンション検討中さん]

今、どこの中古マンションも新築時よりも値が上がってると不動産屋さんが言ってました。
西神南の駅東側の中古マンションも数件見ましたが、不要な設備(施設？)が多く、マンション自体の値段以外に管理費や駐車場も高かったです。
駅近くの訳あり物件は相場より1000万円くらい安かったですけど。

[295: 通りがかりさん]

何回か営業の話聞きに行った感じを総合すると、南は124分の70くらいは埋まってる印象

[296: マンション掲示板さん]

なんやプラウド応援団が潜り込んだか

[297: eマンションさん]

やっぱ南があるのに
あえて東や西は選ぶのは勇気が必要

[298: 匿名さん]

>>296 マンション掲示板さん

プラウドシティ神戸西神南はとっくに完売してるのにステマ書き込みなんてせんやろ

[299: マンション検討中さん]

プラウド中古買った方がいいと思う。
ブランド力って大事だよ。

[300: 購入経験者さん]

勧めてる人がプラウド買えばいいじゃんね？
なんでずっと検討中なんだろう。

[301: 購入者A]

>>300 購入経験者さん

そうですよね。
わざわざこの掲示板でプラウド、プラウドって書くと
なんか逆効果のような気がして、残念な気持ちになります。

まあプレサンスが売れるのを快く思わない人もいるでしょうねー。

購入者として、まともな掲示版になることを切に願います。

[302: 匿名さん]

高級イメージの〇〇マンション、安いイメージの〇〇マンションとか
西神南に建てばブランドイメージなんて全て普通のマンションです！！
西神南が普通の庶民が住む住宅地だから、生まれた時からこの地域に住んでるものです。
売却の時を考えたら〇〇マンションの方が高く売れるだの、大して値段の差はない。
日本人はすぐにブランドを気にするよな～～～～。
まぁ、俺はこの地域で育ったから西神南のこのマンションを購入

マンションブランドイメージなんてどうでもいい。住めばどこのマンションも変わらない。

[303: 通りがかりさん]

まあ、買ってしまったなら、自己否定につながる意見は認めにくいよな

[304: マンション検討中さん]

そうだよな。すぐ値引きするブランド力なしのプレサンスと値引き販売しないブランド力のあるプラウド。
一目瞭然だよな。
あと西神南は庶民の街って言うけど中間所得者以上が多いよ。上場企業社員とか公務員とか。

[305: 匿名さん]

ここは全く売れていないみたいですし、完成まで待てば、すぐにでも大幅値引きで二束三文の値段になるでしょうね。

[306: 名無しさん]

そんなにプラウド推しってウケる〜〜(爆笑)ウチは中古嫌なんで、ここを買いました、人が買う家なんでそない気にするんかな〜お宅らに迷惑かけんのやから〜イタイ人？

[307: 匿名さん]

公務員、上場企業社員であれば中間所得以上ww
ヽ(´ー｀) ウケた！
中間所得者であれば庶民の街！住みやすいと言うことだよ。

[308: 通りがかりさん]

プレサンスもまだまだ安泰みたいだなぁ

[309: 匿名さん]

>302
>生まれた時からこの地域に住んでるものです。
何歳だよ・・・

[310: 匿名さん]

309より歳上

[311: マンション比較中さん]

購入者さんとしては自分が買った不動産の肯定的な意見が欲しくて買った後も書き込んだり、閲覧したりしたいのはわからんでもない。
しかし、この物件は絶対的に否定的な意見が多い。正直、何度読み返しても変な否定意見は少なく、検討者が本心で思う否定。それは第三者評価に直結するものではないですか？
自分自身が気に入って購入したのはいいけれど第三者が同じく気に入るか？それは同じくではない。
第三者が賛同するような物件は値引きなんかしなくても売れていくし、否定的な意見も少ない。
営業マンに聞いたところで「売れてません」なんて言う返答はあり得ないわけですから。
話半分、いや4割ぐらいに聞いた方がいい。
残念ですが購入された方は認めた方がいい。
そうしないと荒れていくばかりで余計に評価が下がる。

[312: 匿名係長]

そうですね。
否定的な意見が多くの書かれていますね。
まあ、他のマンションの営業の方も書いていると思うのでこちらも話4割だと思いますが。

ところで、比較中様は他のどのマンションと比較されているのでしょうか？

そして、その比較している主な点はどのような点でしょうか？

そこを詳しく知りたい。


ちなみに私は新築で学園都市と西神南で検討中です。

[313: マンション掲示板さん]

>>312 匿名係長さん
田舎ならマンションではなく戸建でいいのではないですか？ じゅうぶんに戸建が建つ価格だと思いますよ。

[314: 匿名係長]

>>313 マンション掲示板さん

仕事先や家族構成、生活スタイルにより、戸建考えていません。
郊外ですがマンション狙いです。

プレサンス以外のオススメがあればありがたいです。

[315: マンション検討中さん]

>>312 匿名係長さん

私は学園都市・西神南・西神中央で検討中です。
でも、学園都市はこの間も値下げ+モデルルーム家具付きの案内が来てましたが、やっぱり値段が高いのと、駐車場がいっぱいなのと、周りの騒音環境でやめました。

値段だけだと西神南ですが、西神中央の始発駅がかなり魅力的なんですが、値段が高いのがネックです。
商業施設の環境は車があるのでそこまで気にしてませんが、通勤は毎日のことだし…と悩んでいるところです。

今、オリンピックの影響で資材高騰になり、マンションの値段が上がっていると、どの営業さんも言っていたので、いっそのこと数年待つかも検討中です。

[316: マンコミュファンさん]

>>315 マンション検討中さん

おっしゃるとおり、今はマンションはどこも高いですね。
でも建築ラッシュのあおりからか、どこも急速に販売が不調になってきて、次第に売れなくなってきてるようですね。金利も上がりそうですし。

確かに今急いで購入せずとも、すぐに価格は落ち着いてくるでしょう。三宮でも人工が減って来ていますから、西神南なんてもっと人工が急速に減少していくでしょうから、物件の価格は大暴落していくのは間違いなさそうです。その時に購入するのが賢いかもしれませんね。

[317: 名無しさん]

結局プレサンスの話もない口開けばマイナス事ばっかり、別に人それぞれですけど購入者さんとか情報交換したいんですけどプレサンス買わないのら違うとこ行かれて相談したらって私はおもいます

[318: 匿名さん]

>302
>310

西神南生まれなら最年長でも24歳だが・・・

[319: 匿名さん]

駐車場の件はどうなったの⁇

[320: 匿名係長]

私は今買うなら西神南かなと、前向きに考えています。
資材価格や経済、そもそもマンション建つのか？など、今後どうなるかは不明なので。
この掲示板は購入者も業者？も入り混じっていますが、掲示板に人が集まると言うことは、それなりに人気があると言うことだと私は思いますね。

購入者さんに聞きたいのですが、床の遮音性能についてなにか情報ありますか？
ホームページにはLL45遮音シートフローリングという文字がありますが、遮音性能の評価はLLとLHで評価されます。
L値
https://www.pialiving.com/special/LL.html


LLの評価値と遮音面でのFR板工法の床スラブについでに知りたいです。
マニアックですが。

[321: 名無しさん]

>>319 匿名さん
あれから何もないのですがどうなったんですかね？引っ越しの日程は来たんですけど、鍵の引き渡しに解るのかそれとも9月の内覧の時に解るのかどっちなんですかね

[322: 匿名係長]

訂正

「LH」の評価について何か情報ないですか？

[323: 匿名さん]

>322
LHはスラブ厚とスラブ梁間面積によって決まるから、
間取りによって変わるので一概にLH50です、とか出せないですよ。
同じ住戸の中でもリビングと洋室でも数値が違う場合があります。
好みのタイプの目標LH数を営業担当から設計者に確認してもらうしかないです。

[324: 匿名さん]

>>320
本気で掲示板の書き込み数と売れ筋、人気、高評価との相関関係を信じてるならやばいな・・・


Amazonのレビュー件数で商品の優劣を判断してはいけない理由 （ライフハッカー［日本版］） - Yahoo!ニュース
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170909-00010006-biz_lifeh-sc...

[325: 匿名係長]

>>323 匿名さん

なるほど。
この件は今度営業マンに聞いてみます。

スラブ厚が150〜220mmとなってますが、この厚みで十分な遮音性能があるのかも気になっています。

他のマンションの営業マンがこのスラブ厚について、懸念材料であると言ってました。

おそらくFR板工法とやらとスラブ厚は関係してそうだと思っています。

[326: 購入者]

>>320 匿名係長さん

そこまで詳しくは聞かなかったのですが、フローリングと下地の間にクッションがあるので、こどもが走ったりしても、そんなに響かないと営業さんが言っていました。
まだ現物を見ていないので真偽は不明ですが、信用して購入しました。

的外れな回答だったらすいません(._.;)

[327: 匿名係長]

>>326 購入者さん

ありがとうございます。
遮音シートフローリングのことですね。
子供の飛び跳ねる音がシートでどこまで遮音できるかですね。
もう少し詳しく営業マンに詳しく聞きます。
やはりLHの性能的が気になります。

子供がいるので、この点は気になってます。

[328: 購入経験者さん]

>>320 匿名係長さん

プレサンスのマンションは結構生活音が聞こえてきますね。
以前にプレサンスの分譲マンションに住んでいましたが、上階かな？と思しき歩く音やドアの開閉音、シンクを叩く音など生活音は聞こえるので、子供の飛び跳ねる音だともっと聞こえてしまうのかも知れませんね。

１つ１つの素材について遮音性が高くても全体として遮音性が高くないということもあるんだと感じておりました。

[329: 匿名係長]

>>328 購入経験者さん

生活音の聞こえ方は個人差があると思うので、性能評価の値を参考にしようと思っています。

「１つ１つの素材について遮音性が高くても全体として遮音性が高くない」
というのは、気になりますが同じことが他のマンションでもあることがあると聞いたことがあります。

ところで、前にプレサンスのマンションを購入して、今回もここを検討されているのでしょうか？

[330: 購入経験者さん]

>>329 匿名係長さん

そうです。このマンションを検討しております。
ここは職場へ近くなりますし、通勤の利便性を踏まえて検討しております。
今の販売価格では予算上難しい所もありますが、前回の購入時のように大幅に各種サービス特典を受けれれば、是非購入したいと思っています。

生活音については、かなり聞こえてくるかと思いますが、私も妻も昼間は家を空けておりますし、２人とも夜は一旦寝付くと大きな音が鳴っても熟睡しているタイプなので全く気になりません。ただ、起きている時は、良く聞こえてきますね。