購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

[匿名さん]

引き続き、ビッシビシいきましょう。
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[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[8351: 匿名さん]

結局、いつものネットから拾い物画像貼るだけなんだね
田舎っぺ郊外さんは

[8352: 匿名さん]

戸別住宅と集合住宅どっちが良い? なんて、聞かなくっても分かることだよね。

[8353: 匿名さん]

マンションの夏と言ったら部屋からの花火大会見物
うちのマンションも見えますよ！

[8354: 匿名さん]

花火見物の為にマンションなんて買わない。

[8355: 匿名さん]

>>8353 匿名さん

戸建て民のなりすましに、なりすましたマンション民の書き込みが痛い・・・。

[8356: 匿名さん]

写真連投くん、アク禁ですね。

[8357: 匿名さん]

都心マンションさんは日頃、日経とか読まないなら、
都心3区マンションの下落傾向が止まらない事実を
知って、動揺したのかな。

[8358: 匿名さん]

本当は郊外マンションで、まだまだ価格上昇中だったりして

[8359: 匿名さん]

郊外マンションの良いところを教えてください。

[8360: 匿名さん]

私も嫁も戸建育ちだし、戸建自体を否定するつもりは全く無いが

ここにいる粘着戸建はあまりに酷いし、ほんとにクソみたいな奴
他の常識的な戸建住人は巻き添えくらってるし、まともな議論になってない

[8361: 匿名]

都心のマンションは湾岸部が売れると平均単価が下がる

[8362: 匿名さん]

戸建て民のひどい発言ってどんなのがあったかな?
私の印象では、まともな議論になってないのは、マンション民の暴言・無意味写真連投のせいですね。
ほんと、困ったものです。

[8363: 匿名さん]

マンションに住んでいる人は売るために住んでいるの？それとも別の住まいの目星がついて運良く売れればいいな的な考えてなの？それとも定住するため？

[8364: 匿名さん]

8362
粘着２４時間くん、もうおまいくんな

[8365: 匿名さん]

>>8364 匿名さん
ほら、こんな感じ↑です。
ほんと、困ったものです。

[8366: 匿名]

>>8363 匿名さん

良いでしょ〜売れるんですよ

[8367: 匿名さん]

>>8360 匿名さん

誰かさんが、日経記事とかまともな話題をスルーして、酷いレスばかりに反応するからだろうね。

[8368: 匿名さん]

>>8364 匿名さん

の発言を受けて、 >>8362 の発言を置き換えると、すっぽりはまるから不思議。

> 粘着２４時間くん、もうおまいくんな
↑↑↑
ここにいる粘着マンションはあまりに酷いし、ほんとにクソみたいな奴
他の常識的なマンション住人は巻き添えくらってるし、まともな議論になってない

[8369: 匿名さん]

中古での売りやすさは戸建てよりマンションだと思うけど、売るのが目的で住んでいるのか、定住するためなのかが知りたいだけなんだけど。

[8370: 匿名さん]

マンションは売りやすく、資産価値の目減りも緩やかとのことですが、管理費や修繕積立金を支払う形で資産価値を維持していると考えるとプラマイゼロってところでしょうか。

[8371: 匿名さん]

>>8370 匿名さん

と、すると、戸建てに対するマンションの資産価値の優位性も失われたことになりますね。

[8372: 匿名さん]

>>8369 の回答誰も出来なの？ 戸建て民だから答えられなんだ。

[8373: 匿名さん]

マンション派アパート住みとかも、同様に答えにくいか。

[8374: 匿名さん]

親のマンションに住むニートも、同じかも。

[8375: 匿名さん]

マンション派の多くが切り捨てられたので、酷いレスにしか反応できない人しかいないからね。
まともな話題にはスルーなのでしょう。

[8376: 匿名さん]

>>8370 匿名さん

マンションを売った時に返ってくる、売った時にしか下ろせない、貯金って感じか。

[8377: 匿名さん]

>>8376 匿名さん

しかも毎月マイナス金利を負担させられる貯金だな。

[8378: 匿名さん]

マンション民が、マンションの売りやすさ・資産価値にこだわる・こだわざるを得ないのも理解できますね。
ただ、もはや、売りやすさ・資産価値は戸建てに対する優位性とは言えませんね。

[8379: 匿名さん]

黒田くんのように高くで買ってくれる人がいないと、救われないね。マンションさん。

[8380: 匿名さん]

とりあえず東京23区のマンションは、東京オリンピックまでは安泰なのでは。
先を行く都心3区マンションだけは、デフレ基調を先取りしている感はあるが。

[8381: 匿名さん]

東京オリンピックが終わった後は、東京23区のマンションはどうなることやら。

[8382: 匿名さん]

>8381

どうもなりませんよ。

ちょっと値段が下がる場合でも、一戸建ても同じように下がるから関係ない。

[8383: 匿名さん]

>>8382 匿名さん

おやおや、あなたはマンション派ですよね。
なのに、数少ないマンションの優位性を一戸建てと同じだなんて。
心ならずも、下記を裏付ける発言ですな。

>もはや、売りやすさ・資産価値は戸建てに対する優位性とは言えませんね。

[8384: 匿名さん]

>>8382
マンションはここみると売却前提の人が多いようだけど戸建は売却前提あまりいないから一緒ではないかと

[8385: 匿名さん]

すべての答えは現存のマンション群が朽ち始める時期、
その時期を意識しはじめた時に出る。
まず小規模修繕では直らなくなり始め、高額修繕費の負担問題が浮上する。

[8386: 匿名さん]

>>8383 匿名さん
>もはや、売りやすさ・資産価値は戸建てに対する優位性とは言えませんね。

今後、マンション民が資産価値・流動性の高さを戸建に対する優位性として主張した場合、

「修繕積立金と管理費を払っているためであり、メリットでもデメリットでも無い」

と抗弁しましょう。

[8387: 匿名さん]

マンション民はまともな回答ができないのか。

1,定住目的でマンションに住んでいるのか？

2,売る目的でマンションに住んでいるのか？

マンション民、どっち？

[8388: 匿名さん]

>>8369 匿名さん

私は「売る」を大前提にするほど投資目的ではないです。
例えば転勤とか、何か離れる理由が出来れば売るか賃貸に出せばいい程度の気持ちで住んでますよ。
だから100％定住というわけでもないし。
かと言って必ず出ていくと決めてるわけでもないし。
簡単に言うと、現在の自分の生活条件を満たしてるからだけですかね。

[8389: 通りがかりさん]

>>8388 仕事やその他、諸事情で流動的に対応ができるからマンションを購入した。ただ、現状のリスクとして供給過多傾向で、仮に同じマンション内で賃貸に出している人がいて賃料が安い方から入居すると思うが、その辺のリスクはどう考えていますか？売る場合も同様かと。

[8390: 匿名さん]

都内中古マンション、7月の売買成約件数は1590件
同時期の在庫数は24900件で、在庫月数15.5ヶ月。
昨年の在庫月数が13.5ヶ月だから在庫が急増している。
中古マンションは売り出し易いけど、売れにくい状態。

[8391: 管理担当]

[スレッドの趣旨を大きく逸脱する内容のため、削除しました。管理担当]

[8392: 匿名さん]

>>8389
流動性とか気にするならなんで賃貸にしないんですか？
マンションでも流動性なんて言ってられるのは新しいうちだけですよ。
30年したら売ろうにも売れないか、売っても捨て値です。
そうならないような高額マンションもありますけど、結局は維持費も購入費用も売却費用も高額になるので損の方が大きいですよ。
なにより、おっしゃる通りにこれからは住宅過剰時代に突入します。今の値段で取引できるなんて普通の考えではないですよね。

例えば、希望の地域に土地だけ購入して駐車場にでもしておいて、仕事に流動性が必要のない落ち着いた状況になったら家を建てるとかすれば良いと思うんですけど？

[8393: 匿名さん]

>>8389 通りがかりさん

んー。
リスクマネジメントはできてないなんて言われてしまうかもしれませんが、あまり考えていません。
駅近いし、自分が住むには広いのも憧れるけど、予算的に無理だったから大した広さはないけれど、賃貸に出すなら30〜60平米がいいと言うし、まぁそんなに大きなリスクは抱えてないかなと楽観的に考えています。
そして、損得もそんなに考えてないかな。
得しなくてもいいやくらいです。

[8394: 匿名さん]

>>8393 匿名さん

独身さんですか？
1人暮らし用は貸しやすいかもしれないですね。
マンションか？戸建てか？を考えてる人はほとんど家族で暮らしてると思うので、正直あまり参考にならないです。

[8395: 匿名さん]

>8392

30年超でも普通に成約してますよ。
レインズマーケットインフォメーションを見てみましょう。

都心に限らず、山手線外側の郊外である中野区ぐらいでも例えばこんな事例が成約してます。
築40年でも2300万～4000万ぐらいですかね（70平米換算）。
古そうなものを選んだだけなので他にも事例はありますが、捨値ってことはないですね。

中野_徒歩10分以内_平米単価54万円_60～80m²_3LDK_築年1971年から1972年
中野_徒歩10分以内_平米単価60万円_40～60m²_3DK_築年1971年から1972年
野方_徒歩10分以内_平米単価34万円_60～80m²_3LDK_築年1970年から1971年
方南町_徒歩5分以内_平米単価46万円_60～80m²_3SLDK_築年1973年から1974年

[8396: 匿名さん]

古いマンションって立地がいいのがるからね
売れないのは戸建レベルの立地しかないマンションと廃れたリゾート地のマンションくらいじゃない？

[8397: 匿名さん]

>>8395 匿名さん

築古でも成約する物件を探すのは簡単。
googleとかで検索して一件でもヒットすればそれを示せば良いんですもんね。

一般的か否かが肝要かと思います。
んで、
「30年超でも普通に成約してますよ。 」
の「普通」とはどういった根拠でしょうか?

・非都心
・駅から徒歩30分
・築30年以上

でも「30年超でも普通に成約してますよ。 」と胸を張って言えますでしょうか?

[8398: 匿名さん]

>>8396 匿名さん

すれ違いましたね。
つまり「30年超でも普通に成約してますよ。 」
は誤りって事ですね。(普通じゃない)

[8399: 匿名さん]

>8388
私は永住目的で買ったけど
色々状況の変化もあって、今は貸してもう一軒買いました

将来的にまた住むかもしれないし、貸したままかもしれない
売ることもあるかもしれない

選択肢があるのもまず立地が良いからだと思ってます

[8400: 匿名さん]

供給過剰の今、そして少子化の進んだ30年後、今と同じ価格で売れるはずはないでしょう。

[8401: 匿名さん]

>8400

そうですね。
少子化のなか、駅から遠い物件は価値がなくなってくるでしょうね。

やはり駅近のマンション・一戸建てしか売れなくなると思いますよ。

[8402: 匿名さん]

>>8394 匿名さん

結婚してますよ

[8403: 匿名さん]

>>8400 匿名さん

30年後自分がどうしてるかもわからないし

[8404: 匿名さん]

>>8395
マンションは中古でも狭いものばかりですね。

[8405: 匿名さん]

港区の築46年の高級マンションシリーズ。
具体的なマンション名は避けますが、分譲当時5000万程度だったそうですが、
直近でも売買が成立する人気物件で、現在は売り物件は皆無だそうです。
築46年でも立地が良く管理体制が良い物件は、分譲当時の数倍以上の価格で売買成立しているようですね。

売出年月　　　　価格　　　　　　専有面積　　　　　　　　㎡単価(坪単価)
2016年7月 1億2,000万円 約126㎡ (約38坪) 約95万円 (約314万円)
2016年7月 1億8,000万円 約128㎡ (約39坪) 約140万円 (約464万円)
2016年6月 1億8,000万円 約128㎡ (約39坪) 約140万円 (約464万円)

[8406: 匿名さん]

>8397

「捨値でしか成約しない」って書かれたから、
「捨値じゃなくて普通に成約している」って書いただけですよ。

>・非都心
>・築30年以上
は示したように、成約事例が見つかるので値段はつきますね。


>・駅から徒歩30分
これは一戸建ての条件ですから、マンションではなかなか母数自体が見つからないと思いますよ。
※バブル時はあったんでしょうが、最近はかなり少なくなってるので「購入するなら」というスレに合致しないですね。

[8407: 匿名さん]

>>8406 匿名さん
なるほど。
>「捨値でしか成約しない」
の記述は見落としてました。失礼いたしました。

[8408: 匿名さん]

>>8405 匿名さん
> 具体的なマンション名は避けますが、分譲当時5000万程度だったそうですが、

当時の1万円は今の5万円の価値。
すなわち、今では2億5,000円位で売れてトントンって感じではないでしょうか?

ま、確かに、当時の5,000万円をずっと現金のままで持ってるよりは得してるかもですね。
あぁ、でも昔は今とは比べ物にならないくらい銀行の利息が高かったので銀行に5,000万円預けていれば、今どうなっていたのかがちょっと気になりますね。

[8409: 匿名]

マンションって良いね

[8410: 匿名さん]

>8408

厳密にいうと1970年6月の消費者物価指数が32で2016年6月の消費者物価指数は100だから、
価値は3倍ぐらいですね。5倍は大げさ。

>8405はインフレ調整後でほぼ売値ぐらいの成約価格を保ってるといえる。

築年1年あたり坪単価4万円下がるっていうのがマンションの平均だから、
築46年だと、坪180万ぐらい値上がりしてるっていうのが実感かな。

[8411: 匿名さん]

>>8405 匿名さん

また、いつもの広尾ガーデンヒルズ？
もういつもそれしかないじゃん。

[8412: 匿名さん]

>>8410
それは机上の空論です。
結局、5000万で買ったマンションが2億で売れても、次に住む住まいも同等であれば2億するのです。
住んでしまったら値上がりしても得は無いのです。
次に住む住まいを2億の住まいから1憶の住まいにグレードダウンして初めて得が出る訳です。
それに、そのように売れるのはごくごく一部です。
不動産の常識で言いますが、同じ立地なら新しい物件の方が高額です。古い物件は売れません。
捨て値にならないマンションは全体の1%未満です。
そくにこれからは、住宅需要が激減していくのに供給量が増えて行きつづけます。
これからの20年は人口減の速さの数十倍の速さで住宅需要は減少して行きます。需要減のピークは40年後です。
供給量は相変わらずの勢いですから、新築好きの日本市場に置いて中古マンションの需要は確実に先細って行きます。都心部も駅近も例外には成りません。
都心まで30分の立地が値下がりすれば、それ以上の郊外だけではなく、不動産を売った利確狙いの都心の人も移り住みます。都心である必要のない人には、持っていても値上がりしない都心の不動産の魅力はありません。

[8413: 匿名さん]

>>8395
中野は再開発が成功したのでそういう結果が出ただけです。
なにより、周囲の新築価格を考えると2000万程度では捨て値と言えます。

[8414: 匿名さん]

中野徒歩10分じゃペンシル戸建ての狭小地ですら4000万じゃ買えない。
つまり、そのころ戸建てを買っておけばもっと高値で処分できた。

[8415: 匿名さん]

>>8411 匿名さん

ガーデンヒルズは広尾だから渋谷区だし、築30年。常識ないのか？

[8416: 匿名さん]

>>8408 匿名さん

戸建てはどうだよ？w

[8417: 匿名さん]

>>8415
そのムダ知識は世間一般の常識ではありません。

[8418: 匿名さん]

>>8410 匿名さん
> 価値は3倍ぐらいですね。5倍は大げさ。

消費者物価指数は見ていなかったですね。
給与所得で見ていました。(5倍)

そう言う意味からすると
・物価は3倍(=お金の価値1/3)
・給与所得は5倍(=お金の価値1/5)
で
15倍の価値かな? 教えて、詳しい人。

[8419: 匿名さん]

>>8417 匿名さん

広尾が渋谷区は常識だろうに。

[8420: 匿名さん]

>>8419 匿名さん

ここに居るような広尾とは全く縁のない庶民には、そうなんだろうよ。

[8421: 匿名さん]

>>8412 匿名さん

で、45年前の戸建ては今幾らの価値があるんだい？地価は5倍になってるかいw

[8422: 匿名さん]

http://www.tochi-d.com/?choice=avg&avg=1&a=2&p=東京都&c=渋谷区


1970年の土地価格と現在土地価格。

[8423: 匿名さん]

>>8405 匿名さん

>直近でも売買が成立する人気物件で、現在は売り物件は皆無だそうです。

えっ！1ケ月そこらで、坪単価が2/3に下落じゃないか。
そりゃ、売るのを躊躇するわな。

[8424: 匿名さん]

>>8422 匿名さん

地価公示だけど、1970年は99.8
バブル全盛期の1990年が2764.38
2016年が1005.96

昭和45年からみて、地価公示は、一時は27倍、今だと10倍じゃん。

マンションの価格を支えてるのはあくまでも地価。

[8425: 匿名さん]

>>8423 匿名さん

あんたバカ？
所在階やリフォームの有無など中古価格はバラバラだろ。

[8426: 匿名さん]

昭和45年にマンションじゃなくて5000万の土地買っておけば5億か。正解は土地だったな。

[8427: 匿名さん]

>>8425 匿名さん

そうでした。
同じマンションでも、低層階なら、価値無しでしたね。

[8428: 匿名さん]

>>8421 匿名さん

マンションは、高い固定資産税・管理費・修繕積立金を払っているので、ごく少数のサンプルにもならない恵まれた立地のマンションを除いて、差し引きトントンもしくはマイナスです。
戸建に対して優位性はないと思います。

[8429: 匿名さん]

だからこのスレじゃ、マンションの中層階や低層階は、問答無用で切り捨てられたよね。

[8430: 匿名さん]

>>8426 匿名さん

何処だよ？w

[8431: 匿名さん]

>>8430 匿名さん

>>8422の渋谷の公示価格だよ。
1970年からのってるじゃん。

[8432: 匿名さん]

地価が上がってないマンションの価格が上がるわけないよな、普通に考えて。
マンション価格が上がってる場所の土地が下がってるわけないよな。

マンションだからこそ（土地の価値が下がっても）価格が上がるんだなんて主張通るわけない。

[8433: 匿名さん]

>>8405

都心3区マンションの下落傾向に歯止めがかからない。見事な縮図だね。

[8434: 匿名さん]

過去の話ですらマンション完敗なのに、これから先30年で価格が数倍になるって本気で思っているとしたら、馬鹿と言うより洗脳されてるとしか思えません。
都心と言えど現状維持も不可能ですよ。
10年後は、住宅購入適齢期の人口は現在の半分になります。これはもう避けられない事実です。大学生の数を見ても解るでしょう。ご存じのように予備校は一足先に淘汰されました。人がいなくなったからです。
この世代があと10年で住宅購入的歴になります。その数は現在の十分の一です。これは不可避の未来です。
控えめに見て都心の新築マンションですら今より2割以上安くなると言われています。
半額になると予想する専門家も多くいます。

しかも、ココで話しているのは今から30年後、価格崩壊が起きてからさらに20年先です。
その頃、何かの激変で住宅購入層の数が増えているという事は無いです。今、0歳から10歳の人口がそのまま的歴の人数です。
さて、新築が安く買えるのに今1憶で買った築30年のボロマンションに1億払う人がいますかね？

[8435: 匿名さん]

>>8434 匿名さん

実際、港区の築45年のマンションに2億近く払っている人が複数いるみたいだけど？

[8436: 匿名さん]

>>8434 匿名さん

普通に見ていて、あなたの仮定話しより、実例の方が遥かに説得力があります。

[8437: 匿名さん]

>>8436 匿名さん
> 実例の方が遥かに説得力

「実例が過去の話です。今後は状況が変わってくる」って指摘なんじゃない?

[8438: 匿名さん]

>>8437 匿名さん

過去って7月の販売例だよね？
将来は現在の延長だよ。

[8439: 匿名さん]

>>8438 匿名さん

では、今後30年も値上がり続けると?

[8440: 匿名さん]

もし今後30年経っても値上がるなら、土地も値上がるね。

[8441: 匿名さん]

>>8411 匿名さん

無知発見。非常識の田舎っぺ。

[8442: 匿名さん]

その実例マンションとやらでは、㎡単価140万前後のはずが、7月に㎡単価95万と、㎡単価100万を切る大バーゲン実績ができた。
仮に価値無しと揶揄される低層階だとしても、㎡単価の下落がハンパ無い。
これも下落傾向が止まらない都心3区マンションの実力。

[8443: 匿名さん]

これで、築古マンションも切り捨てるしかなくなったようだね。

[8444: 匿名さん]

>>8442 匿名さん

中古のことも知らない無知発見w

[8445: 匿名さん]

都心3区マンションでも低層階だと価値無しの典型なのにね。

[8446: 匿名さん]

不動産の実際の成約価格は個別にでないからね。

[8447: 匿名さん]

あれっ。都心マンション立地伝説は嘘ってこと？

[8448: 匿名さん]

45年前の5千万円と、今の2億円の価値が理解できないマンションさんがいるのか。
しかも値上がりマンションが、稀有な例の広尾ガーデンヒルズしか出せないのかな？

[8449: 匿名さん]

お蔭でマンションの価値は、都心であっても立地だけじゃないことを再認識させてくれたけどね。

[8450: 匿名さん]

>>8435
では、その築45年のマンションが築75年になっても同じ価格だと思うんですか？
その間に色々な事がありますよ。
東京オリンピック景気の終了、人口の減少、購入人口の大激減、マンションの老朽化、周囲に新築マンションができるなど。
「今まで上がった。だからこれからも上がる。それが実例」って、失礼ですが、「完全に馬鹿」です。
これからを予測するのにこれからの情勢を全く見ないで、過去の値段だけを見るってあまりにもお粗末ですよ。気の毒な位に。
確かに30年後の景気なんて誰にも解りません。来年の株価だってわからないのに30年後のマンションの価格なんて解る訳は無いです。
でも、確かな事があります。それも価格を決める重要な要素です。
「購入適齢人口の大激減」これはもう決まっている事です。予測ではありません。簡単な計算で出る動かない数値です。減る事はあっても増える事はありません。
家を買う人がいなくなる状況で、築75年のマンションに2億払う人がいるとは思えません。
都心で空きオフィスが問題になっている現状を考えても、現在の価格帯が維持されてると言う予測は無理しかありません。