購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

[匿名さん]

引き続き、ビッシビシいきましょう。
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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[8451: 匿名さん]

まあ、マンションさんには理解できないでしょ。
いくら現実的な予測を立てても、8449みたいなレスで逃げるだけだから。(笑)

[8452: 匿名さん]

確かに20年前偏差値60くらいの大学って大抵が今は50チョットまで落ちてるしな。
倍率に至っては20年前は都内の4年大学なら10倍、20倍が当たり前だったけど、今は1倍切る都内の4年大なんてザラだもんな。
都内の大学ですらこれだけ学生が減ってる。でも、進学率は20年前より上がってる。つまり、18歳辺りの人口が物凄い勢いでいなくなってるって事だね。
人口って減る方は事故とか病気とか寿命だから緩やかに減る。だから出生率が2人を切ってかなりたっても、最近まで人口は増えてた。
今の大学生が家を検討するのは10年後辺りとすると、大学生の数と同様に20年前より相当減ってる訳だな。
でも、毎年大量のマンションが作られ続けてる。団塊世代の定年、退職金の買い替えや、団塊ジュニアが購入適齢期だった昨今ですら在庫過剰なのに。

30年後、マンションデべってほとんど無くなってるんじゃないの？

[8453: 匿名さん]

>8483

過去の実績では戸建てのほうが惨敗ですね。

http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/shisuu

過去10年ではマンションの完勝です。
戸建ては個別事例しか理解できないみたいだけど、
全体的な傾向はマンション優位ですよ。

将来はわかりませんが、戸建てのほうが優位とする理由はないよね。

[8454: 匿名さん]

買って10年で７割ぐらい騰がったからな
そろそろ下がって欲しいわ
もっとも未だ微減程度で今後の情勢はなんとも言えませんね
暴落待ってます♡
寄生虫のど田舎はタダ同然なので発狂してるんだろうけどね

[8455: 匿名さん]

ちなみにリーマン後暴落したとか思っている人もいるみたいだが
大して下がってない
２００４年前後の水準よりずっと高いままでした

なので我慢しきれずこの時にも買っちゃったよ、結果オーライですが、

都心マンションの価格の危険水域は
この２００３，４年ラインを割った時だと思います

ここを下回ったら私も日本の不動産の行く末を心配しますね

[8456: 匿名さん]

マンションは売り時を逃したか。
もうだだ下がりじゃないか。

[8457: 匿名さん]

>大して下がってない

というか、東京23区マンションなら、上昇してますよ。
都心3区マンションは天井つけたかもですが。
東京オリンピック以降に大きく下げてから購入しても良かったのでは。

[8458: 匿名さん]

>しかも値上がりマンションが、稀有な例の広尾ガーデンヒルズしか出せないのかな？
だから、広尾GHは渋谷区だってw　ここ不動産云々以前に一般常識のない戸建て民多すぎw
さて真面目な話、ではこの30年で戸建てとマンション、どちらが資産価値を維持しているのか、
無知な戸建て民さん向けに、お好きな広尾GHと、戸建ての雄「田園調布」で比較してみよう。

広尾GHの147㎡=44.64坪で2億7千万円@坪単価604万。50坪に換算すると約3億円。

　30年〜35年前に、広尾ガーデンヒルズ165㎡=50坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地50坪）を買った場合の価格推移

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2016　　 約3億円

田園調布戸建
1980　　 1億2,500万円（土地7,500+建物5,000）
1985　　 1億9,500万円（土地1億5,000+建物4,500）
1990　　 6億7,750万円（土地64,250+建物3,500）
2016　　 1億5,000万円（土地1億5,000+建物0）

GHの部屋は中層の5階ですので、標準的、公正な価格と言えるでしょう。もっと高層階になれば更に価格は上がると思われますし、ペントハウスになると1.5倍ぐらい付いてもおかしくないです。

ガーデンヒルズは分譲時の約2倍の価値を維持し、田園調布戸建ては土地価格は同じに見えますが、実はインフレ率を考慮すると、1億5,000万円から1億8,000万円程度になっていて良いはずが同価格ということは、実質的には約2割のマイナスということになります。
さあ、どっちがより資産価値を維持しますかね？
更に、田園調布よりブランド価値も低い住宅地では、どのような評価になりますかね？
戸建てさん、論より証拠なのであなた個人の見解ではなく、第三者評価に基づき客観的にお答え下さいね。

[8459: 匿名さん]

いや、だからさ、特例の広尾ガーデンヒルズしか出せないの？と書かれてるわけで…

[8460: 匿名さん]

>>8458
過去の話をしているのはアナタただ一人だけ。
では、その恵比寿のボロマンションは30年後も3億円なの？あなたの言い分だと違うよね？
この統計で言えば、30年後で2倍だから、今から30年後は4倍の6億になってるって言いんでしょ？
その田園調布の土地は30年後も1億5千万程度だろうけど、築70年のボロマンションが6億になってるって言いたいんでしょ？
そんな馬鹿な話誰も信じないよ。
30年後は家を買う人の数が今の半分より少ない。ここまでは予測じゃなくて決定事項。

で、ココからは予測。
買う人が減ったからと言って、売り買い件数も現在の半分になるとは限らない。
そうならない為に物凄く値下げするだろうから。
そうすれば住み替え需要が伸びる。不動産産業の生き残りはそんなところしかない。
長谷工なんかはもう新築を諦めて、「管理修繕」、「建て替え」にシフトしている。
今と同じ価格推移で行けるって馬鹿な話をしても、誰一人納得させることはできないよ。

[8461: 匿名さん]

>>8458 匿名さん

広尾ガーデンヒルズは結構売りに出てますね。ざっと見ただけでも、

・価格2億980万円、専有面積117.06m2、バルコニー面積11.71m2 7階/12階建
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

・価格2億6000万円、専有面積147.32m2、6階/12階建
http://www.nomu.com/mansion/1478586/

だいたい坪単価600万前後ですね。築後30年経ってこの価格とは凄いですね。
30年前の分譲時は300万前後、1億円ぐらいの部屋が多かったみたいです。

[8462: 匿名さん]

渋谷区の広尾GH周辺の土地価格が上がっただけでないの？
同じ場所で比較しないのは何故？
土地の価格は再開発等、色々な条件で変ります。
13億5千万のババを引いた人は哀れですね。
3億円はまだまだ下がる余地が有るのかも知れませんね。
土地にマンションが付いてるから資産価値が増えるとは爆笑ですね。

[8463: 匿名さん]

バカのひとつ覚えの広尾ガーデンヒルズ。
マンションさんは文脈が読めない人なんでしょうか？

[8464: 匿名さん]

>>http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=3
東京カンテイの中古マンションのレポートだけど、今年に入って都心マンションの頭打ちが鮮明になってきたとある。値下がりはもう少し先だろうね。4年後まで待ってくれるか見もの。でもこの感じだと来年辺りから…

2016年6月　都心6区+0.1%、城南・城西エリアは引き続き下落　頭打ち感が鮮明に
2016年5月　都心6区-0.4%で天井感強まる　大阪中心部+0.7%で年初以降も上昇
2016年4月　都心6区の事例シェア拡大が首都圏平均を押し上げ　中部圏では下落率が拡大
2016年3月　東京23区&都心6区、築浅増加で再び上昇するも小幅に留まる
2016年2月　都心23区では連続上昇が19ヵ月でストップ　都心6区は下落続き頭打ち感
2016年1月　都心6区では連続上昇が7ヵ月でストップ　他の都市中心部でも上昇一服

[8465: 匿名さん]

>築70年のボロマンションが6億になってるって言いたいんでしょ？

さすがにそれは無いでしょ。常識的に考えてあり得ないと思いません？
真面目に考えると建て替えを見込んでの買いが多いと思う。
実際に建て替えが10年後か20年後かは分からないが、例えば先述の港区の築45年マンション。
当然、広尾ガーデンヒルズではないですが（笑）、恵比寿も渋谷区ですよ。大丈夫ですか？…
そのマンションなどは築年数から言って、当然建て替えを見込んだ新規の買いが入ってる。
でなければ、去年まで同じ広さで1億程度が、今年になって1.2億や1.8億の値が付くとは考えにくい。
その辺りは常識を持って考えたほうが宜しいかと。
もしあなたに一般常識があればの話ですが…都心の住所もよく分かっておられないようなので。苦笑

[8466: 匿名さん]

＞8461
1981年　213万円/坪
1982年　315
1983年　445
1984年　513

2016年　1006万円/坪

何年に土地を収得して建てたか知りませんが1981年なら5倍弱に公示価格は上昇してます。
2倍で売っては大損になりますよ（爆笑）

[8467: 匿名さん]

>渋谷区の広尾GH周辺の土地価格が上がっただけでないの？
よく調べてごらんなさい。GH周辺の戸建て用の土地はそれほど上昇していません。何故か？
すでに何回も書かれていることですが、同じエリアでも50坪程度の戸建て用の土地より、
広尾のあの場所に2万坪近いまとまった土地は希少価値が高いんです。
同じエリアでもGHの資産価値、資産維持性の高さはそういうファクターも大きいんですよ。
戸建て用の土地だって、整形地か旗竿かなど条件で数割変わってくるでしょ？
戸建てはダメですね。それがこの30年の結果であり評価なんですよ。
そんな例は都心一等地にはいくらでもありますよ。よく調べてごらんなさい。

[8468: 匿名さん]

>>8465
建て替えを狙ってって事は住むには適さないですね。
まあ、マンションの1%にも満たない例を出しても何の意味も無いです。
2億で恵比寿の古マンション買って、2億で売り払って郊外の2000万のマンションに住むんですか？
それって何の得があるんですか？？？
それとも2億で売って2億の同等のマンションを買うんですか？諸費用と引っ越し代で損しかないですけど。

[8469: 匿名さん]

まあ、23区でも普通のマンションは15年で捨て値だけどね。

[8470: 匿名さん]

全てのマンションがそうなってるなら賛成だけど、頂点のマンションの話をされても無意味だな。
23区の7000万程度のマンションって20年程度で捨て値だって言うし。

[8471: 匿名さん]

>>8468 匿名さん
>それって何の得があるんですか？？？

誰が得があるといいましたか？戸建て民は下世話ですね。失笑
純粋に戸建てとマンションで、資産価値、資産維持性はどちらが高いか？の話題だったはずですが。
住み替えどうこうの話はどうでもいいですし、戸建てを買っていたらもっと悲惨でしょ。苦笑

[8472: 匿名さん]

>>8466 匿名さん

まず、広尾ガーデンヒルズは渋谷区広尾4丁目。
その1006万というのは商業地を含めた渋谷区全体の公示地価平均だよね。
それに、あなたは意識的に外したみたいだけど、1985年の全体の公示地価平均は2975万。
バブルの初期だったからね。そして2016年は1006万だから3分の1になってるんだが…
ソースは、http://www.tochidai.info/tokyo/shibuya/

で、何が言いたい訳？（爆笑）
広尾GHは、1/3の3300万になっていいとでも？(大爆笑）

[8473: 匿名さん]

>>8471 匿名さん
> 戸建てを買っていたらもっと悲惨でしょ。

マンションの資産価値は、強制徴収される管理費・修繕積立金を払っているのでプラマイゼロです。

[8474: 匿名さん]

>>8466 匿名さん

あなたが言いたいのは、マンションでなく広尾に戸建て（土地）を持っていたら、
大損こいたという話なんですか？爆笑x2

ソースは、http://www.tochidai.info/tokyo/shibuya/
を基に、50坪で換算した結果。

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2016　　 約3億円

広尾の土地
1985　　 約1億4,875万円
1990 　　約1億8,385万円
2016　　 約5,025万円

[8475: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズって良く聞きますが、大分在住にとっては、全く興味がありません・・・。

[8476: 匿名さん]

>>8473 匿名さん
>マンションの資産価値は、強制徴収される管理費・修繕積立金を払っているのでプラマイゼロです。

以下の事実を見ても、そんな馬鹿げたこと言えますか？実に1億5千万の差が出てるんですよ！
管理費・修繕積立金を月々3万払っても、その差は30年で1000万ぐらいです。

30年〜35年前に、広尾ガーデンヒルズ165㎡=50坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地50坪）を買った場合の価格推移

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2016　　 約3億円

田園調布戸建
1980　　 1億2,500万円（土地7,500+建物5,000）
1985　　 1億9,500万円（土地1億5,000+建物4,500）
1990　　 6億7,750万円（土地64,250+建物3,500）
2016　　 1億5,000万円（土地1億5,000+建物0）

[8477: 匿名さん]

>>8474 匿名さん

2016年、広尾の土地が50坪で5025万円で換算？
その計算、バカじゃないの？
詐欺師？
バカじゃないの？

[8478: 匿名さん]

>>8476 匿名さん

なんで広尾と田園調布の比較なのか。
おなじ広尾で比較すべきじゃないか。

[8479: 匿名さん]

>>8477 匿名さん
>>8488
あのねえ、ソースをよく見てくださいよ。
ここで大事なのは割合なんですよ。分かりやすいようにマンションの1.5億に均して、
10分の一で計算してます。1985年に14.8億だったのが2016年には5億になったという割合。
3分の1になった、そこがポイントです。でも同立地のマンションは30年間で2倍になっている事実。
これをどう説明しますか？

[8480: 匿名さん]

>>8479
ソースでは広尾の土地は563万2231円/坪だぞ？
現在価格は50坪で2億8161万なんだが？

[8481: 匿名さん]

ここの戸建て民は、話の融通が利かない低脳さんばかりなので、分かりやすくまとめてあげましたよ。失笑

30年前に、広尾ガーデンヒルズ165㎡=50坪と、同立地で同じ広さのの戸建（土地50坪）を買った場合の価格推移。30年間でGHの資産価値は2倍になったが、同立地の土地は3分の1に。

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2016　　 約3億円

広尾の土地
1985　　 約14億8750万円
1990 　　約18億83850万円
2016　　 約5億250万円

[8482: 匿名さん]

>>8481 匿名さん

5億と5000万、単位間違えたって事か。
自分で>>8474見直してみ。広尾の土地、桁が違ってるぞ。

[8483: 匿名さん]

>なんで広尾と田園調布の比較なのか。おなじ広尾で比較すべきじゃないか。
はい。比較してみた結果、マンションはこの30年で価値は2倍に。
同立地の戸建て用の土地は3分の一に。バブルの影響はもちろんですがマンションの圧勝ですね。

[8484: 匿名さん]

土地は下がりマンション価格は30年で2倍になった。それが現実。
この先30年はどうなるか不明だが、都心一等地にはそういうマンションが幾つもある。
非常識で無知な戸建て民は知らないだけ。もっとよく調べてみるといい。
少しは賢くなるだろう（爆笑）

[8485: 匿名さん]

同じ広尾の土地持ちの方が価値があるんじゃないの？

[8486: 匿名さん]

珍しく議論をしているじゃないか！？
土地が下がるのは当たり前
企業も投資家も不動産屋も土地なんて持ちたがらないからね

[8487: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズしか比較の例が出せないのかな？マンションさんは。
あそこは販売時に安く買えた物件だよね。

[8488: 匿名さん]

＞8474
ウィキペディアより
＞約6.6haの敷地に配された、全15棟・合計1,181戸のマンションと管理センター、スーパーマーケット（ザ・ガーデン）、レストラン（シェ松尾）、銀行（三菱東京UFJ銀行）、医院等によって構成されている
＞日本赤十字社医療センターの所有地だったものである[1]。日本赤十字社は当時、広尾の高台に約40,000坪の土地を有しており、そのうちの約半分を広尾ガーデンヒルズ建設用地として売却したが、不動産ビジネスに対する無知のために市場価格の半値程度で手放してしまったものだという。
http://www.tochi-d.com/?choice=avg&avg=1&a=2&p=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%8...
6.6ｈa、2万坪で1181戸で約20坪/戸上記公示価格より1000万、まとまってる土地だから+α。
20坪ｘ（1000万+α）＝2億+αの表向きの売値になるが実際は半値の取引価格でないの（嘲笑）
土地がまとまってるだけで古マンションは価値がない、解体費が掛かるだけでない。

[8489: 匿名さん]

はい、出た！　結局、いつも負 け 犬の遠吠えなんだよ、戸建て民（爆笑）

[8490: 匿名さん]

馬鹿な奴だな
マンションの50坪は専有面積だろ？
戸建で言えば延床面積になる。延床50坪で建蔽率は広尾辺りなら80だとして二階建てで一階30坪二階20坪として、建て坪は一階+10%として33坪で敷地は約45坪になる。
つまり、今の土地価格は563万2231円/45坪で2億5345万ってところだな。
で、それをバブルの絶頂期と比べて何が楽しいの？

[8491: 匿名さん]

>>8486 匿名さん

マンション派の意見を自ら否定しちゃいけないよ。
都心を含め、立地は土地だぜよ。
土地が取得できないから妥協して良い土地の集合住宅に住むのがマンションの在り方でしょうよ。

[8492: 匿名さん]

>はい。比較してみた結果、マンションは
>この30年で価値は2倍に。

視点を変えると、10億以上吹っ飛んだ訳だよね。
RCで30年間ならまだまだかもね。
それより、今後さらにどれだけ吹っ飛ぶのかを推察すべきでは。

[8493: 匿名さん]

http://www.tochidai.info/area/denenchofu/
田園調布の土地価格
1983年［昭和58年］ 33万3000円/m2 110万0826円/坪
2015年［平成27年］ 61万0000円/m2 201万6528円/坪
倍近くに値上がりしてんじゃねえか

[8494: 匿名さん]

マンションと骨董品を一緒にしてる非常識な馬鹿がいるようですね。
古マンションは邪魔な廃棄物、再開発時の土地の価値で価格は決る。

[8495: 匿名さん]

>視点を変えると、10億以上吹っ飛んだ訳だよね。
吹っ飛んだのは戸建ての土地。マンションは2倍上がった。このままの推移でいくだろう。

[8496: 匿名さん]

＞8495
コンクリのがれきの価格は上がりません常識ですｗｗｗ

[8497: 匿名さん]

バブル期に家建てた人はマンションにしとけばよかったってなってるだろうね

[8498: 匿名さん]

>>3495
いやいや、東京五輪まで上昇するって予想だったのに4年前にもう頭打ちしてる。
来年辺りから下がり出して、再来年には大暴落するだろ（笑）

[8499: 匿名さん]

で、結論としては都心一等地ではマンション一択という結果でいいでしょうかね。
ああ、でも一等地に縁の無いここの戸建て民さんにはあまり関係無かったですかね？
1億以下の物件しか買えない人向けの郊外でも、マンションより土地のほうが下落率は大きいのでしょうかね？

[8500: 匿名さん]

>>8495 匿名さん

このまま推移はしないだろう。
推移したらマンションがマイナス７億じやん。